一,、案情簡(jiǎn)介

A公司為某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A公司突然收到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)送交的《限期交接物業(yè)撤場(chǎng)函》,，告知：業(yè)委會(huì)已于2018年12月22日決定解除A公司與某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù),，業(yè)委會(huì)已與B公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該合同于2019年3月19日已生效,，故要求A公司撤場(chǎng),。

A公司以業(yè)委會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)依法共同決定為由，請(qǐng)求確認(rèn)：業(yè)委會(huì)的解除行為無(wú)效,；業(yè)委會(huì)與B公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效,。

業(yè)委會(huì)對(duì)此抗辯：業(yè)委會(huì)成立后，與B公司簽訂了普通物業(yè)服務(wù)合同,，此時(shí)即使前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期,，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定亦應(yīng)終止；規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為須經(jīng)小區(qū)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)依法共同決定的《物權(quán)法》第七十六條僅適用于普通物業(yè)服務(wù)合同,，而不適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。

二,、分析

本文以法律適用角度,，針對(duì)業(yè)委會(huì)的抗辯來(lái)分析其是否成立。

（一）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，即可根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條（即《民法典》第九百四十條）,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止嗎？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定,，只有業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效,，方發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同終止之法律效力,。物業(yè)服務(wù)合同生效是前期物業(yè)服務(wù)合同終止的充分條件。存在已簽訂物業(yè)服務(wù)合同事實(shí),，不能當(dāng)然發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同終止的效力,，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同成立只是事實(shí)判斷，而物業(yè)服務(wù)合同是否生效則屬于法律判斷,，即其是否得到民事法律秩序的認(rèn)可,。對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否生效的法律判斷，須以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條（即《民法典》第九百三十九條）規(guī)定為依據(jù),，即業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同,，方為生效。所以,，僅以業(yè)委會(huì)與B公司簽訂了普通物業(yè)服務(wù)合同事實(shí),，即依《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定得出前期物業(yè)服務(wù)合同終止之結(jié)論，顯然屬于適用法律錯(cuò)誤,。

（二）《物權(quán)法》第七十六條（即《民法典》第二百七十八條）是否不適用于前期物業(yè)服務(wù)合同,？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是,，期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,?！敝?guī)定，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同生效,，即使不存在解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定,，亦發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同終止之效果。若前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定為依據(jù),，主張因沒(méi)有依法作出解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定而前期物業(yè)服務(wù)合同未終止,，則該主張依法不能成立。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同生效是前期物業(yè)服務(wù)合同終止的充分條件,，解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在此不是前期物業(yè)服務(wù)合同終止的必要條件,，這是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定使然。于此情形下,，不能適用《物權(quán)法》第七十六條來(lái)否認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同生效導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法律效果,。也就是說(shuō)，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)做出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不以事先須做出解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定為前提,。這才是《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定“僅適用于普通物業(yè)服務(wù)合同,，而不適用于前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡姆梢饬x,。

當(dāng)然,，業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定依法做出解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定同樣發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同終止之法律效果。在本案中,，不僅存在選聘決定,，而且存在解聘決定。這是本案特別之處,，即不僅存在可導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止的物業(yè)服務(wù)合同,，而且還存在可導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止的解聘決定。對(duì)于業(yè)委會(huì)做出的解聘A公司決定,，由于該解聘事宜屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng),，須由業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定通過(guò)業(yè)主大會(huì)做出決定，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（《民法典》已改為應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)三分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)三分之一的業(yè)主同意）,，方可成立解聘A公司的業(yè)主大會(huì)決定,。作為該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，A公司當(dāng)然有權(quán)主張根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定來(lái)確認(rèn)該解聘決定的合法性,。

所以,，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定是認(rèn)定本案中業(yè)已存在的解聘決定行為是否有效的法律依據(jù)。

三,、結(jié)論

對(duì)于共同決定事項(xiàng),，業(yè)主必須依法通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成獨(dú)立于業(yè)主的業(yè)主大會(huì)決定，如此成立的團(tuán)體意思,，方為有效,。所以，業(yè)委會(huì)欲使其抗辯成立,，必須證明選聘B公司和解聘A公司的行為是經(jīng)小區(qū)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)依法共同決定的,。