家住松江麗水馨庭二期的業(yè)主楊林（化名）,，前不久收到了一則通知：小區(qū)車位全面取消按月租賃形式，地下人防車位需要一次性長(zhǎng)租,，期限20年,。否則,，6月15日以后將無(wú)法正常停車。

楊林等不少業(yè)主認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商的這種做法,，名為長(zhǎng)租，實(shí)際上等于變相出售：“小區(qū)的人防車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán),，卻要一次性長(zhǎng)租20年,，豈不是把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主了嗎？”

6月1日傍晚7時(shí)許,，楊林的小車開(kāi)進(jìn)松江區(qū)明中路麗水馨庭二期的地下停車庫(kù),，不少車位仍閑置著，車庫(kù)里顯得比較安靜,，而此時(shí)他正糾結(jié)著要不要長(zhǎng)租車位,。

前些天，同一個(gè)小區(qū)的一位車主轉(zhuǎn)發(fā)給他一則通知,，開(kāi)發(fā)商稱“為了更好更全面的管理地下車庫(kù),，決定從2017年6月15日起，全面取消車位按月租賃形式,，地下人防車位采取20年長(zhǎng)租形式,。業(yè)主需辦理月租轉(zhuǎn)20年長(zhǎng)租手續(xù)，并簽訂租賃合同,，否則下月開(kāi)始無(wú)法進(jìn)入地下車庫(kù)正常停車,，具體租賃金額可撥打電話××××聯(lián)系,?！?/p>

麗水馨庭二期是別墅加高層住宅，高層車位配比是1:1,，別墅附贈(zèng)兩個(gè)車位,。

楊林自入住小區(qū)高層以來(lái)，車位一直是按月租的,，每月300元交給物業(yè),。如今要長(zhǎng)租20年，一次性付清租金會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力,，并且該小區(qū)人防車位還辦不了產(chǎn)權(quán),，楊林認(rèn)為長(zhǎng)租20年不是等于承接了這期間所有的意外風(fēng)險(xiǎn)么？開(kāi)發(fā)商這樣做,，難道不是變相出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位么,？

但也有業(yè)主算了一筆賬，目前一個(gè)車位長(zhǎng)租20年的價(jià)格約為5萬(wàn)元,，相比目前300元/月的租金（20年的租金為7.2萬(wàn)元）還是劃算的：“以后入住率越來(lái)越高,，車輛增加,，車位又不會(huì)變化，不如趁早租下來(lái),?！?/p>

開(kāi)發(fā)商：

只是轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)

6月2日下午， 據(jù)小區(qū)管理方嘉達(dá)福斯物業(yè)公司工作人員介紹,，麗水馨庭二期竣工于2011年12月,，有居民1200多戶，開(kāi)發(fā)商是上海新弘大置業(yè)有限公司,。目前,，地下車庫(kù)租金是每月300元，包括租金和管理費(fèi),。去年,，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)銷售了一批有產(chǎn)權(quán)的普通車位；　現(xiàn)在地下車位月租變長(zhǎng)租,，也是開(kāi)發(fā)商要求的,，具體情況需要再問(wèn)開(kāi)發(fā)商。

根據(jù)企業(yè)注冊(cè)信息,，開(kāi)發(fā)商上海新弘大置業(yè)有限公司目前是存續(xù)狀態(tài),，由沿海綠色家園集團(tuán)投資控股。

據(jù)負(fù)責(zé)此事的顧經(jīng)理介紹：“麗水馨庭二期的人防車位大約170個(gè),，我們開(kāi)發(fā)商是有人防車位大產(chǎn)權(quán)的,，但由于規(guī)劃、房管,、消防等限定,，目前不允許開(kāi)發(fā)商出售人防車位產(chǎn)權(quán)給業(yè)主，辦不了產(chǎn)權(quán)登記,。地下人防車位屬使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，不屬于出售，辦理的也是租賃合同,。如果以后可以出售人防車位產(chǎn)權(quán),，我們會(huì)告知車位租賃者的?！?/p>

市人防辦：

是否可售要看具體情況

那么,，上海的人防車位究竟能不能辦產(chǎn)權(quán)證呢？

上海市人防辦相關(guān)工作人員回應(yīng)稱,，根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán),。”這意味著,，上海的人防車位可以取得產(chǎn)權(quán),，但究竟是否可以銷售,，還要看工程的具體情況。

市人防辦相關(guān)人員表示,，開(kāi)發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防車位的使用權(quán),，對(duì)其能否長(zhǎng)租，本市沒(méi)有具體禁止條例,。

律師：

開(kāi)發(fā)商若變更注銷難維權(quán)

上海一家房地產(chǎn)公司營(yíng)銷部陳經(jīng)理說(shuō),，開(kāi)發(fā)商之所以偏好“只售不租”或“長(zhǎng)租代售”，一是大部分開(kāi)發(fā)商拿地建樓的資金來(lái)自抵押融資,，需要盡快回籠資金,；二是，出租需要和業(yè)主對(duì)接,，每月管理運(yùn)營(yíng)成本高,、流程繁雜， 周期長(zhǎng),、效率低,。

上海理維律師事務(wù)所王坤律師稱，按《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)二十年,，超過(guò)二十年的,，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿,，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。而對(duì)于這類辦不了產(chǎn)權(quán)證的車位,，開(kāi)發(fā)商通常采取的做法是長(zhǎng)租到該房屋的產(chǎn)權(quán)期限,。租賃20年后，再“贈(zèng)送”幾十年,、“免費(fèi)續(xù)租”或者“延期”等,，以此規(guī)避合同法的規(guī)定。

“但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的人防車位以租代售,，暗藏風(fēng)險(xiǎn)?！蓖趵そ忉?，開(kāi)發(fā)商通常采用“項(xiàng)目制”，有的會(huì)為一個(gè)或若干個(gè)項(xiàng)目成立一家新公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),，拿地銷售整個(gè)過(guò)程結(jié)束后,，公司會(huì)變更或是清算注銷。在20年的租賃期間內(nèi),，若出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商變更,、注銷等因素,，業(yè)主的權(quán)利能否得到保障，就成了一個(gè)未知數(shù),。