超大特大城市推動(dòng)城中村改造，其目的是推進(jìn)未完成的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，再造一個(gè)規(guī)模更大的中產(chǎn)階層,。目前，全國(guó)中產(chǎn)及以上的人群也就2億左右,。過(guò)去20多年持續(xù)多輪的需求端刺激,，主要就是靠這2億人群在扛著內(nèi)需和消費(fèi)的大旗。

現(xiàn)在,，他們已經(jīng)沒(méi)有力氣或空間再去扛消費(fèi)這桿大旗了,。這是目前消費(fèi)不振、內(nèi)需疲弱,、通貨緊縮,、產(chǎn)能過(guò)剩的根源。這也決定了,，我們必須要尋找新生的力量去承接內(nèi)需和消費(fèi),，特別是在外需趨勢(shì)性下行的背景下。

新市民,、年輕人外來(lái)人口有3億-4億的規(guī)模,，主要集中在21個(gè)超大特大城市，主要住在城中村,。他們對(duì)于分享城市化發(fā)展紅利的訴求,，對(duì)于均等化的城市公共服務(wù)的訴求非常強(qiáng)烈，而“身份是非市民,，寄身在城中村”是他們?nèi)谌氤鞘凶钪饕恼系K,，也是內(nèi)需和消費(fèi)疲弱的直接原因,。

因此，城中村改造,，既是對(duì)物理空間的改造,，也是這部分人群市民化的過(guò)程。改造的結(jié)果將是,，中產(chǎn)人群總規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階,，一個(gè)新生的、邊際消費(fèi)傾向更大的內(nèi)需新物種誕生,。

城中村改造是一個(gè)效果兌現(xiàn)周期長(zhǎng)的“慢變量”,。這一工程有擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的短期考量,，但絕非2008年四萬(wàn)億刺激計(jì)劃,，也不可能再現(xiàn)2016年棚改貨幣化（PSL）。

頂層做出部署,，寄予厚望,，出于做政績(jī)等多方考慮，地方政府可能想強(qiáng)擼,，但考慮到民企投資的積極性,，國(guó)企城投的操盤能力（片區(qū)綜合改造），房地產(chǎn)供求關(guān)系的新形勢(shì)（供過(guò)于求,、供需不匹配）,，城中村錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，大面積的違建和消費(fèi)安全隱患,，至少5-8年的改造周期等等,，不是不想強(qiáng)擼，而是擼不起來(lái),。

城中村改造的重點(diǎn)就是公建配套補(bǔ)短板,，包括市政和基礎(chǔ)設(shè)施（水電管氣路網(wǎng)），公共服務(wù)設(shè)施（學(xué)校,、醫(yī)院、社區(qū)物業(yè),、養(yǎng)老托幼助殘,、環(huán)境保護(hù)、保租房和長(zhǎng)租房等）,，還包括回遷安置,，城中村產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等等。這方面的投入非常大,，需要發(fā)揮市場(chǎng)運(yùn)行能力強(qiáng)的作用,，但必須得靠國(guó)企城投先入場(chǎng),，把臟活兒、累活兒干了,，把基礎(chǔ)的公建配套搞好,，然后社會(huì)資本才能輕裝上陣，才會(huì)愿意進(jìn)入,。

城中村改造的資金來(lái)源,，前期主要是公共資金，即專項(xiàng)債,、政策性金融工具,、企業(yè)債和城投債、更新基金等等,。估計(jì)會(huì)針對(duì)城中村改造設(shè)立專項(xiàng)債,，并用作資本金。政策性金融工具會(huì)以債權(quán)或者股權(quán)的形式參與到改造的前期投資中,，或進(jìn)入到地方政府設(shè)立的更新基金中,。

大體量、低成本的國(guó)家隊(duì)長(zhǎng)線資金已開始進(jìn)入市場(chǎng)收購(gòu)廉價(jià)的潛力資產(chǎn),，一方面基于托底資產(chǎn)價(jià)格的歷史使命,，另一方面，也基于抄底市場(chǎng)以獲得未來(lái)盈利的戰(zhàn)略考量,。這些國(guó)家隊(duì)資金不追求短期盈利,、短期資金平衡，甚至不回避短期虧損,，追求的是長(zhǎng)期內(nèi)獲得可觀的盈利,，并可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和REITs方式來(lái)退出。容積率低,、區(qū)位優(yōu),、年輕人口密集的城中村，無(wú)疑具有長(zhǎng)期投資價(jià)值,。

