【裁判要旨】

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條系一般性條款,，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用,，而第二十九條是特別條款，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的案件,。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中,，既可以適用特別條款也可以適用一般條款，異議申請人符合二十八條,、二十九條中任一條的規(guī)定均可排除執(zhí)行,。反之，異議申請人必須既不符合二十八條的規(guī)定,，也不符合二十九條的規(guī)定,，方能駁回申請執(zhí)行人排除執(zhí)行的異議請求。

【案號】

一審：（2015）渝四中法民初字第00069號  執(zhí)行：（2017）渝04執(zhí)36號  執(zhí)行異議：（2017）于04執(zhí)異14號

【關(guān)鍵詞】

執(zhí)行異議  金錢債權(quán)執(zhí)行  不動產(chǎn)  商品房  排除執(zhí)行

【案情】

異議申請人：任建鋒,、譚會淑

申請執(zhí)行人：馬明江

被執(zhí)行人：重慶市羅林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

異議申請人譚會淑于2013年12月24日與重慶市羅林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱羅林公司）簽訂了一份《“錦繡國際”住宅認(rèn)購協(xié)議書》,，認(rèn)購位于彭水縣紹慶街道河堡社區(qū)“琳海錦繡閣”25－5號的住宅一套,。2014年1月2日,，譚會淑繳納了該房屋的首付款和定金以及其他相關(guān)費用。之后,，譚會淑與羅林公司簽訂商品房買賣合同未果,，譚會淑及其子任建鋒等于2014年5月拿到該房鑰匙后進行了裝修，并已入住該房生活,。重慶市第四中級人民法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人馬明江與被執(zhí)行人羅林公司房屋拆遷安置糾紛一案中,，于2017年6月8日查封了仍登記在羅林公司名下的該房屋,。譚會淑、任建鋒于2017年7月20日提出書面執(zhí)行異議,，認(rèn)為重慶市第四中級人民法院的查封錯誤,，請求解除對該房屋的查封。

【裁判】

重慶市第四中級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，最高人民法院《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“對案外人的異議,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否權(quán)利人：（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷,；未登記的建筑物,、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿,、建設(shè)工程規(guī)劃許可,、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷；……（五）其他財產(chǎn)和權(quán)利,，有登記的,，按照登記機構(gòu)的登記判斷；無登記的,，按照合同等證明財產(chǎn)權(quán)屬可者權(quán)利人的證據(jù)判斷,。”第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；（三）已支付全部價款，或者已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受自身原因未辦理過戶登記,。”第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他居住的房屋,；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定,，首先，該房仍登記在羅林公司名下,，異議申請人不是該房屋的權(quán)利人,。其次,，異議申請人沒有提供合法有效的書面買賣合同，其提供的一份與羅林公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定,，不能認(rèn)定為商品房買賣合同,。再次，異議申請人沒有支付全部價款,，所繳款項亦未達到總價款的百分之五十,。因此，譚會淑,、任建鋒的異議請求不成立,，不能排除人民法院對案涉房屋的執(zhí)行，重慶市第四中級人民法院依法裁定駁回案外人譚會淑,、任建鋒的異議申請,。

【評析】

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條、29條均是關(guān)于案外人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出排除執(zhí)行的異議的規(guī)定,，雖然兩個條文均對排除執(zhí)行的條件做了更為詳細(xì),、可操作的規(guī)定，相比《查封,、扣押,、凍結(jié)規(guī)定》減少了執(zhí)行法官在具體案件中的判斷難度，但對兩個條文之間的關(guān)系,，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中,，是僅可以依據(jù)第29條排除執(zhí)行，還是只要符合第28條,、29條任一條即可排除執(zhí)行,，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》中并未明確，實踐中也仍存在一些爭議,，有必要廓清兩者之間的關(guān)系,，為此類執(zhí)行異議案件提供明確的裁斷依據(jù)，更好地在執(zhí)行程序中對不動產(chǎn)受讓人進行優(yōu)先保護,。

