“青浦新城規(guī)劃,，終于落地！”

去年年底我們給大家?guī)磉^嘉定新城的全網(wǎng)最深度且最詳細(xì)的城市規(guī)劃解讀,，而緊隨其后的12月上海市規(guī)資局就公示了《青浦新城單元規(guī)劃》,。

【青浦新城用地規(guī)劃圖】@青浦新城單元規(guī)劃

從2017年在《上海2035總體規(guī)劃》中第一次確定“五大新城”，到2021年被定位為獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市,，再到《上海市新城規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》和《青浦新城總體城市設(shè)計(jì)》的編制完成,，如今《青浦新城單元規(guī)劃》的誕生，意味著青浦新城的規(guī)劃終于落地在法定規(guī)劃上了,。

【青浦新城核心規(guī)劃編制時間軸】@是規(guī)劃不是鬼話

從城市設(shè)計(jì),，到單元規(guī)劃；

從方案效果圖,，到規(guī)劃用地圖,；

【青浦新城規(guī)劃落地】@是規(guī)劃不是鬼話

規(guī)劃一步步落地，

標(biāo)志著青浦新城未來的土地出讓,、建設(shè)發(fā)展已經(jīng)一片坦途,。

今天，我們就結(jié)合《青浦新城總體城市設(shè)計(jì)》和《青浦新城單元規(guī)劃》這兩大對于青浦新城的未來發(fā)展建設(shè)具有最直接指導(dǎo)意義的城市規(guī)劃,，來給大家深度,、詳細(xì)地解讀青浦新城的城市規(guī)劃與板塊置業(yè)選擇。

青浦新城,，相比其他四大新城的優(yōu)勢：

 國家戰(zhàn)略層面 

青浦新城，是唯一一個在長三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)內(nèi)的新城,。

【青浦新城與長三角示范區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

長三角一體化示范區(qū),，是國家戰(zhàn)略,。作為示范區(qū)，青浦新城有創(chuàng)新先行的機(jī)遇,，放大生態(tài)人文新經(jīng)濟(jì)的“前沿實(shí)踐地” 優(yōu)勢,，探索更多元、更高價值導(dǎo)向的新發(fā)展模式,。

所以說得更直白些：

青浦新城比別的新城多疊加一層國家戰(zhàn)略。

而且作為東接虹橋國際開放樞紐,，西聯(lián)江浙兩省的“上海之門”,，青浦新城承載了兩大國家戰(zhàn)略重大歷史使命，是上海面向長三角的“橋頭堡”和“領(lǐng)頭雁”,。

【青浦新城“上海之門”區(qū)位】@是規(guī)劃不是鬼話

作為多向鏈接長三角的綜合性節(jié)點(diǎn)城市,，青浦新城的規(guī)劃定位是對話全球、輻射長三角及更廣大內(nèi)陸的“窗口”和“中樞”,。

【青浦新城在長三角區(qū)位圖】@是規(guī)劃不是鬼話

 市級戰(zhàn)略層面 

根據(jù)《上海市十四五規(guī)劃綱要》,，上海市提出“中心輻射、兩翼齊飛,、新城發(fā)力,、南北轉(zhuǎn)型”的總體空間發(fā)展格局。其中青浦新城,，除了是“新城發(fā)力”,，而且“兩翼齊飛”也涵蓋了青浦新城；

【上?！皟梢睚R飛”空間發(fā)展格局】@是規(guī)劃不是鬼話

上海市的“西翼”,，由大虹橋和青浦新城所在的長三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)組成，發(fā)揮對內(nèi)對外開放樞紐作用,，打造新時代改革開放的標(biāo)志性區(qū)域,。

因此在上海市級層面，青浦新城也比別的新城多疊加一層戰(zhàn)略規(guī)劃,。

依據(jù)青浦區(qū)新一輪總體規(guī)劃,，青浦新城的定位是“立足上海大都市圈、引領(lǐng)示范區(qū),、輻射長三角的獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市,，獨(dú)具特色的開放創(chuàng)新之城、水韻公園之城,、上善江南之城”,。

一句話就把青浦新城在上海市、一體化示范區(qū)和長三角城市群,，三個維度層面的角色定位闡述得非常清晰：

【青浦新城定位】@是規(guī)劃不是鬼話

 區(qū)級發(fā)展戰(zhàn)略 

實(shí)際上,，五大新城里的每一座都是各區(qū)心頭的“寶貝疙瘩”，是各區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)。

