〖龍湖管理〗龍湖集團景觀設計施工全過程剖析

來來永勝 2015-11-19

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龍湖集團景觀設計施工全過程剖析

項目選擇
本次剖析選擇以龍湖酈江,、龍湖紫都城項目為例進行剖析,。選擇以上項目的出發(fā)點在于龍湖酈江已交房，高層部分在建,，景觀實景效果已呈現(xiàn),，深入分析有助于項目研發(fā)的的完善與提升。龍湖紫都城項目現(xiàn)已比較成熟,，且有沃爾瑪超市等配套,，本次著重分析其社區(qū)商業(yè)景觀的設計。

龍湖酈江項目分析

龍湖酈江項目信息

開發(fā)商:重慶龍湖宜恒地產(chǎn)發(fā)展有限公司

景觀設計單位：EKISTICS Town Planning Inc（EKISTICS設計公司是加拿大最重要的設計公司之一,，擅長低密度園區(qū)的規(guī)劃設計,，在中國為多個項目提供設計服務：北京溫哥華森林、懷柔新城,、上海楓涇新鎮(zhèn),、南京侖山湖、武漢金銀湖高爾夫,、萬科深圳,、華僑城、南京佛手湖,、重慶海棠曉月·藍濱城,、龍湖藍湖郡,、龍湖翠微清波、成都龍湖·三千里）

施工圖設計單位: 重慶緯圖景觀設計有限公司

產(chǎn)品口號：把南濱還給生活

1.5 物業(yè)管理公司:龍湖物業(yè)管理分公司
1.6 整合推廣單位:HBB高戈廣告
1.7 交通狀況：龍湖酈江位于南岸區(qū)南濱路,，介于大佛寺大橋和朝天門大橋之間,，距離朝天門大橋僅需要1分鐘，距離長江大橋僅需要10分鐘,，15分鐘就可到達解放碑和江北,，未來交通比較便利。（現(xiàn)狀：只有兩路公交車可以到達,，道路未修通須原路返回,。實有不便。）
1.8 物業(yè)安保:保安24小時巡邏,、紅外監(jiān)控
1.9 智能化設施:電腦監(jiān)控,、背景音樂、門禁系統(tǒng)
1.10 供水系統(tǒng):市政供水,、二次加壓供水
1.11 樓層狀況：花園洋房（6+1層）,、高層住宅（30層）
1.12 停車位:洋房配比1：1，高層配比1：0.6
1.13 開盤時間 2008-12 ,；入住時間 2009-08 ,。
2. 規(guī)劃設計分析
2.1 項目總平面圖及技術經(jīng)濟指標

2.2 規(guī)劃分區(qū)分析

剖析結論：

從以上分析能充分體現(xiàn)龍湖在規(guī)劃前期對地塊優(yōu)劣勢、市場需求情況,、業(yè)主心理,、景觀要點布局等因素做了深入的分析，規(guī)避不利環(huán)境,，把最優(yōu)勢的資源留給最大價值的客戶,，也最大程度上保證了產(chǎn)品的品質。
2.3 景觀空間類型分析
景觀的設計上周邊均以綠帶隔離和圍合,，水景與集中綠地集中在較高檔次物業(yè)類型區(qū)域。為避免人的隨意穿行,，主要道路集中在景觀軸線上,，便捷的連接各區(qū)域。車行系統(tǒng)全部處理在外圍,，保證中部大面積的區(qū)域無車輛通行,，且全部采用集中地下車庫的形式，最大程度上實現(xiàn)了人車分流,，提升了小區(qū)品質,。

2.5 地塊水系分析
整個水系統(tǒng)可以分為起－展－終三個部分：
1) 起：水體起始于主景觀軸線的終點處，既是視線的終點,，也是水體的起點,，與主入口遙相呼應,。
2) 展：做為水景的主要部分，水體從起始位置開展為較開闊的水面,，從東北向高處逐漸跌落至西南向,。
3) 終：水體終止于主入口處的樣板房四周。

