大鱷的誕生

　　始于10月份的全國范圍內(nèi)大規(guī)模樓市調(diào)控,，從執(zhí)行層面開始延伸到對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的嚴(yán)厲核查,，涉及房源真實(shí)性、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等方面,。

　　這對慣以被稱為“看天吃飯”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),，不可謂不是一種打擊。

　　從業(yè)務(wù)范疇上看,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要分為二手房買賣居間代理,、二手房租賃居間代理和新房銷售代理三種。不難看出,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場發(fā)展密不可分,。

　　1998年房改政策頒布，伴隨著房地產(chǎn)市場的騰飛,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來了快速發(fā)展期,。一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司迅速做大，并催生出鏈家地產(chǎn),、偉業(yè)我愛我家(博客,微博),、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國不動產(chǎn),、世聯(lián)行(002285,股吧)等巨頭,。

　　此后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入快車道,。新建商品房銷售額從1999年的不足2000億元,，增長至2015年的8.7萬億，增幅超過40倍,。二手房交易量也快速增長,。

　　借助這一“春風(fēng)”，到2015年,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)促成的房地產(chǎn)交易額已超過5萬億元,。

　　具體而言，新房代理業(yè)務(wù)更容易與房地產(chǎn)開發(fā)同步,，起步較早,。如專注該業(yè)務(wù)的世聯(lián)行就于2009年在深交所掛牌上市,。

　　在該行業(yè)里，大公司的規(guī)模已絲毫不亞于房地產(chǎn)開發(fā)“巨頭”,。2015年,，中原地產(chǎn)的成交金額達(dá)到9205億人民幣，鏈家地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)了7090億房產(chǎn)交易額,。以新房代理為主要業(yè)務(wù)的世聯(lián)行,，2015年的新房代理銷售額達(dá)到4309億元。

　　單從銷售金額上看,，這三家企業(yè)已“秒殺”所有房地產(chǎn)開發(fā)商——作為房地產(chǎn)業(yè)“老大”的萬科,，2015年銷售額“僅為”2614億元。偉業(yè)我愛我家最近三年的房屋銷售總額達(dá)到5600億元,。

　　大鱷誕生的背后,，是行業(yè)內(nèi)部的兼并整合。僅2015年,，鏈家地產(chǎn)就完成10宗并購,。偉業(yè)我愛我家自2012年至今在9個(gè)城市完成了11次投資并購。

　　模式之變

　　隨著市場發(fā)展,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)類型也已發(fā)生變化,，從最初的二手房買賣和租賃、新房銷售代理,，逐步延伸到經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的上下游,，甚至橫向拓寬到商業(yè)、旅游,、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域,。

　　其中，中原地產(chǎn),、鏈家,、偉業(yè)我愛我家等公司除同時(shí)從事三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，還以設(shè)置業(yè)務(wù)條線,、成立子公司的形式,，涉足金融或擔(dān)保資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)。世聯(lián)行也開辟了和新房銷售相關(guān)的金融業(yè)務(wù),。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，這種業(yè)務(wù)的多元化，是經(jīng)紀(jì)公司克服房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)周期波動,、緩解業(yè)績震蕩的一種嘗試,。

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)則表示，相關(guān)的制度設(shè)計(jì)未能跟上房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化?！岸址拷灰兹菀桩a(chǎn)生金融服務(wù),、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、交易資金監(jiān)管等各項(xiàng)衍生服務(wù),。在美國，這些業(yè)務(wù)都由獨(dú)立的專業(yè)公司來做,?！?/p>

　　我國的現(xiàn)實(shí)情況是，專業(yè)公司未能進(jìn)入這一領(lǐng)域,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“兼營”這些業(yè)務(wù),，但會受到政策層面的諸多掣肘，如獲取金融牌照等方面的門檻等,。但專業(yè)化運(yùn)作仍被認(rèn)為是行業(yè)發(fā)展的大方向,。

　　互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，則深刻影響著傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式,。

　　柴強(qiáng)表示,，“互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)”催生出傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式的三種變化。一是純粹的信息平臺公司發(fā)展壯大,，如58同城的二手房交易板塊,；二是原來的信息平臺公司，開始延伸至線下經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),；三是傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司將渠道延伸至線上,，如鏈家網(wǎng)。