國(guó)企和城投主導(dǎo)城中村綜合片區(qū)改造,，一方面是基于公建配套先行和補(bǔ)短板，更重要的是把控一級(jí)土地市場(chǎng),，降低改造的安置成本和融資成本,，還原改造的公共屬性。具體來(lái)說(shuō),，通過(guò)協(xié)調(diào)城中村基層政府組織,，從源頭上降低成本，即拆遷補(bǔ)償成本和融資成本，避免過(guò)去那種城中村改造創(chuàng)造富豪和抬高房?jī)r(jià)的負(fù)面問(wèn)題,。

不過(guò),，目前居民對(duì)改造補(bǔ)償預(yù)期還比較高的情況下，還原改造的公共屬性有一定的難度,。如果地方政府繼續(xù)高舉高打地推進(jìn),，可能還會(huì)把居民對(duì)于高額拆遷補(bǔ)償胃口調(diào)動(dòng)起來(lái)。

城中村改造將主要通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金平衡,，這與過(guò)去通過(guò)商品房漲價(jià)和銷售來(lái)買單的方式完全不同,，這也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。

可運(yùn)營(yíng)的部分包括：改造片區(qū)內(nèi)餐飲零售,、商業(yè)服務(wù),、停車場(chǎng)，公租房和長(zhǎng)租房,，商業(yè)化的養(yǎng)老托幼設(shè)施,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等。當(dāng)然,，不排除部分項(xiàng)目資金缺口大,，通過(guò)商品房銷售來(lái)回籠部分資金，但商品房的量比較少,。

城中村改造繼續(xù)貫徹禁止大拆大建（住建部63號(hào)文）的底線原則,，即拆除比不大于20%，拆除比不大于20%,?？紤]到城中村公共服務(wù)短板缺失特別嚴(yán)重，消防安全隱患特別嚴(yán)重,，資金投入回收的周期特別長(zhǎng),，拆除比和拆建比可能會(huì)突破，但不太可能大幅度的突破,。預(yù)計(jì)拆除比可能在30%以內(nèi),，并實(shí)施全市統(tǒng)籌，即單個(gè)項(xiàng)目可能突破30%,，但全市要控制在30%以內(nèi),，以避免觸碰大拆大建的底線。

凈地出讓的邏輯,，一是該干的事情沒(méi)有干成,。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的收儲(chǔ)貸款，用于拆遷安置和三通一平,，但土地沒(méi)有儲(chǔ)備好,，公建配套自然也無(wú)法到位,；二是避免地方城投或國(guó)企背上了債務(wù),。沒(méi)達(dá)到凈地出讓,，地就賣不出去，就無(wú)法支付收儲(chǔ)或土地整備的成本,，導(dǎo)致國(guó)企或城投背上債務(wù),，最終成為地方的隱性負(fù)債。

但是,，達(dá)到凈地出讓的難度比較大,，一方面土地實(shí)控在村民、村集體手中,，二是違法建筑多,，消防安全隱患大，利益關(guān)系復(fù)雜,。過(guò)去往往通過(guò)高價(jià)贖買,，現(xiàn)在這條路走不通了。

短期內(nèi),，城中村改造需要跑出可復(fù)制可推廣的新模式來(lái),，即國(guó)企代替民企，片區(qū)綜合改造代替碎片化的單一改造,，運(yùn)營(yíng)代替賣房,，公共服務(wù)先行代替房地產(chǎn)先行，公共資金代替市場(chǎng)資金等等,。

因此,，2023-2025年是試水期。2023年的工作主要集中在各地編制方案,、制定實(shí)施計(jì)劃,、確定投資主體和融資渠道等。2024-2025年將是新模式落地期,，即跑出新模式,，總結(jié)經(jīng)典案例。從“十五五”到2035年,，才是大規(guī)模推進(jìn)期,，也是產(chǎn)業(yè)鏈兌現(xiàn)期。