1 、非住宅物業(yè)領(lǐng)域：適宜精耕細(xì)作的藍(lán)海市場(chǎng)

近年來,，越來越多的物業(yè)企業(yè)開始布局非住宅物業(yè)領(lǐng)域,。從已上市物業(yè)公司來看，新大正,、寶龍商業(yè)兩家 公司非住宅物業(yè)收入占比最高,，達(dá)到 30%以上。從中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合統(tǒng)計(jì)的 500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè)來看,，500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè)在非住宅領(lǐng)域的辦公樓,、商業(yè)、學(xué)校,、工業(yè),、場(chǎng)館、醫(yī)院等業(yè)態(tài)均有布局,， 其中從布局企業(yè)數(shù)量占比上看,，2018 年約 93%的 500 強(qiáng)企業(yè)布局了辦公物業(yè)，辦公物業(yè)成為物業(yè)企業(yè)布局最多 的非住宅業(yè)態(tài),，其次為商業(yè)物業(yè),，醫(yī)院相對(duì)而言最少，僅 42%的物業(yè)企業(yè)有所布局,。

住宅物業(yè)領(lǐng)域未來格局相對(duì)確定的預(yù)期是物業(yè)企業(yè)搶灘非住宅領(lǐng)域的重要原因之一,。由于目前絕大多數(shù)國 內(nèi)住宅開發(fā)商旗下均有物業(yè)子公司，開發(fā)項(xiàng)目竣工后一般直接交付給物業(yè)子公司進(jìn)行管理,。尤其是在 2018 年以 來的新一輪物業(yè)公司上市潮后,，物業(yè)公司價(jià)值重新被資本市場(chǎng)審視，開發(fā)商對(duì)于自身開發(fā)項(xiàng)目“肥水不流外人 田”的態(tài)度強(qiáng)化了這種行業(yè)趨勢(shì),，以致開發(fā)領(lǐng)域的格局決定了未來住宅物管行業(yè)的格局,。目前已上市的 23 家物 業(yè)公司有 17 家存在關(guān)聯(lián)開發(fā)商，占比 74%,，而 2019 年百強(qiáng)房企銷售金額集中度達(dá)到 53%,，頭部格局已經(jīng)相對(duì) 穩(wěn)定。在這種預(yù)期之下,，無論是背靠關(guān)聯(lián)開發(fā)商的物業(yè)公司還是第三方物業(yè)機(jī)構(gòu),，均開始在資本的助力下積極 布局非住宅領(lǐng)域，搶占市場(chǎng)份額,。

1.1 細(xì)分賽道多,，門檻較高

物業(yè)服務(wù)從更廣義的概念來看其實(shí)可以延伸至空間服務(wù)，無論是存在屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的物業(yè)形態(tài),，如住宅,、 寫字樓,、商業(yè)物業(yè)等，還是不存在物業(yè)形態(tài),，如露天的市政設(shè)施等,，因此覆蓋面極廣，本文主要探討非住宅物 業(yè)服務(wù),，但實(shí)際業(yè)務(wù)也可能涉及到空間服務(wù),，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)也可能涉及市政道路設(shè)施的養(yǎng)護(hù)。

非住宅業(yè)態(tài)的多樣性造就了該領(lǐng)域細(xì)分賽道眾多,。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)分類方式,，非住宅業(yè)態(tài)可以分為 寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、學(xué)校,、醫(yī)院、公共場(chǎng)館,、商業(yè)物業(yè)等,，其中公共場(chǎng)館包含美術(shù)館、圖書館,、科技館,、體育 館、會(huì)展中心以及機(jī)場(chǎng),、軌道交通等交通樞紐（本文將交通樞紐獨(dú)立作為一個(gè)子領(lǐng)域進(jìn)行探討）,。由于不同業(yè)態(tài) 是城市功能分區(qū)的物理展現(xiàn)，不同業(yè)態(tài)之下不同服務(wù)場(chǎng)景和對(duì)象導(dǎo)致的需求差異難以形成可以標(biāo)準(zhǔn)化并復(fù)制推 廣到其他非住宅業(yè)態(tài)的產(chǎn)品和服務(wù),，因此形成的各細(xì)分賽道值得有心有能力的企業(yè)去深耕,。

非住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域門檻較高，某個(gè)子領(lǐng)域的專業(yè)能力是物業(yè)企業(yè)脫穎而出的必要條件,。我們可以從非住 宅領(lǐng)域近期的部分物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中看出,，非住宅業(yè)主對(duì)于物業(yè)企業(yè)的技術(shù)層面較為重視，而對(duì)于商務(wù)報(bào)價(jià) 反而顯得不敏感：這些非住宅領(lǐng)域具備一定代表性,，涉及高速公路服務(wù)區(qū),、機(jī)場(chǎng)、圖書館,、學(xué)校、醫(yī)院和行政 事業(yè)單位辦公樓,，商務(wù)報(bào)價(jià)分值大多僅在 20 分及以下,，技術(shù)、資信和服務(wù)分值占比絕大多數(shù),。由此可見,，非住 宅物業(yè)的競(jìng)標(biāo)主要還是在專業(yè)能力,、品牌實(shí)力上的比拼，長期深耕,、對(duì)子領(lǐng)域服務(wù)理解較深的品牌物業(yè)企業(yè)容 易實(shí)現(xiàn)拓展,。

1.2 政策利好，藍(lán)海市場(chǎng)顯現(xiàn)

1.2.1 兩條政策主線：后勤社會(huì)化改革+鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)投資及運(yùn)營

非住宅物業(yè)除了商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度較高之外,，其余業(yè)態(tài)領(lǐng)域盡管也在進(jìn)行市場(chǎng)化改革,， 但由于以前長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響過大，使得這一改革過程變得較為漫長,。機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位（當(dāng)時(shí)的 企是主要指國有企業(yè)）后勤服務(wù)社會(huì)化改革的第一次頂層設(shè)計(jì)是在 1992 年,，當(dāng)時(shí)中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定》,，提出“以社會(huì)化為方向,，積極推動(dòng)有條件的機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位在不影響保密和安全 的前提下，將現(xiàn)有的信息,、咨詢機(jī)構(gòu),、內(nèi)部服務(wù)設(shè)施和交通運(yùn)輸工具向社會(huì)開放，開展有償服務(wù),，并創(chuàng)造條件 使其與原單位脫鉤,，自主經(jīng)營，獨(dú)立核算,。同時(shí),，鼓勵(lì)社會(huì)服務(wù)組織承攬機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的后勤服務(wù)、退休 人員管理和其他事務(wù)性工作,。打破'大而全’,、'小而全’的封閉式自我服務(wù)體系，使上述工作逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化,?！?

自此開始，第一條政策主線——機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化改革開啟,，政府機(jī)關(guān),、國有企業(yè)、事業(yè)單位（包括高校,、醫(yī)院）,、軍隊(duì)等在各自領(lǐng)域持續(xù)推進(jìn)后勤服務(wù)社會(huì)化改革，利好提供上述領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)的企業(yè),。 高校的后勤服務(wù)社會(huì)化改革的頂層設(shè)計(jì)其實(shí)出臺(tái)的更早,，早在 1985 年中共中央便提出“高等學(xué)校后勤服務(wù)工作 的改革，對(duì)于保證教育改革的順利進(jìn)行,，極為重要,。改革的方向是實(shí)行社會(huì)化”,，并于 1999 年和 2010 年中共中 央、國務(wù)院再次出臺(tái)頂層設(shè)計(jì),，分別提出“鼓勵(lì)社會(huì)力量為學(xué)校提供后勤服務(wù)”,、強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)大社會(huì)合作”。

后勤服務(wù)社會(huì)化改革過程中一部分管理服務(wù)內(nèi)容由社會(huì)企業(yè)承接,，相當(dāng)于不斷為物業(yè)企業(yè)帶來項(xiàng)目業(yè)務(wù)增 量,，有利于物業(yè)企業(yè)拓展和品牌實(shí)力的培育。而且隨著后勤社會(huì)化領(lǐng)域的不斷拓寬,，市場(chǎng)空間也變得更為廣闊,。 例如，軍隊(duì)營區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化保障工作 2020 年起在全軍部隊(duì)推行,，目標(biāo)到 2025 年底全軍營區(qū)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè) 管理社會(huì)化保障,。

盡管如此，機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的后勤社會(huì)化改革也不可能一蹴而就,，意味著后勤服務(wù)的市場(chǎng)空間也會(huì)是逐漸 釋放的過程,。以高校及醫(yī)院為例，根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和易居的相關(guān)數(shù)據(jù),，目前 60%-70%的高校將其后勤服 務(wù)向社會(huì)開放,，這之中僅有 30%-40%將后勤項(xiàng)目全部開放，而根據(jù)中國教育后勤協(xié)會(huì),，高校社會(huì)化服務(wù)份額占 比已達(dá) 50%以上,，由此全國高校后勤服務(wù)市場(chǎng)至少還有 30%-50%的份額等待釋放；醫(yī)院來看,，目前一二線醫(yī)院 物業(yè)已基本全部外包,，三四線城市尚有 30%-40%并未完成外包。因此,，后續(xù)機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的后勤社會(huì)化改革 的持續(xù)推進(jìn)仍將釋放部分市場(chǎng)份額,，非住宅領(lǐng)域拓展仍存在空間。

2015 年以來公共服務(wù)領(lǐng)域鼓勵(lì)社會(huì)資本參與投資和運(yùn)營的一系列舉措形成第二條政策主線,，該主線主要利 好提供公共場(chǎng)館,、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。2013 年十八屆三中全會(huì)決定允許社會(huì)資本通過特 許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營,，次年 5 月,，財(cái)政部政府和社會(huì)資本合作（PPP）工作領(lǐng)導(dǎo)小組正式 設(shè)立。2015 年 5 月,，財(cái)政部,、發(fā)改委、人民銀行三部委在《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式 指導(dǎo)意見的通知》中提出“廣泛采用政府和社會(huì)資本合作模式提供公共服務(wù)。在能源,、交通運(yùn)輸、水利,、環(huán)境 保護(hù),、農(nóng)業(yè)、林業(yè),、科技,、保障性安居工程、醫(yī)療,、衛(wèi)生,、養(yǎng)老、教育,、文化等公共服務(wù)領(lǐng)域,，鼓勵(lì)采用政府和社會(huì)資本合作模式，吸引社會(huì)資本參與公共產(chǎn)品和公共服務(wù)項(xiàng)目的投資,、運(yùn)營管理”,。自此，上述各個(gè)領(lǐng)域鼓 勵(lì)社會(huì)資本參與投資和運(yùn)營的政策頻出,。社會(huì)資本介入公共服務(wù)領(lǐng)域,，也為社會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng) 域創(chuàng)造條件，相關(guān)領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)外包給社會(huì)運(yùn)營企業(yè)是社會(huì)專業(yè)分工的要求,，有助于提升效率,。

1.2.2 非住宅領(lǐng)域是藍(lán)海市場(chǎng)，頭部企業(yè)布局仍較淺

根據(jù)我們測(cè)算,，2018 年非住宅物管市場(chǎng)的規(guī)模達(dá)到 1.2 萬億（具體測(cè)算過程見下文）,。具體分業(yè)態(tài)來看，高 校市場(chǎng)規(guī)模約 1800 億,，醫(yī)院約 550 億,，交通樞紐約 345 億（其中機(jī)場(chǎng)航站樓約 280 億、高速公路服務(wù)區(qū)約 50 億,，城市地鐵軌道交通約 15 億）,，公共場(chǎng)館約 500 億（其中博物館 211 億、圖書館 48 億,、影劇院 240 億,、會(huì)展 中心 5 億），產(chǎn)業(yè)園約 7000 億,，辦公樓約 760 億,，商管約 1300 億（其中商業(yè)物管 406 億） 。對(duì)于目前上市物業(yè) 公司最多幾十億的體量來看,，非住宅的萬億藍(lán)海市場(chǎng)開拓的空間極大,。

