近期，部分城市在二手房交易中推出的“帶押過戶”交易模式引發(fā)關(guān)注,。什么是“帶押過戶”,？“帶押過戶”有哪些流程？將會對樓市產(chǎn)生哪些影響,？

什么是“帶押過戶”,？

所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的,，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記,，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。

傳統(tǒng)的二手房交易過程中,，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款,，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款,，即“贖契”,，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押,，獲得銀行貸款,。

據(jù)了解，“帶押過戶”于法有據(jù),。民法典第406條規(guī)定,，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,，抵押權(quán)不受影響。

“帶押過戶”怎么操作,？

按照目前各地的實(shí)踐來看,，大致分為三步。

第一步,，銀行先行為買家放款,，款項(xiàng)由公證處提存。擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函,，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款,。

第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記,，放款銀行為買家辦理抵押,。

第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押,。

“帶押過戶”會對樓市產(chǎn)生什么影響,？帶來了哪些便利？

業(yè)內(nèi)人士表示,，“帶押過戶”優(yōu)化了二手房交易流程,，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求,。

對賣方而言,，一方面可以省下費(fèi)用。過去二手房交易模式下,，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶,，“帶押過戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費(fèi)，以及過橋費(fèi)帶來的利息和擔(dān)保費(fèi)等,，利于賣方盡快回籠資金,。另一方面還省下了時間。過去,，一旦賣方在約定時間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款,，則很可能對買方產(chǎn)生違約,。“帶押過戶”減少了辦事環(huán)節(jié),，縮短了交易時間,，避免時間拖延出現(xiàn)的違約情形。

“帶押過戶”對買房者是否存在風(fēng)險,？需要怎么防范,？

對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn),，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款,，只要在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài),，房屋如被司法查封,，將沒辦法順利過戶,。因此,，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭,、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止,、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭,、抵押合同,，才能“帶押過戶”。

同時,，“帶押過戶”涉及了買賣雙方,、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體,，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜,，要保障各個環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過戶交易,。此外,，買方要隨時關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易,。