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2023年6月13日和8月1日,，“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”分別發(fā)布最高人民法院（2023）最高法民終13號(hào)民事判決書(shū)以及（2023）最高法民申749號(hào)民事裁定書(shū)，均為房屋買受人提起執(zhí)行異議之訴案,。從案例可以看出,，實(shí)踐中，當(dāng)事人在選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條與第29條（以下簡(jiǎn)稱第28條,、第29條）方面仍存在許多困惑,。本文結(jié)合最高人民法院6個(gè)最新案例以及法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋第2款的新規(guī)定，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行梳理,、分析,，供實(shí)踐中參考,。 一、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條與第29條的區(qū)別通說(shuō)認(rèn)為,，第28條針對(duì)的是無(wú)過(guò)錯(cuò)的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人,，買受人名下是否有房產(chǎn)不影響適用，買賣的對(duì)象可以是企業(yè)或個(gè)人等民事主體所有的一切不動(dòng)產(chǎn),，不動(dòng)產(chǎn)買受人僅能排除一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,。第29條針對(duì)的是商品房消費(fèi)者，買賣的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品房,。如果房屋辦理抵押登記,，抵押權(quán)人可就房屋優(yōu)先受償，后被法院查封,，買受人提出執(zhí)行異議排除房屋執(zhí)行,，此情形下，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,，但法律,、司法解釋另有規(guī)定的除外”之規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)適用第29條進(jìn)行審理。[1] 在權(quán)利順位方面,，河南高院執(zhí)行裁決庭認(rèn)為,，案外人執(zhí)行異議之訴案件的辦理應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利的優(yōu)先性來(lái)確定優(yōu)先保護(hù)哪一種權(quán)利。權(quán)利順位一般按照被拆遷人安置權(quán)>商品房消費(fèi)者生存權(quán)>建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)>擔(dān)保物權(quán)>一般買受人物權(quán)期待權(quán)>普通債權(quán)的順序來(lái)確定,。[2] 二,、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條適用要點(diǎn)
如前所述，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條針對(duì)的是無(wú)過(guò)錯(cuò)的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人,。[3] 結(jié)合最高人民法院司法解釋及相關(guān)案例,，本文認(rèn)為，適用該條應(yīng)當(dāng)注意以下要點(diǎn)：1.買受人應(yīng)當(dāng)是無(wú)過(guò)錯(cuò)的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人,?？梢允亲匀蝗耍部梢允菃挝换蚱渌袷轮黧w,。2.買受人僅能排除一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,，而不能排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等法定優(yōu)先權(quán),。3.買受人名下是否有房產(chǎn)以及有幾處房產(chǎn),，均不影響對(duì)該條的適用。4.買賣的對(duì)象可以是企業(yè)或個(gè)人等民事主體所有的一切不動(dòng)產(chǎn),，既可以是住宅,，也可以是商業(yè)用房等,。三、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條適用要點(diǎn)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條針對(duì)的是商品房消費(fèi)者,。合最高人民法院司法解釋及相關(guān)案例,，本文認(rèn)為，適用該條應(yīng)當(dāng)注意以下要點(diǎn)：1.買受人必須是商品房消費(fèi)者,，購(gòu)房目的是為了滿足基本生活（生存）需要,，只能為自然人，而不能是單位或其他民事主體,。非商品房消費(fèi)者以及投資購(gòu)房者,，房屋對(duì)其純屬商品，沒(méi)有民生屬性,，與生存利益無(wú)關(guān),，其交房請(qǐng)求權(quán)屬于商業(yè)利益，沒(méi)有理由優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),、抵押權(quán)以及其他債權(quán),。案外人系法人或其他消費(fèi)主體，執(zhí)行標(biāo)的系具有投資屬性的商鋪,、寫字樓,、儲(chǔ)物間等不動(dòng)產(chǎn)的，不適用第29條規(guī)定,。2.買受人請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),、抵押權(quán)等法定優(yōu)先權(quán)，只得選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定,?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,，但法律,、司法解釋另有規(guī)定的除外”。據(jù)此,，不動(dòng)產(chǎn)買受人請(qǐng)求排除法定優(yōu)先權(quán),，只能選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定。[4] 3.該條規(guī)定旨在保護(hù)商品房消費(fèi)者生存權(quán),，買受人如符合該條的規(guī)定,，可排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán),。《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）規(guī)定,，符合條件的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。4.買賣的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品房,，且原則上僅限住宅,。5.