來(lái)源：桃源縣人民法院

作者：姚梓玥 彭景松

轉(zhuǎn)自：湖南高院

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在租房的過(guò)程中，

租客應(yīng)按照租賃合同約定支付租金,，

如果不按時(shí)支付,，

就構(gòu)成違約。

近日桃源縣法院受理了一起

土地租賃合同糾紛案件,，

租客不僅未支付3年的租金,，

竟強(qiáng)占租賃的房屋拒不返還，

還獅子大開(kāi)口……

案件簡(jiǎn)介

羅先生想和朋友在桃源縣城進(jìn)行夜宵經(jīng)營(yíng),，正好林先生有一塊待租土地在桃源縣城的黃金地段,，二人一拍即合。

2016年4月17日,，羅先生要求其前妻田女士與林先生簽訂《土地租賃協(xié)議》：林先生將房屋租賃給田女士,，租用時(shí)間為1年，每年租金1.2萬(wàn)元,，若合同期滿(mǎn),，田女士一方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。在合同生效期間,，若林先生需要提前建房,，需提前一個(gè)月通知田女士。

合同簽訂后,，雙方第一年關(guān)系良好,，羅先生也選擇續(xù)租，期間土地租金上漲至每年2萬(wàn)元,，2017年和2018年的租賃費(fèi)用羅先生還按時(shí)交付,，而自2019年5月1日開(kāi)始，羅先生便不再交付租金,。

林先生希望收回2019-2021三年間的6萬(wàn)元租金,，他覺(jué)得羅先生生意未有大的變故，這筆租金是有能力承擔(dān)的,。于是在2022年1月14日,，通過(guò)口頭通知的方式要求羅先生解除合同并支付拖欠的租金，并在2月15日前拆除搭建的鐵棚,，然而羅先生并未理睬,。

2月17日-3月26日，林先生多次發(fā)短信通知羅先生,，但石沉大海,。無(wú)計(jì)可施之下只能向田女士發(fā)出“最后通牒”，書(shū)面通知雙方解除租賃合同,。

但田女士和羅先生仍未理睬,，無(wú)奈之下林先生便將二人起訴至法院：要求解除二者之間的土地租賃合同，拆除土地上的鐵棚,、恢復(fù)土地原狀,，并支付拖欠的租金6萬(wàn)元。

羅先生和田女士則提出：如果林先生解除合同,，那林先生應(yīng)賠償其搭建鐵棚費(fèi)用28萬(wàn),。

法院判決

法院審理認(rèn)為，《土地租賃協(xié)議》約定租賃期限一年,，至2017年4月30日屆滿(mǎn),，其后，羅先生等人繼續(xù)使用租賃土地,，林先生作為出租人未提出異議,，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效。

但自2017年5月1日起應(yīng)認(rèn)定為不定期租賃,，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。2022年1月14日,，林先生口頭通知先生,，要求解除租賃合同并清繳拖欠的租金；同年2月17日-3月26日,，林先生就上述事項(xiàng)多次通過(guò)手機(jī)短信方式通知羅先生,；2022年4月30日，林先生向田女士發(fā)出書(shū)面通知,，主張雙方土地租賃合同于2022年5月6日解除,，可以認(rèn)定林先生解除土地租賃協(xié)議已在合理期限前通知羅先生、田女士,。

收到上述解除通知后,，羅先生及田女士均未向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)該解除行為的效力，該解除通知到達(dá)田女士時(shí)即產(chǎn)生法律效力,，故法院確認(rèn)涉案《土地租賃協(xié)議》于2022年5月6日解除,。

林先生是否應(yīng)該賠償那28萬(wàn)元,？

首先田女士、羅先生將租賃土地恢復(fù)原狀并交付出租人是其作為承租人的義務(wù),；其次,，雙方《土地租賃協(xié)議》并未約定，租賃協(xié)議解除時(shí)土地上臨時(shí)搭建物或其他設(shè)施設(shè)備如何處理,；再次,，涉案鐵棚與租賃土地并未形成附合，承租人田女士,、羅先生可自行拆除,。因此，羅先生的該項(xiàng)主張無(wú)事實(shí)及法律依據(jù),，不予支持,。

林先生希望收回6萬(wàn)元租金是合理訴求，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金,。因此,，對(duì)林先生的要求予以支持。

綜上,，田女士,、羅先生將該租賃土地恢復(fù)原狀，將其交還給林先生,，并支付土地租金6萬(wàn)元,。

案件簡(jiǎn)介

民法典第七百二十二條規(guī)定了承租人違反支付租金義務(wù)的法律后果。

根據(jù)該規(guī)定承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同,。

本案中,，羅先生未支付租金在先，林先生多次通過(guò)手機(jī)短信方式通知羅先生,，并向田女士發(fā)出書(shū)面通知,。從法律層面上來(lái)說(shuō)，該解除通知到達(dá)田女士時(shí)即產(chǎn)生法律效力,，協(xié)議在林先生規(guī)定日期解除,。

至于羅先生提出的賠償其搭建鐵棚費(fèi)用28萬(wàn)，在合同中并未規(guī)定,，涉案鐵棚與租賃土地也并未形成附合,，林先生不存在賠償義務(wù)，故不必賠償。