過去幾年,，如果土耳其說自己的樓市漲幅全球第二，沒有任何一個國家敢說自己是第一,。土耳其樓市之所以創(chuàng)下5年漲7倍的奇跡,，是因為他們擁有一個敢跟傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對著干的總統(tǒng)——埃爾多安。
埃爾多安經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論是：當(dāng)通脹嚴(yán)重的時候不能加息,，而是需要降息,。因為通脹可以殺死通脹。不過,，最近埃爾多安出現(xiàn)了180度大轉(zhuǎn)向,，他不僅重回傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，還從美國華爾街聘請了一位美女經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，擔(dān)任土耳其的央行行長,，時間是2023年6月9日,。美女博士名叫哈菲澤·蓋伊·埃爾坎，生于伊斯坦布爾,，在土耳其讀大學(xué)本科,，后留學(xué)美國獲得普林斯頓大學(xué)獲得運(yùn)籌學(xué)和金融工程博士學(xué)位,，并曾在高盛集團(tuán),、第一共和銀行等機(jī)構(gòu)任職。這意味著,，埃爾多安直接把土耳其央行和國家貨幣政策交給了華爾街精英,。15天之后（6月22日），土耳其就宣布了一次人類歷史上罕見的加息：將基準(zhǔn)利率上調(diào)650個基點(diǎn)至15%,！熟悉金融的朋友都知道,，一次標(biāo)準(zhǔn)的加息是25個基點(diǎn)，650個基點(diǎn)的加息相當(dāng)于26次標(biāo)準(zhǔn)加息,。
新央行行長之所用猛藥,，是因為土耳其的通脹已經(jīng)持續(xù)了太久，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走到了崩潰的邊緣,。2022年最高峰的時候,，土耳其的CPI同比漲幅達(dá)到了85%，最近仍然維持在40%左右,。土耳其的房價,，在過去5年里平均上漲了700%，并多次成為全球房價上漲的年度冠軍,。至于土耳其的平均房租,，過去5年里平均上漲了800%。這5年里,，全國老百姓的平均工資按照當(dāng)?shù)刎泿庞嬎闵蠞q了400%,。過去1年，房租上漲最快的不是首都安卡拉,，也不是第一大城市伊斯坦布爾,，而是第三大城市、位于南方海濱的安塔利亞,，房租從2022年1月到2023年3月,，竟然上漲了400%。大通脹,、大降息,，其結(jié)果是貨幣的大貶值，也就是匯率崩盤。
2018年3月的時候,，大約3.78里拉兌換1美元；到了今年6月24日,，里拉貶值到了25.23兌換1美元,。有消息說，土耳其的外匯儲備已經(jīng)跌為負(fù)數(shù)：
或許有讀者會問：過去幾年,，土耳其經(jīng)濟(jì)不是表現(xiàn)得非常好嗎,？2021年GDP增速達(dá)到了驚人的11.4%，2022年達(dá)到了5.6%,，股市一度表現(xiàn)也非常好,。貨幣貶值之后，媒體還熱炒“外國人紛紛移民土耳其”,。怎么突然之間,，經(jīng)濟(jì)變成了這樣？連埃爾多安也放棄了自己的經(jīng)濟(jì)學(xué),？
這里面就涉及到低利率,、高通脹的演變規(guī)律了。
當(dāng)一個國家通脹偏高的時候,，往往會刺激出“不必要的消費(fèi)”,。通脹高，意味著晚一些購買商品,，商品會變貴,。為了對抗貨幣貶值，大家往往搶購商品囤積起來,，尤其是購買能保值的資產(chǎn),，比如房子、藍(lán)籌股,、黃金等,。這時候，經(jīng)濟(jì)往往會呈現(xiàn)“烈火烹油”的繁榮局面,。
如果國家還不斷降息（下圖中紅色部分）,，就會加劇“投資性需求”，進(jìn)一步刺激房價飆升,、股價飆升,。
這個階段，大部分人還沒有意識到危險,，反而陷入資產(chǎn)價格飆升的“財富虛幻”中,，甚至?xí)痈軛U購入資產(chǎn),。