目前物業(yè)服務(wù)頭部企業(yè)對(duì)非住宅業(yè)態(tài)的覆蓋度仍較淺,，各業(yè)態(tài)行業(yè)集中度不高。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和 易居的相關(guān)數(shù)據(jù),，500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè) 2018 年業(yè)態(tài)收入少于 5000 萬元的企業(yè)數(shù)量占比在公共場(chǎng)館,、學(xué)校、醫(yī)院,、 商業(yè)物業(yè)四個(gè)領(lǐng)域分別高達(dá) 90%,、90%、85%,、79%,，小企業(yè)分布眾多，行業(yè)分散程度較大,，寫字樓,、產(chǎn)業(yè)園區(qū) 兩個(gè)業(yè)態(tài)占比則在 56%、46%,，分散程度相對(duì)較小,。而從住宅和非住宅業(yè)態(tài)面積和收入占比來看，500 強(qiáng) 2018 年住宅管理面積占比為 63%,，非住宅占比為 37%,，相對(duì)偏小。

1.3 收繳率高,，較住宅更易提價(jià)

1.3.1 非住宅各業(yè)態(tài)收繳率均高于住宅

非住宅各業(yè)態(tài)收繳率均高于住宅,。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和易居的相關(guān)數(shù)據(jù)，從 500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收 繳率看,，其非住宅各業(yè)態(tài)均高于住宅,，這與服務(wù)對(duì)象的分散程度以及支付能力關(guān)聯(lián)度較大。其中,，單一業(yè)主的 醫(yī)院和學(xué)校最高,，分別為 99.4%和 99.3%，面向企業(yè)收費(fèi)的寫字樓,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)因企業(yè)支付能力較強(qiáng),，收繳率也 分別達(dá)到 98.5%和 98.3%，商業(yè)物業(yè)由于以中小商戶為主且商鋪眾多,，收繳率相對(duì)偏低,，但仍高達(dá) 94%，也高 于住宅業(yè)態(tài),。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人,，整體收繳率僅有 91.2%。

1.3.2 存在提價(jià)邏輯，不同業(yè)態(tài)以及同一業(yè)態(tài)不同公司間毛利率出現(xiàn)分化

與住宅不同,，非住宅業(yè)態(tài)現(xiàn)階段存在提價(jià)的邏輯,。除了保障性住房、房改房,、老舊住宅小區(qū)以及前期物業(yè) 管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，發(fā)改委于 2014 年已放開非保障性住房的物業(yè)服務(wù)價(jià)格，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。因此，理 論上成立業(yè)主大會(huì)的住宅以及非住宅均存在提價(jià)邏輯,，但實(shí)際中老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)較為困難以及業(yè)主 分散度大協(xié)調(diào)困難,、支付意愿不強(qiáng)等情況存在，上調(diào)物業(yè)費(fèi)存在實(shí)際難度,；相反,，非住宅面向單一業(yè)主或者支 付能力較強(qiáng)的法人群體，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的上漲相對(duì)不敏感,。但提價(jià)并不意味著利潤率會(huì)提升,，而是說相對(duì)于住宅 而言，非住宅的利潤率相對(duì)穩(wěn)定,，伴隨人工,、材料成本的上升，可以將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給服務(wù)對(duì)象,。

非住宅物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)也更高,。具體到各業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)水平，從中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和易居統(tǒng)計(jì)的 2018 年 500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè)各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)來看,，住宅最低,，僅有 2.10 元/平/月，非住宅相對(duì)更高,，其中商業(yè)物業(yè),、 醫(yī)院、寫字樓三個(gè)業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)較高,，分別為 6.19 元/平/月,、6.19 元/平/月、5.94 元/平/月,。

非住宅不同業(yè)態(tài)之間毛利率出現(xiàn)分化,，部分業(yè)態(tài)內(nèi)公司間毛利率差異較大。非住宅業(yè)態(tài)中,，商管（下文分 業(yè)態(tài)部分具體闡釋）,、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)三個(gè)業(yè)態(tài)毛利率較高，而且不同公司之間毛利率差異較大,，顯示出這些 業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)可以通過管理或規(guī)模效應(yīng)提升毛利,，能夠提升毛利的主要是品牌物業(yè)企業(yè)，新進(jìn)入者或者中小物 業(yè)企業(yè)進(jìn)入及提升毛利會(huì)存在一定難度,，也就意味著后續(xù)行業(yè)發(fā)展龍頭集中的趨勢(shì)會(huì)有所加快,。公共場(chǎng)館、學(xué) 校,、醫(yī)院由于具備公益屬性,，服務(wù)價(jià)格的確定主要依靠成本加成，利潤率維持在穩(wěn)定水平,，因此三個(gè)業(yè)態(tài)內(nèi)公 司間的差異也較小,。相對(duì)而言，住宅物業(yè)服務(wù)毛利率較低,，而且不同公司間差異程度處于中等水平,，因此對(duì)于 已布局住宅物業(yè)的企業(yè)而言，布局非住宅物業(yè)既有打磨服務(wù)品質(zhì)以獲取高毛利的機(jī)會(huì),，又存在穩(wěn)中求進(jìn)的拓展 空間,。

下文主要對(duì)非住宅物管領(lǐng)域的高校、醫(yī)院,、交通樞紐,、公共場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、辦公樓以及商業(yè)物業(yè)等七個(gè) 主要細(xì)分業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)致地探討,。內(nèi)容主要包括：1、對(duì)該業(yè)態(tài)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行測(cè)算并分析其市場(chǎng)格局,；2,、根據(jù)該 業(yè)態(tài)特征或已上市公司披露的業(yè)態(tài)利潤率來探討該業(yè)態(tài)的利潤率特征；3,、探討目前該業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要提 供的服務(wù)類型以及未來可以拓展的服務(wù)類型,。

2 學(xué)校：區(qū)域效益明顯，行業(yè)集中度待提升

由于普通小學(xué),、初中及高中的物業(yè)管理具有較強(qiáng)的地域性和公益性,，這類主體的物業(yè)管理一般以非盈利性 為目的，且很難實(shí)現(xiàn)外部滲透,，因此我們?cè)谟懻撔@物業(yè)管理時(shí),，主要以高校物業(yè)為主體范疇來進(jìn)行研究。

高校物業(yè)管理是指專門管理機(jī)構(gòu)接受高校的委托,，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)高校物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理,，為高校 教學(xué),、科研、廣大師生提供保障性的全方位,、多層次的綜合服務(wù),，構(gòu)建和諧、健康的校園文化環(huán)境,。由于高校 是以教學(xué),、科研為主要職能的事業(yè)單位，不同于多元化小區(qū)業(yè)主或其聯(lián)合體,，在委托或是招聘物業(yè)管理公司進(jìn) 行物業(yè)管理時(shí)有不同的要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。從當(dāng)前高校物管業(yè)態(tài)相對(duì)豐富的物管公司新大正、山東明德,、蘇州東 吳等公司的服務(wù)內(nèi)容及業(yè)態(tài)來看,，目前高校物業(yè)的管理范圍主要集中在辦公樓管理、教學(xué)樓管理,、學(xué)生宿舍管 理、校區(qū)保潔綠化,、設(shè)備維保等學(xué)校后勤類項(xiàng)目,，而其服務(wù)內(nèi)容主要分三類：1、基礎(chǔ)類服務(wù),，主要包括清潔綠 化,、學(xué)校安保、設(shè)備維修,、宿舍公寓管理,、圖書館管理、體育場(chǎng)管理,、招待所管理,、教學(xué)設(shè)施設(shè)備管理、門禁 管控,、能源管理,、消防系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)管理,、環(huán)境健康安全管理,、樓宇自動(dòng)化管理；2,、個(gè)性化服務(wù),，主要包 括健身房管理、洗衣配送,、物流快遞,、運(yùn)輸及班車,、餐廳配餐配送、便捷服務(wù),、熱線服務(wù),、自動(dòng)販賣機(jī)服務(wù)、 網(wǎng)絡(luò)購物服務(wù),；3,、管家和商務(wù)服務(wù)，主要包括定制專項(xiàng)清潔,、行政服務(wù),、商務(wù)辦公服務(wù)、禮賓及接待服務(wù),、收 發(fā)室管理,、高級(jí)活動(dòng)策劃、會(huì)議中心管理,、專業(yè)助理,。

2.1 市場(chǎng)規(guī)模約 1800 億，仍有三成以上份額等待社會(huì)化

根據(jù)我們測(cè)算,，全國高校物管市場(chǎng)的規(guī)模在 1800 億元左右,。根據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，截至 2018 年,，我國共有本 科院校 1245 所,，高職高專院校 1418 所，高校共計(jì) 2663 所,，其他教育機(jī)構(gòu) 1350 所,。根據(jù)上市公司新大正所披 露正在履行的合同情況來看，往往一個(gè)學(xué)校的物管服務(wù)會(huì)采取多段項(xiàng)目招標(biāo)的模式,。例如重慶大學(xué)其物管合同 就分為虎溪校區(qū)校園物業(yè)管理服務(wù)合同和重慶大學(xué) ABC 校區(qū)校園安保服務(wù)外包項(xiàng)目,，此外包括重慶理工大學(xué)等 學(xué)校也同公司簽訂了多項(xiàng)合同。由于所服務(wù)的內(nèi)容不同也造成合同金額和規(guī)模大小的差異,，以服務(wù)內(nèi)容相對(duì)較 全的重慶大學(xué)為基準(zhǔn),，平均一個(gè)校區(qū)的全部物管業(yè)務(wù)服務(wù)合同規(guī)模大約在 2000 萬左右，我們按照全國單個(gè)機(jī)構(gòu) 平均 3 個(gè)校區(qū)進(jìn)行測(cè)算,，其他教育機(jī)構(gòu)單個(gè)機(jī)構(gòu) 1 個(gè)校區(qū)進(jìn)行測(cè)算,，我國高校物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大約在 1868 億。

前文提到,，我國高校后勤社會(huì)化改革仍在進(jìn)行中,，全國高校后勤服務(wù)市場(chǎng)至少還有 30%-50%的份額等待釋 放，全國高校后勤社會(huì)化的市場(chǎng)空間還比較大,。近幾年,，學(xué)校后勤社會(huì)化開放的省市主要集中在江浙,、廣東、 福建,、西南等地區(qū),，待開放的主要集中在西北、東北,、華北等地區(qū),，未來 3-5 年內(nèi)以西安和太原地區(qū)為龍頭， 會(huì)逐步帶動(dòng)華北及西北地區(qū)陸續(xù)進(jìn)行學(xué)校后勤社會(huì)化改革,。

2.2 成本驅(qū)動(dòng)定價(jià),，利潤率偏低但穩(wěn)定

目前我國高校物管領(lǐng)域毛利率中樞在 15%附近，各家高校物管公司利潤率水平相對(duì)穩(wěn)定,。我們選取已披露 高校物管業(yè)務(wù)毛利率的 5 家上市公司（含退市）作為樣本觀測(cè)本行業(yè)的毛利率情況,，其綜合毛利率的平均值及 中位數(shù)分別為 14.9%和 15.3%，在整個(gè)物管領(lǐng)域中相對(duì)較低,。其中樣本中最低的利潤水平僅有 8%,，最高的利潤 水平在 25%，各個(gè)公司毛利率標(biāo)準(zhǔn)差僅 4.5%,，說明高校物管利潤率差異不大,。但也反映了當(dāng)前高校物業(yè)收費(fèi)模式相對(duì)單一，由于高等教育的公益性和普及性,，為高校服務(wù)的企業(yè)只能追求微利、薄利,，物業(yè)費(fèi)不能按照市場(chǎng) 化方式進(jìn)行核算,，大多采用成本定價(jià)的模式，所以雖然各個(gè)高校和區(qū)域情況千差萬別,，但高校物業(yè)領(lǐng)域盈利能 力相對(duì)穩(wěn)定,。根據(jù)和易居統(tǒng)計(jì)的 500 強(qiáng)物管企業(yè)經(jīng)營情況來看，目前高校物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)率在 2.83 元/平/月,。

