利率越來越高 全球地產(chǎn)熱集體降溫

　　文章來源：華爾街見聞

　　風(fēng)險(xiǎn)在于,，各國央行加息過于激進(jìn),，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場放緩，最終使泡沫破裂,，并產(chǎn)生不可預(yù)知的影響,。一些央行可能會(huì)因此放緩加息步伐，甚至可能暫停加息或轉(zhuǎn)向降息,。

　　疫情初期的大放水令全球泡沫騰飛，在全球地產(chǎn)市場掀起一場繁榮,；然而,，今年以來全球60多家央行，多次加息50個(gè)基點(diǎn)或以上,，正給這場地產(chǎn)熱畫上句號(hào),。

　　從歐洲到亞洲,，再到拉丁美洲，房地產(chǎn)市場正在迅速降溫,，隨著各國央行積極提高借貸成本來抑制物價(jià)飆升,，房價(jià)也在下跌。

　　對(duì)于全球各國央行來說,，從泡沫不斷的地產(chǎn)市場擠出泡沫是控制高通(141.69, -2.68, -1.86%)脹的一部分,。房價(jià)下跌通常會(huì)導(dǎo)致家庭支出減少，隨著建筑業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)放緩,，銀行發(fā)放貸款減少,，房地產(chǎn)銷售下滑，整體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都將放緩,，從而緩解通脹上行壓力,。

　　加拿大央行行長Tiff Macklem上個(gè)月曾指出，其預(yù)計(jì)住房活動(dòng)會(huì)有所放緩,。坦率地說,，這將是健康的，因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)過熱,。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為,，風(fēng)險(xiǎn)在于，各國央行加息過于激進(jìn),，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場放緩,，最終使泡沫破裂，并產(chǎn)生不可預(yù)知的影響,。

　　利率快速上升 房地產(chǎn)市場遇冷

　　據(jù)媒體最新報(bào)道,，基于房地產(chǎn)在其經(jīng)濟(jì)中所占份額、最近的繁榮程度以及購房者對(duì)利率快速上升的敏感程度等指標(biāo),，加拿大,、新西蘭、澳大利亞和瑞典等國家的地產(chǎn)市場看起來尤其脆弱,。

　　加拿大6月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的平均房價(jià)較今年早些時(shí)候的高點(diǎn)下跌了近8%,，新西蘭6月房價(jià)較21年20底的峰值也下跌了8%，瑞典5月房價(jià)環(huán)比下降了1.6%,，為疫情開始以來最大的月度降幅,。

　　房地產(chǎn)咨詢公司萊坊全球房價(jià)指數(shù)顯示，年2020第一季度至今年第一季度,，全球房價(jià)上漲19%,，經(jīng)通脹調(diào)整后為10%。2022年前三個(gè)月，經(jīng)通脹調(diào)整的全球房價(jià)同比增速放緩至3.9%,，巴西,、智利、西班牙,、芬蘭,、南非和印度等國的房價(jià)出現(xiàn)下滑。

　　經(jīng)濟(jì)放緩的同時(shí),，許多國家仍在進(jìn)一步收緊貨幣政策,，預(yù)計(jì)房貸利率也會(huì)跟隨上行。

　　上周三,，加拿大央行加息100個(gè)基點(diǎn),，將政策利率調(diào)整為2.5%，并警告稱未來還會(huì)有更多加息,。加拿大央行行長Tiff Macklem表示,，冷卻住房對(duì)于降低通脹至關(guān)重要。

　　在加拿大央行的暴力加息下,，加拿大抵押貸款利率升至2009年以來的最高水平,，地產(chǎn)交易活動(dòng)從之前的火熱狀態(tài)迅速降溫。根據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),，6月份的房屋銷售同比下降了24%,。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Realosophy表示，多倫多5月房屋銷售同比下降40%,，目前處于20年來的最低點(diǎn),。多倫多房屋（不包括公寓）的中間價(jià)較2月份的峰值下跌了近20%。

　　不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)或影響央行加息步伐

　　一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為,，各國央行加息過于激進(jìn),，可能導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場活動(dòng)放緩，最終使泡沫破裂,，并產(chǎn)生不可預(yù)知的影響,。

　　野村控股(3.73, 0.03, 0.81%)全球市場研究主管Rob Subbaraman表示，危險(xiǎn)在于房地產(chǎn)和金融市場同時(shí)處于下行周期,，可能導(dǎo)致更持久的衰退,。十多年來的量化寬松政策催生了房地產(chǎn)市場的泡沫，但由于償債率大幅上升,、可負(fù)擔(dān)能力下滑,，現(xiàn)在很快就會(huì)轉(zhuǎn)向另一面（泡沫破裂）。

　　高盛(301.26, 7.39, 2.51%)則指出,，住房價(jià)承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個(gè)真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn),。

　　但也有分析師持不同的觀點(diǎn),，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)該持樂觀態(tài)度，房價(jià)上漲的主要原因是低利率和購房者對(duì)地區(qū)偏好的變化,，而不是在2008年危機(jī)中寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)。目前房屋供應(yīng)依然緊張,，健康的勞動(dòng)力市場和大規(guī)模刺激計(jì)劃意味著許多家庭的財(cái)務(wù)狀況良好,，發(fā)生像2008次貸危機(jī)那種規(guī)模的地產(chǎn)泡沫破滅的可能性微乎其微。

　　盡管如此,，比預(yù)期更嚴(yán)重的房地產(chǎn)低迷可能意味著經(jīng)濟(jì)放緩程度超出了央行的預(yù)期,。

　　房地產(chǎn)活動(dòng)放緩可能導(dǎo)致建筑工人下崗，對(duì)鋼鐵和其他商品的需求減弱,。房價(jià)下跌還將影響家庭和銀行的資產(chǎn)負(fù)債表,，這往往又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的其他部分帶來壓力。面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn),，一些央行可能會(huì)決定放緩加息步伐,，甚至可能暫停加息或轉(zhuǎn)向降息，來防止房地產(chǎn)泡沫蔓延,。

　　凱投宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Neil Shearing表示,，央行將容忍溫和的房地產(chǎn)衰退，但如果出現(xiàn)更嚴(yán)重的衰退,，可能迫使其改變政策,。

　　目前，澳洲聯(lián)儲(chǔ)正以近30年來最快的速度提高利率,，房價(jià)的回落將緩解住房負(fù)擔(dān)能力問題,，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，任何市場即將崩潰的跡象都將導(dǎo)致澳聯(lián)儲(chǔ)暫停收緊政策,。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示及免責(zé)條款

　　市場有風(fēng)險(xiǎn),，投資需謹(jǐn)慎。本文不構(gòu)成個(gè)人投資建議,，也未考慮到個(gè)別用戶特殊的投資目標(biāo),、財(cái)務(wù)狀況或需要。用戶應(yīng)考慮本文中的任何意見,、觀點(diǎn)或結(jié)論是否符合其特定狀況,。據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù),。

責(zé)任編輯：李園