一,、不動產(chǎn)受讓人物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，除因繼承、征收等非法律行為取得物權(quán)外,，必須依法登記方能發(fā)生效力,。但考慮到我國目前房地產(chǎn)開發(fā)及不動產(chǎn)登記制度的不完善,，實踐中大量存在不動產(chǎn)買受人簽訂買賣合同后因各種原因長時間未能進行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的情況,。此時若不考慮受讓人的物權(quán)期待權(quán),，不動產(chǎn)買受人擁有的就只是普通債權(quán)，不能排除出賣人的其他債權(quán)人以該不動產(chǎn)變價清償債務(wù)的請求,，不動產(chǎn)買受人就面臨著“錢房兩空”的風(fēng)險,。市場交易存在風(fēng)險，對正常的市場交易風(fēng)險市場交易主體應(yīng)當(dāng)是明知并推定其是自愿承擔(dān)該風(fēng)險的,。但從我國的實際國情出發(fā),，高企的房價使得不動產(chǎn)往往在不動產(chǎn)買受人資產(chǎn)中占據(jù)極大的份額，尤其是消費者購買的居住用房,，很多是傾其一生,，甚至是兩代人的收入方購得一處安身立命之所，“錢房兩空”的風(fēng)險很可能危及到不動產(chǎn)買受人的生存權(quán),。而且,，我國歷來強調(diào)“無恒產(chǎn)者無恒心”，不動產(chǎn)對國人來說還有著超越財產(chǎn)性質(zhì)之外的特殊意義,，這也就決定了“對不動產(chǎn)買受人在執(zhí)行程序中予以優(yōu)先保護,，對于增強人民群眾對法律公平的信心無疑具有特殊的意義”。[1]法律應(yīng)當(dāng)回應(yīng)社會現(xiàn)實,，法律不應(yīng)該只是邏輯建構(gòu)的“空中樓閣”,，法律不能缺少邏輯上的自洽與完整，但也不應(yīng)因追求形式上的完美而忽略活生生的社會現(xiàn)實,。買受人物權(quán)期待權(quán)保護這一濫觴于德國的制度,，無論是從現(xiàn)實的必要性考慮，還是從法律的目的出發(fā),，都是應(yīng)當(dāng)予以吸收的,。

我國對買受人物權(quán)期待權(quán)的法律規(guī)定，肇始于2002年最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》這一司法解釋,，其第二條規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！?004年生效的《最高人民法院,、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第二款規(guī)定對“被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋”,，“雖未進行房屋所有權(quán)登記,，人民法院也可以進行預(yù)查封”，實際上是物權(quán)期待權(quán)的保護對象擴大到了自開發(fā)商處購買房屋的所有人,。2005年,，最高人民法院又在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》規(guī)定,，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié)”,，將物權(quán)期待權(quán)的保護對象擴大到了購買需要辦理登記手續(xù)的所有人。而至《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》則是對金錢債權(quán)的執(zhí)行中,，買受人購買不動產(chǎn)情形的細(xì)化規(guī)定,。縱觀我國對物權(quán)期待權(quán)的制定法保護脈絡(luò),，對物權(quán)期待權(quán)的保護有逐漸擴大的趨勢,，且由原則逐漸走向具體?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》中針對金錢債權(quán)執(zhí)行中買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的三種不同情形,，對每一種情形下可以排除執(zhí)行的具體條件進行了規(guī)定，減少了執(zhí)行法官在具體案件中的判斷難度,，使條文可操作性大大增強,。但因第28條與29條之間適用范圍有所交叉，兩者在交叉地帶如果區(qū)分適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》中沒有涉及,，容易造成具體案件適用中的困惑,，也一定程度上會降低條文的可操作性。

二,、《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28,、29條是一般條款與特別條款的關(guān)系

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》根據(jù)不同情況，將不動產(chǎn)受讓人的物權(quán)期待權(quán)區(qū)分為無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán),、房屋消費者物權(quán)期待權(quán),、辦理了預(yù)告登記的物權(quán)期待權(quán)?！耙勒赵V訟成本理念和利益衡量標(biāo)準(zhǔn)透視,，我國執(zhí)行異議程序兼顧執(zhí)行本身利益，相輔相成地規(guī)定異議審查程序的門檻和標(biāo)準(zhǔn),，將形式化問題和程序性事項從實質(zhì)性問題中預(yù)先導(dǎo)人和引導(dǎo)剝離開來,，以加速對實質(zhì)性問題的滲入排查和集中裁決?！盵2] 基于此,，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》對三種情形均規(guī)定了排除執(zhí)行的具體化要件。無過錯買受人物權(quán)期待權(quán)需同時滿足發(fā)生在金錢債權(quán)執(zhí)行中、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,、在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),、已支付全部價款或已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記五項要件,，方能排除執(zhí)行。房屋消費者物權(quán)期待權(quán)則需同時滿足發(fā)生在金錢債權(quán)執(zhí)行中,、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十四項要件,，才可排除執(zhí)行,。辦理了預(yù)告登記的物權(quán)期待權(quán)因存在已經(jīng)預(yù)告登記這一情形，與前兩種物權(quán)期待權(quán)很容易區(qū)分,。而無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán),、房屋消費者物權(quán)期待權(quán)因在適用范圍上存在交叉，何時該適用哪一條尚存在一些模糊,。

