選聘物業(yè)公司,，就涉及到一個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的問(wèn)題,。這是一件棘手的事情。
以我的觀察和研究,，得出的不算嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)論是：絕大部分的物業(yè)公司,，像是二房東。因?yàn)?/strong>物業(yè)公司承接下的小區(qū)的物業(yè)服務(wù),，大部分工作都是外包,，自營(yíng)極少。保潔外包是最常見(jiàn)的,。小區(qū)的衛(wèi)生保潔,，由物業(yè)公司發(fā)包給家政公司；秩序管理也是外包,，將該項(xiàng)目發(fā)包給保安公司,，由保安公司委派保安人員到小區(qū)提供秩序管理服務(wù)。電梯維保,，這自然是發(fā)包給電梯維保公司處理,。物業(yè)公司與電梯維保公司簽訂維保合同,，物業(yè)公司按臺(tái)支付服務(wù)費(fèi)，電梯維保公司定期維保,。電梯小修,，要么維保單位支付，要么物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用,。電梯大修,，肯定是動(dòng)用住房維修基金了；消防設(shè)施維護(hù),，也是參照電梯維保處理,，對(duì)外發(fā)包。園林管護(hù)保養(yǎng),，發(fā)包給園林公司處理；蟲害消殺,，也是由消殺公司進(jìn)行處理,，物業(yè)公司支付費(fèi)用。有的小區(qū),，連停車收費(fèi)和廣告經(jīng)營(yíng),，也是對(duì)外發(fā)包。那物業(yè)公司還剩下什么是自營(yíng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,？有多少個(gè)員工是自聘員工,？對(duì)于物業(yè)公司對(duì)外分包物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專業(yè)的事情交給專業(yè)的人去做,，也沒(méi)有什么可以指責(zé),，只要能把小區(qū)管理好就行。但是,，在小區(qū)選聘物業(yè)公司的時(shí)候,，難題就出來(lái)了：既然絕大部分的小區(qū)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司都是對(duì)外發(fā)包,。那所有的物業(yè)公司,，理論上沒(méi)有多大的區(qū)別。如何一較高下,，就很困難了,。有些小區(qū)在物業(yè)選聘時(shí)，做了一些有益的探索（效果好壞,，還要看執(zhí)行情況）：
1,、小區(qū)改造資金多寡。因?yàn)樾^(qū)存在各種問(wèn)題,，都需要資金改造,。在同等條件下,，物業(yè)公司投入改造資金越多，小區(qū)業(yè)主就越能得益（因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)固定不變,，但是物業(yè)公司愿意多投錢改造小區(qū),，相當(dāng)于是物業(yè)公司讓利反哺小區(qū)）。因?yàn)槲飿I(yè)公司都沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)服務(wù),，無(wú)法比較哪家的服務(wù)質(zhì)量如何,；在其他小區(qū)服務(wù)效果的差異，也會(huì)因各個(gè)小區(qū)現(xiàn)狀不同,，不具有可比性和可復(fù)制性,。2、物業(yè)服務(wù)人員的配置數(shù)量,。人數(shù)越多,，小區(qū)服務(wù)質(zhì)量肯定更有保障。3,、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí),。這個(gè)其實(shí)不好評(píng)估，因?yàn)槭俏磥?lái)發(fā)生的事情,，且對(duì)物業(yè)公司的考核,，是一個(gè)很繁瑣的長(zhǎng)期的過(guò)程。5,、物業(yè)合同中的違約條款的設(shè)定,。比如違反承諾標(biāo)準(zhǔn)，每次承擔(dān)的違約金數(shù)額,。6,、公共場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)與分成。物業(yè)公司索要越多,，小區(qū)所得越少,；反之亦然。因此,，物業(yè)公司分成比例越低,，小區(qū)業(yè)主獲益越大。7,、物業(yè)費(fèi)用共管賬戶的設(shè)置,。這是薪酬制的一種變異。如果小區(qū)能夠控制物業(yè)費(fèi)的支配,，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō),，絕對(duì)不是壞事,，反倒是一種利好。結(jié)論：在每一個(gè)特定的小區(qū)，現(xiàn)狀與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變,。在物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)入小區(qū),，提供試用服務(wù)。且物業(yè)公司普遍存在,，分解服務(wù)項(xiàng)目,，對(duì)外發(fā)包的現(xiàn)實(shí)情況。如何設(shè)定物業(yè)公司選著標(biāo)準(zhǔn),，需要物業(yè)選聘工作的組織者,，發(fā)揮聰明才智。既要招聘出對(duì)小區(qū)最優(yōu)的物業(yè)公司,，又要盡量規(guī)避業(yè)主對(duì)組織者的合理質(zhì)疑,。這不是一件容易的事情。律贛州運(yùn)營(yíng)者簡(jiǎn)介鐘北斗律師，2006年通過(guò)司法考試,，2008年正式執(zhí)業(yè)至今,。 擅長(zhǎng)：小區(qū)業(yè)委會(huì)選舉、物業(yè)管理法律糾紛處理,、業(yè)委會(huì)/物業(yè)公司法律顧問(wèn)服務(wù),。
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