在這個階段,，由于貨幣貶值,，還會對周邊國家有錢人產(chǎn)生吸引力，引發(fā)旅游,、購物潮,，甚至移民購房潮。土耳其周邊有不少國家,，社會安定程度不如土耳其,。但很快，大家就會發(fā)現(xiàn)：工資增長速度追不上通脹的速度,。比如過去5年,，土耳其平均房租是平均工資增長速度的2倍,。居民消費(fèi)能力逐步下降,，很多人生活水平下降，甚至被迫打多分工,。
高通脹,、貨幣快速貶值，還刺激老百姓爭搶硬通貨,，國家外匯儲備迅速縮水,，主權(quán)債務(wù)評級下降，借外債變得更加困難,。如果外貿(mào)長期處于逆差,，經(jīng)濟(jì)很快就會出問題。
土耳其2021年的外貿(mào)逆差是462億美元,，2022年因為貨幣貶值,、全球能源上漲等因素，逆差飆升了137%達(dá)到了1090億美元,。今年以來,，土耳其“月月逆差”的局面沒有任何改觀：所以，土耳其經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了崩潰的邊緣,。這其實就是埃爾多安拋下面子,，180度大轉(zhuǎn)向的根本原因。當(dāng)初埃爾多安背離經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律蠻干的時候,，就有人預(yù)言：埃爾多安經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué),，最終必須“死一個”。讓長期留學(xué)美國,，沒有在土耳其工作過一天的華爾街精英直接接管央行,，是埃爾多安拋棄“埃爾多安經(jīng)濟(jì)學(xué)”又一大手筆,，戲劇性極強(qiáng)。
為什么要這樣干,？危難之際,，埃爾多安肯定是希望國際貨幣基金組織（IMF）或者華爾街拉土耳其一把。怎樣才能讓IMF,、華爾街愿意施以援手,？直接請華爾街精英接管央行、回歸西方經(jīng)濟(jì)學(xué),，就成為“大招”之一,。
再看土耳其，尤其是伊斯坦布爾的樓市,、房價問題,。
我們可以把它概括為“土耳其模式”或者“伊斯坦布爾模式”，這個模式跟我10年前率先提出的“莫斯科模式”,，以及大約4年前提出的“德黑蘭模式”,，有非常類似的地方，形成了一個系列,。“德黑蘭模式”,、“伊斯坦布爾模式”,，都是典型的放棄匯率、保房價的模式,。其實他們或許沒有刻意“保房價”,，只是因為貿(mào)易不平衡、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一,，再加上經(jīng)濟(jì)政策上蠻干,、不尊重規(guī)律，導(dǎo)致了大通脹,、貨幣大貶值,，沒有移民的有錢人往往被迫用大城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)來抗通脹，所以房價飆升,。
但一般來說,，這一類型的房價飆升，往往會出現(xiàn)一個顯著的“美元頂”,，而不會出現(xiàn)“本幣頂”,。
比如德黑蘭房價往往在1年中翻倍，N年下來,，每平米數(shù)億元,。然后國家搞貨幣改革,，刪除1個乃至幾個零，但仍然數(shù)千萬元一平米,。但換算為美元,，始終在每平米1100美元左右徘徊。再比如伊斯坦布爾的房價,，2019年時均價大約在4000里拉左右,，相當(dāng)于770美元每平米；到了2023年初均價大約26000里拉每平米,，大約相當(dāng)于1400美元每平米,；但最新一波貶值后，按照美元計算回落到了1000美元左右,?？梢姡凑彰涝媰r漲幅要小很多,，甚至慢慢就不漲了,。但按照本幣計價，會繼續(xù)漲,，因為土耳其的通脹還會延續(xù),。此前坊間一度估計，土耳其會加息超過1000個基點(diǎn),，現(xiàn)在只加了650個基點(diǎn)，所以土耳其遏制通脹之路“又遠(yuǎn)又長”,。土耳其大城市的房價,，按照里拉計價還會繼續(xù)漲。從委內(nèi)瑞拉,、津巴布韋,、土耳其、伊朗等國的實踐看,，跟經(jīng)濟(jì)規(guī)律對著干的國家,，大概率會遭遇一場史詩級的大通脹。
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