2.3 區(qū)域效益明顯,，龍頭各自割據(jù)

當(dāng)前校園物業(yè)市場(chǎng)主要參與者為山東明德、蘇州東吳,、丹田物業(yè),、保利天創(chuàng)、新大正等,，除此以外,，行業(yè) 內(nèi)還有江蘇環(huán)宇、遼寧龍?jiān)吹润w量相對(duì)較小,，但也已經(jīng)規(guī)?；钠髽I(yè),。其中，山東明德規(guī)模最大,，涉足全國 25 個(gè)省區(qū),，高校物業(yè)項(xiàng)目是其突出的業(yè)務(wù)板塊，公司為 2017 年全國校園物業(yè)百強(qiáng)單位（企業(yè)）第一名,，18 年公 司為物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)第 15 名,，重點(diǎn)布局山東本省及北京、南京等東部核心城市高校物業(yè),。蘇州東吳與浙大新宇均 具備高校起源背景（蘇州大學(xué),、浙江大學(xué)的校園物業(yè)管理部），目前專注于長三角地區(qū)院校物業(yè)管理,。新大正物 業(yè)專注于西南地區(qū),，為重慶本地龍頭物業(yè)公司，覆蓋了大部分重慶知名高校,。截至目前,，重慶地區(qū)高校合計(jì) 65 所，公司在管其中的 19 所,，占比 29%,，其中公立高校 39 所，公司在管其中的 16 所,，占比 41%,。公司編制發(fā)布 了重慶市《高校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》（地方標(biāo)準(zhǔn)），是第二屆高校物業(yè)企業(yè)聯(lián)盟主席單位,。公司基于“智慧校園” 物業(yè)管理服務(wù)建設(shè),，形成學(xué)校物業(yè)管理的特色品牌。目前公司校園物業(yè)業(yè)務(wù)已進(jìn)入云,、貴,、川、湘,、鄂,、陜、 桂,、贛等地市場(chǎng),，服務(wù)全國 60 余所高等院校。保利天創(chuàng)于 2018 年 6 月被保利物業(yè)收購,，目前在湖南地區(qū)高校 與機(jī)關(guān)類物業(yè)中占有優(yōu)勢(shì),。丹田物業(yè)、江蘇環(huán)宇,、遼寧龍?jiān)淳鶠榈貐^(qū)性公司,，規(guī)模偏小,。

根據(jù)和易居的相關(guān)數(shù)據(jù)，2018 年在我國高校物管領(lǐng)域,，管理項(xiàng)目在 10 個(gè)以下的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)達(dá)到 78.4%,，大部分物業(yè)服務(wù)公司在高校物業(yè)領(lǐng)域布局較淺，行業(yè)集中度相對(duì)較低,，我們認(rèn)為未來國內(nèi)校園 物業(yè)或?qū)⒀永m(xù)地區(qū)間龍頭割據(jù),、各自為政的競(jìng)爭(zhēng)格局，僅在核心科教城市可能競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)化,。

3 醫(yī)院：行業(yè)潛力有待釋放,，專業(yè)提升助力破局

醫(yī)院作為以醫(yī)療、科研,、教學(xué)為主要工作內(nèi)容的事業(yè)單位,，后勤保障工作一直占據(jù)著較為重要的位置。從 上世紀(jì) 90 年代開始,，醫(yī)院后勤的社會(huì)化改革催生了醫(yī)院物管行業(yè)的發(fā)展,。醫(yī)院物業(yè)管理屬公共物業(yè)管理的范疇， 指為醫(yī)院的日常工作如臨床醫(yī)療,、教學(xué),、科研、預(yù)防,、保健等工作必要的提供服務(wù)和物資保障,，包括保潔、保 安等常規(guī)服務(wù)和導(dǎo)診,、中央運(yùn)輸?shù)葘I(yè)服務(wù),。

隨著醫(yī)院物管行業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的物業(yè)企業(yè)開始涉足醫(yī)院物管行業(yè),。但從行業(yè)格局來看，行業(yè)集 中度較低,，超過 80%涉及醫(yī)院物管企業(yè)的醫(yī)院物管規(guī)模在 100 萬平以下,，僅 5.8%的企業(yè)醫(yī)院物管規(guī)模超 500 萬 平，僅 1.4%的企業(yè)醫(yī)院物管規(guī)模超 1000 萬平,。從能夠查詢到的上市公司來看,，僅有潤華物業(yè)、特毅股份和康 禧服務(wù)三家涉及醫(yī)院物管的公司曾在新三板上市,，目前均已退市,。隨著老齡化社會(huì)的加速到來和醫(yī)療后勤社會(huì) 化程度的不斷提升，未來行業(yè)將會(huì)逐漸趨于專業(yè)化和集中化,，頭部企業(yè)也有望在資本市場(chǎng)大放異彩,。

3.1 市場(chǎng)規(guī)模約 550 億,，多因素驅(qū)動(dòng)行業(yè)發(fā)展

目前我國醫(yī)療資源相對(duì)緊缺的背景下，國內(nèi)醫(yī)院通過新建,、改建,、擴(kuò)建的方式增加醫(yī)療資源是必然趨勢(shì)， 醫(yī)院物管市場(chǎng)規(guī)模具備較大上升空間,。目前我國醫(yī)療環(huán)境與發(fā)達(dá)國家相比仍有較大差距,，2017 年我國每千人口 醫(yī)療機(jī)構(gòu)床位為 5.72 張，而同期日本為 13.05 張,，差距較大,。同時(shí)我國存在比較明顯的醫(yī)療結(jié)構(gòu)失衡問題，根 據(jù)衛(wèi)健委發(fā)布的數(shù)據(jù),，截至 2019 年 11 月末,，我國共有各級(jí)醫(yī)院 33972 家，其中二級(jí)醫(yī)院及三級(jí)醫(yī)院合計(jì)近 12159 家,，占比不到 36%,，而同期我國診療人數(shù)總計(jì)約為 34 億，其中二級(jí)和三級(jí)醫(yī)院就診人數(shù)約 29 億,，占全國總就診人數(shù)的 87.8%,。此外在空間結(jié)構(gòu)上，我國各省醫(yī)院平均診療人次差距極大,，最高的上海達(dá)到 43 人次/醫(yī)院,，而 最低的省份不到 5 人次/醫(yī)院。

除醫(yī)院新建及改擴(kuò)建帶來的新增需求外,，醫(yī)院后勤社會(huì)化改革進(jìn)程的推進(jìn)也將繼續(xù)釋放一部分需求,。在醫(yī) 改逐步深入的背景下醫(yī)療行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各級(jí)醫(yī)院聚焦于發(fā)展自身核心競(jìng)爭(zhēng)力,，并逐步向外轉(zhuǎn)移后勤服務(wù) 以此降低醫(yī)院的物業(yè)服務(wù)成本,，專業(yè)化的醫(yī)院物管分工也能進(jìn)一步降低醫(yī)院成本，提升其競(jìng)爭(zhēng)力,。

根據(jù)我們測(cè)算,，全國醫(yī)院物管市場(chǎng)的規(guī)模約 550 億元（保守測(cè)算，未包含一級(jí)和未定級(jí)醫(yī)院）,。從政府采購 網(wǎng)公布的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)信息進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)得到,，二級(jí)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)支出中位數(shù)約為 380 萬元/年，三級(jí)醫(yī)院物 業(yè)服務(wù)支出中位數(shù)約為 880 萬元/年,。根據(jù)衛(wèi)健委公布的醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),，截至 2018 年底，全國共有 8806 家二級(jí) 醫(yī)院和 2498 家三級(jí)醫(yī)院，由此得出當(dāng)前醫(yī)院物業(yè)行業(yè)規(guī)模約為 550 億元,。假設(shè)各級(jí)醫(yī)院數(shù)增速為 7%,，物業(yè)費(fèi) 單價(jià)增速 5%，預(yù)計(jì)到 2023 年,，市場(chǎng)規(guī)模將接近 1000 億元,。

需注意的是,，上文對(duì)行業(yè)規(guī)模的測(cè)算相對(duì)保守，并未包含一級(jí)醫(yī)院及未定級(jí)醫(yī)院。原因是按照《醫(yī)院分級(jí) 管理標(biāo)準(zhǔn)》,，一級(jí)醫(yī)院是直接為社區(qū)提供醫(yī)療,、預(yù)防,、康復(fù),、保健綜合服務(wù)的基層醫(yī)院，病床規(guī)模在 100 張以內(nèi),， 醫(yī)院規(guī)模相對(duì)較小,，后勤社會(huì)化程度較低，而未定級(jí)醫(yī)院大多數(shù)為中小型醫(yī)院,，疊加其民營性質(zhì),，醫(yī)院對(duì)盈利 要求更高，經(jīng)營者往往并不聘請(qǐng)外部物業(yè)服務(wù)公司,，因此并未納入本次醫(yī)院物業(yè)服務(wù)規(guī)模測(cè)算,。

3.2 利潤率偏低但穩(wěn)定，專業(yè)為取勝之道

對(duì)比整個(gè)行業(yè)物業(yè)費(fèi)水平,，由于醫(yī)院物管服務(wù)專業(yè)性較高,，醫(yī)院物管平均物業(yè)費(fèi)處于行業(yè)較高水平。根據(jù) 和易居統(tǒng)計(jì),，2018 年 500 強(qiáng)企業(yè)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)為 6.19 元/平/月,，同商業(yè)物業(yè)類似，處 于各業(yè)態(tài)中最高水平,。

從我們統(tǒng)計(jì)的上市公司數(shù)據(jù)來看,，醫(yī)院物管服務(wù)的毛利率水平較低。潤華物業(yè),、康禧服務(wù)等三家曾在新三 板上市的醫(yī)院物管公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，2014-2018 年醫(yī)院物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目毛利率平均為 11.98%，處于較低水平,。 同時(shí)從企業(yè)自身角度來看，醫(yī)院物管項(xiàng)目的盈利能力也不及其他物管項(xiàng)目,，以康禧服務(wù)為例,，2018 年其醫(yī)院物 管服務(wù)項(xiàng)目的毛利率為 7.38%，而企事業(yè)單位,、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為 10.63%,。

醫(yī)院物管毛利較低是由高度專業(yè)性帶來成本端的高企和醫(yī)療行業(yè)公開招標(biāo)帶來的收入端壓力雙重因素所致： 1,、醫(yī)療物業(yè)服務(wù)專業(yè)性較高，高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求和安保要求需要相關(guān)工作人員具備專業(yè)化素養(yǎng),，除了傳統(tǒng)服務(wù) 項(xiàng)目之外,，物業(yè)公司還需提供輔醫(yī)、導(dǎo)診,、救護(hù)接應(yīng)等多方面的醫(yī)療專業(yè)服務(wù)工作,，直接拉高了醫(yī)院物管公司 的人員培訓(xùn)成本，此外,，由于國內(nèi)醫(yī)管行業(yè)起步較晚,，未形成標(biāo)準(zhǔn)化管理，規(guī)模效應(yīng)難以形成,，同樣導(dǎo)致醫(yī)療 物業(yè)項(xiàng)目成本高企,。2、醫(yī)院物管屬于非住宅領(lǐng)域,，按規(guī)定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),，但業(yè)主大都會(huì)采用公開招投標(biāo)選優(yōu) 選廉的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這進(jìn)一步壓縮了利潤空間,。我們整理了 26 個(gè)公開招標(biāo)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,，僅有3 個(gè)中標(biāo)項(xiàng)目高于招標(biāo)價(jià)格，超過 85%的項(xiàng)目價(jià)格低于招標(biāo)價(jià)格,。盡管針對(duì)私立醫(yī)院等客戶,，企業(yè)往往采用直 銷的銷售方式，但該類客戶規(guī)模較小,，采購金額較低,。

