畢業(yè)季過(guò)后，大量高校畢業(yè)生邁入工作崗位,，同時(shí)尋找自己的“安身小窩”,。然而，由于涉世未深,、經(jīng)歷不足,，許多畢業(yè)生第一次租房“吃虧”的情況并不少見(jiàn)。甚至有不少畢業(yè)生感慨：“租房比求職還難,?！?/p>

房屋中介是否正規(guī)？房租是否合理,？房屋是否合法安全,？物品損害如何確定賠償責(zé)任？近日，北京市房山區(qū)人民法院發(fā)布了該院審理的房屋租賃糾紛典型案例,，《法治日?qǐng)?bào)》記者對(duì)其中的部分案例進(jìn)行梳理,，以期通過(guò)以案釋法厘清畢業(yè)季租房難題，讓廣大畢業(yè)生租得安心,，租得放心,。

□ 本報(bào)記者 徐偉倫

□ 本報(bào)實(shí)習(xí)生 劉奕軒

□ 本報(bào)通訊員 何棟華

同一房源多家中介

擇優(yōu)選擇不算跳單

2021年6月，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人石某為剛畢業(yè)的李某推薦了一套某小區(qū)住宅,，并提供了帶看服務(wù),。李某看房后表達(dá)了租房意向。石某與房東溝通后與李某協(xié)商簽約事項(xiàng),，但李某一直拖延不簽約并詢問(wèn)中介費(fèi)用優(yōu)惠問(wèn)題,。

經(jīng)多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋,，但石某認(rèn)為李某這一行為屬于“跳單”,，侵犯了公司利益，故代表公司訴至法院,，要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi),。

庭審中，李某告訴法官,，租房前他跟隨多家中介進(jìn)行了實(shí)地看房,，自己及房東均未與作為原告的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署過(guò)任何形式的獨(dú)家委托協(xié)議，且該套房屋在多家中介機(jī)構(gòu)租房平臺(tái)均有掛出,；簽訂合同前,，自己也未通過(guò)此公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同,。因此,，李某認(rèn)為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”,。

法院審理后認(rèn)為,，根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“跳單”,，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息,、機(jī)會(huì)等條件而訂立合同。一般而言,，只要承租人實(shí)際接受了中介人的中介服務(wù),，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同成立與中介人提供的服務(wù)有因果關(guān)系,。本案中,，雖然原告先帶李某看過(guò)涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下,，李某有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或者服務(wù)好的中介公司進(jìn)行交易,。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約,，法院據(jù)此駁回了原告要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,。

房屋違建合同無(wú)效

返還預(yù)付賠償損失

2022年7月，大學(xué)剛畢業(yè)的劉某與某村村民王某簽訂了租期為一年的房屋租賃合同,，租下了王某的自建房,，并支付一年租金1.8萬(wàn)元。同年9月,，此房因被認(rèn)定為違法建筑而拆除,，劉某的電腦、紀(jì)念冊(cè),、書籍等物品因房屋突然被拆而損壞,。

因就賠償事項(xiàng)協(xié)商未果，劉某訴至法院,，要求判令雙方簽訂的租房合同無(wú)效,，王某返還自己2022年10月至2023年6月期間的租金，并賠償財(cái)物損失,、搬家人工費(fèi),、運(yùn)輸費(fèi)等共計(jì)2萬(wàn)元。

對(duì)此,，王某表示,，自己曾明確告知過(guò)劉某房屋可能被拆除，并于拆除前3日通知了劉某,，房屋拆除后,，在劉某認(rèn)可的情況下還為他另行租了新房，因此不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

法院審理后認(rèn)為，王某的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，雙方訂立的房屋租賃合同應(yīng)屬無(wú)效,。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租違法建筑的合同應(yīng)屬無(wú)效,，出租人應(yīng)返還相應(yīng)租金給承租人,，但也有權(quán)向承租人主張使用房屋期間的占用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn),；承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金,、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用，此外,，承租人還可依據(jù)出租人的過(guò)錯(cuò)程度向出租人主張裝修損失及實(shí)際發(fā)生的搬遷損失,。

