|
房地產(chǎn)開發(fā)從項目公司籌建,、取得土地、施工建設(shè),、銷售,、竣工交付、清算等不同階段均會涉及不同的稅種同時也會產(chǎn)生不同階段的涉稅風(fēng)險,。筆者希望通過本文與諸位交流和分享,，加強法律從業(yè)者的稅務(wù)風(fēng)險識別能力，以期幫助大家切實提高實戰(zhàn)技巧,，有效降低法律及財稅風(fēng)險,。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段涉及的稅種信息如下： 1）取得土地階段：契稅,、印花稅、耕地占用稅（不符合耕地占用條件的不繳納） 2）施工階段：城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅 3）銷售階段：增值稅,、城建稅及教育費附加,、土地增值稅,、印花稅,、企業(yè)所得稅 4）自持階段： △商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（出租）：增值稅、城建稅及教育費附加,、土地增值稅,、印花稅、企業(yè)所得稅,、房產(chǎn)稅 △商品房轉(zhuǎn)為自用：房產(chǎn)稅 其中,，增值稅、土地增值稅,、企業(yè)所得稅涉及預(yù)繳和實繳環(huán)節(jié),，具體情況如下： 
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房現(xiàn)售與預(yù)售商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售,。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》中華人民共和國建設(shè)部令第88號中相關(guān)規(guī)定：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,，并由買受人支付房價款的行為,。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,，并由買受人支付定金或者房價款的行為,。二、預(yù)售階段“不征稅”發(fā)票與交付階段“帶稅率”發(fā)票《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（2016第53號）“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”其中包括“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用602稅目開具增值稅普通發(fā)票,，稅率欄填寫“不征稅”。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告【2016】18號一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票,。三,、“營改增”行業(yè)預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）相關(guān)規(guī)定： 1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的,，為開具發(fā)票的當(dāng)天,。 2）收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù),、無形資產(chǎn),、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到的款項。 3）取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天,，是指書面合同確定付款日期,；未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，為服務(wù),、無形資產(chǎn)完成轉(zhuǎn)讓的當(dāng)天或不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天,。 結(jié)論：已經(jīng)收到預(yù)售房款的納稅義務(wù)發(fā)生時間“孰早原則”，合同交房日,、實際交房日,、開票日（帶稅率發(fā)票）。 四,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)增值稅預(yù)征與增值稅實繳1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅預(yù)征率及計算公式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，增值稅預(yù)征率為3%；應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%,。 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率及計算公式（一般計稅）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目現(xiàn)行稅率為9%,；銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）；應(yīng)繳增值稅=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）×適用稅率-進(jìn)項稅額-預(yù)繳增值稅,；當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款,。 劉姣，建緯長沙律師事務(wù)所人資行政部財務(wù)主管,，擁有稅務(wù)師,、會計師、審計師專業(yè)資格技術(shù)職稱,。從事財稅工作18年,，曾先后服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)運營、工程建設(shè)咨詢,、房地產(chǎn)營銷策劃等領(lǐng)域,；擅長投資項目比選方案的財務(wù)分析、可行性研究報告的財務(wù)評價,。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理和商業(yè)地產(chǎn)管理涉稅業(yè)務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富,，多年以來一直深耕房地產(chǎn)財稅領(lǐng)域,，對國家的財稅政策有敏銳的洞察力。
|
