承租人與出租人簽訂租賃合同,，承租人就此享有合同項下的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，通常承租人依照約定可對租賃房屋進行裝修施工,，但是其施工過程可能會受到外部第三人的阻撓或影響,。譬如，第三人以妨礙公共通行,、施工不符合規(guī)定,、裝修施工不符合環(huán)評規(guī)定等理由投訴承租人裝修行為，或者第三人與出租人之間有其他約定,、享有租賃房屋的抵押權(quán)等某項權(quán)利,，抑或是租賃房屋具有權(quán)利瑕疵，第三人主張其相應(yīng)權(quán)利,。無論何種理由,，承租人所享有的權(quán)利均因第三人的投訴或者阻擾行為而受到侵害,，并且由于裝修無法進行，后續(xù)對于租賃房屋的使用權(quán)利也受到侵害,，此時承租人能否主張解除合同,，在實踐中有諸多不同判例。了解相關(guān)判例裁判理由,，對出租人和承租人在訂立租賃合同時規(guī)避相關(guān)風(fēng)險,，在權(quán)益受到侵害時提出合理訴求、舉示有效證據(jù)以維護自身權(quán)益具有極大參考價值,。

《中華人民共和國民法典》第7條：“民事主體從事民事活動,，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實,，恪守承諾,。”

《中華人民共和國民法典》第593條：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任,。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理,?！?/p>

《中華人民共和國民法典》第723條：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用,、收益的,，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的,，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人,。”

《中華人民共和國民法典》第724條：“有下列情形之一,，非因承租人原因致使租賃物無法使用的,，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押,；（二）租賃物權(quán)屬有爭議,；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形,?！薄?/p>

【裁判要旨】出租人隱瞞真實情況，違反合同法誠實信用原則,，導(dǎo)致承租人因第三人行為而無法裝修,，無法實現(xiàn)租賃合同目的,。

【案例一】河北沐一新能源科技有限公司,、河北凝潤餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛

【案號】保定市中級人民法院（2019）冀06民終6023號

【案情簡介】沐一公司（出租人）與凝潤公司（承租人）簽訂《場地租賃合同》,，合同約定：沐一公司出租給凝潤公司坐落在保定市角 “中誠鴻悅國際”底商建筑一層面積為685.9平米。出租人隱瞞了標(biāo)的房屋是通過其與中誠房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公簽訂合同承租而來的事實,。中誠公司于2015年2月1日與廣廈公司簽署《中誠·鴻悅國際前期物業(yè)管理委托合同》及《授權(quán)委托書》,，委托廣廈公司對中誠·鴻悅國際綜合樓行使房屋所有人的管理職責(zé)，廣廈公司提供物業(yè)管理服務(wù),。出租人與廣廈公司簽署了《前期物業(yè)服務(wù)合同》《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》《裝修施工許可證》《裝修申請表》《消防責(zé)任承諾書》,。但出租人關(guān)于此情況對承租人均進行了隱瞞，導(dǎo)致之后承租人因裝修行為,，受到第三人廣廈公司的阻止,，理由為承租人擅自砌墻，影響消防通道,，擅自設(shè)置排水溝等,。

【裁判要旨】租賃物本身存在瑕疵,，出租人在簽訂合同時未予以說明，導(dǎo)致承租人的合同目的無法實現(xiàn),，承租人有權(quán)解除合同,，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

【案例二】王帆與王玲租賃合同糾紛

【案號】武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民外初字第00019號

【案情簡介】2013年9月7日,，王玲（出租人）與王帆（承租人）簽訂商鋪租賃合同約定：王玲出租給王帆用于餐飲經(jīng)營的門面房位于武漢市江岸區(qū)南京路金寶大廈12樓,，租賃期限8年,。承租人在裝修中,，負(fù)責(zé)訴爭房屋管理的金寶大廈物業(yè)公司進行攔阻,，并在一、二樓間的通道處砌了一堵墻,。承租人向出租人反映此事,，希望其能予以解決。之后,，出租人向社區(qū)投訴,。金寶大廈物業(yè)管理委員會作出情況說明稱：出租人擁有的金寶大廈一、二樓門面內(nèi)有公用通道屬大樓業(yè)主共有,，出租人及其租戶在未經(jīng)許可的情況下長期占用,，并與物業(yè)管理因通道問題產(chǎn)生糾紛一直未能解決。后經(jīng)社區(qū)及區(qū)房產(chǎn)局多次調(diào)解,，最終未能解決,。出租人房內(nèi)共用通道部分屬金寶大廈物業(yè)管理委員會管理，未經(jīng)管委會許可,，不得擅自使用,。