本案中，涉案房屋已按違法建筑拆除,，劉某主張返還預(yù)付租金及索賠搬家人工費(fèi),、運(yùn)輸費(fèi)的合理部分，具有事實(shí)和法律依據(jù),，法院予以支持,。關(guān)于財(cái)物損失，因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額,，且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場(chǎng)未對(duì)書籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴(kuò)大損失,，法院對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。據(jù)此,，法院綜合案情后,，判令王某返還劉某預(yù)付租金并賠償劉某搬家費(fèi)等共計(jì)1.5萬(wàn)元。

法官提醒,，承租人在簽約前應(yīng)當(dāng)審查租賃房屋的規(guī)劃手續(xù),，避免因合同無(wú)效而無(wú)法繼續(xù)使用租賃房屋。若后期遇到合同無(wú)效的情形,，承租人應(yīng)及時(shí)搬離租賃房屋,，避免自身?yè)p失擴(kuò)大。

擅自處理房東家具

構(gòu)成侵權(quán)折價(jià)賠付

2019年6月,，賈某大學(xué)畢業(yè)后承租了蔣某的房屋,，雙方簽訂的租賃合同對(duì)房屋狀況、合同解除,、違約責(zé)任等事宜進(jìn)行了明確約定,。2022年2月，雙方租賃關(guān)系終止,，蔣某驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴(yán)重,，遂要求賈某進(jìn)行賠償。

然而,，賈某不僅拒絕賠償,，還采取貼大字、門鎖灌膠水等過(guò)激行為,，導(dǎo)致房屋無(wú)法繼續(xù)出租,。對(duì)此，蔣某訴至法院,，要求免退房屋押金,，并要求賈某賠償房屋附屬設(shè)施財(cái)產(chǎn)損失,、房屋無(wú)法出租期間的租金損失共計(jì)4.9萬(wàn)元。

庭審中,，賈某提起反訴,，要求蔣某返還押金及水電費(fèi)等共計(jì)7259.39元。賈某認(rèn)為,，蔣某配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無(wú)法正常使用,，扔掉舊沙發(fā)是基于對(duì)房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任,。退房時(shí),，他已主動(dòng)向蔣某提供其他沙發(fā)以作更替，但蔣某主動(dòng)放棄,，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請(qǐng)求,。

法院審理后認(rèn)為，在使用出租房屋過(guò)程中,，承租人具有按約定使用,、妥善保管租賃物的義務(wù)，如未盡義務(wù)致使租賃物受到損失或者毀損,、滅失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然,，租賃物自然損耗的,，承租人無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中,，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠(chéng)實(shí)信用原則合理使用房屋,、愛(ài)護(hù)房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處置屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益,。同時(shí),，蔣某將房屋出租獲利，也應(yīng)承擔(dān)房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理?yè)p耗的風(fēng)險(xiǎn),，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),、轉(zhuǎn)移成本。

法院在綜合考慮賈某的租期,、租住期間產(chǎn)生的合理?yè)p耗,、涉案家具的市場(chǎng)價(jià)格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定蔣某的相關(guān)損失為8000元,。關(guān)于房屋無(wú)法出租的損失，法院認(rèn)為,，因蔣某未能提供有效證據(jù),，缺乏事實(shí)和法律依據(jù),，不予支持。

據(jù)此,，法院判令承租人賈某賠償房東蔣某物品損失費(fèi)8000元,，蔣某須退還賈某押金及水電費(fèi)共計(jì)7147元。

法官提醒,，承租人應(yīng)妥善使用,、保管房屋及屋內(nèi)設(shè)施，當(dāng)出現(xiàn)折舊和磨損情況時(shí)及時(shí)告知出租人,，如出租人以此為由拒絕退還押金或者要求賠償,，則需要判斷房屋和屋內(nèi)設(shè)施折舊是否超過(guò)正常使用限度。