在《青浦新城“十四五”規(guī)劃》中明確：青浦新城要擔(dān)負(fù)起“聯(lián)動兩翼,、率先崛起”的新時代新使命,。

青浦新城在“一城兩翼”格局中發(fā)揮著“襟帶”作用，做好“青浦中部率先崛起”這篇大文章,。

【青浦區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃】@青浦區(qū)2035總體規(guī)劃

更有意思的是,，青浦新城在長三角一體化示范區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)居然幾乎和上面一模一樣。

根據(jù)《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)總體方案》,，示范區(qū)以環(huán)淀山湖區(qū)域和虹橋區(qū)域為“兩核”,，以青浦新城、吳江城區(qū),、嘉善新城等“三城市組團(tuán)”為支撐的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn),。

【長三角一體化示范區(qū)總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃】@是規(guī)劃不是鬼話

青浦新城的規(guī)劃，與國家戰(zhàn)略完全一致,，這意味著：

以國家戰(zhàn)略的力量,，來建設(shè)一座新城，結(jié)果一定不會差,。

那么,，問題來了：

青浦新城接下來幾年,，重點(diǎn)開發(fā)的是哪里？

 五城十區(qū) 示范引領(lǐng) 

在2021年公示的“五大新城”各自的總體城市設(shè)計(jì)中,，上海的“五大新城”總共規(guī)劃有“十大示范樣板區(qū)”作為新城的引領(lǐng)板塊,。

【十大示范樣板區(qū)分布圖】@是規(guī)劃不是鬼話

所謂“示范樣板區(qū)”，說白了,，就是“五大新城”最優(yōu)先,、發(fā)展最快、資源傾斜,、最早出形象的地區(qū),，也就是規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)。

【十大示范樣板區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

其中青浦新城占了兩個,，分別是青浦新城中央商務(wù)區(qū)和江南新天地（老城廂城市更新實(shí)踐區(qū)）,。

【青浦新城兩大示范區(qū)范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

在《青浦新城“十四五”規(guī)劃》中，給出了進(jìn)一步的闡述和推進(jìn)方案：“青浦新城將重點(diǎn)推進(jìn)一個中心（中央商務(wù)區(qū)）和一個片區(qū)（城市更新實(shí)踐區(qū)）的建設(shè),?！?/span>

 “一個新中心” 

規(guī)劃打造一處全新的城市中心——青浦新城中央商務(wù)區(qū)，總面積約 6.5 平方公里,。

【青浦新城中央商務(wù)區(qū)鳥瞰效果圖】

中央商務(wù)區(qū)處于長三角數(shù)字干線,、外青松公路產(chǎn)城融合發(fā)展軸的交匯點(diǎn),，承擔(dān)引領(lǐng)新城兩個扇面雙向開放的重要角色，是生態(tài),、人文,、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型先行示范的“觸媒”與“窗口”。

【中央商務(wù)區(qū)區(qū)位圖】@是規(guī)劃不是鬼話

交通上,，這里是“青浦綜合交通樞紐中心”,。強(qiáng)化青浦新城站作為青浦核心及交通樞紐站點(diǎn)對青浦新城交通體系構(gòu)建的作用。

產(chǎn)業(yè)上,，承接虹橋商務(wù)區(qū),、西岑科創(chuàng)中心、市西軟件信息園的創(chuàng)新輻射及產(chǎn)業(yè)鏈延伸,，打造“長三角數(shù)字干線”。

文化上,，結(jié)合一平方公里上達(dá)公園的建設(shè),，啟動長三角藝術(shù)中心、工業(yè)博物館,、青浦區(qū)市民中心等高等級文化設(shè)施,，打造新的城市文化地標(biāo)。

 “一片新天地” 

青浦新城的另一處“示范樣板區(qū)”,，就是結(jié)合青浦老城廂的城市更新實(shí)踐區(qū)（江南新天地）的更新和開發(fā),。

【江南新天地規(guī)劃范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

根據(jù)《青浦新城“十四五”規(guī)劃》，將打造滿載江南記憶的城市會客廳和特色文化體驗(yàn)區(qū),，引領(lǐng)文化創(chuàng)意等新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展：