3. 成本分析及經(jīng)濟技術指標分析

3.1 龍湖酈江花園洋房景觀工程成本匯總表
工程名稱：龍湖·彈子石一期花園洋房景觀工程

4. 施工合同要點及施工過程控制
4.1 施工分判
龍湖會對施工單位進行篩選和評估,，形成調研考察評估報告,。龍湖邀請投標的單位如不積極回應參與投標，規(guī)定5年之內沒有機會接龍湖的工程,。
入圍的各單位采取合同主要條件承諾議定的方式進行施工單位的確定,。對合同主要條款認定回復承諾可保證雙方對正式合同細節(jié)條款的認可度，避免反復,。（具體內容詳見附件：合同議標條件）
采取項目經(jīng)理談話,、施工團隊答辯的方式確定具體施工團隊。把對施工單位的選擇延伸到真正落實到做事的人,，確保施工隊伍質量,。
4.2 龍湖施工合同附件及附表
合同的附件與附表與合同具有同等效力,在合同簽訂后承包人須將此部分附件和附表打印下發(fā),并組織學習,施工過程嚴格、如實,、及時按此執(zhí)行,。工程結算時發(fā)現(xiàn)過程資料不完整，未真實填寫的不得辦理工程結算,。
合同附件
合同附件一經(jīng)雙方審定的工程量清單價格表及主要材料核價表(認質認價通知書)
合同附件二 :承包人承攬工程項目一覽表圖紙清單及景觀工程施工內容及界面
合同附件三園林綠化工程施工管理辦法（試行）2003年6月
合同附件四綠化施工驗收標準
合同附件五植物養(yǎng)護管理標準
合同附件六景觀工程項目部文明施工管理辦法
合同附件七設計變更,、現(xiàn)場簽證、竣工圖結算書編制的協(xié)議
合同附件八項目部施工現(xiàn)場管理規(guī)定(現(xiàn)場管理辦法)
合同附表
合同附表一苗木到場驗收表
合同附表二苗木栽植驗收表
合同附表三灌木草花統(tǒng)計表
合同附表四植物種植措施材料驗收表
合同附表五軟景苗木收方及結算匯總輔助表
合同附表六景觀水電系統(tǒng)數(shù)量移交表
合同附表七景觀工程進度付款工程量報批表
合同附表八經(jīng)濟簽證樣張
合同附表九回填場地移交表
合同附表十工程預結算資料提供通知書
合同附表十一增加補充苗木報價表

4.3龍湖施工合同要點分析及可參考部分總結
下表對龍湖合同條款進行了分析和歸納,，僅供參考,。

5. 實景效果分析
5.1 典型花園洋房區(qū)域景觀

效果及造價分析：
從該方案及實景效果可以看出，景觀實施充分尊重了概念設計方案,。成本控制也非常明顯,，造景元素較少，僅陣列植物,、園路,、小擋墻、點狀小水景,、入戶小景等,。龍湖酈江主要通過植物造景及入戶景觀的打造營造一種歸家的效果。
路面：小區(qū)內道路多采用透水磚,，綜合單價80元/㎡,。
入戶路面：花園洋房入戶主要采用銹石黃花崗石，綜合單價130元/㎡。也有部分采用透水磚鋪裝,。
小擋墻：芝麻灰燒面花崗石,，綜合單價100元/㎡。
草皮：靠擋墻區(qū)域均采用草皮,，效果干凈整潔,，也使入戶前區(qū)的空間感覺寬敞一些。細葉結縷草,，綜合單價14元/㎡,。
植物：喬木均為較小規(guī)格，通過陣列布置形成氣勢感,，入戶一側灌木搭配豐富,，形成較強的入戶感覺。

5.2景觀細節(jié)分析

業(yè)主由院外經(jīng)過青石板町步入戶庭院,，建筑外有約5m寬,，圍合的庭院綠化區(qū)域。主要以草坪為主,，有低矮景觀樹,。院外，有木質柵欄,，綠籬,，中等高度的喬木如：紅葉李，楊梅等及灌木,，整齊,，溫馨，恬靜,。

六,、研究成果
龍湖地產(chǎn)是重慶地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，立足重慶10年,，在重慶已有眾多的長期合作伙伴,、當?shù)刭Y源熟悉、管理流程制度清晰,。而在景觀方面縱觀全國龍湖也是首屈一指的,。總結起來龍湖的模式就是：“重設計,、低成本、嚴格管理” ,。對龍湖在景觀方面的規(guī)劃設計,、施工管理進行深入剖析，去其糟粕取其精華，不斷發(fā)展與規(guī)范景觀設計及管理,，將景觀打造成又一個核心競爭力是本次課題研究的重要目的,。經(jīng)過深入的考察研究，我們初步得出以下研究成果,。

