深圳各區(qū)陸續(xù)發(fā)布“2021—2035國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃”（草案）,，南山區(qū)定位很高：世界級(jí)創(chuàng)新型濱海中心城區(qū),，深圳的科技創(chuàng)新中心、金融商務(wù)中心,、高等教育中心,。基本上就是多中心深圳的第一中心。

我查閱歷史資料表明：早在1981年11月,，深圳市規(guī)劃局就正式提出“全特區(qū)的中心在福田市區(qū)”。而南山的爆發(fā),，雖然沒(méi)有寫在文件里,，但卻是一個(gè)一往無(wú)前、不可逆轉(zhuǎn)的城市結(jié)局,。

南山的成功,，在很大程度上是因?yàn)闆](méi)有規(guī)劃,。

1979年后,，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，蛇口和南山是自由發(fā)展的,，兩個(gè)央企招商局和華僑城分別占有蛇口,、沙河,，他們可以按照自己的意圖來(lái)創(chuàng)新發(fā)展，因而蛇口,、華僑城從規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上都十分有特點(diǎn),。反而是蛇口北邊的地方國(guó)企南油集團(tuán)，雖曾是深圳第一大國(guó)企,，卻因體制僵化而失敗,，留下了品質(zhì)不高的南油片區(qū)。

至少在八,、九十年代,，在南山，權(quán)力更分散,。地方政府,、央企、各個(gè)村股份公司,，各種力量在南山交匯,，讓它能夠有足夠的自主發(fā)展空間，這在其他區(qū)是沒(méi)有過(guò)的現(xiàn)象,。

可能是因?yàn)闄?quán)力分割,，再加上深圳當(dāng)年財(cái)力有限，沒(méi)有把南山作為市中心的一部分來(lái)規(guī)劃,。反而,，這里像是無(wú)規(guī)劃的備胎，因此一些事關(guān)未來(lái)的大項(xiàng)目,，就可以考慮往南山放,。第一所大學(xué)深圳大學(xué)放在了這里，深圳市和中科院合作的科技園放在了這里,，連機(jī)場(chǎng)也差點(diǎn)放在了深圳灣……的確,，南山與羅湖、福田最大的不同,，是它有更多的土地資源,，因而有更多的可能性。

因自上而下做法,，深圳科技園不太成功,，但政府和國(guó)企很快調(diào)整了心態(tài)，不再親自做科技企業(yè),，而是提供政策支持,，提供成本遠(yuǎn)低于福田土地和物業(yè)。從時(shí)間上看，以上步-華強(qiáng)北為大本營(yíng)的國(guó)有電子企業(yè)的衰退,，與南山高科技企業(yè)興起是有承繼關(guān)系的,。國(guó)企因體制僵硬不能適應(yīng)科技行業(yè)的要求，但國(guó)有單位的科研人員專業(yè)化能力強(qiáng),，干部們社會(huì)資源豐富,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，他們才能夠充分釋放自我,。

不僅福田,，蛇口等地很多早期的電子企業(yè)都是國(guó)有的，他們同樣要在深圳進(jìn)行個(gè)人的第二次創(chuàng)業(yè),，而南山就是他們的大本營(yíng),。

小規(guī)劃

戰(zhàn)勝了大規(guī)劃

南山的科技力量崛起，是“自下而上”戰(zhàn)勝了“自上而下”的結(jié)果,，但南山后海成了深圳新的市中心且房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超福田中心區(qū),，則證明了“自下而上”力量在城市化方面也有特別的優(yōu)勢(shì)。

從2000年到2011年（大運(yùn)會(huì)）,，只用了十年多點(diǎn),，后海就表現(xiàn)出取代福田的勢(shì)頭。不過(guò),，當(dāng)初南山后海中心的定位并不高,，沒(méi)有提升到市級(jí)層面，僅僅是南山區(qū)的中心而已,，但這正是后海意外崛起的重要原因,。不同于福田中心區(qū)，后海的行政定位低了一檔,，連區(qū)級(jí)行政機(jī)構(gòu)都沒(méi)設(shè)在這兒,，2000年前后曾規(guī)劃為南山區(qū)的商業(yè)文化中心，一個(gè)“小規(guī)劃”,。

這是后海更成功的地方,。正因?yàn)楹蠛２⒎巧钲谑械闹卮髴?zhàn)略，政府參與力度不太大,，市,、區(qū)政府統(tǒng)統(tǒng)不在這里，讓市場(chǎng)力量選擇建什么,、怎么建,，使其大體上可以按照市場(chǎng)規(guī)律自由發(fā)展。政府規(guī)劃點(diǎn)到為止,，所做的是最基礎(chǔ)的基建服務(wù)：大規(guī)模填海,，然后修建深圳灣大橋,、深圳灣口岸，去連接香港（在早期,，深圳的任何一個(gè)城區(qū)，是否與香港連接很關(guān)鍵,，香港人來(lái)了,，一個(gè)地方的消費(fèi)、商務(wù)才能興盛起來(lái),。這也是深圳從東邊的沙頭角到西邊的后海,，一直遵循的城區(qū)發(fā)展的規(guī)律）。

