對于房屋租賃,，市場更強(qiáng)調(diào)意思自治，房屋租賃合同的形式通常沒有強(qiáng)制性規(guī)定,。所以在房屋租賃過程中,，通常存在以下情形：原先簽訂的書面租賃合同到期后，雙方口頭約定繼續(xù)履行原合同,，但沒有簽訂新的書面合同,。這種情況下，我們認(rèn)為租賃雙方形成不定期租賃合同,。對于不定期租賃合同,，雙方當(dāng)事人均得以隨時解除，但基于誠實信用及公平合理原則,，解約方應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提前告知對方當(dāng)事人,。

　　近日，蘇州中院審結(jié)一起房屋租賃合同糾紛,，因承租人拖欠房租,，出租人訴至法院要求判令承租人返還房屋并支付拖欠租金及房屋使用費。承租人辯稱雙方口頭達(dá)成的五年定期租賃合同,，出租人不得隨意解除,，未得到法院支持。

　　案情簡介

　　2007年10月,，秦女士與王先生簽訂《房屋租賃合同》一份,，約定王先生承租秦女士所有的房屋一套，租賃期限3年,，年租金35000元,，付款方式為季度支付，另約定“所有裝修由乙方自理,，期滿后裝修不得拆除”,。合同履行期限屆滿后，雙方未在續(xù)簽書面租賃合同,，但王先生仍使用該房屋,，并向秦女士支付租金至2013年1月,，最后支付的租金標(biāo)準(zhǔn)為2800元/月。

　　因王先生拖欠租金,，秦女士于2013年5月25日要求王先生返還房屋,，被王先生當(dāng)場拒絕，秦女士遂訴至法院,，要求王先生返還房屋并支付2013年2月至5月的房屋租金以及2013年6月1日起至實際返還房屋之日止的房屋使用費,。

　　王先生辯稱在2012年5月，因承租房屋破舊,，雙方協(xié)商約定由王先生出資整修,、裝修房屋，并為秦女士搭建一間約7平方米的小屋,，秦女士免除王先生5年(2013年2月1日至2018年1月31日)的租金,。雙方之間應(yīng)當(dāng)形成5年的定期租賃合同，秦女士的訴訟請求沒有依據(jù),。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，雙方當(dāng)事人的房屋租賃合同期限屆滿后未續(xù)簽書面合同，房屋由王先生繼續(xù)使用,，故雙方形成不定期租賃關(guān)系,。秦女士可以隨時解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知王先生,。秦女士于2013年5月25日要求王先生返還房屋,，王先生應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)將房屋返還并按照之前履行的租金標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的租金。房屋租賃合同期限屆滿后,，承租人逾期退房的,，應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費，但房屋使用費應(yīng)參照原租金標(biāo)準(zhǔn)計算,。

　　王先生提交的證據(jù)不足以證明雙方之間存在其所說的口頭約定，故對王先生的抗辯不予采信,。

　　綜上,，一審最終判決王先生于判決生效之日起30日內(nèi)返還房屋并支付拖欠租金與房屋使用費。

　　王先生不服一審判決,，上訴至蘇州中院,。二審經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判,。

　　法官釋法

　　本案的爭議焦點在于租賃雙方之間的關(guān)系屬于不定期租賃合同關(guān)系還是定期租賃合同關(guān)系,。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規(guī)定，租賃期限在六個月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃。

　　王先生關(guān)于雙方口頭約定續(xù)租5年的抗辯主張,，因無書面租賃合同支持,，不能成立。且王先生提供的證據(jù)為證人證言,，證言內(nèi)容為聽到雙方當(dāng)事人協(xié)商相關(guān)事項,，但對雙方是否達(dá)成一致意見及具體內(nèi)容并不清楚，故不足以證實王先生與秦女士之間由不定期租賃合同轉(zhuǎn)為租期5年的定期租賃合同,。

　　對于不定期租賃合同,，當(dāng)事人得以隨時解除，出租人解除合同的,，應(yīng)當(dāng)給予承租人合理的搬遷期限,，故一審法院判決為王先生預(yù)留了30天的搬遷期限。

　　法官提示

　　雖然法律對于房屋租賃合同的形式?jīng)]有強(qiáng)制性規(guī)定,，房屋租賃合同可以采取口頭形式,，但由于口頭合同舉證困難，在雙方就合同內(nèi)容發(fā)生爭議時,，不利于雙方權(quán)利義務(wù)的確定,。故建議房屋租賃雙方簽訂書面合同，將權(quán)利義務(wù)予以確定,。

　　在房屋租賃合同到期后,，如果雙方?jīng)]有續(xù)簽合同但仍繼續(xù)使用房屋、交納租金的,，則認(rèn)為雙方形成不定期租賃合同關(guān)系,，雙方仍按照原合同履行自己的權(quán)利義務(wù)。如果雙方在合同到期后對合同主要條款,，如租金,、付款方式等進(jìn)行變更，應(yīng)當(dāng)以書面形式確定下來,，以免產(chǎn)生不必要的糾紛,。

　　對于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除,，但要注意給對方預(yù)留合理期限搬遷或?qū)ふ蚁乱晃怀凶馊恕?/span>