1.2 景觀標準化建設
包括工藝標準圖片化,、合同文本附件化、優(yōu)秀實例做法標準化,、流程標準化等,。標準化成果要求是可操作性非常強的，能真正運用到工作中,。中海30年的積淀,，在景觀方面也有很多優(yōu)秀的東西，中海各地區(qū)公司建筑風格相似較多,，景觀很多風格也較類似,，有很多東西其實是可以通用的，但我們缺乏整理,、歸納和充分運用,，沒有有效的整合資源。龍湖目前也在進行景觀裝飾部的部門建設以及景觀標準化的梳理,，現(xiàn)在龍湖地產(chǎn)對各種檔次的物業(yè)類型有固定的景觀單方造價標準,，嚴格按照標準執(zhí)行，凡是超出標準的東西一律不批準,，嚴格控制成本,。凡是變更一律上會討論解決，而且造價合同部必須參加,，避免了施工中的變更超標,。而我們相信中海如果做標準化會比龍湖更有優(yōu)勢，因為我們有更豐富的開發(fā)經(jīng)驗,，有更多的優(yōu)秀項目,，我們有更多可總結可歸納的東西。
景觀標準化的建設應該是一個長期的過程,，而不是一蹴而就的,。各個地區(qū)公司員工每月的工作都非常的繁忙而緊張，我們比較建議的是每月或每季度作為一個節(jié)點,，確定一個明確的主題和提綱,，各地區(qū)公司以該主題進行單項研究，再進行匯總形成最終結果,。我們相信這樣的方式更加有針對性,，形成的成果也更加的實用,，較小的一個課題大家也更有時間和精力去完成。例如龍湖在概念設計階段進行的市場敏感點,、成本敏感點,、實施難度敏感點、美譽度敏感點等分析我們就可以作為一個標準化過程的景觀課題來研究,，相信我們的分析結合了各地區(qū)公司的分析成果,，會更加貼近市場、更全面,、也更有指導性,。

1.3 苗圃的建立及植物專項研發(fā)
龍湖設專人負責苗木采購、管理,，對苗木市場價格和資源分布等情況相當熟悉,，2000年左右龍湖開始成立苗圃，目前已有幾千畝的苗圃用地,，有穩(wěn)定的重點供應商?，F(xiàn)大喬木基本都是甲供。少量乙供的植物核價也相當?shù)牡?，龍湖的品牌吸引使施工單位接受較低的單價,。苗木采購采取找地區(qū)代理人的方式，分布在湖南,、廣西,、成都、重慶周邊,、安徽,、浙江等地。
在技術方面與科研院校合作,。進行土壤檢測分析,，提出最適宜的改良措施。植物引種及種植技術的研究,。例如研究胸徑大于15厘米喬木的具體種植措施并針對易死亡樹木如香樟,、馬褂木、欒樹,、楓香等分析其最適宜的生長條件及具體的種植措施,。結合重慶的土壤和氣候特點，找出能在重慶生長發(fā)育良好的苗木品種作為以后工程使用的替代品種,。篩選適合重慶地區(qū)生長發(fā)育的多年生草花和觀賞草,、花灌木。異地樹種通過小范圍試種試驗再行擴大栽植,。苗圃規(guī)劃及管理方面的理論知識指導及現(xiàn)場指導工作,。
目前龍湖正在進行植物控根繁殖技術的研發(fā)（將植物生長的根系控制在較小的范圍內,，移植時不損傷根系，完全保證開盤的即時效果）,。另外他們的一個重要課題是立體綠化技術的研發(fā)運用（將植物的生長控制在一定的可移動的范圍內，開盤時直接移入,，特別是運用在擋墻的處理中,，效果非常好）。

（植物立體綠化技術）

1.4 注重設計前期控制,，調整軟硬景比例
注重設計前期,，在規(guī)劃階段景觀公司就提前介入，減少建筑后期與景觀的沖突,。從策劃新項目到概念方案確定歷經(jīng)多輪反復論證,。特別是示范區(qū)的景觀設計要非常慎重，在前期要進行多方案多角度的比較,，以選擇效果最優(yōu)化的方案,，這過程中的每一輪方案都是有價值的，我們相信每一輪方案都會讓我們離完美更進一步,，方案一旦確定就盡量不做調整,。
下圖是泛亞國際在上海的一個項目實景鳥瞰圖，我們看到為了追求構圖的形式,，實際上做了很多無用的空間,，或許平面的圖面效果非常漂亮，但盲目追求景觀的風格或是構圖,，都會讓我們喪失人性化這一最基本的出發(fā)點,。

