中國房地產(chǎn)市場的長期需求測算（上）

3.供給側(cè)變量

3.1. 存量空置房釋放供給

七普的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年,，存量住房中有10.1%源自于購買二手房,。我們假設未來空置住房的供給釋放節(jié)奏與七普數(shù)據(jù)持平，即每年新增商品房需求中,，有10.1%由存量空置住房來滿足,。

“十四五”期間年均建設保障性住房1.2億平方米。根據(jù)住建部,，我國“十四五”期間籌建保障性租賃住房870萬套[1],，其中2021、2022年330萬套[2],，則2023-2025年需要建設540萬套,。即2021,、2022年年均建成165萬套,，2023-2025年年均180萬套。此外,，《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）中指出,，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，據(jù)此我們可以得到2022-2025年每年新增保障性住房面積,。

對于40個重點城市,，住建部曾經(jīng)提出過兩個要求。第一,，“新市民和青年人多,、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在'十四五’期間,，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例,，應力爭達到30%以上”[3]。第二,，“40個重點城市在'十四五’期間計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）”,。

4.結(jié)論：房地產(chǎn)的中長期需求是個“L” 型

結(jié)合前文對模型中各個變量的預測,，最終可以得到在均衡狀態(tài)下，每年新建商品房需求的中樞水平,。盡管模型的預測過程中涉及部分假設和主觀判斷,，可能會導致模型預測結(jié)果與實際情況產(chǎn)生一定的偏差，但模型所展示出的中國房地產(chǎn)需求在中長期呈現(xiàn)“L”型回落的趨勢仍然具有參考價值,。

根據(jù)我們的預測結(jié)果,，2022-2035年，中國新增商品房需求將呈現(xiàn)“L”型回落的趨勢,。

我們預計：2022-2025年,，新增商品房的需求中樞約為11.3億平方米：樂觀、中性,、悲觀情景下分別為12.1,、11.4、10.5億平方米,；2026-2030年,，新增商品房的需求中樞約為9.6億平方米：樂觀、中性,、悲觀情景下分別為10.5,、9.7、8.8億平方米,；2031-2035年,，新增商品房的需求中樞約為8.7億平方米：樂觀、中性,、悲觀情景下分別為9.6,、8.6、7.8億平方米,。

從這個角度來看,，關于是否會刺激房地產(chǎn)的答案實際上一目了然：一方面，房地產(chǎn)需求進入了新的周期,，真實需求長期回落的情況下,，小規(guī)模刺激效果有限。另一方面,，未來想要實現(xiàn)此前幾輪放松周期的政策效果,，需要比以往更大的刺激力度，相應帶來的高杠桿,、高房價等潛在問題也會更大,，因此我們認為，再次出臺大規(guī)模刺激政策的可能性有限,。

剛性需求逐年回落,，改善需求平穩(wěn)下降,，更新需求呈現(xiàn)“U”型走勢。

新增剛性需求逐年回落,。

由于總?cè)丝谶_峰回落,、城鎮(zhèn)化斜率放緩，因此新增城鎮(zhèn)常住人口也將逐年遞減,，對應新增剛性需求開始逐漸回落,。根據(jù)模型預測：

2022-2025年，樂觀,、中性,、悲觀情景下，新增剛性需求的中樞分別為每年4.7,、4.1,、3.2億平方米；

2026-2030年,，樂觀,、中性、悲觀情景下,，新增剛性需求的中樞分別為每年4.0,、3.2、2.4億平方米,；

2031-2035年,，樂觀、中性,、悲觀情景下,，新增剛性需求的中樞分別為每年3.1、2.3,、1.5億平方米,。

由于城鎮(zhèn)人口增長與人均住房建筑面積提升的斜率都將逐漸放緩,，因此新增改善需求也將趨于逐漸下降,。但從模型預測結(jié)果來看，改善需求的回落將比剛性需求更加平穩(wěn)：

2022-2025年,，樂觀,、中性、悲觀情景下,，新增改善需求的中樞分別為每年5.0,、5.0、4.9億平方米,；

2026-2030年,，樂觀,、中性、悲觀情景下,，新增改善需求的中樞分別為每年4.9,、4.8、4.7億平方米,；

2031-2035年,，樂觀、中性,、悲觀情景下,，新增改善需求的中樞分別為每年4.7、4.6,、4.4億平方米,。

由于在2035年以前，2022年及以后建設的住房尚未達到拆除年限,，對于更新需求的測算基于既定的歷史數(shù)據(jù),，因此樂觀、中性,、悲觀情景下的測算結(jié)果是一致的,。

根據(jù)模型預測：2022-2025年，新增更新需求的中樞為5.1億平方米,；2026-2030年,，新增更新需求的中樞為4.3億平方米；2031-2035年,，新增更新需求重新開始提升,，中樞水平為4.6億平方米。

存量空置房供給較為平穩(wěn),。存量空置住房對應供給的變化主要來自于當年的新增總住房需求的變化,。

根據(jù)模型預測：2022-2025年，樂觀,、中性,、悲觀情景下，存量空置房供給的中樞分別為每年1.5,、1.4,、1.3億平方米；

2026-2030年,，樂觀,、中性、悲觀情景下,，存量空置房供給的中樞分別為每年1.3,、1.3,、1.2億平方米；

2031-2035年,，樂觀,、中性、悲觀情景下,，存量空置房供給的中樞分別為每年1.3,、1.2、1.1億平方米,。

根據(jù)模型預測：

2022-2025年,，樂觀、中性,、悲觀情景下,，保障性住房供給的中樞分別為每年1.2、1.2,、1.2億平方米,；

2026-2030年，樂觀,、中性,、悲觀情景下，保障性住房供給的中樞分別為每年1.4,、1.4,、1.3億平方米；

2031-2035年,，樂觀,、中性、悲觀情景下,，保障性住房供給的中樞分別為每年1.6,、1.5、1.5億平方米,。

從新增商品房需求的增速看,，2023、2024年降幅逐漸收窄,，中性假設下預計增速分別為-7.5%,、-4.1%,；2025年增速開始走平,，維持較低的個位數(shù)負增長，2025-2028年平均為-3.6%,，考慮合理的波動后,，即使部分時點可能出現(xiàn)正增長,，增速也不會太高且持續(xù)向上。

中性假設下,，預計到2022,、2025、2030,、2035年,，剛性需求占比分別為29%、29%,、24%,、17%，改善需求占比分別為33%,、37%,、40%、39%,，更新需求占比分別為38%,、35%、36%,、44%,。

（宋雪濤為天風證券首席經(jīng)濟學家）