盡管目前醫(yī)院物管獲利水平欠佳，但我們認(rèn)為該業(yè)態(tài)尚有較大可釋放的利潤空間,。主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方 面：1,、我國三、四線城市的醫(yī)院物業(yè)服務(wù)社會(huì)化起步相對(duì)較晚,，市場(chǎng)化程度較低,，未來擴(kuò)展前景可期。2,、目 前行業(yè)龍頭都致力于打造標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系,，在物管行業(yè)的發(fā)展及醫(yī)院新建、改擴(kuò)建帶來的外部量增推動(dòng)下,，標(biāo) 準(zhǔn)化醫(yī)療物管方案將推動(dòng)規(guī)模效應(yīng)的釋放,。3、隨著醫(yī)療物管行業(yè)受重視程度的不斷提高，行業(yè)內(nèi)專業(yè)人才培養(yǎng) 機(jī)制也將不斷完善,，成本端壓力將得到有效緩解,。4、醫(yī)療行業(yè)對(duì)物業(yè)在專業(yè)醫(yī)療設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營維護(hù)能力及系 統(tǒng)化服務(wù)能力方面的要求也在進(jìn)一步提高,，我們認(rèn)為企業(yè)服務(wù)專業(yè)化將成為行業(yè)取勝之道,。

3.3 專業(yè)化助力發(fā)展，多方位提升服務(wù)質(zhì)量

現(xiàn)階段醫(yī)院物管服務(wù)主要還是以常規(guī)的“四?！睒I(yè)務(wù)為主,，即保安、保潔,、保綠及保修,，除去常規(guī)“四保” 外,，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)還承擔(dān)著較為專業(yè)化的醫(yī)院后勤保障工作,，包含醫(yī)導(dǎo)服務(wù)、護(hù)工服務(wù),、消毒服務(wù),、中央運(yùn)轉(zhuǎn) 服務(wù)、醫(yī)用織物洗滌,、醫(yī)療廢棄物處理等,。

目前醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，“非四?！鳖惸恐С稣急燃s在 30%-40%,。例如，根據(jù)佛山市第二人民醫(yī)院物業(yè) 管理服務(wù)招標(biāo)文件,，項(xiàng)目要求人員配置 189 人,，其中非“四保”人員為 69 人,，非“四?！比藛T工資支出占比約 占總工資支出的 37.96%；根據(jù)山東齊魯醫(yī)院物業(yè)后勤服務(wù)招標(biāo)書看,，項(xiàng)目總金額為 3150 萬/年,，非“四保”類 目預(yù)算為 1000 萬/年,，占項(xiàng)目總預(yù)算的 31.74%,。按照該比例測(cè)算，“非四?！笔袌?chǎng)規(guī)模將在 180 億元至 240 億元 之間,，在醫(yī)院紛紛集中精力打造核心競(jìng)爭(zhēng)力,，剝離非核心業(yè)務(wù)的背景下，這一比例還有上升的可能,，未來“非 四保”業(yè)務(wù)將成行業(yè)內(nèi)的必爭(zhēng)之地,。

“非四?！睒I(yè)務(wù)對(duì)承擔(dān)業(yè)務(wù)公司有較高的專業(yè)化要求，在市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下,，目前已有一批企業(yè)開展面對(duì)醫(yī)院物 業(yè)管理的專業(yè)服務(wù),，提升專業(yè)與服務(wù)水平的新商業(yè)方式主要有以下三種：1、科技賦能后勤服務(wù)系統(tǒng)系統(tǒng)集成平 臺(tái),。以安徽創(chuàng)源物業(yè)管理有限公司為例,，該公司建設(shè)了創(chuàng)源物業(yè)管理智能化平臺(tái)，根據(jù)醫(yī)院物業(yè)管理的特殊管 理要求,，在運(yùn)送管理上進(jìn)行創(chuàng)新信息化管理,，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，管理透明化,，從而降低物業(yè)管理成本,，提高管 理效率。 2,、挖掘個(gè)性需求,，創(chuàng)新服務(wù)方式，打造一站式服務(wù)系統(tǒng),。此類企業(yè)代表有山東大正物業(yè)服務(wù)有限公司,， 該公司積極打造醫(yī)院+物業(yè)的一站化服務(wù)系統(tǒng)，將醫(yī)院非臨床服務(wù)集中在一個(gè)出口,，在后勤服務(wù)處增設(shè)了除基礎(chǔ) 服務(wù)外延服務(wù),，極大的簡(jiǎn)化了患者的看病流程，支撐醫(yī)院專注于臨床核心業(yè)務(wù),，全面提升醫(yī)院服務(wù)效率,。3、發(fā) 力醫(yī)療專用設(shè)備設(shè)施管理,，全方位擴(kuò)展服務(wù)范圍,。此類企業(yè)代表有龍湖智慧服務(wù)，愛瑪客（中國）等,，這類企 業(yè)在傳統(tǒng)服務(wù)基礎(chǔ)上,，增設(shè)了醫(yī)療設(shè)備管理服務(wù)，以此為醫(yī)院減負(fù),，節(jié)約了醫(yī)院大量花費(fèi)在醫(yī)療設(shè)備管理上的 精力,，增加自身服務(wù)質(zhì)量,。

目前，醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)方式主要有以下三種：1,、定制化服務(wù)：(1+X)+Y 定制服務(wù)以先介入的服務(wù)項(xiàng)目為 “1”,，按照客戶需求增加“X”服務(wù)項(xiàng)目，與業(yè)內(nèi)外知名企業(yè)“Y”實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，推進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展,。2、綜合類 服務(wù)：全方位一體化管理涉及醫(yī)院機(jī)電管理,，消防管理,，保安、保潔服務(wù),，導(dǎo)醫(yī),、導(dǎo)診、病人陪護(hù)服務(wù),，醫(yī)療 設(shè)備物資管理,，醫(yī)療設(shè)備潔凈工程管理，以及醫(yī)院信息化建設(shè)等業(yè)務(wù)功能,。3,、勞務(wù)派遣：公司小部分醫(yī)療非臨 床支持服務(wù)通過勞務(wù)派遣的形式提供，即公司提供醫(yī)院保潔,、修理等工作所需的人員,，該類人員在醫(yī)院的統(tǒng)一 安排、管理下開展工作,。

根據(jù)和易居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，目前500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的醫(yī)院服務(wù)項(xiàng)目中，綜合類項(xiàng)目占比達(dá) 90.56%,， 綜合類物業(yè)服務(wù)是現(xiàn)階段的主流方式,，隨著醫(yī)療行業(yè)的進(jìn)一步的發(fā)展，未來對(duì)定制化服務(wù)的需求也將進(jìn)一步釋 放,，業(yè)內(nèi)公司將從僅提供一體化服務(wù)轉(zhuǎn)向多方式服務(wù)和多模式經(jīng)營,。

4 交通樞紐：專業(yè)化程度高，國企央企占據(jù)主流

公共交通泛指所有向大眾開放,、并提供運(yùn)輸服務(wù)的交通方式,，公共交通系統(tǒng)由通路、交通工具,、站點(diǎn)設(shè)施 等物理要素構(gòu)成,，而公共運(yùn)輸則包括民航、鐵路,、公路,、水運(yùn)等交通方式,，公共交通物業(yè)服務(wù)主要面向前述各 類交通方式中的站點(diǎn)、交通工具,，并為其提供基礎(chǔ)清潔,、運(yùn)維、養(yǎng)護(hù)及維持秩序等服務(wù)?，F(xiàn)有公共交通類物業(yè) 大致可以分為三類：1,、機(jī)場(chǎng)物業(yè)；2,、軌道交通物業(yè)；3,、高速公路服務(wù)區(qū)物業(yè),。

我們統(tǒng)計(jì)了目前上市物業(yè)高速參與公共交通類物業(yè)管理項(xiàng)目的情況發(fā)現(xiàn)，該類業(yè)態(tài)大部分參與者為國企央 企,，其中具備多地拓展能力的物管公司均為保利物業(yè),、招商積余這類國企，雖然也有部門民營企業(yè)如新大正,、 碧桂園服務(wù)等參與者,，但新大正參與公共交通類物業(yè)主要集中在重慶區(qū)域，而碧桂園服務(wù)僅參與了北京大興機(jī) 場(chǎng)項(xiàng)目和遼寧省交通建設(shè)投資集團(tuán)旗下的高速公路實(shí)業(yè)合作項(xiàng)目,，中海物業(yè)則僅參與了廣深港高鐵香港段項(xiàng)目,， 保利物業(yè)和招商積余參與項(xiàng)目類型及區(qū)域相對(duì)更為廣泛，反應(yīng)了當(dāng)前公共交通物業(yè)參與主體仍以國企央企為主,。

4.1 機(jī)場(chǎng)：市場(chǎng)規(guī)模約 280 億

根據(jù)我們測(cè)算,，全國機(jī)場(chǎng)（航站樓）物管市場(chǎng)的規(guī)模約 280 億元。根據(jù)民航局 2018 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，目前國內(nèi) 民用航空（頒證）機(jī)場(chǎng)共有 235 個(gè),，航站樓面積 1454.5 萬平。我們通過單一機(jī)場(chǎng)全部物業(yè)服務(wù)合同規(guī)模來進(jìn)行 測(cè)算,，根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)目前上市公司中從事機(jī)場(chǎng)物業(yè)管理公司的合同數(shù)據(jù),，以新大正為例，公司為重慶機(jī)場(chǎng)提供 物業(yè)服務(wù)平均每年合同金額規(guī)模達(dá)到 5964.6 萬元,，而其向北京大興機(jī)場(chǎng),、杭州蕭山機(jī)場(chǎng)、昆明國際機(jī)場(chǎng)提供物 業(yè)服務(wù)平均每年合同金額分別為 3067 萬元,、489 萬元,、966 萬元。由于每家機(jī)場(chǎng)提供的服務(wù)不同,，所以每年合 同金額不同,，這里我們選取其提供服務(wù)相對(duì)較為全面的重慶機(jī)場(chǎng)為例,，平均一個(gè)航站樓全套物業(yè)服務(wù)合同規(guī)模 大約在 6000 萬元/年，我們按照平均 1 個(gè)機(jī)場(chǎng) 2 個(gè)航站樓測(cè)算,，我國機(jī)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)在 282 億元左 右,。

根據(jù)機(jī)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)規(guī)范，機(jī)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括：房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用,、管理和維 護(hù),、公共綠化和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、公共區(qū)域秩序維護(hù),、安全防范等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)及相關(guān)客戶接待和商戶管理,。服 務(wù)區(qū)域包括：停車場(chǎng)、航站區(qū),、高架橋,、人行道、景觀區(qū),、綠化帶,、候機(jī)樓、行政辦公樓,、職工公寓,、貨運(yùn)站、 塔臺(tái),、邊檢樓,、動(dòng)力中心、信標(biāo)臺(tái),、停機(jī)坪,、賓館、機(jī)場(chǎng)附屬樓等區(qū)域,。

4.2 高速公路服務(wù)區(qū)：市場(chǎng)規(guī)模約為 50 億

根據(jù)我們測(cè)算,，全國高速公路服務(wù)區(qū)物管市場(chǎng)的規(guī)模約 50 億元。目前我國高速公路運(yùn)營里程達(dá)到 14.3 萬 公里,。根據(jù)《高速公路交通工程及沿線設(shè)施設(shè)計(jì)通用規(guī)范》中規(guī)定,，一般高速公路上設(shè)置服務(wù)區(qū)平均間距離不 宜大于 50 公里、最大間距不宜大于 60 公里,，在進(jìn)行高速公路服務(wù)區(qū)規(guī)劃時(shí)一般都會(huì)成對(duì)設(shè)置,，即在道路兩側(cè) 各設(shè) 1 處服務(wù)區(qū)。因此我們看到服務(wù)區(qū)物業(yè)招標(biāo)時(shí)均是以 1 對(duì)為單位進(jìn)行招標(biāo),，當(dāng)前我國高速公路服務(wù)區(qū)正在 運(yùn)營數(shù)量達(dá)到 2850 對(duì)左右,，根據(jù) 2018 年度浙江省內(nèi)高速公路服務(wù)區(qū)和停車區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)文件及保 利物業(yè)中標(biāo)情況，我們預(yù)計(jì)平均每對(duì)高速公務(wù)服務(wù)區(qū)物管合同金額規(guī)模在 172.5 萬元/年,，預(yù)計(jì)我國高速公路服 務(wù)區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為 50 億元,。