下圖是龍湖水晶儷城的鳥瞰和實景照片，軟景面積占80%,，硬景面積占20%,。沒有很繁瑣的構圖，沒有大量的特色硬景鋪地,，整個項目的景觀效果是非常宜人的,。

其他公司多數(shù)項目給人的感受是硬景量太大，我們總是強調一些軸線,、對景,、風格之類的元素，卻忽視了景觀的舒適度,、忽視了景觀是給人使用和參與的,。其結果是我們往往用高成本來打造景觀，花了很多錢,，也花了很多心思,，卻沒有營造出居家的感覺,、沒有形成舒適的景觀氛圍！我想這是我們應該反思的,。我們認為在入口或是重要節(jié)點的位置有一些氣勢恢宏的硬景來烘托氛圍沒有問題,，但內部的組團空間就應該做的舒適自然一些。適當?shù)恼{整軟硬景比例對我司項目應該有較好的優(yōu)化作用,。
設計階段對成本的控制也是最有效的,，對景觀工程成本事前控制階段要點我們在后文中有所歸納，在此不再贅述,。

1.5 努力培養(yǎng)景觀方面的人才
龍湖也一直著力于景觀方面人才的培養(yǎng),，在公司成長的同時關注員工的成長。景觀專員都要安排本地考察,、異地,、出國考察學習，回來后進行講座,。在做香樟林別墅時不僅到境外進行考察,，還多次到江浙一帶考察頂級別墅。丁吉強在龍湖8年,，目前辭職后自己創(chuàng)辦了吉盛園林,。負責景觀工程的何格、蘇理明,，負責苗木采購的蒙青等也都是龍湖多年培養(yǎng)起來的老員工,，目前都擔當著非常重要的崗位?？梢哉f龍湖現(xiàn)在的景觀也就是這樣一幫老員工經(jīng)過不斷的摸索走出的一條新路,，最終使龍湖的景觀成為其核心競爭力之一。現(xiàn)在他們也還在不斷的探索,，以保證他們景觀的投入與產(chǎn)出比達到第一,，也不斷的在市場中帶來不一樣的產(chǎn)品。產(chǎn)品都是人做出來的,，只有注重創(chuàng)新,、注重人才的培養(yǎng)才能為企業(yè)注入新鮮的血液。
現(xiàn)重慶公司在推行景觀設計施工一體化,，該做法能夠更好的控制效果和成本,，減少管理中的交叉環(huán)節(jié)，是一條非常值得走下去的道路,。設計施工一體化對員工的綜合素質及專業(yè)能力要求都更高,，而景觀本身就是一個涉及面很廣的專業(yè)，現(xiàn)景觀從業(yè)人員一般都有所偏向,，有的側重施工方面,，有的側重設計方面,，目前市場上能夠既懂設計又精通工程的人非常少。我們最好的辦法就是努力培養(yǎng)景觀方面的人才,，走出一條我們自己的路,。

