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“一房二賣”的房屋差價(jià)損失是否應(yīng)當(dāng)支持,？
·北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人 ·朝陽青年法律志愿服務(wù)團(tuán)成員 ·央視《社會(huì)與法》特邀嘉賓 ·騰訊房產(chǎn)、新京報(bào)等媒體采訪律師 分享一個(gè)最高院的指導(dǎo)性案例,，這個(gè)案件一審在省高院審理,，二審在最高院審理，再審在最高院審理,，歷經(jīng)最高檢向最高法檢查監(jiān)督,，后最高院再次再審。2004年3月,， 鄭某安按揭購買一商鋪,，單價(jià)為2萬每平米， 總價(jià)503.54萬元,。一年后,， 某物業(yè)發(fā)展公司交付給鄭某， 鄭某安將房屋出租,，但是未辦理過戶手續(xù),。2012年， 某物業(yè)發(fā)展公司將包括鄭某安已購商鋪在內(nèi)的一層商鋪賣給了某百貨公司,，單價(jià)為0.9萬每平米,，并且辦理了過戶手續(xù)。
協(xié)商未果后,，2013年鄭某安訴至法院,，要求某物業(yè)發(fā)展公司返還已付房款，賠償一倍已付房款及房屋漲價(jià)損失。法院委托評(píng)估后,，2012年商鋪市場價(jià)格6萬多每平米,，房屋差價(jià)為1151.37萬元。高院法院認(rèn)為,， 某物業(yè)發(fā)展公司因違約給鄭某安造成的損失,，應(yīng)以合同正常履行后可獲得的利益為限，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)按此時(shí)的案涉商鋪市場價(jià)與購買價(jià)之間的差價(jià)1151.37萬元,，向鄭某安賠償,。鄭某安主張的按揭貸款利息為合同正常履行后為獲得利益所支出的必要成本，其應(yīng)獲得的利益在差價(jià)部分已得到補(bǔ)償,。某物業(yè)發(fā)展公司在向某百貨公司交付商鋪產(chǎn)權(quán)時(shí),，曾就案涉商鋪問題與鄭某安協(xié)商過，并且某物業(yè)公司以同樣方式回購了其他商鋪,，因此某物業(yè)發(fā)展公司實(shí)施的行為有別于“一房二賣”中出賣人存在欺詐或惡意的情形,，鄭某安請(qǐng)求某物業(yè)發(fā)展公司承擔(dān)已付購房款一倍503.54萬元的賠償責(zé)任，不予支持,。據(jù)此,，一審法院 判令：某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元、賠償商鋪差價(jià)損失1151.37萬元,。
最高院一審認(rèn)為,，綜合本案鄭某安實(shí)際占有案涉商鋪并出租獲益6年多，以及某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪轉(zhuǎn)售他人的背景,、原因,、交易價(jià)格等因素，以合同無法繼續(xù)履行時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)與鄭某安購買價(jià)之間的差額1151.37萬元作為可得利益損失,，將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間利益失衡,，超出當(dāng)事人對(duì)違反合同可能造成損失的預(yù)期。為了更好平衡雙方當(dāng)事人利益,，酌定某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬元,。據(jù)此，二審判決判令：某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元,、賠償商鋪差價(jià)損失503.54萬元,。鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請(qǐng),。鄭某安不服，向最高人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督,。1,、某物業(yè)發(fā)展公司作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)企業(yè)，訂立合同時(shí)應(yīng)預(yù)見到，若違反合同約定,，將承擔(dān)包括差價(jià)損失賠償在內(nèi)的違約責(zé)任,。某物業(yè)發(fā)展公司再次出售案涉商鋪時(shí)，對(duì)案涉商鋪市價(jià)應(yīng)當(dāng)知悉,，對(duì)因此給鄭某安造成的房屋差價(jià)損失也是明知的,， 屬于可得利益損失， 某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)予賠償,。2,、某物業(yè)發(fā)展公司擅自再次出售案涉商鋪，主觀惡意明顯,，具有過錯(cuò),，應(yīng)受到法律否定性評(píng)價(jià)。3,、鄭某安出租商鋪收取租金,，是其作為房屋合法占有人所享有的權(quán)利，不應(yīng)作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責(zé)任的事實(shí)依據(jù),。 4、案涉商鋪第二次出售價(jià)格雖僅為0.9萬元/平方米,，但鄭某安所購商鋪的評(píng)估價(jià)格為6.5731萬元/平方米,，某物業(yè)發(fā)展公司作為某百貨公司發(fā)起人，將案涉商鋪以較低價(jià)格出售給關(guān)聯(lián)企業(yè)某百貨公司,，雙方存在利害關(guān)系,，故案涉商鋪的第二次出售價(jià)格不應(yīng)作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責(zé)任的事實(shí)依據(jù)。故,，向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議,。
最高人民法院再審本案。再審中,，在法庭主持下,，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議。主要內(nèi)容為：（一）解除雙方訂立的《商品房買賣合同》,；（二）某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元,，賠償可得利益損失503.54萬元；（三）某物業(yè)發(fā)展公司另行支付鄭某安商鋪差價(jià)損失450萬元,，于2020年12月31日支付200萬元,，于2021年5月31日前付清其余250萬元；某物業(yè)發(fā)展公司如未能如期足額向鄭某安付清上述款項(xiàng),，則再賠償鄭某安差價(jià)損失701.37萬元,。最高人民法院出具民事調(diào)解書對(duì)調(diào)解協(xié)議依法予以確認(rèn)。
1、“一房二賣”糾紛中,，出賣人先后與不同買受人訂立房屋買賣合同,，后買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，前買受人基于房價(jià)上漲產(chǎn)生的房屋差價(jià)損失,，房屋差價(jià)損失是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的內(nèi)容,，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償,。2,、 在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮可預(yù)見規(guī)則,、減損規(guī)則,、損益相抵規(guī)則等因素，合理確定可得利益損失數(shù)額,。3,、“一房二賣”糾紛中，涉案房屋交付使用后,，簽約在先的買受人出租房屋所獲取的租金收益,，系其履行房屋買賣合同主要義務(wù)后，基于合法占有而享有的權(quán)益,，而非買受人基于出賣人違約所獲得的利益,，不能作為法院酌減違約賠償金的考量因素。排版編輯丨黃忠?guī)?/span>
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