高速公路服務(wù)區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域包括：停車區(qū),、餐飲區(qū)、汽車維修區(qū),、加油區(qū)及相關(guān)配套設(shè)施,。有別于住 宅小區(qū)和寫字樓物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)有其特殊性,。復(fù)雜的路網(wǎng)每日車流量,、客流量數(shù)以萬計(jì)， 尤其重大節(jié)假日期間旅客流量均是以倍數(shù)激增,，從而增加了服務(wù)難度,。其次，高速公路的全封閉性隔斷了物業(yè) 服務(wù)的工作者與外界的聯(lián)系,，對(duì)物業(yè)服務(wù)的便利性造成一定的影響,。

根據(jù)高速公路服務(wù)區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件和服務(wù)區(qū)管理制度文件概括，服務(wù)區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括：房屋 建筑共用部位的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理；公共建筑,、構(gòu)筑物的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理；公共設(shè)施,、設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)、 運(yùn)行和管理,；公用綠地,、花木、雕塑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理,；附屬配套建筑和設(shè)施的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理；公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,；車輛的引導(dǎo),、停放及公共秩序的維護(hù)；保管并完善物業(yè)管理相關(guān)工程圖紙,、竣工驗(yàn)收資料等,。

4.3 軌道交通：市場(chǎng)規(guī)模約為 16 億

根據(jù)我們測(cè)算，全國軌道交通物管市場(chǎng)的規(guī)模約 16 億元,。交通部數(shù)據(jù)顯示 2018 年全國在運(yùn)營軌道中,，地 鐵線路 143 條，輕軌線路 6 條,，我們通過軌道交通的單一線路全部物業(yè)服務(wù)合同規(guī)模來進(jìn)行測(cè)算,，根據(jù)我們統(tǒng) 計(jì)的上市公司中軌道交通物業(yè)管理的合同數(shù)據(jù),，以重慶 6 號(hào)線為例，預(yù)計(jì)軌道交通單一線路的全部物業(yè)服務(wù)合 同金額規(guī)模平均每年在 1100 萬左右,，以此估計(jì)軌道交通物業(yè)管理行業(yè)空間大約在 16.4 億元,。

根據(jù)各地方地鐵公司的招聘文件和服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等制度總結(jié)，軌道交通物業(yè)管理內(nèi)容主要分為接待工作,、 建筑維護(hù)管理,、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、公共保潔服務(wù),、園林綠化養(yǎng)護(hù),、公共秩序維護(hù)及其他專項(xiàng)服務(wù)（包括 但不限于服務(wù)區(qū)內(nèi)文化活動(dòng)、列車清潔,、隧道清潔等）,。

從模式看軌道交通物業(yè)服務(wù)管理模式主要分為三類：1、完全委外型,，這類物管業(yè)務(wù)相對(duì)簡(jiǎn)單,，由軌道交通 集團(tuán)將相關(guān)的保安、保潔,、設(shè)備維護(hù)管理等服務(wù)完全委托給第三方公司進(jìn)行管理,；2、漸進(jìn)式外包型,，其業(yè)務(wù)模 式為軌道交通集團(tuán)將部分項(xiàng)目委外,，并逐步接管物業(yè)項(xiàng)目，軌道交通集團(tuán)負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)操作,，將地鐵內(nèi)相關(guān)維 保工作委托給第三方公司,，其中香港地鐵就廣泛采取該種模式；3,、獨(dú)立運(yùn)營模式,，軌道交通集團(tuán)自行訂立服務(wù) 類型及維保標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行相關(guān)維保工作，統(tǒng)一招聘,，統(tǒng)一管理,，不與其他公司合作。目前我國軌道交通物業(yè)部分 大部分采取獨(dú)立運(yùn)營模式,，由軌交集團(tuán)統(tǒng)一安排人員對(duì)軌交物業(yè)進(jìn)行管理,，也存在少部分城市將軌交的車輛段 保潔、電客車清潔,、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等業(yè)務(wù)進(jìn)行外包,。

5 公共場(chǎng)館：服務(wù)內(nèi)容多樣，市場(chǎng)前景廣闊

公共場(chǎng)館主要指為公眾提供工作、學(xué)習(xí),、經(jīng)營,、文化、社交,、娛樂,、體育等活動(dòng)所使用的建筑物、處所及 其附屬設(shè)施的總稱,，包括但不限于博物館,、圖書館、影劇院,、會(huì)展中心等,。公共場(chǎng)館物業(yè)具有客流量大、安全 標(biāo)準(zhǔn)高,、開放性高等特點(diǎn),。公共場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)主要面向前述公共場(chǎng)館，為其提供基礎(chǔ)物業(yè)管理和后勤保障一體 化服務(wù),，主要服務(wù)內(nèi)容除傳統(tǒng)“四?！蓖猓€包括文物保護(hù),、圖書維護(hù),、劇院調(diào)配、會(huì)展接待等專業(yè)化服務(wù),。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的“2019 年公眾場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)十大領(lǐng)先企業(yè)”中,，排名前五的企業(yè)均為第三方 物業(yè)企業(yè),，即非開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè),。表明在此類物業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)積累的營銷能力和 市場(chǎng)化經(jīng)驗(yàn)將為其獲得項(xiàng)目帶來優(yōu)勢(shì),。

5.1 市場(chǎng)規(guī)模約 500 億,，行業(yè)格局分散

根據(jù)我們測(cè)算，全國公共場(chǎng)館物管市場(chǎng)規(guī)模在 500 億元左右,。根據(jù)國家文物局及國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，截至 2018 年底，全國博物館,、公共圖書館,、運(yùn)營影院、會(huì)展中心數(shù)量分別為 5354,、3173,、10532、348 所。我們?nèi)〗鼉赡?公開招投標(biāo)單份合同金額的水平進(jìn)行測(cè)算,，其中博物館每單中位數(shù)水平約為 395 萬元/年,，圖書館每單中位數(shù)水 平約為 151 萬元/年，博物館每單中位數(shù)水平約為 228 萬元/年,，會(huì)展中心每單中位數(shù)水平約為 149 萬元/年,，測(cè) 算得博物館物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模約 211 億元，圖書館規(guī)模約 48 億元,，影劇院約 240 億元,，會(huì)展中心約 5 億元，合 計(jì)約 505 億元的市場(chǎng)總?cè)萘俊?

公共場(chǎng)館物業(yè)市場(chǎng)仍處于發(fā)展早期,，市場(chǎng)格局分散,。根據(jù)和易居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018 年度 500 強(qiáng) 物業(yè)企業(yè)中有 236 家企業(yè)涉足公共場(chǎng)館物業(yè),，平均公共場(chǎng)館管理面積為 3093 萬平,。但數(shù)量占 82.6%的企業(yè)的公 共場(chǎng)館物業(yè)管理面積在 100 萬平以下，3%的企業(yè)管理面積大于 500 萬平,，僅有 0.8%的企業(yè)管理面積大于 1000 萬平,。

5.2 毛利率適中，收并購市場(chǎng)風(fēng)起云涌

從我們統(tǒng)計(jì)的上市公司數(shù)據(jù)來看,，公共場(chǎng)館毛利率中樞在 18-19%左右,，處于中等水平。其中綜合毛利率 （含所有服務(wù)）的平均值和中位數(shù)分別為 17.8%,、19.4%,，僅次于面向企業(yè)的商業(yè)、辦公,、產(chǎn)業(yè)園類物業(yè),，高于 住宅和面向事業(yè)單位的政府、學(xué)校,、醫(yī)院類物業(yè),。

公共場(chǎng)館物業(yè)的毛利適中，吸引著更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與布局,，行業(yè)收并購正在加速,。雅生活集團(tuán)于2019 年9 月收購中民物業(yè)板塊60%股權(quán)，中民物業(yè)業(yè)態(tài)布局中公共建筑占比50%,，其中涵蓋多個(gè)公共場(chǎng)館項(xiàng)目,， 如上海世博會(huì)中國館，雅生活此次收購意在進(jìn)一步加強(qiáng)公共領(lǐng)域布局,；美的物業(yè) 2019 年 8 月收購北京金頤都物 業(yè),，有助于擴(kuò)大公司公共場(chǎng)館的在管項(xiàng)目規(guī)模,，并榮獲“2019 公眾場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)”；同時(shí)佳兆業(yè)也非常 看好公共場(chǎng)館,，并持續(xù)發(fā)力,，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

5.3 服務(wù)內(nèi)容更加多元,，能力要求專業(yè)且全面

公共場(chǎng)館開放性較高,、客流量較大，所以其物業(yè)服務(wù)相應(yīng)有特殊的要求：1,、管理標(biāo)準(zhǔn)高,，公共場(chǎng)館人口密 度大、專業(yè)設(shè)施多,，對(duì)物管企業(yè)的安保措施,、設(shè)備保養(yǎng)、應(yīng)急處理等能力要求更為嚴(yán)格,；2,、準(zhǔn)入門檻高，公共 場(chǎng)館嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)需要物管企業(yè)付出更高的運(yùn)維成本,，中小企業(yè)進(jìn)入難度大,；3、增值服務(wù)空間廣,，公共場(chǎng)館 類型豐富,，以主營業(yè)務(wù)為主線，根據(jù)具體場(chǎng)景擴(kuò)展其外延服務(wù),，從而拓寬場(chǎng)館的增值服務(wù)空間,。

公共場(chǎng)館服務(wù)業(yè)務(wù)需要有更多元的服務(wù)能力，在傳統(tǒng)“四?！钡幕A(chǔ)上,，不同服務(wù)對(duì)象的要求也不盡相同， 根據(jù)場(chǎng)館類型可以進(jìn)一步細(xì)分服務(wù)內(nèi)容,。

5.3.1 博物館,、圖書館,、影劇院物業(yè)服務(wù)對(duì)象復(fù)雜,、品質(zhì)要求高

新世紀(jì)以來，全國各地博物館,、圖書館,、影劇院的改建、新建工作也步入高潮,。場(chǎng)館的建筑面積,、展覽空 間和內(nèi)容、機(jī)械和電子設(shè)備大幅增加，自動(dòng)化控制水平大幅提升,，所以對(duì)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)要求大幅提高,。在傳 統(tǒng)固有的管理模式下，難以保障物業(yè)管理的質(zhì)量,，于是公共場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)逐步走向市場(chǎng)化,。

據(jù)近兩年公眾設(shè)施物業(yè)服務(wù)公開招投標(biāo)情況看，博物館合同數(shù)量約為圖書館,、影劇院的 4 倍,，博物館物業(yè) 市場(chǎng)化程度已經(jīng)處于較高水平，發(fā)展階段相對(duì)成熟,。此類物業(yè)運(yùn)營管理具有一定的特殊性,，相較于常規(guī)物業(yè)， 博物館在防火防盜與維持秩序上的要求更高,，根源在于博物館所陳列物品的不可再造性與珍稀性,，需要設(shè)置專 人引導(dǎo)訪客文明觀展，并且需要富有經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)人員對(duì)展品進(jìn)行維護(hù),，這也是博物館物業(yè)管理市場(chǎng)化程度高的 主要原因之一,。