【裁判要旨】第三人行為不必然導(dǎo)致雙方租賃合同不能履行，合同目的完全不能實現(xiàn),，且雙方合同中并沒有約定該事實的發(fā)生承租人可以解除合同,。雙方之間房屋租賃關(guān)系的解除均存在過錯，應(yīng)共同承擔(dān)合同解除的責(zé)任,。

【案例三】葉博龍與鎮(zhèn)江和信誠金屬材料有限公司租賃合同糾紛

【案號】鎮(zhèn)江市中級人民法院（2016）蘇11民終1407號

【案情簡介】2012年5月26日，葉博龍（承租人）與和信誠公司（出租人）簽訂房屋租賃合同約定：和信誠公司訟爭房屋及相應(yīng)配套設(shè)施出租給葉博龍經(jīng)營超市使用,，租期10年,。出租人保證租賃房屋地產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與出租人有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù),，概由其負(fù)責(zé)清理,，與承租人無關(guān)，因此給承租人造成的經(jīng)濟損失,，出租人負(fù)責(zé)賠償,。第三人新壩第八村民小組發(fā)現(xiàn)承租人裝修施工后，于2012年10月15日張貼通知一份載明：富豪大酒店建在其土地上,，與其有相關(guān)協(xié)議,，存在糾紛，任何第三方在富豪大酒店內(nèi)搭建或搞永久性建筑都是違規(guī)的,，該土地是該組的,，沒有征得村民的同意，由此所造成的后果,，由大富豪酒店和第三方施工單位負(fù)責(zé),。嗣后，承租人停止了施工,，并于2012年12月16日向出租人郵寄送達通知函,，告知新壩第八村民小組在承租房屋門口張貼通知阻撓承租人施工的情形，并催促出租人及時解決其與新壩第八村民小組的糾紛,。因與新壩第八村民小組之間的糾紛未及時解決,，承租人訴至法院。

【裁判要旨】第三人投訴尚不足以證明出租人根本違約，出租人履行不適當(dāng)并不導(dǎo)致合同根本無法履行,。對于租賃合同的最終解除,，雙方均存在一定過錯，應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任,。

【案例四】陳威,、天津高和合義投資企業(yè)（有限合伙）北京銷售分部與高榮利租賃合同糾紛

【案號】北京市第三中級人民法院（2017）京03民終11239號

【案情簡介】2011年11月28日，高榮利（出租人）與陳威（承租人）簽訂《房屋租賃合同》,，約定陳威承租高榮利位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路博瑞大廈×號房屋,，規(guī)劃用途為商業(yè)，租賃期限為10+2年,。承租人未支付2013年1月1日至2013年6月10日期間租金3965259元,。就停止支付租金的理由，出租人稱停止支付理由為租賃房屋所在博瑞大廈原有空調(diào)冷卻塔噪音超標(biāo),，無法通過環(huán)境評價,，且承租人提供的店招不符合合同約定，構(gòu)成違約,。承租人提交中國農(nóng)業(yè)大學(xué)在博瑞大廈張貼的《北京金悅天下餐飲有限公司環(huán)境影響評價項目公示》及中國農(nóng)業(yè)大學(xué)田某《情況說明》佐證其陳述,，載“2012年8月14日-2012年8月28日、2012年12月19日-2012年12月31日北京金悅天下餐飲有限公司環(huán)境影響評價公示期間,，皆收到居民電話反饋,，明確表示反對項目的建設(shè)。根據(jù)2次公示均有居民電話投訴的結(jié)果,，對于北京金悅天下餐飲有限公司的環(huán)評工作只能暫時中止,。”