從適用范圍上說,，28、29條均適用于金錢債權(quán)的執(zhí)行中,，28條對買受人和作為被執(zhí)行人的出賣人均無特殊要求,，具有普適性，而29條則要求買受人必須是消費者,，對出賣人也要求是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。針對的標(biāo)的上，28條針對的是不動產(chǎn),，29則要求標(biāo)的是用于居住的商品房,。從買受人、出賣人,、買賣標(biāo)的物三個方面來說,，28條均是涵蓋29條的，也即29條實際上針對的是28條的一種特殊情形,。

從排除執(zhí)行的條件上來看,，28、29條均要求在人民法院查封以前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同,。但第28條要求買受人在法院查封以前已經(jīng)合法占有不動產(chǎn),，支付全部價款或支付部分價款且將剩余價款交付執(zhí)行，買受人對未辦理過戶登記無過錯,，29條則既不要求主觀上無過錯,，也不要求交付全部價款，更不要求占有房屋，總體比第28寬泛,。但第29條要求買受人“所購房屋系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”,，這一條件又比28條嚴(yán)苛。實際上29條的這一嚴(yán)苛條件可以分解歸入適用范圍的界定中,，“所購房屋系用于居住”是對買賣標(biāo)的物的限定,，也即29條針對的標(biāo)的物是用于居住的商品房，“買受人名下無其他用于居住的房屋”則可視為適用該條文的買受人范圍的限縮,，也即適用的買受人必須是無其他房屋居住的消費者,。29條實際上就是針對28條規(guī)定的一種特殊情形放寬了排除執(zhí)行的條件。

從立法的目的看,，立法者通常通過特別條款來實現(xiàn)一般法律原則的具體化[3],。在面對紛繁復(fù)雜的社會現(xiàn)實時，抽象與概括是立法者唯一的選擇,，但抽象與概括必然導(dǎo)致普遍性原理與個案正義的緊張關(guān)系,，特別條款則可在一定程度上緩解此種緊張。28條作為不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)保護的一般條款,，對其排除執(zhí)行的條件要求比較嚴(yán)格,。但對于不動產(chǎn)買受人中某一特殊類別消費者而言，嚴(yán)苛的排除執(zhí)行條件可能不利于消費者的生存權(quán)的維護,，相對于普通債權(quán),，甚至抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)，生存權(quán)無疑處于一個更高的價值位階,，在保護中應(yīng)當(dāng)給予傾斜,。故針對購買商品房的消費者，另行規(guī)定29條作為28條的特別條款,，給予房屋消費者物權(quán)期待權(quán)更大的保護,，也是符合立法的一般目的的。

三,、購房者可選擇28,、29條中對其最有利的條款來排除執(zhí)行

由于一般條款與特別條款的涵蓋關(guān)系，而且條文的適用范圍和排除執(zhí)行的條件并無本質(zhì)的區(qū)別,，將排除執(zhí)行的條件視為條文的適用范圍實際上也是可以的,。這樣在選擇適用28條還是29條的時候往往需要在適用范圍和排除執(zhí)行條件上來回檢視，以發(fā)現(xiàn)個案與條文間的匹配程度來適用最適當(dāng)?shù)臈l文,。一般來說,，“針對特定問題的特別條款優(yōu)先適用于涵蓋該問題的一般條款”。[4]但如果無法適用特別條款,，買受人是否有權(quán)要求適用一般條款呢,？