1. 復(fù)興老城廂,，打造“中央文化區(qū)”。

通過打造老城廂“五方門,、十字街,、寬窄巷、環(huán)形水”的歷史風(fēng)貌,，留住城市特有的地域環(huán)境環(huán)境,、文化特色、建筑風(fēng)格等歷史文化基因,。

【老城廂明清時期歷史格局】@是規(guī)劃不是鬼話

重點(diǎn)打造新天地水街,、大西門水岸街區(qū)，形成貫穿南北,、東西的小十字“文化步行動線”,，重現(xiàn)江南水街生活場景。

【碼頭水街效果圖】@青浦房談

2. 以老城廂內(nèi)八十弄等老舊住宅改造為重點(diǎn),，探索城市更新,。

3. 活化歷史文脈,，利用藝術(shù)島和老城廂待開發(fā)用地，植入新興開發(fā)和運(yùn)營理念,，打造核心引擎項(xiàng)目,，形成聚集人氣的濱水公共開放廣場、文化商業(yè)街區(qū),、歷史文化展示空間,、水岸藝術(shù)文化公園等。

【江南會客廳效果圖】@青浦房談

 “上字”水軸串聯(lián)“兩大示范區(qū)” 

淀浦河,、東大盈港,、上達(dá)河三條核心水系，構(gòu)建青浦新城“上字”水脈骨架,。

【上字水脈】@《青浦新城城市設(shè)計(jì)》

串聯(lián)“古今對話”：

這條“上字型”的水脈骨架,，以東大盈港發(fā)展主軸串聯(lián)中央商務(wù)區(qū)、江南新天地兩大示范樣板區(qū),，“一今”,、“一古”兩大活力城區(qū)隔水對話。

【串聯(lián)兩大示范樣板區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

沿“上字水脈”規(guī)劃跑步等慢行濱水空間網(wǎng)絡(luò),，串聯(lián)文化,、購物、休閑活力節(jié)點(diǎn),，打造具有江南水鄉(xiāng)魅力的公共服務(wù)設(shè)施體系,，營造年輕人喜愛的品質(zhì)交往空間。

【慢行濱水空間網(wǎng)絡(luò)】@《青浦新城城市設(shè)計(jì)》

以上這些都已經(jīng)在剛公示的《青浦新城單元規(guī)劃》中得到了落地,，具體體現(xiàn)在青浦新城的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃中：

【青浦新城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃】@《青浦新城單元規(guī)劃》

由“上字水脈”串聯(lián)“雙示范”片區(qū),，形成新城發(fā)展核心，包括青浦新城中央商務(wù)區(qū)打造城市副中心,，老城廂和藝術(shù)島打造新江南水鄉(xiāng)的示范引領(lǐng)地區(qū)中心,。

 下一步開發(fā)重點(diǎn)：江南新天地 

青浦新城的開發(fā)節(jié)奏，決定了其下一階段的開發(fā)重點(diǎn)是位于老城廂的“江南新天地”板塊,。

【下一步開發(fā)重點(diǎn)板塊】@《青浦新城城市設(shè)計(jì)》

從《青浦新城“十四五”規(guī)劃》來看,，青浦新城的開發(fā)節(jié)奏是：先中央商務(wù)區(qū)，再老城廂,。

“十四五”的上半場是中央商務(wù)區(qū),，如今已經(jīng)大面積土地出讓、如火如荼地建設(shè)中,；而“下半場”的三年就輪到老城廂“江南新天地”了,，開發(fā)重心也將隨之轉(zhuǎn)移。

【青浦新城開發(fā)重心轉(zhuǎn)移】@是規(guī)劃不是鬼話

因此,，下面我們將重點(diǎn)解讀“江南新天地”板塊的城市規(guī)劃,、概念設(shè)計(jì)方案和置業(yè)選擇,，注意是獨(dú)家哦！

今年（2023年）,，

將是江南新天地的“開發(fā)元年”,。

接下來，將帶來江南新天地城市設(shè)計(jì)概念方案的獨(dú)家重磅解讀,。

 規(guī)劃范圍 

關(guān)于江南新天地的規(guī)劃范圍，其實(shí)是有官方定義的：

根據(jù)《青浦新城“十四五”規(guī)劃建設(shè)行動方案》,，整個城市更新實(shí)踐區(qū)的總面積約3.2平方公里,；其中優(yōu)先打造的樣板區(qū)，包括老城廂,、藝術(shù)島,、南門片區(qū),，用地面積共約163.6公頃（1.6平方公里）,。