【裁判理由】對于環(huán)評問題,，1.中國農(nóng)業(yè)大學(xué)該項目的田某明確表示未與承租人建立委托評估關(guān)系,，僅進行了前提項目調(diào)查；2.農(nóng)大未就大廈冷卻塔噪聲是否超標(biāo)進行檢測，不能僅以未經(jīng)證實的部分居民投訴意見作為判斷租賃房屋能否符合環(huán)評條件的依據(jù),；3.在農(nóng)大拒絕接受委托后,，承租人未就此再行委托有資質(zhì)單位進行環(huán)評，也未委托噪音檢測機構(gòu)檢測而徑行以環(huán)評問題解除合同依據(jù)不足,。據(jù)此,，承租人現(xiàn)有證據(jù)不足以證明租賃房屋不符合辦理環(huán)評的條件，其以此為由認(rèn)為出租人存在根本違約依據(jù)不充分,。對于店招問題,，出租人履行行為存在不適當(dāng)，但考慮到陳威在此情況下已經(jīng)在左側(cè)配樓設(shè)置了店招,，并委托有關(guān)機構(gòu)開展環(huán)評工作，存在繼續(xù)履行合同的事實,，故不宜認(rèn)定出租人此項履行不適當(dāng)導(dǎo)致雙方租賃合同根本不能履行,。因陳威自行封存房屋并停止經(jīng)營構(gòu)成違約，法院支持出租人解除合同,?？紤]到出租人履行行為存在在先的不適當(dāng)，且承租人辦理環(huán)評過程中確存在案外人阻撓環(huán)評,，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)接受委托程序存在不規(guī)范的客觀情況,，法院對出租人要求承租人賠償違約金的訴訟請求亦不予支持。

1.對于出租人而言,，我們建議：

在出租房屋前應(yīng)當(dāng)對房屋的狀況進行核查，包括房屋是否存在抵押、房屋使用用途是否符合規(guī)劃用途等,，如租賃房屋本身存在瑕疵可能導(dǎo)致承租人無法使用的,，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中予以披露并約定相應(yīng)的免責(zé)條款，避免承租人屆時據(jù)此要求解除合同并要求承擔(dān)違約責(zé)任,。

針對承租人承租房屋用于較為特殊,、需要辦理相應(yīng)的行政許可手續(xù)的情形，如辦理該等行政許可手續(xù)需要對租賃房屋的規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),、條件本身有一定的要求的,，例如用于開設(shè)醫(yī)院、藥店等,，應(yīng)當(dāng)事先在租賃合同中明確約定承租人已經(jīng)現(xiàn)場查看過租賃房屋本身并確認(rèn)租賃房屋符合約定用途所必須的條件,，能否滿足承租人辦理相應(yīng)行政許可手續(xù)的要求，由承租人自行判斷,，出租人免于承擔(dān)責(zé)任,。

建議出租人在租賃合同明確約定如非因出租人或租賃房屋本身的原因，導(dǎo)致第三方投訴或行政主管部門監(jiān)管等,，致使影響承租人對租賃房屋的正常使用的,，出租人不承擔(dān)責(zé)任，承租人無權(quán)據(jù)此解除租賃合同,。

在租賃合同履行過程中,，如發(fā)生第三方投訴等原因影響承租人對租賃房屋的正常使用的，出租人應(yīng)當(dāng)配合和協(xié)助承租人積極解決,，并留存相應(yīng)的證據(jù)資料,，避免屆時被認(rèn)定為未履行相應(yīng)的附隨義務(wù)導(dǎo)致需對合同解除承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

2.對于承租人而言,，我們建議：

對于需承租的房屋,，應(yīng)當(dāng)注意核查出租人對租賃房屋的權(quán)屬等狀況是否清晰、無瑕疵,，并注意在租賃合同中明確設(shè)定為解除條件,。

對于需承租的房屋的用途因辦理特殊行政許可手續(xù)需要對租賃房屋的規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有一定的要求的，承租人應(yīng)當(dāng)憑借自身的專業(yè)技術(shù),、經(jīng)驗先對租賃房屋能否滿足相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),、條件進行初步判斷。

承租人可以要求在租賃合同約定如因第三方投訴等原因?qū)е伦赓U房屋無法正常使用的,，有權(quán)解除租賃合同并要求出租人退還保證金,，且承租人無需為此承擔(dān)違約責(zé)任。

在租賃合同過程中如發(fā)生第三方投訴導(dǎo)致無法正常使用租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)妥善保管和留存相應(yīng)的證據(jù)材料,，并要求出租人積極解決,。