就如廣州夏季“東邊日出西邊雨”的天氣一般,，本場土拍結(jié)果可謂是分化至極：兩宗番禺區(qū)地塊觸頂搖號,，荔灣、番禺,、從化三區(qū)各有一宗流拍,。

在這場分化的土拍里，房企精細(xì)拿地策略表現(xiàn)得淋漓盡致,，追求可持續(xù)性價(jià)比地塊取代了早期盲目擴(kuò)充土地的邏輯,，拿地利潤一定是擺在第一位置。

同日進(jìn)行的成都土拍,，延續(xù)了今年一批次以來的熱度,，幾個熱度地塊都是成都主城區(qū)地塊，自然受到各大房企追捧,。成都地市一改往日頹勢,，35宗宅地成交34宗，總成交金額達(dá)311億元,。

可以看出來,，如今央企國企布局的城市基本上都是產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的熱門地區(qū),，幾乎多是采取包圍集中策略,，形成一定的多項(xiàng)目操盤策略，在整體操盤思路上面保證了一定的風(fēng)險(xiǎn)可控,。

隨著各大央國企的全國廝殺,，央企國企也正在擺脫早期不算市場化的刻板印象，不管是組織方面還是產(chǎn)品研發(fā)方面,，都在徹底的靠近客戶需求,，增加核心競爭力。

就在近期,，地產(chǎn)一品塘也獨(dú)家獲悉：多家央國企都更換了集團(tuán)設(shè)計(jì)產(chǎn)品一把手,，這也間接說明如今央企國企也需要加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)。房企核心競爭力已經(jīng)回到了最初的起點(diǎn)：產(chǎn)品為王的時代已經(jīng)來臨,。

中海地產(chǎn)對于多數(shù)人來說,，這多年就是口碑品質(zhì)的基本調(diào)性。但是這幾年很多城市減配也比較明星,，摳成本非常厲害,，但是也間接說明了中海的運(yùn)營水平。

中海是唯一一家有能力在有限的成本預(yù)算做出有亮點(diǎn)產(chǎn)品的房企，產(chǎn)品幾乎也是低調(diào)務(wù)實(shí)為主,，很少有花里胡哨的的產(chǎn)品發(fā)布,，但是這幾年也很明顯看到進(jìn)步空間。

新科中海發(fā)展集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部總經(jīng)理尤蕊,，就是一位產(chǎn)品大神人物,，曾經(jīng)帶領(lǐng)北京中海笑傲市場好幾年。如今直接提拔集團(tuán)設(shè)計(jì)一把手,，可見口碑實(shí)力絕對毋庸置疑,。

中海地產(chǎn)去年發(fā)布了位于北京豐臺區(qū)大紅門區(qū)域的新項(xiàng)目案名——和瑞叁號院，這個項(xiàng)目讓我眼前一亮,，“叁號院”系列是中海地產(chǎn)“藏鋒系”（最高端）產(chǎn)品在北京市場的落地,。

中海居然把豪宅面積做了極致減法，這種劍走偏鋒的落差讓我很有興趣去見識這個項(xiàng)目,。縮小戶型面積,，做低產(chǎn)品總價(jià)，成了中海和瑞叁號院的首選賣點(diǎn),。

很明顯這步棋就是完全的市場化邏輯+產(chǎn)品定位+客戶定位精準(zhǔn)的經(jīng)典案例,，小戶型去化更容易，但是品質(zhì)感又能對標(biāo)豪宅配置,，總價(jià)在同等區(qū)位又足夠的競爭力,。

中海在整體設(shè)計(jì)，成本,，運(yùn)營操盤等方面,，都不具備那種奢華的整體操盤基因，但是絕對是市場化最強(qiáng)的選手之一,，所以中海的產(chǎn)品邏輯只有適配還是適配,。

中海地產(chǎn)的顏總也是早期在龍湖擔(dān)任過副總裁職位，這幾年幾乎把龍湖身上所有的優(yōu)點(diǎn)都引入了中海身上,，如今的中海地產(chǎn)更加有些許龍湖的產(chǎn)品操盤影子,。

這幾年中海更是引進(jìn)了多位龍湖系核心產(chǎn)品，營銷,，客研高管,，也讓中海在市場化運(yùn)營方面更加具備核心競爭力，這樣的中海著實(shí)可怕,。

華潤置地,，作為央企四大金剛之一，2023年在土地市場的瘋狂已經(jīng)是有點(diǎn)獨(dú)孤求敗的視角,。半年耗資500億攻陷多個一二線城市,，這家紅色央企已經(jīng)占到了行業(yè)制高點(diǎn),。

作為有著香港房企基因的央企巨頭，華潤置地幾乎是綜合體開發(fā)的代名詞,。早期在住宅項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)并不大,，但是近些年在一二線城市可以看到華潤置地住宅產(chǎn)品也在高端市場上發(fā)力。

華潤置地在通過在幾年幸福里產(chǎn)品過度之后,，迎來了住宅產(chǎn)品的跨步升級：潤府,，瑞府等系列產(chǎn)品橫空出世，很多城市核心地區(qū)也迎來了華潤高端產(chǎn)品落地,。

華潤置地的整體經(jīng)營品牌也做出了升級：推動“更好的城市品質(zhì)”方針落地各個城市,，華潤置地住宅產(chǎn)品研發(fā)體系也在這一年得到了全國化推廣。

新科華潤置地集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部總經(jīng)理馬曉瑛,，又是一位清華學(xué)霸,，畢業(yè)于哈佛的超級高材生，華潤置地的管培生之一,，早期帶領(lǐng)的華潤置地華南區(qū)域也是創(chuàng)新了多個經(jīng)典產(chǎn)品,。

