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很多人搞不明白房企的錢到哪里去了,，我用一個(gè)例子解釋一下,。 假設(shè)A公司擁有20億元，向銀行借來了80億元,，這時(shí)A公司手里一共拿著100億元能夠用于經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),。 A公司一共投資了10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的投資金額為20億元,，10個(gè)項(xiàng)目一共要投200億元，每套房子都賣出去的話能夠獲得250億元收入,。 算上從銀行借來的錢A公司一共只有100億元項(xiàng)目資金,，10個(gè)項(xiàng)目的全部投資款要2000億元，能搞的定嗎,？ 首先,，200億元投資款不是一下子全部支付出去的，而是按照施工進(jìn)度分批支付,；其次,，房子建造到一半就能賣給業(yè)主并收取部分預(yù)購款了。因此,，如果只有十個(gè)項(xiàng)目的話100億元（80億元是從銀行借來的）其實(shí)是能建完的,。 在不拖欠施工方工程款的情況下十個(gè)項(xiàng)目建造到一半時(shí)A公司賬上的100億元就全部支付出去了。對(duì)A公司來說,，這時(shí)的總資產(chǎn)依然為100億元,，只不過從現(xiàn)金形式變成了十個(gè)在建的地產(chǎn)項(xiàng)目；負(fù)債的金額與形式?jīng)]有變化,，還是80億元的借款,。 房子建造到一半A公司已經(jīng)沒有現(xiàn)金了，但沒關(guān)系,，這個(gè)時(shí)候可以開始賣房子收預(yù)購款了,。前文提過全部賣出去的話能夠獲得250億元收入，預(yù)售的時(shí)候不可能全部賣完而且賣出去的房子也只能收取一部分款項(xiàng)，我們假設(shè)總共回籠了100億元,。 有了這100億元預(yù)購款十個(gè)項(xiàng)目就能夠順利建完,，項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)闆]錢而爛尾。 但A公司想著做大做強(qiáng),，于是將100億元預(yù)售款拿去新開發(fā)了五個(gè)項(xiàng)目,，那原來的十個(gè)項(xiàng)目怎么辦呢？將五個(gè)新的項(xiàng)目抵押出去后再找銀行借錢,，借來的錢正好投入到正在建設(shè)的十個(gè)項(xiàng)目里,，建完后賣掉所有房子并收訖全額房款，資金鏈?zhǔn)遣粫?huì)有問題的,，爛尾樓還是不會(huì)出現(xiàn),。 可是風(fēng)云突變，有關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模有了較大程度的限制,，A公司沒法通過抵押新開發(fā)的五個(gè)項(xiàng)目向銀行借錢了,，結(jié)果是原來的十個(gè)項(xiàng)目發(fā)生資金鏈問題，施工單位收不到工程款自然也就不愿意繼續(xù)蓋樓,，這時(shí)爛尾樓出現(xiàn)了,。 與此同時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生連鎖效應(yīng),，一是十個(gè)項(xiàng)目中剩下的房子賣不出去了,，二是已經(jīng)買樓的業(yè)主不再支付尾款，即A公司收不到剩下的150億元購房款,，這會(huì)讓新開發(fā)的五個(gè)項(xiàng)目也發(fā)生資金鏈斷裂并成為爛尾樓,。 現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)A公司雖然陷入了困境但不能算資不抵債，其擁有十五個(gè)正在建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目,，只是A公司的銀行賬戶上沒有了資金,，錢全部變成了在建項(xiàng)目，或者我們也可以說A公司的全部資產(chǎn)變?yōu)榱耸鍌€(gè)爛尾樓,。 負(fù)債方面主要有兩項(xiàng),，一是剛開始欠了銀行的80億元，需要還本付息,，這筆錢只能用現(xiàn)金償還,；二是對(duì)已經(jīng)買了房子的業(yè)主有交付竣工驗(yàn)收合格房子的義務(wù)。 如果銀行和業(yè)主均接受以建造到一半的房子抵債的話A公司倒也不會(huì)暴雷,，但這根本不可能,，銀行要的是現(xiàn)金、業(yè)主要的是建造完畢的住房,。 看懂這個(gè)事例你應(yīng)該就能明白房企,、銀行、業(yè)主、爛尾樓之間的關(guān)系以及問題的本質(zhì)了,。 從資產(chǎn)負(fù)債的角度來看A公司的總資產(chǎn)大于總負(fù)債,，不能算資不抵債，可無法兌現(xiàn)任何義務(wù),。 A公司的絕大部分資金倒不是被老板藏進(jìn)了自己的口袋,，而是投到了沒有建完的地產(chǎn)項(xiàng)目里，換言之,，所有的錢都變成了爛尾樓,。 要想破局，A公司只有獲得更多的現(xiàn)金將房子建造完畢后統(tǒng)統(tǒng)賣出去,，項(xiàng)目變現(xiàn)后既可以用來歸還銀行借款還可以建設(shè)新的項(xiàng)目,。 可問題是A公司最大的困難在于搞錢，原本能借錢的渠道都被掐斷了,。所以做任何事都不能過度,，就像一位借便周圍的親友錢的人最終將落得個(gè)無錢可借的地步。 以上純屬個(gè)人觀點(diǎn),，歡迎關(guān)注,、點(diǎn)贊@王五說說看，您的支持是對(duì)原創(chuàng)最好的鼓勵(lì),！    |
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