圖書館物業(yè)管理的特殊之處在于對(duì)館藏圖書的整理和維護(hù)。隨著各種高科技智能系統(tǒng),、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的應(yīng)用, 對(duì)圖書的管理內(nèi)容也更加豐富,。物業(yè)需運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)智能化設(shè)備，完成圖書的日常借還和整理服務(wù),，以及圖書文獻(xiàn) 的裝訂,、運(yùn)送、保管,、修補(bǔ),、保溫、通風(fēng),、保濕,，圖書的防塵、防蟲,、防鼠等,。據(jù)招投標(biāo)合同數(shù)量看，圖書館 物業(yè)數(shù)量較少,，平均合同單價(jià)也較低,，所以總體市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)小于博物館。

影劇院的物業(yè)管理服務(wù)具體細(xì)分為劇院部分和影院部分,。劇院部分承辦大型演出及大型會(huì)議,，用電量大,， 物業(yè)管理公司需要配合強(qiáng)電、弱電,、舞臺(tái)機(jī)械等工作,，并需要配備專業(yè)人員完成燈光、音響調(diào)控,。影院部分,， 物業(yè)管理要完成放映電影的票務(wù)服務(wù)，空調(diào)運(yùn)行調(diào)試,，配備保潔人員配合每場(chǎng)影片放映結(jié)束后的清場(chǎng)及日常影 城的環(huán)境維護(hù)?，F(xiàn)階段影劇院招投標(biāo)合同數(shù)量不高，但是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) 2018 年底運(yùn)營影劇院數(shù)量有 10532 家,，可見影劇院物業(yè)仍存在廣闊的存量市場(chǎng),。

以新三板上市公司東光股份為例，公司業(yè)務(wù)按業(yè)態(tài)可分為住宅,、公共場(chǎng)館,、園區(qū)和公共建筑物業(yè)四大物業(yè) 管理板塊。其中公共場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)包括博物館,、科技館和展覽館物業(yè)管理服務(wù),。公司從 2012 年開始逐步調(diào) 整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，將經(jīng)營重點(diǎn)從傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)移至利潤更高的公共場(chǎng)館項(xiàng)目,，次年即見成效,，中國園林博 物館項(xiàng)目單筆合同創(chuàng)收達(dá)到 1012 萬元/年。

5.3.2 會(huì)展中心物業(yè)服務(wù)獨(dú)特性強(qiáng),，盈利空間廣闊

會(huì)展中心以其動(dòng)態(tài)性高,、開放和服務(wù)性強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)物管公司有更為特殊的要求,。1,、定制化宣發(fā)服務(wù)：在 保障展品和區(qū)域安全的基礎(chǔ)上，還需要滿足布展方在設(shè)施,、廣告等方面的個(gè)性需求,，比如展位設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)裝飾 等,； 2,、服務(wù)人群廣：其服務(wù)對(duì)象不僅限于布展方，更要面對(duì)廣泛的參展人群,，因此需要高效協(xié)調(diào)會(huì)展各個(gè)環(huán)節(jié),， 如合理規(guī)劃車輛行駛路線和停放,，科學(xué)設(shè)計(jì)參觀路徑,，以及休閑餐飲,、商務(wù)洽談等其他配套服務(wù)；3,、應(yīng)急措施 完善：針對(duì)各種突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案,，需要提前聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐣?huì)，采取急救等緊急措施,。

會(huì)展物業(yè)具備較高的盈利水平和發(fā)展空間,。我們以會(huì)展物業(yè)的龍頭企業(yè)北辰實(shí)業(yè)為例，旗下北辰會(huì)展集團(tuán) 受托管理的會(huì)展與酒店項(xiàng)目累計(jì)達(dá) 26 個(gè),，實(shí)現(xiàn)受托管理會(huì)展場(chǎng)館總面積 276 萬平米,，已成為國內(nèi)管理場(chǎng)館總面 積最大的會(huì)展品牌企業(yè)。公司會(huì)展行業(yè)所屬業(yè)務(wù)板塊毛利率高達(dá) 61.35%,。此外新三板公司索克物業(yè)在 2014 年 新增的法拉利展廳項(xiàng)目毛利率也高達(dá) 46.16%,。

同時(shí)會(huì)展行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較為成熟，其中主辦方作為上游,，負(fù)責(zé)策劃,、招商、營銷,、宣傳等,，以政府補(bǔ)貼和 傭金收入作為回報(bào)，拿走單次展會(huì)總利潤的 50%,。會(huì)展中心作為中游,，負(fù)責(zé)場(chǎng)館租賃、工程及設(shè)計(jì),、展會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 服務(wù)等工作,，承接和聯(lián)絡(luò)住宿、餐飲,、旅游,、安保、信息,、清潔等工作,，通過收租金的形式拿走總利潤的 30%， 剩余 20%為廠商銷售產(chǎn)品獲得利潤,。除此之外,，承辦方可以通過參股上游企業(yè)抽成，增加公司利潤,。

6 產(chǎn)業(yè)園：潛力巨大的藍(lán)海市場(chǎng),，精細(xì)化運(yùn)營要求較高

6.1 市場(chǎng)規(guī)模超 7000 億，可開拓空間巨大

產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模超 700 億元,，其中國家級(jí)園區(qū)市場(chǎng)規(guī)模在 2180 億元左右,，省級(jí)開發(fā)區(qū)規(guī)模在 4970 億元左右,。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從形態(tài)上主要涵蓋科技園、工業(yè)園區(qū),、物流園區(qū),、保稅區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園,、文化創(chuàng)意園 這幾類細(xì)分業(yè)態(tài),。國家發(fā)改委等六部門于 2018 年聯(lián)合印發(fā)的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》文件顯示，目前我國 共有 552 家國家級(jí)開發(fā)區(qū),，1991 家省級(jí)開發(fā)區(qū),，其中國家級(jí)開發(fā)區(qū)核準(zhǔn)面積 55.5 萬公頃，省級(jí)開發(fā)區(qū)核準(zhǔn)面積 126.5 萬公頃,，省級(jí)以上園區(qū)面積共 182 萬公頃,。而根據(jù)和易居數(shù)據(jù)，500 強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2018 年產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)收費(fèi)水平為 3.41 元/平/月,，若按自然資源部今年 1 月披露的國家級(jí)開發(fā)區(qū)綜合容積率 0.96 來測(cè) 算,，國家級(jí)開發(fā)區(qū)物管市場(chǎng)規(guī)模為 2182 億元，省級(jí)開發(fā)區(qū)規(guī)模近 4970 億元,，省級(jí)以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管市場(chǎng)整體 規(guī)模高達(dá) 7152 億元,。

500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè)近半覆蓋園區(qū)，但在管總規(guī)模占比不足 5%,，市場(chǎng)呈高度分散,。根據(jù)和易居統(tǒng) 計(jì)的 2018 年全國 500 強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，已有 54%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管領(lǐng)域布局,，覆蓋程度居中,， 覆蓋面較醫(yī)院及場(chǎng)館型物業(yè)更廣，弱于住宅,、寫字樓,、商業(yè)及學(xué)校業(yè)態(tài)。另一方面,，500 強(qiáng)企業(yè)園區(qū)在管面積 共 7.4 億平,，較國家級(jí)園區(qū)規(guī)模占比僅為 13%，較省級(jí)以上園區(qū)規(guī)模比重也不足 5%,，表明當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管市 場(chǎng)尚有大片市場(chǎng)空間可供開拓,，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化潛力巨大。

6.2 利潤率較高,，不同公司差異明顯

產(chǎn)業(yè)園物管行業(yè)毛利率中樞在 21%附近,，各企業(yè)毛利率水平分化明顯。我們選取披露產(chǎn)業(yè)園物管服務(wù)毛利 率的 9 家上市企業(yè)（含退市）作為樣本來觀測(cè)本行業(yè)的毛利率情況：綜合毛利率的平均值及中位數(shù)分別為 24.4% 和 21.3%，均高于商業(yè)物管,，但低于商業(yè)管理和辦公物管業(yè)態(tài),。其中，樣本中最低的僅有 3%,，最高的在 60%以 上,。各個(gè)公司毛利率的標(biāo)準(zhǔn)差為 13.4%,，居于各業(yè)態(tài)之首,，進(jìn)一步說明在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管領(lǐng)域各企業(yè)運(yùn)營能力差 異顯著，專業(yè)化水平和品牌美譽(yù)度較高的企業(yè)在本行業(yè)更容易取得溢價(jià),。

此外,，中房協(xié) 2019 年發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展報(bào)告》顯示，在受訪的 108 家園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,， 2018 年綜合利潤率平均值為 15.6%,，最高的為 36.3%，最低的僅有 6.2%,，說明業(yè)內(nèi)各物管企業(yè)盈利能力層次區(qū) 分明顯,，這與我們?cè)谏衔闹薪y(tǒng)計(jì)的結(jié)果基本一致。

6.3 沿產(chǎn)業(yè)鏈提供貫穿全程的多樣化服務(wù)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)貫穿了產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、工程建設(shè)、營銷策劃,，以及后期運(yùn)營管理 全階段,，它與傳統(tǒng)住宅物管的最大差異在于除基礎(chǔ)的“四保”服務(wù)外,，還為客戶提供資產(chǎn)管理,、設(shè)施管理、環(huán) 境管理,、能耗管理,、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和政務(wù)資源有效整合等融合產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)的多元增值服務(wù),。以目前對(duì)已上市產(chǎn)業(yè) 園區(qū)物管企業(yè)及部分涉及該領(lǐng)域業(yè)務(wù)的開發(fā)房企看,，物管服務(wù)已覆蓋到產(chǎn)業(yè)的各流程中。

具體而言,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)可以根據(jù)服務(wù)內(nèi)容的不同側(cè)重劃分為以下五種主要類型：

1,、基礎(chǔ)管理服務(wù)，包括：（1）綜合管理服務(wù),，包括報(bào)修和投訴接待,、信息通知等日常服務(wù)； （2）清潔綠化 服務(wù),，即保持公共區(qū)域清潔衛(wèi)生,、垃圾處理及綠化養(yǎng)護(hù),、（ 3）秩序維護(hù)服務(wù)，包括定時(shí)巡邏,、24 小時(shí)監(jiān)控和突 發(fā)事件處理,、（ 4）設(shè)施維保服務(wù)，包括設(shè)施定期維護(hù)保養(yǎng)工作,、（ 5）停車場(chǎng)管理服務(wù),，即對(duì)車輛進(jìn)行管理疏導(dǎo) 及收費(fèi)。該類服務(wù)與一般基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)類似,，但因園區(qū)定位差異,，管理不同園區(qū)的物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)側(cè)重點(diǎn)會(huì) 有所不同。如工業(yè)園區(qū)服務(wù)重點(diǎn)為確保水,、電,、氣等資源充足供應(yīng)，重點(diǎn)安全設(shè)施維護(hù)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注,；對(duì)于物流 園區(qū),，盜竊及火災(zāi)隱患是重點(diǎn)，在提供基礎(chǔ)服務(wù)時(shí)物管公司通常會(huì)在治安與消防投入更多資源,。

2,、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)，主要指能源管理,、裝修管理及工程管理服務(wù),。物管公司通常利用經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)手段， 為業(yè)主提供節(jié)能降耗,、高效能源,、能源中心管理及技術(shù)革新方案來開展能源管理服務(wù)。對(duì)于工程服務(wù)領(lǐng)域,，通 常包括提供方案設(shè)置,、預(yù)算管理、改造項(xiàng)目管理,、工程比選信息發(fā)布,、供應(yīng)商評(píng)估、庫存管理,、機(jī)電安防弱電 施工等內(nèi)容,。