【板塊規(guī)劃范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

為什么會選擇這個范圍？

這就要說到江南新天地示范樣板區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念了,。

 與古為新,，雙城雙島 

“與古為新”：

“古”就是指青浦老城廂，“新”就是指城市更新,。

自明代建制以來,，青浦老城廂在歷史上長期是青浦縣的政治、經(jīng)濟(jì),、文化中心,，也是目前長三角示范區(qū)內(nèi)唯一一個歷史風(fēng)貌保存較為完好的水鄉(xiāng)城市，其歷史地位高,、城市功能多元,、空間格局極具特色。

【老城廂水文歷史保護(hù)】@是規(guī)劃不是鬼話

這一“城水相依”的格局,，也延續(xù)至今,。

因此，江南新天地優(yōu)先打造的樣板區(qū),，就選在了這個水脈最豐富的地區(qū),，以三條河道為界,，包含兩個全島型板塊（老城廂魅力島、文化藝術(shù)島）和南門片區(qū),。

【三大片區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

關(guān)于未來的規(guī)劃建設(shè)理念,，在《青浦新城“十四五”規(guī)劃建設(shè)行動方案》里是這樣描述的：

“以老城廂的保護(hù)更新為核心，結(jié)合藝術(shù)島,、南門地區(qū)的更新開發(fā),，將城市的節(jié)奏感與水鄉(xiāng)的幽靜感融合在一起，建設(shè)江南文化研究院,，充分挖掘青浦文化精髓,，繼承江南水鄉(xiāng)特有的靈韻，打造滿載江南記憶的城市會客廳與特色文化體驗(yàn)區(qū),，同時引領(lǐng)文化創(chuàng)意等新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展,。”

這已經(jīng)說得很清楚了,，就聚焦這三個板塊（老城廂魅力島,、文化藝術(shù)島和南門地區(qū)），要融合城市的節(jié)奏感和水鄉(xiāng)的幽靜感,，打造“江南風(fēng)”的世界會客廳,。

【三大片區(qū)規(guī)劃范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

接下來，我們分別介紹一下這三大板塊未來的發(fā)展方向：

 一,、老城廂魅力島 

復(fù)興歷史文化場所,，打造中央文化區(qū)。老城廂魅力島主要重點(diǎn)打造四個片區(qū)：分別是兩個文化商業(yè)街區(qū)核心（歷史文化源和江南新天地）和兩條商業(yè)文化街道（碼頭文化水街和江南活力街）,。

【老城廂規(guī)劃空間發(fā)展結(jié)構(gòu)】@是規(guī)劃不是鬼話

碼頭文化水街

沿碼頭街打造的一條南北向的商業(yè)文化水街,。串聯(lián)起寶慶寺文化公園、江南茶室,、社區(qū)商業(yè)等江南古鎮(zhèn)風(fēng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施,。

【碼頭文化水街鳥瞰示意圖】@是規(guī)劃不是鬼話

江南活力街

由很多條東西向的街巷組成一條江南活力街，串聯(lián)江南新天地商業(yè)街區(qū),、恢復(fù)小十字街歷史格局,。貫通“文化步行徑”結(jié)合歷史建筑改造復(fù)興，導(dǎo)入時尚購物,、演藝,、藝術(shù)教育、文化創(chuàng)意,、民宿酒店等功能,。

【江南活力街鳥瞰示意圖】@是規(guī)劃不是鬼話

江南新天地

江南新天地是整個板塊的核心地區(qū)，規(guī)劃是江南古鎮(zhèn)風(fēng)格的商業(yè)服務(wù)街區(qū),，就是上海新天地和蟠龍?zhí)斓氐姆?/span>,，形成面向本地居民與外來訪客的“都市文旅名片區(qū)”,。

【江南新天地鳥瞰示意圖】@是規(guī)劃不是鬼話

【示意圖】

【示意圖】@蟠龍?zhí)斓?/em>

 二、文化藝術(shù)島 

文化藝術(shù)島地區(qū)是低密度開發(fā),，將景觀最大限度地留給公共功能,，引入城市探索中心、生態(tài)植物園,、兒童運(yùn)動場,、國際教育中心等趣味目的地。

【文化藝術(shù)島總平面圖（僅供參考）】@來源網(wǎng)絡(luò) 

