對一個商品房住宅小區(qū)而言,，只要它沒有成立業(yè)主大會,，選出業(yè)委會，那么哪怕是這個小區(qū)已經(jīng)“入住”了二十年,，它依然是處于所謂的“前期物業(yè)管理階段”,。在這個階段，物業(yè)公司是依據(jù)它與小區(qū)開發(fā)商之間的《前期物業(yè)服務合同》的約定,，對小區(qū)實施物業(yè)管理服務,。

而一旦組建業(yè)委會后，且業(yè)委會又與業(yè)主大會會議決議選聘的物業(yè)公司之間,，簽訂了《物業(yè)服務合同》,，那么前期合同自動終止，小區(qū)就進入了“正常期”或者叫“普通期”的物業(yè)管理階段,。

就是說,，小區(qū)是否實現(xiàn)了“業(yè)主自治”，關(guān)鍵就看是否成立了業(yè)委會,。有業(yè)委會，即便依然是外聘物業(yè)實施管理,，但由于合同的簽約主體發(fā)生了本質(zhì)的變化,，是按照“業(yè)主的意愿來治理小區(qū)”，那么這也是“業(yè)主自治”的范疇,。

當然,，從《物權(quán)法》時代開始，業(yè)主還可以決定不用專業(yè)物業(yè)公司,，自行管理小區(qū),，這就是純粹的“業(yè)主自管”了，這是許多人都青睞的最理想化的管理模式,，它讓業(yè)主們實現(xiàn)當家做主的愿望成為現(xiàn)實,，它讓那句名言“我的物業(yè)我做主”不再只是一句口號。

業(yè)主自行管理小區(qū),，當然很好,，應該是實惠、舒心,、自由,、安居樂業(yè),。近十多年來，各地都涌現(xiàn)出一批敢于吃螃蟹的業(yè)委會,，去實踐,、探索、挑戰(zhàn),。

但是從最終的數(shù)據(jù)來看,，這些豎起“業(yè)主自治自管”大旗的小區(qū)，95%的已然以“慘敗”收場,，4%的小區(qū)處在即將“崩潰”的邊緣,，剩下的1%，看起來似乎是“成功”了,，但其本質(zhì)已然不是真正意義上的業(yè)主自治了,。

總結(jié)失敗的經(jīng)驗，業(yè)主自管模式基本死于以下幾個困局和悖論：

一,、費用問題,。

這是困擾幾乎所有自管小區(qū)的“瓶頸”問題。就是說,，相當一部分人認為：既然業(yè)主自己管了,，不用物業(yè)公司了，那還要交什么費用,？如果再收什么“服務費”,、停車費的話，那么自管的意義何在,？

此外,，那批原本“白嫖”物業(yè)費的人也會繼續(xù)拒交費用，甚至要求將小區(qū)公共收益以“紅包形式”返還全體業(yè)主,！在它們眼里,，似乎所有小區(qū)都是一個“聚寶盆”，取之不盡用之不竭,。

所以,，這個事情在搞自管之前必須先要“理清”，小區(qū)到底每年產(chǎn)生多少公益性收入,，這塊兒收入能否維系日常管理開支,，如果不足，需要向業(yè)主再收費的話,，收多少,，多少人同意。對于那些拒不繳費的人怎么辦,？有什么針對性措施,？

而且要了解當?shù)氐姆ㄒ?guī)政策,，如果這些自管措施以《規(guī)約》《議事規(guī)則》的形式得到了業(yè)主大會會議的通過，這些約定能否得到人民法院的支持,？

因為一旦有人拒不付費,，你又拿不出辦法剎住，那么這股風兒會愈演愈烈,，直至摧毀整個“自管大業(yè)”,。

二、自我約束,。

某些小區(qū)的自管措施非?！凹兇狻保嬲龑崿F(xiàn)了“自我管理自我服務”,，就是說讓大家伙兒輪流干保潔,、秩序維護，懂工程的去負責共用設施的綜合維修等等,，集體出力,，互相監(jiān)督。

這種做法的優(yōu)點是,，最大程度上的降低了費用難題,，因為多數(shù)日常工作都是義務性的，不外雇人員,，而維修等小來小去的費用可以從公共收益列支解決,。

缺點是這股子熱情難以持久，好花不常開,。最初的幾天在微信群中都是曬爭相為小區(qū)出力的和諧畫面,，寥寥數(shù)日后，取而代之的就是互相指責,、推諉、謾罵出工不出力,，溜奸?；鹊取柏撃芰俊钡膬?nèi)容。

隨后便是無人出頭,，垃圾遍地,，秩序混亂，什么“業(yè)主自管”,，誰愿意管就去自己管吧,！

三、名利之爭,。

自管中的“業(yè)委會”,，基本都死于“無利不起早”這句千古“名言”,。只要你加入了這個業(yè)主組織，只要你參與了張羅“業(yè)主自治”這項小區(qū)大計,，你就要有一顆強大的抗壓的心臟,，要經(jīng)得住各種各樣的非議和質(zhì)疑。

即便這個事情操作的好了,，讓業(yè)主們受益了,，讓小區(qū)更美了，也必然有人質(zhì)疑你的“動機”,，懷疑你目的“不純”,，造謠你從中得到了多少“好處”。

如果事情辦得不好就更麻煩了,，必然招得罵聲一片,，甚至要求你承擔“責任和后果”！

所以,，那些真正的“熱心公益事業(yè),，責任心強，有一定組織能力”,，而且是真心真意為業(yè)主們謀福利的業(yè)委會,，最終往往落得個心寒落幕的下場！

四,、天災人禍,。

小區(qū)如果有物業(yè)公司在管理，那么似乎所有的“事故是非”都可以朝它身上去“賴”：

什么道閘桿砸人,、電梯門夾人,、流浪狗傷人、車庫地面滑倒,、健身器材摔倒,、廣告牌子刮倒等等，甚至你的媳婦不孕不育,，你的孩子沒考上清北985,，這都可以去和物業(yè)公司“有理無理爭三分”，誰讓它負有“合同約定以及法規(guī)規(guī)定的雙重安全保障義務”呢,？

但是如果實行自治自管,，可就沒有物業(yè)公司這個天然的“背鍋俠”了。

我們當然希望小區(qū)能長治久安,，井然有序,，但是必要的風險防控意識，在任何時候等不能松懈。一旦出現(xiàn)諸如：高空墜物,、安全事故,、人身傷害、突發(fā)事件等等等等,，這些事項導致的責任后果以及天價的巨額賠償,，往往在一瞬間就能擊垮整個“自治大業(yè)”，而且這類事情帶來的法律爭議,、司法救濟等后續(xù)問題至今都模糊不清,。