有觀點認(rèn)為《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條和第二十九條明顯區(qū)分了在金錢債權(quán)執(zhí)行中,，涉案房屋登記在普通的被執(zhí)行人（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）名下和登記在作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人名下，買受人在符合相應(yīng)法律規(guī)定時可排除執(zhí)行的兩種不同情形,。[5]也即若購買的是開發(fā)商名下的房屋,，購房人欲排除執(zhí)行時只能適用第29條。此種觀點實際上是將28條與29條作為并列關(guān)系,，但前文已經(jīng)論述28條與29條之間是一般條款與特別條款的關(guān)系,， 29條作為特別條款其特殊之處并不只在于被執(zhí)行人系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更重要的在于買受人是消費者且無其他用于居住的房屋,，單純以被執(zhí)行人是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)別28條與29條適用范圍的依據(jù)自然是不妥當(dāng)?shù)?。而且“?dāng)特殊規(guī)范不適用或缺位時，可以繼續(xù)適用一般規(guī)范,?！盵6]無論被執(zhí)行人是不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，或者買受人是不是購房商品房用于居住的消費者,，只要其無法適用29條的特別條款排除執(zhí)行，其要求繼續(xù)審查其是否符合28條的排除執(zhí)行條件,，以追求依照28條排除執(zhí)行的效果是合理的,。最高人民法院在兩份裁判文書中也認(rèn)可這一觀點。

最高人民法院（2016）最高法民申254號王巖巖與徐意君,、北京市金陛房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司申訴,、申請民事裁定書指出：“《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形,，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用于不同的情形,，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合了'登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)’與'登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房’兩種情形,，則《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合,，并非能夠適用第二十九條就自然排斥適用第二十八條?！痹谠撁袷虏枚〞凶罡呷嗣穹ㄔ弘m然仍然認(rèn)為《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》28條,、29條分別對應(yīng)了買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議和買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議兩種不同情形，將28,、29條作為并列關(guān)系,，但其認(rèn)可了28條與29條之間并不存在排斥關(guān)系，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形如果不能依據(jù)29條排除執(zhí)行,，仍然可以適用28條排除執(zhí)行,。

及至最高人民法院（2016）最高法民申2736號北京富申聯(lián)合供應(yīng)鏈管理有限公司,、劉乃生申訴、申請民事裁定書中,，最高人民法院已經(jīng)拋棄了28條與29條系并列關(guān)系的觀點,，認(rèn)為《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》28條、29條“兩個條款并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),，第二十八條系普適性的條款,，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中,，既可以適用特別條款也可以適用普通條款?！币布词侵灰?8條,、29條中的任一條，均可以排除執(zhí)行,。

如此進行理解也是符合邏輯的,。試想買受人作為商品房消費者，從弱者保護的角度是應(yīng)該給予其相較一般不動產(chǎn)買受人更大的保護的,。其在不符合第29條的規(guī)定時,，如果其已經(jīng)符合28條的規(guī)定的情形，能夠依據(jù)28條規(guī)定排除執(zhí)行而法院不允許其適用28條,，則對其的保護實際就弱于一般不動產(chǎn)買受人了,，這明顯不符合“舉重以明輕，舉輕以明重”的法律精神,。

具體到本案中,，異議申請人系從作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人羅林公司處購買的用于居住的商品房，且異議申請人名下無其他用于居住的房屋,。異議申請人作為商品房消費者的身份,，以及被執(zhí)行人羅林公司系商品房開發(fā)企業(yè)的事實，與29條的規(guī)定符合,，故法院可優(yōu)先審查其是否符合29條的規(guī)定,。經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，異議申請人在人民法院查封前并未與羅林公司簽訂合法有效的書面買賣合同,，且其已經(jīng)支付的價款也沒有超過合同約定總價款的百分之五十,，無法適用29條排除執(zhí)行。此時法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審查其是否符合28條排除執(zhí)行的條件,，異議申請人雖然在人民法院查封前已經(jīng)合法占有了該商品房用于居住,，未能辦理過戶登記也非異議申請人的過錯，而且異議申請人已經(jīng)按照《認(rèn)購協(xié)議書》的約定支付了部分款項,，其也愿意通過按揭的方式支付剩余剩余價款用于執(zhí)行,，但因在人民法院查封前未簽訂合法有效的書面買賣合同,，也無法適用28條排除執(zhí)行。由于異議申請人既不符合29條排除執(zhí)行的條件,，也不符合第28條排除執(zhí)行的條件,，人民法院依法駁回了異議申請人的執(zhí)行異議。

綜上,，在金錢債權(quán)的執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出執(zhí)行異議，根據(jù)具體情形可以適用第《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條,。第28,、29條是一般條款與特別條款的關(guān)系，在不能適用29條排除執(zhí)行的情況下,，異議申請人仍得請求以28條排除執(zhí)行,。只有在買受人既不符合28條的規(guī)定，又不符合29條的規(guī)定時,，人民法院方可駁回買受人的執(zhí)行異議,。

1.江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》,，人民法院出版社2015年7月第1版,，第422頁,。

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