買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（（法〔2019〕254號(hào)））第125條的規(guī)定,，“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”既包括在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋的情形,，亦包括商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的情形,。6.《商品房買賣合同》未經(jīng)網(wǎng)簽或登記備案,，不影響合同效力和買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。[5] 7.第29條第3項(xiàng)沒(méi)有明確規(guī)定買受人支付過(guò)半購(gòu)房款的時(shí)間節(jié)點(diǎn),，一般情況下,，以法院查封時(shí)間判斷商品房買受人在此之前的付款比例是否滿足排除執(zhí)行的條件，當(dāng)出現(xiàn)合同約定了付款進(jìn)度或者買方按照人民法院指定方式交付剩余價(jià)款等情形時(shí),，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合特定情形判斷是否符合該項(xiàng)規(guī)定,。[6] 8.買受人已經(jīng)支付的款項(xiàng)不滿足第29條第3項(xiàng)規(guī)定條件，但已經(jīng)超過(guò)40%,，且買受人當(dāng)庭表示愿意將剩余房款交付執(zhí)行法院或者開(kāi)發(fā)商,，參照《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第125條規(guī)定：“....如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的,，可以理解為符合該規(guī)定的精神”,，出于保護(hù)商品房消費(fèi)者基本生存居住需求的考慮，此情形下,，可以視作符合第29條第3項(xiàng)規(guī)定的條件,。[7] 四、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條競(jìng)合情形根據(jù)最高人民法院在第156號(hào)指導(dǎo)性案例中的裁判觀點(diǎn),，當(dāng)買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議時(shí)：買受人如符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定，或者符合第29條的規(guī)定,，均已具備了請(qǐng)求排除執(zhí)行的條件,；買受人既可以選擇適用第29條，亦可以選擇適用第28條的規(guī)定,；人民法院不得因能夠適用第29條就自然排斥適用第28條,；買受人如選擇適用第28條，人民法院就應(yīng)當(dāng)對(duì)適用第28條的具體情形進(jìn)行審查,，而不得以買受人不符合第29條的規(guī)定徑行駁回其訴訟請(qǐng)求,。需要注意的是，此情形下,，如果案涉商品房不存在法定優(yōu)先權(quán),，則買受人如符合第28條或第29條之一，即可排除執(zhí)行,；但是,，案涉商品房如果存在法定優(yōu)先權(quán),，則買受人如選擇適用第28條，將無(wú)法排除執(zhí)行,。這與本文前述分析并不矛盾,。最高人民法院在（2023）最高法民申749號(hào)案中明確指出， [8] 第28條是規(guī)定在金錢債權(quán)執(zhí)行中買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，該規(guī)定中提出異議的案外人并非第29條規(guī)定的給予特殊保護(hù)的商品房消費(fèi)者,，故第28條規(guī)定的案外人主張的權(quán)利不能對(duì)抗已取得的抵押權(quán)。簡(jiǎn)言之,，抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)具有優(yōu)先性,，案外人提起的訴訟即使符合第28條的情形，也不能對(duì)抗抵押權(quán)的優(yōu)先性,。通過(guò)對(duì)比第28條和第29條的適用條件,，法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋施行后，當(dāng)買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議時(shí),，買受人如選擇適用第29條,，則須具備 “在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)付清全部房款” “在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同” 以及 “所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋” 等三個(gè)條件；而如選擇適用第28條,，則除須具備上述三個(gè)條件外,，還需具備 “在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)” 以及 “非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記” 等兩個(gè)條件。法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋第2款規(guī)定,，商品房消費(fèi)者對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議的，應(yīng)當(dāng)最遲于一審法庭辯論終結(jié)前付清全部房款,。 [9] 該規(guī)定與第29條第3項(xiàng)關(guān)于已支付價(jià)款需超過(guò)總價(jià)款50%的規(guī)定并不一致,。 無(wú)論是2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條，還是2019年《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條,，都基于“生存利益優(yōu)于商業(yè)利益”的法理,，強(qiáng)調(diào)僅支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者才能得到特別優(yōu)待。法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋在既往規(guī)范基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步明確并優(yōu)化,，既要求消費(fèi)者以居住為目的，還要求付清全款,，這樣能更好地平衡各方利益,。[10] 本文認(rèn)為（僅供讀者朋友參考），第29條第3項(xiàng)與法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋第2款同為司法解釋的規(guī)定,，參照“新法優(yōu)于舊法”（“后法優(yōu)于前法”）原則,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用法釋〔2023〕1號(hào)的規(guī)定。