在最核心區(qū)域造了一個(gè)成功的購(gòu)物中心海岸城,、春繭體育公園這樣的公眾性項(xiàng)目,，而不是莊嚴(yán)不可接近的市民中心，無(wú)法跨越的深南大道“水晶島”,。后海也沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)定位,，旁邊的南山科技園的產(chǎn)業(yè)給予了重要的支撐作用，讓它自然而然地成為一個(gè)新的總部基地,。

與福田中心區(qū)類似,，后海的發(fā)展也是先周邊、再中心,；先住宅再寫字樓,，這是一個(gè)新城區(qū)開發(fā)的成功路徑。后海及其周邊興建了大量的高檔住宅,，也支撐了這里總部產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。據(jù)說(shuō)深圳灣一號(hào)開發(fā)商稱，至少有兩家上市公司老板因?yàn)橘I了深圳灣一號(hào),，把公司搬到了深圳,。

更有彈性的

中心城區(qū)

南山的爆發(fā)，更關(guān)鍵的是有很強(qiáng)的彈性,，能夠進(jìn)行第二次開發(fā),。它的彈性來(lái)自于填海。

南山半島原先是一個(gè)細(xì)如蛇頭的半島,，近四十年不停地填海,，填出了后海，又填出了前海,。在南山的中間部分,，可以發(fā)現(xiàn)很多建于九十年代的住宅都有海的名字：蔚藍(lán)海岸、觀海臺(tái),、招商海月花園,、海印長(zhǎng)城,、星海名城，如果現(xiàn)在住在里面,，再高的樓層恐怕都看不到海,，而當(dāng)年它們都是一線海景房。

這就是南山相對(duì)于羅湖,、福田最大的優(yōu)勢(shì),，這個(gè)優(yōu)勢(shì)也在寶安體現(xiàn)出來(lái)——當(dāng)深圳城區(qū)因人口和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)快要撐破時(shí)，在市中心仍然能供應(yīng)大量的凈地,。在市中心有足夠多的土地,，就能夠發(fā)展這座城市最新的產(chǎn)業(yè)：科技企業(yè)成長(zhǎng)壯大之后的總部基地、引進(jìn)內(nèi)陸的大企業(yè),，以及為他們服務(wù)的豪宅,。

同時(shí)，南山中心區(qū)域也有大量的城中村可以用于新增供應(yīng),。大沖村,、白石洲的舊改，是南山中部發(fā)展的兩張王牌,。

南山填海增地的優(yōu)勢(shì),，集中反映在南山作為一個(gè)濱海區(qū)的價(jià)值上。

海岸線,，是中國(guó)十分稀缺的資源,。

北京不臨海，上海,、廣州,、天津的主城區(qū)距離海岸線比較遙遠(yuǎn)，那里的海洋環(huán)境也比較糟糕,。二線城市中比較強(qiáng)的成都,、重慶、武漢,、杭州都是沿江城市,，藍(lán)色是中國(guó)城市最缺乏的顏色。

深圳雖然是一個(gè)濱海城市,，但在南山深圳灣一帶建成之前,，深圳其實(shí)是個(gè)內(nèi)陸城市。羅湖,、福田都不臨海,，卻能夠先成為市中心，完全是因?yàn)樯罡邸扒暗旰髲S”的角色扮演,，深圳必須圍繞著香港來(lái)發(fā)展,，口岸及其附件自然成為規(guī)劃的中心所在,。所以，深圳的奠基性的城市總體規(guī)劃,，不是以濱海為中心來(lái)設(shè)計(jì)的,。

東部?jī)?yōu)美的藍(lán)色海岸線是旅游度假用的，最靠近羅湖的深海區(qū),，建成了鹽田港,，西部的混濁海岸線是用來(lái)發(fā)展港口、物流,，以及吞吐大量的電子工業(yè)的污染。深圳的海是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)而不是城市設(shè)計(jì)的重心,，這導(dǎo)致了深圳平庸的城市景象,，雖然陸續(xù)建起了中國(guó)最高的國(guó)貿(mào)大廈、地王大廈,、平安金融中心大廈,，寬闊的深南大道也曾扮演過(guò)這樣的城市場(chǎng)景的角色，但再多的高樓,、再寬的街道,，都始終沒(méi)有讓深圳擁有一個(gè)好的視角，能夠一眼看到這個(gè)城市的脈絡(luò),、實(shí)力,，留下難忘的印象，完全無(wú)法與上海黃浦江兩岸的氣場(chǎng),。

雖然深南大道在中國(guó)改革開放大業(yè)中扮演了比黃浦江更重要的角色,。相對(duì)于上海，北京雖然也沒(méi)有天然形成的壯闊的城市場(chǎng)景,，但它的皇城是一個(gè)比任何風(fēng)景都強(qiáng)大的氣場(chǎng),。城市氣場(chǎng)是重要的，在一個(gè)恢弘的景觀中,，通過(guò)非凡的建筑物展示權(quán)力意志,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，上層建筑和建筑合二為一了,。

