|
景觀工程，作為客戶(hù)感知房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要部分,，讓房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)盡心思考量和打磨,，但是，再需要投入的部分,，也要考慮投入產(chǎn)出比,。 9 H W% k: C9 L/ E- E一、景觀工程成本的基本類(lèi)別 景觀工程成本,，一般包括室外土方工程,、園林環(huán)境工程費(fèi)、園林土建工程,、綠化工程,、圍墻工程、景觀水電,、物業(yè)及交通設(shè)施,、室外零星設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi),、游泳池,、網(wǎng)球場(chǎng)、垃圾站,、物業(yè)管理用房,、其他配套用房等。 其中,，園林環(huán)境工程指的是室外景觀,、道路、綠化,、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程,。 園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路,、擋土墻,、景亭、雕塑,、廊架,、水景、坐凳及垃圾桶等,。 綠化工程包括喬木,、灌木、花壇,、盆景,、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù),，由于綠化工程往往是客戶(hù)在看房時(shí)能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費(fèi)總額的25%,。 二,、景觀成本控制原則與重點(diǎn) 基于數(shù)據(jù)分析可提出以下關(guān)于景觀成本控制的4大原則： 第一，應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)定位匹配樓盤(pán)檔次,，可參照同檔次樓盤(pán)的景觀投入水平,。 第二，盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師,，不僅能夠有效優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì),，而且能夠提高產(chǎn)品知名度，把握了景觀細(xì)節(jié),，就把握了效果,，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。 第三,，選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位,，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好,，沒(méi)有好的施工單位來(lái)實(shí)施,，同樣不能做出好的園林景觀。 第四,，為控制整體投資,，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級(jí),，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級(jí)采取景觀投入分級(jí)的策略,，在重點(diǎn)區(qū)域,，如會(huì)所、高端戶(hù)型,、展示區(qū),、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平；相反,，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄?，不均衡投入景觀成本，從而控制整體投入,。 基于上述大原則,，可以基于以下重點(diǎn)來(lái)打造景觀，從而在實(shí)現(xiàn)成本管控基礎(chǔ)上,，好鋼用在刀刃上,。 首先,，根據(jù)整體規(guī)劃土地分級(jí)策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)路線(xiàn)的景觀投資水準(zhǔn)。 其次,，在考慮景觀均好性的同時(shí)，適當(dāng)提高商業(yè)街區(qū),、展示區(qū),、水所、入口,、中心庭院景觀檔次,，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。 再次,，依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來(lái)越重視軟景的趨勢(shì),，樓盤(pán)整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。 最后,，在具有相對(duì)劣勢(shì)如朝向不好,、周邊環(huán)境差的地塊，周?chē)鷳?yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平,，提高劣勢(shì)地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤(pán)的物業(yè)品質(zhì),；對(duì)于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的,。 三,、園林景觀工程成本管控 上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個(gè)部分，硬景（含園林土建,、水景,、水電及附屬設(shè)施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米,。經(jīng)估算造價(jià)為5467萬(wàn)元,。總景觀面積約為95000平方米,，折合575元/㎡,。 由測(cè)算分析表可知，造價(jià)比例相對(duì)較高的為：綠化費(fèi)37%,，道路建造費(fèi)19%,，特色鋪裝、小品,、涼亭等其他構(gòu)件11%,，水景8%，室外照明水電6%,，此五項(xiàng)合計(jì)占造價(jià)的81%,。是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分,。總體景觀成本分析詳見(jiàn)下表,。