3、資產(chǎn)管理服務(wù),，主要包含招商招租,、咨詢顧問及智慧園區(qū)建設(shè)服務(wù)。其中咨詢顧問服務(wù)通常包含園區(qū)投 入運(yùn)營前的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及投入運(yùn)營后的各類營運(yùn)、評(píng)估,、招投標(biāo)等咨詢范疇,。例如，金科服務(wù)參與長沙科技 新城的前期招商階段,，通過對(duì)從企業(yè)需求,、選址咨詢、技術(shù)支持,、關(guān)系維護(hù)多個(gè)維度協(xié)同招商團(tuán)隊(duì),，在 1 年內(nèi) 快速引入 250 家企業(yè)共計(jì) 40 萬平米產(chǎn)業(yè)物業(yè)入園；綠城服務(wù)在阿里巴巴杭州軟件項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中也從排水施 工圖,、交通組織流線,、智能化設(shè)計(jì),、精裝修及景觀方面為項(xiàng)目提供物業(yè)顧問工作,。智慧園區(qū)方面業(yè)務(wù)目前也有 諸多物管企業(yè)進(jìn)行布局。仍以金科服務(wù)為例,，其已在 2016 年建立了集軟件數(shù)據(jù),、硬件數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ) 生活數(shù)據(jù)于一體的“天啟”大數(shù)據(jù)中心,，旨在通過實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)管控,，基于服務(wù)了解用戶的生活需求方向，讓物 業(yè)更高效地服務(wù)于用戶所需要的服務(wù),。

4,、行政后勤服務(wù)，主要包括餐飲住宿及業(yè)務(wù)外包活動(dòng),。舉例而言,，餐飲住宿方面，重慶海泰為長安汽車園 區(qū)內(nèi)的客戶提供后勤行政和團(tuán)膳服務(wù),，漕河涇物業(yè)在園區(qū)內(nèi)建立起“一卡通”結(jié)算服務(wù)以方便園區(qū)企業(yè)員工的 生活,。業(yè)務(wù)外包活動(dòng)方面，漕河涇物業(yè)目前外包了騰訊公司的總臺(tái),、會(huì)務(wù),、公司辦公樓的后勤工作，為其提供 了包括前臺(tái),、后勤,、行政、會(huì)務(wù),、接待,、健身管理等“嵌入式行政管家服務(wù)”。同時(shí)，針對(duì)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)物流倉儲(chǔ) 需求,，漕河涇還為普洛斯提供總部行政管理服務(wù),。此外，天安物業(yè)還為其園區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)施了班車定制服務(wù),。

5,、除上述服務(wù)內(nèi)容外，物管企業(yè)還可為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供政府資源對(duì)接,、金融租賃,、物流支持等領(lǐng)域其他增 值業(yè)務(wù)。如東光股份在園區(qū)內(nèi)已建立政策咨詢平臺(tái)服務(wù),，提供政策咨詢及政務(wù)對(duì)接,；又如新大正在園區(qū)物業(yè)方 面正將業(yè)務(wù)拓展至市政道路養(yǎng)護(hù)、市政設(shè)施維護(hù)等相關(guān)市政物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域,。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管企業(yè)正沿循園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的需求及特點(diǎn)向上下游拓展,，而物聯(lián)網(wǎng)和“互聯(lián)網(wǎng)+”的智慧園區(qū)趨 勢(shì)將為該領(lǐng)域物管公司未來通過線上或 O2O 模式提供各類服務(wù)注入新的活力?！笆濉币?guī)劃中有多條涉及產(chǎn) 業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的利好政策,，可以預(yù)見未來將有更多的物管企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園這一廣闊的藍(lán)海領(lǐng)域，但當(dāng)前各物 管公司盈利水平已出現(xiàn)一定分化,，未來專業(yè)運(yùn)營較強(qiáng),、品牌美譽(yù)度高的產(chǎn)業(yè)物管公司很可能取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，值 得重點(diǎn)關(guān)注,。

7 辦公樓：市場(chǎng)化程度高,，增值服務(wù)空間大

7.1 市場(chǎng)規(guī)模約 760 億，市場(chǎng)化程度較高

自 1978 年改革開放以來我國第三產(chǎn)業(yè)開始取得發(fā)展,，1982 年開始隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革以及開放程度擴(kuò) 大,，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重快速上升，對(duì)辦公樓及配套服務(wù)的需求開始釋放,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，1999-2019 年全國辦公樓累計(jì)竣工面積已達(dá) 4.4 億平，但由于時(shí)間跨度有限以及統(tǒng)計(jì)口徑偏窄,，該數(shù)據(jù)可能較為嚴(yán)重地低 估了全國辦公樓的存量面積,。

根據(jù)我們測(cè)算，全國辦公樓物管行業(yè)規(guī)模約為 760 億元,?？煽紤]以上海辦公物業(yè)數(shù)據(jù)來估算全國的規(guī)模情 況。截至 2017 年,，上海全市辦公建筑存量建筑面積為 8461 萬平,，加上統(tǒng)計(jì)局披露的上海 2018 年竣工面積,，可 知 2018 年全市辦公樓存量為 8874 萬平。而 1999 年-2018 年上海辦公樓累計(jì)竣工 3339 萬平,，占同期全國辦公樓 總竣工量的 8.3%,，按此比例可估算出 2018 年底全國辦公樓存量面積約為 10.69 億平。根據(jù)和易居 的數(shù)據(jù),，2018 年辦公樓物業(yè)費(fèi)水平為 5.94 元/平/月,，由此可計(jì)算出當(dāng)前辦公樓物管行業(yè)規(guī)模在 760 億元左右。

根據(jù)和易居統(tǒng)計(jì),，全國 500 強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,，93%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)布局了辦公樓物管領(lǐng)域， 僅次于住宅,，表明各物管公司在辦公樓領(lǐng)域布局廣泛,，存在一定強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)。在辦公樓物管領(lǐng)域服務(wù)領(lǐng)先的企 業(yè)中,，中航物業(yè),、東湖物業(yè)、金融街物業(yè),、公誠設(shè)備資產(chǎn)服務(wù),、楷林物業(yè)等擁有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力,。

7.2 利潤率較高,，不同公司差異明顯

辦公樓物管服務(wù)行業(yè)毛利率中樞在 25%左右。我們嘗試通過十余家辦公樓物管業(yè)務(wù)占比較高的上市企業(yè)樣 本來觀測(cè)本業(yè)態(tài)可能的毛利率水平,，數(shù)據(jù)顯示,，業(yè)內(nèi)綜合毛利率（含增值服務(wù)，以基礎(chǔ)物管服務(wù)為主）平均值 和中位數(shù)分別為 27.2%和 25.2%,，僅次于零售商業(yè)中的商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)領(lǐng)域,，位于各業(yè)態(tài)上游水平。

辦公物管毛利率波動(dòng)大于零售商業(yè)物管,，業(yè)內(nèi)公司毛利率差異明顯,。此外我們還通過所取樣本企業(yè)毛利率 的標(biāo)準(zhǔn)差來分析業(yè)內(nèi)毛利率差異情況，結(jié)果顯示辦公物管行業(yè)毛利率標(biāo)準(zhǔn)差為 11.8%,，波動(dòng)大于零售商業(yè)物管 業(yè)態(tài),，僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和零售商管領(lǐng)域，運(yùn)營和品牌能力較強(qiáng)的企業(yè)在辦公物管領(lǐng)域可以取得更高的溢價(jià),。

7.3 以基礎(chǔ)服務(wù)為主導(dǎo),，增值服務(wù)延伸空間廣闊

面向辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)一般分為前期物業(yè)服務(wù)和后續(xù)服務(wù)兩個(gè)階段。前者是在業(yè)主委員會(huì)成立之前,， 業(yè)主及租客入駐率尚未達(dá)到預(yù)定水平的時(shí)間段內(nèi),，由物業(yè)開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo),，中標(biāo)企業(yè)與開發(fā)商或 寫字樓業(yè)主訂立前期合同開展前期物業(yè)服務(wù)，向業(yè)主收取物管費(fèi)的階段,。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立之后,，物管公司將 由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行審核并與物管公司重新訂立物業(yè)服務(wù)合同，繼續(xù)提供后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù),。上述兩個(gè)階段中 物管公司均可提供秩序維護(hù),、保潔、綠化,、設(shè)施維保在內(nèi)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)及相應(yīng)階段特定的物業(yè)增值服務(wù),。

具體而言，辦公物業(yè)所包含的基礎(chǔ)和增值服務(wù)類型大致可劃分為以下幾類：

1,、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),，包括（1）保安服務(wù)，包含各類安全保衛(wèi),、定時(shí)巡邏,、訪客管理、實(shí)時(shí)監(jiān)控等服務(wù),； （2） 清潔及綠化服務(wù),，包括辦公、公共區(qū)域及建筑外墻的清潔,、廢物處理與綠化服務(wù),；（3）設(shè)備及設(shè)施維護(hù)服務(wù)， 包括對(duì)樓宇設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng),、維護(hù),、檢修、改造升級(jí)及全生命周期管理等服務(wù),； （4）客戶服務(wù),，包含前臺(tái)接待、 禮賓,、接駁,、報(bào)修、文件代收,、投訴建議處理等服務(wù),。上述服務(wù)均屬于基礎(chǔ)物管所涵蓋的范疇，物管公司通常 又會(huì)將勞動(dòng)密集型的工作（如清潔,、安保及設(shè)施維護(hù)）外包予第三方,。從辦公樓為主營項(xiàng)目的物管公司來看， 中經(jīng)世紀(jì)基礎(chǔ)物管服務(wù)收入占比為 71.7%,，而德商股份的占比接近 90%,。

2,、各類增值服務(wù)，是物管企業(yè)充分利用公共及附屬資源為業(yè)主及客戶針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)及潛在需求提供的各類 增值業(yè)務(wù),，對(duì)辦公物業(yè)具體而言包括：（1）停車場(chǎng)管理服務(wù),，包括流量監(jiān)控、車輛引導(dǎo),、收取停車費(fèi)及設(shè)備設(shè) 施管理,，其中物管公司可能會(huì)向業(yè)主租賃部分車位。如金融街物業(yè)向其集團(tuán)公司租賃了部分車位用于運(yùn)營,；從 單列出停車管理費(fèi)收入的中經(jīng)世紀(jì)來看,，該項(xiàng)占比在 5%的水平； （2）資源管理服務(wù),，通過出租廣告位等公共空 間獲取租金收入,；（3）經(jīng)營性業(yè)務(wù)，主要包括為業(yè)主和租戶提供搬遷,、居間,、團(tuán)購、汽車美容清潔等服務(wù),，通常為一次性收費(fèi),；（4）咨詢業(yè)務(wù)，就開發(fā)前期空間規(guī)劃,、系統(tǒng)設(shè)計(jì),、設(shè)備選型、監(jiān)控布局等內(nèi)容向開發(fā)商提供 咨詢,，以及為預(yù)售活動(dòng)提供管理,、業(yè)態(tài)招商協(xié)助服務(wù)，一般為一次性收入,；（5）資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，面向開發(fā)商和 業(yè)主提供車位,、中介物業(yè)租賃及銷售服務(wù),；（6）餐飲服務(wù)，即向業(yè)主或租戶提供各類餐飲配餐以及自動(dòng)售貨機(jī) 服務(wù),，通常是向服務(wù)對(duì)象收取每次實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,。如金融街物業(yè)已建立“怡己”系列餐飲和自動(dòng)售貨機(jī)銷售 品系，該塊收入占比近三年維持在 1.7%的水平,；榮超股份和索克物業(yè)目前也對(duì)辦公業(yè)主提供了配餐及餐飲預(yù)訂 服務(wù),；（7）文化建設(shè)服務(wù)，主要包括為客戶舉辦各項(xiàng)文體及公益活動(dòng),；（8）辦公生態(tài)運(yùn)營服務(wù),，指通過打造商 務(wù)生態(tài)運(yùn)營平臺(tái)為客戶提供企業(yè)圈層社交,、信息財(cái)務(wù)咨詢、員工能力提升培訓(xùn),、企業(yè)沙龍,、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等多樣化 企業(yè)發(fā)展類及生活化服務(wù)。例 如華潤置地已對(duì)其寫字樓客戶完成其生態(tài)平臺(tái) “Officeasy 潤商務(wù)”100%全覆蓋,， 合計(jì)參與活動(dòng)人次近 10 萬人,，已搭建起 7 大日常商務(wù)活動(dòng)子品牌和 1 個(gè)品牌節(jié)日，廣受業(yè)內(nèi)關(guān)注,。

