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根據(jù)增值稅規(guī)定，以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項,，可不計算增值稅銷售額,。物業(yè)公司代收水費，如果自來水公司的發(fā)票不是直接開給業(yè)主的,，則不符合委托代收規(guī)定,，物業(yè)公司應(yīng)按轉(zhuǎn)售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入,，申報繳納增值稅,。在營改增之前,，物業(yè)管理服務(wù)收取的水電費可以差額繳納營業(yè)稅。實行營改增后,，增值稅計稅依據(jù)一般是以取得的全部價款（包括代收費用）為增值稅計稅依據(jù),，取得的進(jìn)項稅可以抵扣。但自來水公司銷售自來水可選擇簡易計稅,，開具3%增值稅專用發(fā)票,，而物業(yè)管理服務(wù)納稅人向業(yè)主收取自來水費又不符合簡易計稅條件，只能選擇9%稅率計征增值稅,，而可以抵扣的增值稅僅為3%,，必然導(dǎo)致其增值稅稅負(fù)的提高，顯然不符合營改增后增值稅稅負(fù)“只減不增”的初衷,。為保持稅負(fù)的平衡,，《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定：“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費,，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?！北疚膶ξ飿I(yè)管理服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)售水費的財稅處理分析如下： 一,、轉(zhuǎn)售水差額征稅適用的范圍。轉(zhuǎn)售水費差額征稅并非所有納稅人,，僅是針對“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人”,。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。水費差額征收增值稅是針對提供“物業(yè)管理服務(wù)”的企業(yè),，不是限定為物業(yè)公司的納稅人，對物業(yè)管理公司以及提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人均適用,。比如商場管理企業(yè)收到水費,轉(zhuǎn)售給商鋪,屬于提供轉(zhuǎn)售水費物業(yè)類服務(wù)的業(yè)務(wù),，也可以選擇差額征稅。其他（如純出租不動產(chǎn)的）納稅人是不能適用該項政策的,。同時沒有要求必須是提供物業(yè)管理服務(wù)和銷售自來水對同一服務(wù)對象,，如物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向A單位提供物業(yè)服務(wù)，向B單位銷售自來水,，也就是說“向B單位銷售自來水”也可以選擇簡易計稅并差額計算繳納增值稅,。另外,，差額征稅不僅適用一般納稅人，同時也使用小規(guī)模納稅人,。 二,、轉(zhuǎn)售水差額征稅的計算。按照簡易計稅方式,，以收取的自來水費扣減支付的自來水費后的余額為銷售額,，按照3%征收率計算征收增值稅。公式為：(收取的自來水費-支付的自來水費)÷(1+3%)×3%,。 舉例：物業(yè)管理服務(wù)的納稅人轉(zhuǎn)售水費選擇簡易計稅差額納稅,，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，其中向服務(wù)接受方收取的自來水水費8.24萬（含稅）,，對外支付的自來水水費7.21萬元（含稅）,，應(yīng)納稅額=（8.24萬-7.21萬）÷（1+3%）×3%=0.03萬元。 四,、轉(zhuǎn)售水差額征稅的合法憑據(jù),。差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證,。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以,，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額,，不是抵扣進(jìn)項稅額的角度，建議取得增值稅普通發(fā)票,?！翱鄢鋵ν庵Ц兜淖詠硭M”，是指扣除的僅僅是自來水水費,，不包括其他污水處理費等費用,。根據(jù)《財政部、國家發(fā)展改革委,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<污水處理費征收使用管理辦法>的通知》(財稅〔2014〕151號)第四條規(guī)定：污水處理費屬于政府非稅收入,，全額上繳地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算管理,，實行?？顚Ｓ谩Ｎ鬯幚碣M屬于政府非稅收入,，代收的污水處理費,、水資源等費用不需要繳納增值稅。物業(yè)公司收取的污水處理費,、水資源費只能開具增值稅普通發(fā)票,，不能開具增值稅專用發(fā)票,。 五、轉(zhuǎn)售水差額征稅的發(fā)票開具,。提供物業(yè)管理服務(wù)納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式,，但并未規(guī)定扣除部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此應(yīng)不屬于國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定的“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅,，且不得全額開具增值稅發(fā)票”的情形,，在新系統(tǒng)中可不采取差額開票功能，業(yè)主可抵扣差額征稅前的進(jìn)項稅,。物業(yè)管理服務(wù)的納稅人“選擇簡易計稅并差額”,，由于沒有規(guī)定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規(guī)定差額部分不能開專票,，也就是說可以全額開專票,。 六、轉(zhuǎn)售水差額征稅的賬務(wù)處理,?！敦斦筷P(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的規(guī)定:“按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時,，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額,，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”,、“工程施工”等科目,，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”,、“銀行存款”等科目,。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額,，借記“應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)” 或“應(yīng)交稅費--簡易計稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅”科目),，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”,、“工程施工”等科目,。” 舉例:某小區(qū)物業(yè)公司為增值稅一般納稅人,，2018年12月,甲方支付水廠水費30.9萬(含稅), 獲得專票, 水表記錄顯示,，其中屬于物業(yè)公司自己應(yīng)負(fù)擔(dān)10.3萬元(含稅)，向業(yè)主收取水費27.75萬(含稅),。實務(wù)中，對于這項業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理有兩種不同的觀點： 一種觀點認(rèn)為：收取業(yè)主的水費視同銷售,，應(yīng)計入收入和成本帳戶,，具體會計處理如下： 借：管理費用 100000 其他業(yè)務(wù)成本 200000 應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 9000 貸：銀行存款 309000 借：其他業(yè)務(wù)成本 6000 貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出)6000 借：銀行存款 257500 貸：其他業(yè)務(wù)收入 250000 應(yīng)交稅費--簡易計稅 7500 借：應(yīng)交稅費--簡易計稅 6000 貸：其他業(yè)務(wù)成本 6000 借：應(yīng)交稅費--簡易計稅 1500 貸：銀行存款 1500 還有一種觀點認(rèn)為：收取業(yè)主的水費為代收代付款項不是企業(yè)的收入,，應(yīng)將代收水費計入往來賬戶，不體現(xiàn)收入,，會計處理如下： 借：管理費用 100000 其他應(yīng)收款 200000 應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 9000 貸：銀行存款 309000 借：其他應(yīng)收款 6000 貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出) 6000 借：銀行存款 275000 貸：其他應(yīng)收款 250000 應(yīng)交稅費--簡易計稅 7500 借：應(yīng)交稅費--簡易計稅 6000 貸：其他應(yīng)收款 6000 借：應(yīng)交稅費--簡易計稅 1500 貸：銀行存款 1500 上述兩種不同會計處理,，計入收入和成本的處理方式更為合理：一方面迎合了稅務(wù)機(jī)關(guān)“以票控稅”的需要，另一方面也符合增值稅的會計處理,，同時也增加了業(yè)務(wù)招待費和廣宣費的稅前扣除基數(shù),，對企業(yè)更為有利。 |
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