依托上海之源”優(yōu)勢,，將歷史人文積淀的傳承與活化,，將人文特色融匯到景觀營造和特色節(jié)點(diǎn)打造等領(lǐng)域。

【文化藝術(shù)島示意圖】@來源網(wǎng)絡(luò)

 三,、南門地區(qū) 

南門地區(qū),，規(guī)劃結(jié)合道路南側(cè)產(chǎn)業(yè)用地及綜合服務(wù)中心打造“產(chǎn)城融合示范區(qū)”，涵蓋居住,、商業(yè)商辦,、公共服務(wù)設(shè)施和公共綠地多種元素，社區(qū)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)配套同步推進(jìn),。

【南門片區(qū)總平面圖（僅供參考）】@是規(guī)劃不是鬼話

青浦新城規(guī)劃打造“最江南的新城”,，關(guān)鍵就是以“水”為文化標(biāo)注，復(fù)興多處特色文化片區(qū),，充分演繹“高顏值,、最江南、創(chuàng)新核”的青浦“江南風(fēng)”城市意象,。

而南門地區(qū)是和“水”交織得最緊密的,，不僅鄰水,，而且被水系（夏浦港）貫穿,，也是青浦新城“最江南”的地區(qū)。

【藍(lán)綠交織】@是規(guī)劃不是鬼話

隨著江南新天地板塊的藍(lán)綠系統(tǒng)逐漸完善,，江南水鄉(xiāng)特色逐漸凸顯,，整個被活力型岸線、生活型岸線,、景觀型岸線,、生態(tài)型岸線等各類岸線所包圍。例如,，前文提到的今年即將入市的新黃浦亞倫項(xiàng)目,，就緊挨著景觀型岸線。

【岸線類型分布】@是規(guī)劃不是鬼話

這個項(xiàng)目的景觀環(huán)境真是絕了,，緊挨著夏浦港的大盈浦濱水公園不說,，北面還緊挨著青浦地標(biāo)萬壽塔所在的青溪公園,。如果從項(xiàng)目旁的大盈浦濱水公園視角看萬壽塔就是這樣一幅景象：

【濱水公園望萬壽塔效果圖】@是規(guī)劃不是鬼話

最后，我們特地為大家用一張圖總結(jié)以上提到的“江南新天地”板塊的所有重點(diǎn)地區(qū)和開發(fā)項(xiàng)目：

【江南新天地重點(diǎn)地區(qū)與項(xiàng)目】@是規(guī)劃不是鬼話

根據(jù)最新公示的江南新天地的控規(guī)調(diào)整,，該板塊規(guī)劃居住區(qū)容積率基本在1.0-1.5之間,，表明未來還將有越來越多的島嶼型、低密度樓盤加入,，共同打造高端,、高品質(zhì)宜居的社區(qū)氛圍。

【規(guī)劃住宅用地】@是規(guī)劃不是鬼話

位于南門產(chǎn)城融合區(qū)范圍的新黃浦亞倫項(xiàng)目,，作為江南新天地區(qū)域首個出讓的商品住宅,，房地聯(lián)動價5萬/㎡，小區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯,。

由上海實(shí)力國企新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)和江蘇南通亞倫集團(tuán)聯(lián)手打造,。前者新黃浦深耕黃浦區(qū)、在上海已有30年的房產(chǎn)開發(fā)歷史,，后者南通亞倫2020年打造的亞倫五龍?jiān)骗Z更是良心打出交房再付款的業(yè)界佳話,。

目前，項(xiàng)目最新設(shè)計(jì)方案已經(jīng)公示,，擬建22幢住宅,含別墅及洋房,，其中1-2#、4#,、5-7#為總高7層的花園洋房,，3#為總高8層的小高層，8#為總高6層的保障房,；9-22#為別墅,。

【項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示圖】

項(xiàng)目容積率僅1.2，將提供約175-213㎡的聯(lián)排和約95㎡的花園洋房產(chǎn)品,，合計(jì)約345套,。對置業(yè)江南新天地板塊感興趣的小伙伴們要關(guān)注起來了，這是板塊內(nèi)暫時唯一的機(jī)會,。

【項(xiàng)目鳥瞰效果圖】

* 本文部分圖文來自于：江南新天地概念設(shè)計(jì)方案,，僅供參考、學(xué)習(xí),，以后續(xù)的政府官方發(fā)布信息為準(zhǔn),。

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