深圳華潤悅府這個超級明星項(xiàng)目就是華潤華南大區(qū)的經(jīng)典作品之一，可以說是整個深圳住宅的絕對天花板存在,，華潤萬象天地也是萬象城之后深圳又一超級經(jīng)典商業(yè)模板項(xiàng)目,。

正是在華南大區(qū)的業(yè)績沉淀，馬總在華潤置地從大區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)直接升任集團(tuán)部門一把手,，很顯然華潤置地對于如今產(chǎn)品研發(fā)的重視程度是不一般的,。

在華潤置地，我們可以看到很多經(jīng)典的多元化產(chǎn)品,，相對于住宅開發(fā)的房企,，華潤有著天然的綜合體開發(fā)優(yōu)勢，或許華潤才是最懂城市運(yùn)營的房企,。

從去年開始,，華潤置地對龍湖,，旭輝,，融創(chuàng)三家公司的設(shè)計(jì)人才進(jìn)行了全國化挖角，已經(jīng)有多位中高管正在華潤置地?fù)?dān)任設(shè)計(jì)核心崗位,。

保利發(fā)展,，一家超級低調(diào)但是如今直沖云霄的超級央企。給人就是一個穩(wěn)字當(dāng)頭的印象,，沒啥大開大合的動作,，始終都在走自己的路。

保利發(fā)展背靠保利集團(tuán)的大樹,，始終堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展,，把風(fēng)險(xiǎn)管理,，品質(zhì)發(fā)展作為整體企業(yè)運(yùn)營基石，確實(shí)有著央企的核心擔(dān)當(dāng),。

新科保利發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理吳勁松,，又是一位北京保利調(diào)任集團(tuán)總部的經(jīng)典案例，保利發(fā)展在北京的發(fā)展也是有目共睹,。

吳勁松也是保利發(fā)展的管培生之一,，也是保利發(fā)展近些年干部年強(qiáng)化培養(yǎng)的核心方針之一，作為80后的集團(tuán)高管,，也迎來了事業(yè)的高峰期,。

廣州作為保利的總部所在地，也是核心優(yōu)勢區(qū)域之一,。經(jīng)過近兩年下行市場的考驗(yàn),，行業(yè)正回到品質(zhì)至上、回到長期主義,，保利也正在多方面升級產(chǎn)品體系,。

保利“天字系”，近幾年也在市場上有所反響,，早在2010年保利就開始研發(fā)高端產(chǎn)品系列,，直到2022年保利天字系最新作品廣州荔灣天珺的亮相，才讓業(yè)內(nèi)正在看到央企的綜合實(shí)力,。

保利地產(chǎn)已經(jīng)在高端產(chǎn)品線深耕超過10年,，廣州荔灣天珺保持著保利發(fā)展親自操盤的精品路線，戶型方正實(shí)用,，并且都帶有保利天字系一貫高端奢華的裝修標(biāo)準(zhǔn),。

保利雖然是低調(diào)央企，但是在人才管理方面除去自家的管培生體系之外,，去年開始也在引進(jìn)市場化更高的設(shè)計(jì)人才,，并且多數(shù)都來自傳統(tǒng)頭部房企為主。

招商蛇口,，近幾年也一直爭議不斷,，有人說地產(chǎn)只是招商蛇口的副業(yè)，也有人說招商蛇口就是吃深圳老本,，近期華南區(qū)域明顯落后不少,。

招商蛇口本身就是依托于招商局集團(tuán)，背后有著較深的園區(qū)開發(fā)背景沉淀,，但是招商蛇口地產(chǎn)開發(fā)也基本上屬于國內(nèi)第一梯隊(duì)的綜合實(shí)力,，只是產(chǎn)品方面確實(shí)這幾年創(chuàng)新匱乏。

新科招商蛇口集團(tuán)產(chǎn)品管理部總經(jīng)理趙方,，早期任職招商蛇口重慶城市總期間,，招商蛇口重慶公司市場排名連續(xù)三年上升,，在200萬級,、500萬級,、1000萬級產(chǎn)品市場，招商蛇口重慶公司均有較高的份額占比,。

很顯然,，一家房企能在產(chǎn)品力全國頂流的重慶市場能夠活下去，產(chǎn)品研發(fā)實(shí)力,，綜合操盤水平必須是一流,。招商蛇口正是在產(chǎn)品方面多個創(chuàng)新突圍，才能真正在重慶市場站穩(wěn)腳跟,。

招商蛇口相對于其他三大央企,，目前在一二線城市的深耕邏輯基本上一定差異化，招商蛇口在深圳,，上海,，南京，北京等城市形成了壓倒性優(yōu)勢,。

在如今一二線主流城市上,，招商蛇口整體設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)綜合水平跟其他央企存在差距，后期趙總肯定會對部分區(qū)域或城市設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效的更替動作,。

招商“瑧系”產(chǎn)品的又一次升級: 招商·新川臻境是招商蛇口“臻”系精研產(chǎn)品,繼承并延續(xù)了招商蛇口高端住宅的一貫出眾品質(zhì),，或許后續(xù)在全國也會在更多城市看到。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了深水賽道,，不管是逐漸退出的早期黑馬,，還是依然活躍在江湖的央國企軍團(tuán)，幾乎每家都在產(chǎn)品方面下足了功夫,。

這也完全體現(xiàn)在人才市場方面,，去年開始設(shè)計(jì)人才占據(jù)整體房企招聘職能的半壁江山，也是除去營銷職位之外房企最看重的崗位之一,。

除去四大央企之外,，越秀集團(tuán)，華發(fā)集團(tuán),，建發(fā)集團(tuán)等都在不同程度得引進(jìn)高級設(shè)計(jì)人才,，或許未來在一二線城市的直接競爭會越來越激烈。

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