哈嘍,，大家好呀！

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣減項(xiàng)目金額后的余額,。

用公式表示是：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額

土地增值額的大小,，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。下面小五就詳細(xì)為大家介紹土地增值稅應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目,。

一,、應(yīng)稅收入的確認(rèn)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。從收入的形式上來(lái)看,，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入,。

對(duì)取得的實(shí)物收入,，要按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入。其他收入,，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利,，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán),、著作權(quán),、土地使用權(quán)等。

營(yíng)改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額,。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,。

免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí),，成交價(jià)格、租金收入,、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額,，在計(jì)征時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅,。

二,、扣除項(xiàng)目的確定

按照《條例》規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí),，準(zhǔn)予從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額中減除下列六類項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括以下兩方面的內(nèi)容：

1,、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

①如果以協(xié)議,、招標(biāo),、拍賣等出讓方式取得的土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金,；②以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán),，未按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；③以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),，為支付的地價(jià)款,。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等,。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),，包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2,、前期工程費(fèi),，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文,、地質(zhì),、勘察、測(cè)繪,、“三通一平”等支出,。

3、建筑安裝工程費(fèi),，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4,、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出。

5,、公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6,、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。

這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益,，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除,，而按下列規(guī)定進(jìn)行扣除：

1,、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。

2,、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按第（1）,、（2）項(xiàng)（即土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

3、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按第第（1）,、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,，由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。

（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年,；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,，可以視同為一年,。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》第35條的規(guī)定,，實(shí)行核定征收。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除,。

需要注意的是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí),，繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,，不允許再單獨(dú)扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰貼花）允許在此扣除,。

營(yíng)改增后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅,、教育費(fèi)附加扣除。

（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和,，加計(jì)20%的扣除。

需要特別說(shuō)明的是,，此項(xiàng)優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,，除此之外的納稅人不適用。

以上便是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)知識(shí),。如果您對(duì)土地增值稅的知識(shí)還有其他疑問(wèn)的,，歡迎與小五一起交流探討~

下期預(yù)告：土地增值稅稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算