即，如果買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議,，應(yīng)最遲在一審法庭辯論終結(jié)前付清全部房款,。 此外，參照《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第125條規(guī)定,，并參考最高人民法院生效裁判文書(shū)的觀點(diǎn)（包括但不限于（2023）最高法民終14號(hào)民事判決書(shū)）,，本文認(rèn)為，買受人的付款方式可以是將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人,，也可以按照人民法院的要求將剩余價(jià)款交付執(zhí)行法院,。通過(guò)以上分析,，當(dāng)案涉房屋存在法定優(yōu)先權(quán)的情況下,，買受人關(guān)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條與第29條在適用上產(chǎn)生競(jìng)合，可以選擇適用對(duì)其有利的第28條的觀點(diǎn),，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條,。[11] 此時(shí)，買受人只能選擇第29條的規(guī)定請(qǐng)求排除執(zhí)行,，如選擇適用第28條則無(wú)法排除執(zhí)行,。買受人無(wú)論選擇適用第28條還是第29條，均須符合該條的全部要件,。值得注意的是,，根據(jù)法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋第2條第2款的規(guī)定，買受人如對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議,，應(yīng)最遲在一審法庭辯論終結(jié)前付清全部房款,。該規(guī)定與第29條的規(guī)定不一致，參照“新法優(yōu)于舊法”原則,，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用法釋〔2023〕1號(hào)的規(guī)定,。【注釋】 [1] 最高人民法院（2023）最高法民終41號(hào)“中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司與黃鵬、甘肅華屹置業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審判決書(shū)”,，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2023年6月26日發(fā)布,。 [2] 河南高院執(zhí)行裁決庭：《涉不動(dòng)產(chǎn)異議之訴案件審理的若干問(wèn)題》，載《公民與法》2023年1月上（總第649期）,。 [3] 最高人民法院（2023）最高法民終13號(hào)“中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司、王文清等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書(shū)”,，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2023年6月13日發(fā)布,。 [4] 最高人民法院（2023）最高法民終40號(hào)“中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司、歐陽(yáng)承海等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書(shū)”,，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2023年6月13日發(fā)布,。[5] 前引[2]最高人民法院（2023）最高法民終13號(hào)民事判決書(shū)。[6] 最高人民法院（2023）最高法民終42號(hào)“司煥銀與中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司案外人執(zhí)行異議之訴二審判決書(shū)”，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2023年6月26日發(fā)布,。[7] 最高人民法院（2023）最高法民終14號(hào)“中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司與張葉,、甘肅華屹置業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審判決書(shū)”，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2023年6月26日發(fā)布,。最高人民法院認(rèn)為“張葉應(yīng)付款583660元）不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定條件,，但已經(jīng)超過(guò)40%，且張葉當(dāng)庭表示愿意將剩余房款交付執(zhí)行法院或者東方資產(chǎn)甘肅分公司,，參照《會(huì)議紀(jì)要》第125條規(guī)定：“....如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十,，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神”,，出于保護(hù)商品房消費(fèi)者基本生存居住需求的考慮,，可以視作符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定的條件?！?/span>[8] 最高人民法院（2023）最高法民申749號(hào)“郭平,、安徽華文國(guó)際經(jīng)貿(mào)股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴民事申請(qǐng)?jiān)賹弻彶槊袷虏枚〞?shū)”，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2023年8月1日發(fā)布,。[9]《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）第2條第2款的規(guī)定：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款,，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持,。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的,，可以適用前款規(guī)定,。” [10]常鵬翱：《商品房消費(fèi)者交房請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先地位的法理分析》,，載《人民法院報(bào)》2023年6月1日第02版,。（常鵬翱，北京大學(xué)法學(xué)院教授,、博士生導(dǎo)師,。）[11] 前引[2]最高人民法院（2023）最高法民終40號(hào)民事判決書(shū)。聲明：轉(zhuǎn)載本公眾號(hào)文章請(qǐng)寫全作者,、來(lái)源等信息,。
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