作者：亢舒

　　中共中央政治局近日召開會議,，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作,。會議指出,，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求,，壓實(shí)地方政府責(zé)任,，保交樓、穩(wěn)民生,。

　　如何進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,？怎樣用足用好政策工具箱？保交樓又該如何實(shí)現(xiàn),？記者就上述問題采訪了有關(guān)專家學(xué)者,。

　　抓住重點(diǎn)穩(wěn)定市場

　　穩(wěn)房地產(chǎn)市場對于全方位守住安全底線至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門,，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)本身對投資,、消費(fèi)和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動的貢獻(xiàn)，還體現(xiàn)在其對眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動作用,。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為,，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復(fù)沖擊和外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢下,，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定對穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要,。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要抓住三個重點(diǎn),。一是合理釋放改善性需求,。目前，城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.1套,，購房主體已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨?。從政策層面來看，首次置業(yè)政策已經(jīng)基本到位,，但改善性需求仍有較大空間,。二是加快推進(jìn)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組，逐步恢復(fù)個別房企的融資功能,，增強(qiáng)各方信心,。三是要完善商品房預(yù)售制度。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為,，減小房地產(chǎn)下行幅度,，對于當(dāng)前穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤意義重大。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要增強(qiáng)市場信心,，包括消費(fèi)者消費(fèi)信心,、開發(fā)企業(yè)拿地與開發(fā)的信心，信心比黃金更重要。

　　虞曉芬預(yù)計(jì),，下半年商品房銷售狀況將好于上半年,。一方面，房貸利率下行將降低購房者利息負(fù)擔(dān),；另一方面,，除了熱點(diǎn)城市，各地陸續(xù)取消限制性政策,，出臺了眾多激勵性政策,，其政策效果將逐漸顯現(xiàn)。

　　用足用好政策工具箱

　　房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任在地方,。不同城市的情況千差萬別,，不論是房地產(chǎn)市場調(diào)控，還是保交樓,、穩(wěn)民生,，地方政府最了解當(dāng)?shù)厍闆r，能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措,。

　　我國從2018年開始建立了房地產(chǎn)長效機(jī)制,，形成了統(tǒng)一目標(biāo)、因城施策,、一城一策,、城市主責(zé)的工作機(jī)制，并從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱,。此次中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”,，就是從房地產(chǎn)市場地區(qū)差異大的特點(diǎn)出發(fā)，在保持全國性政策基本穩(wěn)定的前提下,，鼓勵地方政府結(jié)合本地市場發(fā)展實(shí)際,，靈活選擇、調(diào)整,、運(yùn)用政策工具箱中的工具,，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　虞曉芬認(rèn)為,，與發(fā)達(dá)國家相比,，我國個貸利率偏高，可通過調(diào)整首付款比例,、調(diào)整貸款利率加大對首套住房消費(fèi)的支持,。部分城市還可根據(jù)具體情況考慮降低二手房首付比例，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸等,。她建議,，要發(fā)揮公積金作用，推進(jìn)新市民和青年人繳存擴(kuò)面工作，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金,，提高公積金覆蓋面,。同時(shí)，落實(shí)購房配套政策,，對在當(dāng)?shù)刭彿康木用瘢峁┫硎芫徒雽W(xué)和其他公共服務(wù)機(jī)會,，促進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化,。此外，還可實(shí)施差異化購房補(bǔ)貼,，支持剛性和改善性消費(fèi),。

　　鄧郁松認(rèn)為，用足用好政策工具箱仍有很大空間,。首先,，應(yīng)降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價(jià),，這有助于降低改善性需求的房貸負(fù)擔(dān),。同時(shí)，還可進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本,，鼓勵正常的房屋置換需求,。

　　目前，部分城市商品房價(jià)格相對較低,，很多房企也急于出售住房,。不妨采取太原、長沙等城市的辦法,，收購一些房企的商品房作為租賃住房,。這既有利于緩解房企流動性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實(shí)現(xiàn)住有所居,。

　　千方百計(jì)保交樓

　　當(dāng)前,，由于個別房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)、預(yù)售監(jiān)管存在缺陷,、疫情反復(fù)沖擊,，部分預(yù)售商品住宅項(xiàng)目出現(xiàn)不能按期交付甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，這不僅損害購房者利益,，也影響潛在購房者信心,，導(dǎo)致商品房銷售規(guī)模收縮、開發(fā)企業(yè)銷售收入銳減,、債務(wù)償還壓力加劇等一系列連鎖反應(yīng),，影響了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

　　中央政治局會議提出,，要保交樓、穩(wěn)民生,。對此，劉洪玉認(rèn)為,，實(shí)現(xiàn)保交樓,、穩(wěn)民生,，能有效促進(jìn)全社會恢復(fù)對房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對房地產(chǎn)市場的信心，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),。

　　如何把保交樓工作落到實(shí)處？虞曉芬認(rèn)為,，要把防止項(xiàng)目爛尾放在重要位置，政府,、金融部門、國有平臺等加強(qiáng)協(xié)同,，全力保交樓,。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全流程監(jiān)測和全過程監(jiān)管，分析不同類型房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成因,，建立相應(yīng)的監(jiān)測指標(biāo)體系,，準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),，及時(shí)處置風(fēng)險(xiǎn),，全力守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

　　她建議,，要進(jìn)一步關(guān)注全國性民營房企開發(fā)的樓盤情況,，防止大型民營房企發(fā)生爆雷事件?？梢怨膭罘康禺a(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險(xiǎn)保障商品房買賣合同涉及的交樓權(quán)益,，形成“預(yù)售監(jiān)管制度+商業(yè)保險(xiǎn)”雙重交樓機(jī)制。

　　當(dāng)前,，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到流動性風(fēng)險(xiǎn),，房企的經(jīng)營狀況對于保交樓至關(guān)重要。因此,，需進(jìn)一步穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營,。虞曉芬建議，金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營房企要不抽貸,、不斷貸,、不壓貸，合規(guī)的不拒貸,。加大金融對區(qū)域性中小型品牌民營房企的支持,。鼓勵國有平臺與區(qū)域性品牌民企成立項(xiàng)目公司，發(fā)揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場善經(jīng)營的優(yōu)勢,。支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購,，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目或困難企業(yè),。

　　鄧郁松認(rèn)為,，目前保交樓難點(diǎn)在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議,，要根據(jù)不同企業(yè),、不同項(xiàng)目、不同區(qū)域的特點(diǎn)分類推進(jìn)保交樓工作,。要把目前一些停工的樓盤分類,，總結(jié)各地已有經(jīng)驗(yàn)，讓保交樓工作更具針對性,。