因而,，當(dāng)深圳的主城區(qū)浩浩蕩蕩地來(lái)到了西部濱海區(qū)，濱海的壯闊場(chǎng)景,，突然就賦予了深圳不同的城市景觀,。

科技與資本、

房地產(chǎn)的魔幻組合

南山房?jī)r(jià)創(chuàng)紀(jì)錄,，是深圳發(fā)展到一定程度后,，在時(shí)空環(huán)境中發(fā)生了“碰撞”的現(xiàn)象,。

2004年深交所中小企業(yè)板的開始，以及2009年創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)開板為標(biāo)志,，是南山科技企業(yè)的爆發(fā)期,。和房地產(chǎn)公司相比，大部分科技類企業(yè)營(yíng)業(yè)收入不高,，但發(fā)展速度迅猛,，有了上市的機(jī)會(huì)，讓他們有了做大的資金,，也批量產(chǎn)生了科技富豪,，去媲美金融和地產(chǎn)的富豪們。

從羅湖經(jīng)上步-華強(qiáng)北,、福田,，到南山，城市中心的遷移的背后,，是產(chǎn)業(yè)的變化,，從貿(mào)易+制造業(yè)，到金融+總部企業(yè),，再到科技企業(yè)+上市融資,，科技企業(yè)的不斷做大，促成南山區(qū)成為深圳新的最強(qiáng)區(qū),。相比之下,，市委、市政府坐鎮(zhèn)的福田區(qū)都風(fēng)光不再,。

南山成為深圳新的中心的一個(gè)特征,，是帶動(dòng)了深圳房?jī)r(jià)的大漲。當(dāng)然,，房?jī)r(jià)的上漲有很多因素在起作用,，但產(chǎn)業(yè)升級(jí)是重要的基石。

再加上以上所說(shuō)的南山的濱海資源的稀缺性,，這一切都結(jié)合在一起了,，特定的時(shí)空內(nèi)兩股力量發(fā)生了對(duì)撞：一是2004年深圳中小板、2009年創(chuàng)業(yè)板的開市,，造就了一批科技業(yè)的富豪,，他們產(chǎn)生了買房改善生活的需求；二是大約這個(gè)時(shí)間段,，后海填海區(qū)完成,，成為深圳市內(nèi)最大的純高檔樓盤集聚區(qū)，新的樓盤不斷推出,，從三湘海尚,、寶能太古城,、卓越維港到深圳灣一號(hào)、華潤(rùn)悅府,，與福田的樓盤相比,，產(chǎn)品品質(zhì)更新，戶型更大,，且有海景資源,，無(wú)論從區(qū)域上還是產(chǎn)品上，都成了深圳高端樓盤的更新?lián)Q代版,。

這個(gè)時(shí)間段,，也是深圳住宅供應(yīng)量連年下降之時(shí)，因而,，當(dāng)全國(guó)性的房?jī)r(jià)大漲周期到來(lái),，深圳灣、后海一次次成為領(lǐng)頭羊,，帶領(lǐng)著住宅這個(gè)深圳最大的稀缺品一次次上漲,。從而加強(qiáng)了深圳城市中心的再次替換,。

我們需要注意的是,，南山后海成為深圳新中心后，房地產(chǎn)所起的推波助瀾的作用,，這種作用在福田并未發(fā)生。其原因的基本面是清晰的，這個(gè)時(shí)候深圳住宅供應(yīng)量長(zhǎng)期不足積累到了一定的時(shí)刻,，深圳以高科技為主的產(chǎn)業(yè)積累也到了一定的時(shí)刻,，深圳中產(chǎn)及以上階層的財(cái)富積累也到了一定時(shí)刻，他們善于把國(guó)家超發(fā)的貨幣流動(dòng)之河,，通過(guò)閘門設(shè)計(jì)導(dǎo)流到更高的地方,。

不過(guò)，就像羅湖在鼎盛時(shí)期,，遭遇1993年的宏觀調(diào)控,，1997年的亞洲金融危機(jī)，對(duì)城區(qū)發(fā)展形成制約性影響（產(chǎn)生了大量的爛尾樓）,，福田中心區(qū)在剛起步碰到1997年亞洲金融危機(jī),，降低了房地產(chǎn)投資檔次。南山后海的發(fā)展,，卻完整渡過(guò)了一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的向上升騰的宏觀環(huán)境,，2008全球金融危機(jī)對(duì)于中國(guó)城市化來(lái)說(shuō)是戲劇性的刺激作用的，當(dāng)然它種下了高杠桿的因,。

當(dāng)然,，任何一個(gè)項(xiàng)目,，在高潮決策啟動(dòng)，在低潮面試,，都是一次面對(duì)庫(kù)茲涅茲建筑周期的巨大考驗(yàn),，南山的深圳灣超總就是如此。

就規(guī)劃角度而言,，作為南山的一部分,，繼后海之后發(fā)展的前海，卻走到了一另一個(gè)方向,，即最大程度采取大規(guī)劃的模式,，它甚至與南山的成功路徑是相反的。

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策劃/撰文：李詠濤

統(tǒng)籌/數(shù)據(jù)分析：李詠濤

平面設(shè)計(jì)：狂尾隆 | 小田 | 家潮

地圖：小北

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