合同初期任性解約

自擔(dān)責(zé)任押金難索

2022年6月,，王某與楊某簽訂了房屋租賃合同,，支付了押金8000元和月租金5000元，合同約定“房屋存在安全隱患的,，承租人有權(quán)單方解除本合同,，出租人向承租人支付違約金；承租人提前退租的,，提前30日通知出租人,，并支付違約金”。

同年6月30日,，王某搬家時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在浴霸燈暖和燃具無(wú)法使用,、門鎖破損等問(wèn)題，認(rèn)為租賃房屋存在安全隱患,，遂將物品搬回,，并于7月10日向楊某提出解除合同。后因雙方就合同解除事宜協(xié)商未果,，王某將楊某訴至法院,，要求確認(rèn)租賃合同解除，并要求楊某返還租金及押金共計(jì)1.3萬(wàn)元,。

庭審中,，楊某同意解除合同，但否認(rèn)房屋存在安全隱患,，并在庭上提起反訴,，稱王某單方解除合同已構(gòu)成違約，押金應(yīng)作為違約金不予退還,。

法院審理后認(rèn)為,，王某在合同剛進(jìn)入履行狀態(tài)就提出退租過(guò)于隨意，其提出的租賃房屋相關(guān)問(wèn)題并未構(gòu)成“安全隱患”,，不足以成為解除合同的依據(jù),，因此王某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。王某通知楊某解除合同，屬于明確表示不再履行合同義務(wù),，構(gòu)成預(yù)期違約,，合同于通知當(dāng)天解除，王某應(yīng)支付合同開始至合同解除之日間的租金,。據(jù)此,，法院判決王某與楊某簽訂的租賃合同于2022年7月10日解除，8000元押金作為違約金不予退還,，扣除租期后楊某須退還王某剩余租金3330元,。

法官提示，租房需謹(jǐn)慎,，承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)全面考察房屋狀態(tài),，充分考量自身情況與出租人就租金、租期,、違約責(zé)任等合同條款進(jìn)行協(xié)商,，在合理范圍內(nèi)明確違約責(zé)任，以避免不必要的麻煩,。

法規(guī)集市

民法典相關(guān)規(guī)定

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失,。

第七百一十四條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

老胡點(diǎn)評(píng)

安居方能樂(lè)業(yè),。近年來(lái),，高校畢業(yè)生在就業(yè)之前，大多需要租賃一處心儀的住房,，先把自己安頓下來(lái),，以免除生活、工作后顧之憂,。但由于部分初入社會(huì)的畢業(yè)生處世經(jīng)驗(yàn)不足,，在房屋租賃過(guò)程中往往容易引發(fā)爭(zhēng)端,。

究其原因，一方面在于個(gè)別房屋出租方見(jiàn)利忘義,、不講誠(chéng)信，為了獲得高額租金,，隨意夸大事實(shí),，甚至刻意隱瞞房屋存在的瑕疵和違法違規(guī)問(wèn)題，為矛盾糾紛埋下隱患,。另一方面,，個(gè)別高校畢業(yè)生在租住房屋過(guò)程中，缺乏法律觀念和契約精神,，草率簽約,，輕易毀約，甚至故意毀壞房屋及其設(shè)施,，成為矛盾糾紛的起因,。

為防范、化解矛盾糾紛,，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展,，首先，要深入開展法治宣傳和誠(chéng)信教育,，使房屋租賃雙方都能嚴(yán)格信守合同,、全面善意履約。其次,，主管部門要加強(qiáng)監(jiān)管,，注重源頭治理，嚴(yán)防違法建筑,、存在安全隱患房屋流入租賃市場(chǎng),，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，為高校畢業(yè)生安居樂(lè)業(yè)保駕護(hù)航,。  (法治日?qǐng)?bào) 胡勇)