又以中海室外園林限額設(shè)計(jì)為例,，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目檔次來(lái)安排軟景、硬景的比例,。
1.軟景 上海綠城軟景部分造價(jià)為2032萬(wàn)元,，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35％,，第二的為大喬木及名貴樹(shù)種費(fèi)用,，占總成本的15％，第三的為小灌木,，投入比例為16.03％,。以上三個(gè)部分總投入比例合計(jì)為66％，占成本的一半以上,，因此是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域,。從面積分配比例來(lái)看， 灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1,，喬木：灌木,、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1,。 上海綠城軟景綠化部分詳見(jiàn)下表,。
軟景綠化分析如下表： * @. J+ C' H7 G0 ^
前十類(lèi)大量苗木品種成本投入分析如下表：
此項(xiàng)目樹(shù)木的品種多樣,，營(yíng)造出不同的效果,。值得注意的是，以上苗木,、種植土價(jià)格為某地的當(dāng)?shù)貎r(jià)格,，不同城市的價(jià)格有所不同，比如上海地區(qū)價(jià)格約高出南京20%~30%,。 2.硬景 硬景部分造價(jià)為3435萬(wàn)元,，面積約為35000平方米。占總造價(jià)的63%,，按景觀總面積計(jì)算,，折合361元/㎡,。按硬景部分面積計(jì)算，折合981元/㎡,。 file:///d:/program files/360se6/User Data/temp/1131-1505141021531J.jpg 道路分析見(jiàn)下表：
3.特色鋪裝,、雕塑、涼亭等 上海綠城的特色鋪裝種類(lèi)較多,，有廊架,、木地臺(tái)、水景墻,、旱景墻、臺(tái)階等內(nèi)容,，其做法多樣,，結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品,、涼亭等其他構(gòu)件對(duì)整個(gè)景觀綠化環(huán)境起到了“集中點(diǎn)題”,、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價(jià)折合景觀總面積為39元/㎡,。此部分可依不同的地形,、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見(jiàn)下表,。 特色鋪裝分析：
建筑小品分析：
4.其他景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長(zhǎng)久的欣賞，不如用秋千,、單杠等參與性健身器材代替,。秋千和木馬對(duì)所用人都是童年美好的回憶。 減小人行道寬度,，因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏?，而人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌,，讓草自然地向人行道延伸,，更具品位。 減小空曠的大廣場(chǎng),，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿藗兏矚g在樓根下或樹(shù)蔭下玩樂(lè),，更喜歡庭院綠地。 一樓設(shè)計(jì)“私家”庭院：打開(kāi)側(cè)門(mén)進(jìn)入小院子,，類(lèi)似別墅生活,，既好賣(mài)又能提高價(jià)位。 多種樹(shù),、少植草,，樹(shù)木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無(wú)法比的,。 景觀綠化要有層次：草坪、低灌木,、高灌木,、低喬木、高喬本高低有序,，既有層次,，又顯自然。 綠化用樹(shù)可在郊區(qū)曠野上,、山上或農(nóng)村尋找購(gòu)買(mǎi)樹(shù)型好的,、有觀賞價(jià)值的成品樹(shù)，別自己種,。因?yàn)槭陿?shù)木的花費(fèi)更高,，綠化效果也不如前者。 除非與規(guī)劃的建筑物相沖突,，否則一定要保留原土地上的大樹(shù),，特別是古樹(shù)。第一,，古樹(shù)不花錢(qián),；第二，古樹(shù)不是花錢(qián)就能買(mǎi)來(lái)的,；第三,，能提高社區(qū)品位、增加賣(mài)點(diǎn),；第四,，能落個(gè)保護(hù)環(huán)境的好名聲。 墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位,，既有利于樓盤(pán)包裝,，也可減少二次浪費(fèi)。 復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)時(shí),，可在實(shí)體隔墻上預(yù)留幾個(gè)高低,、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕,。既能減少工程量,，又能增加客戶(hù)的想象力，顯得有藝術(shù)品位,。 景觀設(shè)計(jì)中盡量不做或少做大理石石球,，因?yàn)樗坏茫ㄓ新鋲m）、爬不得、扒不得（很危險(xiǎn)）,。 在大城市,，與其全種觀賞樹(shù)，不如辟出一塊地種果樹(shù),，更有田園風(fēng)光,，也有教育價(jià)值。 & ]6 P7 C# U6 P; F |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