當(dāng)前基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍然是辦公物管公司最重要的收入來源,，但根據(jù)各公司對(duì)未來的戰(zhàn)略規(guī)劃，增值業(yè)務(wù)這 一板塊因其可觀的附加值和廣闊的延伸范圍,，正成為諸多公司未來利潤增長的發(fā)力點(diǎn),。未來個(gè)性化增值服務(wù)有 望以辦公物業(yè)項(xiàng)目為載體，通過吸引各行業(yè)優(yōu)秀的服務(wù)機(jī)構(gòu)參與,，進(jìn)一步向智慧社區(qū),、辦公生態(tài)運(yùn)營、電子商 務(wù),、餐飲服配,、裝修服務(wù)、社區(qū)金融,、文體活動(dòng),、汽車洗修等領(lǐng)域繼續(xù)拓寬，增長空間值得期待,。

8 商業(yè)物業(yè)：高度依賴經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)運(yùn)營能力

商業(yè)物業(yè)一般指零售商業(yè)地產(chǎn),，包含封閉式和開放式的商場(chǎng)，以及開放式的購物街,。談及商業(yè)物業(yè),，會(huì)涉 及商業(yè)物業(yè)管理（下文簡(jiǎn)稱“商業(yè)物管”）和商業(yè)管理（下文簡(jiǎn)稱“商管”） ，二者概念存在一定區(qū)別,。商業(yè)物管 是提供主要圍繞對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)的低附加值服務(wù),，例如保潔、安保,、維修等,，與前文其他非住宅業(yè)態(tài)物業(yè) 基礎(chǔ)服務(wù)的范圍相仿；而商管重在運(yùn)營,，提供全鏈條服務(wù),，細(xì)分而言包含開業(yè)前的咨詢、招商,、開業(yè)服務(wù),，以 及開業(yè)后的運(yùn)營管理,，以達(dá)到通過商業(yè)物業(yè)獲取的收益最大化，提供的是一種高附加值的需要具備較高專業(yè)性 的服務(wù),。后者一般也包含前者,。從目前 A 股、港股,、新三板上市的物業(yè)服務(wù)公司來看,，可以將其分為以上兩類。 下文以討論商管為主,，順帶討論商業(yè)物管,。

8.1 市場(chǎng)規(guī)模約 1300 億，行業(yè)格局分散

商管行業(yè)規(guī)模在 1300 億元左右,，商業(yè)物管行業(yè)規(guī)模在 406 億元左右,。根據(jù) Frost & Sullivan 數(shù)據(jù)，2018 年 全國商管企業(yè)在管面積 5.46 億平,，總收入 1301 億元,，商管行業(yè)規(guī)模超過千億，單位在管面積收入為 19.8 元/平 /月,。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),， 2018 年全國購物中心面積（≥2 萬平）為 3.83 億平，若乘以前述單位在管面積收入,， 可以得到全國 2 萬平以上購物中心管理市場(chǎng)規(guī)模約為 910 億元,。根據(jù)和易居統(tǒng)計(jì)，全國 500 強(qiáng)物 業(yè)服務(wù)企業(yè) 2018 年商業(yè)物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)水平為 6.19 元/平/月,，按此可以計(jì)算得到全國商業(yè)物管行業(yè)規(guī)模 406 億 元,，約占商管行業(yè)規(guī)模的 31%。

當(dāng)前無論是商管行業(yè),，還是商業(yè)物管行業(yè),，仍處于分散的狀態(tài)。根據(jù) Frost & Sullivan 數(shù)據(jù),，截至 2018 年,， 行業(yè)前五分別為萬達(dá)、萬科印力,、華潤、寶龍,、新城,，占比分別為 6.6%、1.8%,、0.9%,、0.8%,、0.8%，萬達(dá)市場(chǎng) 份額較為領(lǐng)先,，前五合計(jì)占比 10.9%,。而從物業(yè)協(xié)會(huì)和易居統(tǒng)計(jì)的全國 500 強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，數(shù)量占 74%的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)布局了商業(yè)物管領(lǐng)域,，覆蓋度較高,，僅次于住宅、寫字樓,，顯示出市場(chǎng)化的商業(yè)物管領(lǐng)域可能也 存在一定的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度,。

8.2 商管利潤率高，不同公司差異較大

商管行業(yè)毛利率中樞在 32%左右,，而商業(yè)物管行業(yè)毛利率中樞在 20%左右,。我們?cè)噲D用為數(shù)不多的披露商 業(yè)業(yè)態(tài)物管毛利率以及商管毛利率的上市企業(yè)樣本來窺見這兩個(gè)行業(yè)可能的毛利率水平：1、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù) 領(lǐng)域,，綜合毛利率（含所有服務(wù)）的平均值和中位數(shù)分別為 32.9%,、31.6%，明顯高于各業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)毛利率,。 其中,，最低的僅有 10%以上，最高在 50%以上,。2,、商業(yè)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，綜合毛利率（含增值服務(wù),，但主要是基 礎(chǔ)服務(wù)）平均值和中位數(shù)分別為 20.8%,、20.3%，僅次于寫字樓和公建物業(yè),，處于業(yè)態(tài)中的較高水平,。

無論是商管行業(yè)還是商業(yè)物管行業(yè)，不同公司間毛利率差異較大,。此外我們還使用毛利率的標(biāo)準(zhǔn)差來觀察 行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)毛利率的差異,，最終得到商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)毛利率差異大于商業(yè)物業(yè)服務(wù)，而商業(yè)物業(yè)服務(wù)毛 利率差異僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓,，意味著商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)服務(wù)中,，品牌知名度較高和專業(yè)運(yùn)營 能力強(qiáng)的服務(wù)商容易獲得溢價(jià)而脫穎而出，這一定程度上也能解釋萬達(dá)能夠取得相對(duì)較大的市場(chǎng)份額,，而將身 后的商管企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開,。

8.3 商管提供開業(yè)前和開業(yè)后全鏈條服務(wù)

商管公司從已上市的寶龍商業(yè)和待上市的星盛商業(yè)來看，首先在商業(yè)模式上可以分為三種：1、委托管理服 務(wù)模式,，該模式下所有日常運(yùn)營成本均需由商管企業(yè)承擔(dān),；2、品牌及管理輸出服務(wù)模式,，該模式下商管企業(yè)只 需要承擔(dān)管理人員的成本,；3、整租服務(wù)模式,，該模式下商管企業(yè)在承擔(dān)所有日常運(yùn)營成本之外還要額外付出租 賃商場(chǎng),、商業(yè)街或商鋪的租金成本。寶龍和星盛主要都以委托管理服務(wù)模式為主,，并存在一定比例的整租服務(wù) 模式,，星盛的品牌及管理輸出服務(wù)模式收入占比較寶龍為高，2018 年占比約為 20%,。

但是不同服務(wù)模式下所含的服務(wù)類型也有所不同,，所有服務(wù)類型大致可以分為兩個(gè)階段、七大種類：

1,、開業(yè)前籌備階段,，包括（1）咨詢服務(wù)、（2）招商服務(wù),、（3）開業(yè)服務(wù),，這些服務(wù)均是商管公司為獲取 管理項(xiàng)目提供的前端服務(wù)。開業(yè)前階段提供的這些服務(wù)取得的收入均為一次性收入,，這些收入的實(shí)現(xiàn)均有賴于 新項(xiàng)目的拓展,，未來會(huì)具備較大不確定性。從上市商管公司來看,，寶龍 2018 年開業(yè)前階段服務(wù)收入占比 5.0%,， 星盛在 3.0%左右；

2,、開業(yè)后運(yùn)營階段,，該階段的收入均為持續(xù)性收入，隨著在管商業(yè)項(xiàng)目的增多和面積的增大,，該階段收入 占比會(huì)越來越大,，從寶龍和星盛披露的情況來看可以占到 95%以上。該階段服務(wù)類型包括（1）物業(yè)管理服務(wù),， 等同于前述商業(yè)物管,，主要面向租戶提供，包含基礎(chǔ)物管,、租戶指導(dǎo),、市場(chǎng)營銷及推廣等服務(wù)。物管費(fèi)按照建 筑面積向租戶收取,，主要用于覆蓋日常所有的運(yùn)營成本,；（2）租戶管理及收租服務(wù)，按照當(dāng)期租金或利潤一定 比例向業(yè)主提成,，也即商管費(fèi),。例如寶龍商業(yè)向母公司收取的商管費(fèi)為租金收入的 5%，向獨(dú)立第三方收取的則 為租金收入 5%-30%,。從商管公司收入占比來看,，物管費(fèi)與商管費(fèi)合計(jì)占比大致在 65%-75%之間； （3）增值服 務(wù),，目前商管公司增值服務(wù)主要是停車場(chǎng),、廣告位、公共區(qū)域的管理服務(wù)收入,，主要為二房東模式,，即從業(yè)主 手中租入停車場(chǎng)、廣告位,、公共區(qū)域,，并進(jìn)行分租和管理獲取停車費(fèi)、廣告位費(fèi)以及多種經(jīng)營收入,，該收入占 商管公司收入比重大致在 10%-20%,； （4）物業(yè)租賃服務(wù)，與前述增值服務(wù)一樣屬于二房東模式,，是指從業(yè)主手 中租入整個(gè)商場(chǎng),、商業(yè)街或商鋪并進(jìn)行分租和管理以獲取租金和管理費(fèi)。星盛該收入占比為 2.7%,，而寶龍高達(dá) 21.0%,，主要是由于星盛旗下僅整租一個(gè)商場(chǎng)，而寶龍為較多數(shù)量的商業(yè)街提供租賃服務(wù),。

一般而言,，商管公司的收入中商管費(fèi)（租戶管理及收租服務(wù)收入）和增值服務(wù)收入是主要利潤來源，值得 重點(diǎn)關(guān)注,。商管費(fèi)收取時(shí)租金的提成越高,，越說明公司商管品牌市場(chǎng)影響力越大；而同項(xiàng)目增值服務(wù)收入增長 越快,，越說明項(xiàng)目整體運(yùn)營效率更高,、商管企業(yè)運(yùn)營能力越強(qiáng)。

投資建議：看好在非住宅領(lǐng)域積極布局的物業(yè)服務(wù)公司

非住宅物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)萬億,，但目前物管公司借力資本在該領(lǐng)域跑馬圈地仍處于起步階段,。未來非住宅領(lǐng) 域的收并購勢(shì)必會(huì)變得越來越頻繁，而綜合類物管巨頭和細(xì)分賽道龍頭將在這輪競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。其中綜合類 物管巨頭廣泛的觸角及資本優(yōu)勢(shì),，細(xì)分賽道龍頭對(duì)本賽道的強(qiáng)化及擴(kuò)賽道,，是他們占據(jù)主動(dòng)的主要法寶。我們 看好目前在非住宅領(lǐng)域積極布局的物業(yè)服務(wù)公司,。其中,， A 股重點(diǎn)推薦招商積余、新大正,，港股重點(diǎn)推薦保利 物業(yè),、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè),。建議關(guān)注非住宅業(yè)務(wù)占比較高的綠城服務(wù),、時(shí)代鄰里。

招商積余：煥發(fā)新生的機(jī)構(gòu)類物管龍頭

新大正：最純的非住物管標(biāo)的

保利物業(yè)：綜合類物管巨頭

寶龍商業(yè)：輕資產(chǎn)商管龍頭

永升生活服務(wù)：高成長開發(fā)商股東加持,，積極布局非住

綠城服務(wù)：品質(zhì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿

時(shí)代鄰里：深耕大灣區(qū),，并購擴(kuò)大非住版圖

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