　　“互聯(lián)網(wǎng)的作用,，主要體現(xiàn)在改變了獲取信息的渠道,，并進(jìn)一步改變經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)模式?！鄙鲜鰪臉I(yè)者表示,，傳統(tǒng)的信息渠道主要是報(bào)紙、小廣告,、電話營銷,、門店?duì)I銷等，如今已全面向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)移,。目前在許多經(jīng)紀(jì)公司中,，通過網(wǎng)絡(luò)渠道獲取的客源占比，已達(dá)到60%以上,。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維的興起,，還在嘗試改變市場格局。過去兩年來，房多多,、愛屋吉屋,、吉屋網(wǎng)等帶有濃厚互聯(lián)網(wǎng)基因的經(jīng)紀(jì)公司大量出現(xiàn)，業(yè)務(wù)量一度迅猛增長,。

　　資本的嗅覺

　　隨著存量房時(shí)代到來,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景正被普遍看好，尤其是二手房的買賣,、租賃,。按照上述資深從業(yè)者的觀點(diǎn)，二手房市場的容量和前景取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：

　　第一是流通率,。對應(yīng)400萬套左右的二手房成交量,，全國層面的流通率不足2%。按照國際經(jīng)驗(yàn),，中國的二手房交易達(dá)到4%-5%的流通率是有可能的,，這意味著二手房交易量可以達(dá)到1000萬套左右。

　　第二是經(jīng)紀(jì)滲透率,。即經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)公司參與完成二手房交易的比率,。一線城市的滲透率已經(jīng)達(dá)到85%以上，二線城市只有60%左右,，未來還有很大提升空間,。

　　第三是傭金率。我國大部分城市的傭金率不足2%,，從美國和我國臺灣地區(qū)等的經(jīng)驗(yàn)來看,，這樣的傭金率水平不足以吸引優(yōu)秀的從業(yè)者加入，也難以有高質(zhì)量的服務(wù),。在勞動力成本日益上升的條件下,，傭金率至少不存在下降空間。

　　事實(shí)上,，早在外界意識到這一點(diǎn)之前,，資本就已殺至。2010年,，鼎暉投資,、復(fù)地兩家戰(zhàn)略投資公司曾注資鏈家。今年上半年,，市場又爆出鏈家完成60億元人民幣融資的消息,，領(lǐng)投方為華興旗下的華晟資本，百度和騰訊成為戰(zhàn)略投資方,。我愛我家也在去年傳出完成C輪融資的消息,。

　　此外,，吉屋網(wǎng)成立以來共獲得4輪融資。愛屋吉屋則在誕生的兩年多時(shí)間里完成了6輪融資,。萬科舊將肖莉加盟的房多多,，也已完成4輪融資。

　　這些資金正拼命將經(jīng)紀(jì)公司推向資本市場,，從而填補(bǔ)一塊巨大的空白——在中國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的上市公司中,，世聯(lián)行專注新房銷售代理，21世紀(jì)不動產(chǎn)創(chuàng)始于美國并在美股上市,。以二手房交易為主的經(jīng)紀(jì)公司,，尚無登陸中國資本市場的先例。

　　樂觀的觀點(diǎn)認(rèn)為,，未來3-5年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會有公司進(jìn)入資本市場,。

　　柴強(qiáng)的思考則較為冷靜,，他認(rèn)為，對于資本市場而言,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是新興行業(yè),，缺乏有效的判斷指標(biāo)，且由于交易量波動較大,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司普遍存在收入不穩(wěn)定的難題,。資本市場需要一段時(shí)間來考量。

　　與此同時(shí),，行業(yè)內(nèi)的一些頑疾也會制約這一進(jìn)程,。在今年6月召開的“2016中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會”上，住建部副部長陸克華曾指出,，行業(yè)發(fā)展中存在一些突出問題,，包括“中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊，侵害群眾權(quán)益的不良行為時(shí)有發(fā)生,，行業(yè)形象不佳,，群眾意見很大，社會反響強(qiáng)烈,?！?/p>

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，與其他勞動密集型行業(yè)相比,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)被認(rèn)為尚難做到真正有效的管理,。盡管這是由該行業(yè)分散、靈活等特點(diǎn)所決定,，但公司治理仍是需要彌補(bǔ)的短板,。