1.6 完善園林工程的管理制度、后期維護中加強物業(yè)公司參與力度

2 景觀設計實施各階段成本控制要點

2.1 景觀工程成本事前控制階段
一個項目的景觀工程成本是在方案設計階段形成的,，是通過方案成本進行測算并上報批準,，在此過程中景觀工程師參與方案的討論和確定，景觀造價師參與方案討論配合完成成本測算,。經(jīng)批準的景觀方案成本作為施工圖設計(或方案深化版)成本控制的依據(jù)。方案階段的成本是景觀工程成本控制最重要的前控制階段也是決定性階段,，占景觀工程成本控制的80%以上,，做好此階段的控制是起著決定性和事半功倍作用。為此相關人員應做到,；
在此階段景觀工程師：積極主動配合景觀設計師對方案進行分析包括：效果與項目的匹配性,、項目的實際現(xiàn)狀性、可實施性,、可優(yōu)化性,、特別對景觀面積數(shù)據(jù)準確性復核(項目紅線內景觀面積：其中重點注意車行道面積和消防車道面積的變化情況、灰空間面積漏計,、雙層景觀面積,、平面面積與實際地形面積差額、項目紅線外景觀面積如市政綠化帶,、小區(qū)周圍市政人行道面積,、屋頂綠化等),軟、硬景的面積比例調整,、豎向關系等等,。
在此階段景觀造價師：積極主動配合景觀設計師對方案進行技術經(jīng)濟分析,提供相同方案成本數(shù)據(jù)，配合不同方案的成本性價比測算,，以幫助選擇性價比最優(yōu)方案,，最終達到效果與成本平衡。
在此階段景觀苗木,、材料采購師：提供材料苗木資源,及市場價格行情,，供景觀設計師選擇比較或替代。一旦方案確定采購師立即落實方案中主要苗木及材料資源,做到兵馬未動糧草先行,使景觀工程主要效果得到物質保證及實施順利,，同時使成本得到控制,。
項目部：在平基平場時要注意對地表土的收集儲存并選擇合理位置堆放(避免多次搬運)。有條件的項目要在場地規(guī)劃時考慮項目主要喬木的臨時種植儲備區(qū),，項目部對景觀工程施工工期要進行合理安排,盡量錯開不利于苗木種植的高溫季節(jié),，合理規(guī)劃實體樣板區(qū)等,，從前端做好成本控制。
物業(yè)管理相關部分：需要物業(yè)參加對方案進行確定,，從管理方面提供意見,，建議會前組織基層員工討論形成意見，如圍墻,、垃圾桶的使用等,避免如圍墻高度不夠及易翻越造成成本增加的事情發(fā)生,。
2.2 景觀工程實施階段成本控制
合同簽訂前的控制重點：
2.2.1 景觀工程施工圖完成后一周左右，由設計組織工程,、造價等相關人員對施工圖進行圖紙會審,將施工圖中存在的問題清理出來進行優(yōu)化和變更,，通過事前變更減少實施過程的變更控制工程成本。圖紙會審審核重點：硬景專業(yè)審核重點是：核對現(xiàn)場標高與景觀標高一致,、景觀結構體量與環(huán)境關系,、水體方式、設計的施工工藝可操作度,、主要材料的規(guī)格或材料代用等,。軟景專業(yè)審核重點是：苗木配置標準與效果統(tǒng)一性,圖紙的完善和可操作性,苗木品種、規(guī)格,、數(shù)量的確定,。做好圖紙會審這項工作能夠提前控制5-10%左右的成本。景觀水電專業(yè)審核重點是：景觀場地排水的順暢,，
2.2.2 景觀工程施工圖完成及圖紙會審完畢后十天周內,，景觀工程師、采購師配合造價師完成工程量清單編制造價師根據(jù)有效的歷吏數(shù)據(jù)及適時市場價格編制成出本階段成本控制依據(jù)(目標成本分解)：施工圖預算此此預算也可作為招標的標底,。
2.2.3 景觀工程施工圖完成后只要有條件,盡量采用招投標方式通過市場競爭方式來獲得合理的低價及好的施工資源,。一般來說通過競爭能夠降低3%左右的成本。
施工過程成本控制重點
2.2.4 景觀工程實施中要避免對圖紙進行較大的方案調整變更,因為此時景觀工程成本已經(jīng)下達,，如此時調整的方案是要增加成本則不可避免的要超成本,，從紫都城三期超成本的案例就是典型。如必須進行方案調整則要按新調的方案測算出成本,并對照目標成本進行比較,對增加的成本部分進行專項資金申請,報請批準后方可進行方案調整變更,，并及時調整目標成本,。
2.2.5 景觀工程中的軟景觀工程是成本控制的難點,原因之一是為保證開園效果,增加苗木而造成成本增加,其中有因喬木形態(tài)不好而影響景觀觀感效果問題；軟景效果往往是苗木(喬木)的形態(tài)決定,在施工中苗木形態(tài)不好往往是采用增加和替換苗木的方式進行補救,這樣引起成本增加和返工費用發(fā)生,從而引起成本失控,。要控制因喬木木形態(tài)不好引起成本增加,景觀工程師與設計師在骨架樹,、景點樹、主入口,、主要場景的喬木種植前必須到場進行確認后才允許種植,。另外綠量不足增加喬木也是引起成本增加的原因之一,如何確定綠量標準如何控制還是一個需要深入研究的問題。
2.2.6 軟景成本控制難點之二是灌木種植標準與效果問題：灌木種植面廣、品種多,、數(shù)量大而且圖紙不完善引起隨意性大等等,造成現(xiàn)場控制難度大容易超成本,。為了控制灌木超成本的問題,一定要在工程實施前由景觀工程工程師與設計師對不完善的圖紙,充分結合苗木采購師尋找的資源針對性的對圖紙進行完善,在施工圖上明確灌木的品種、規(guī)格及種植標準,從源頭上解決問題,。另外在造價師在編制施工圖預算時(或工程量清單)要計算準確并充分考慮,同時在景觀工程施工合同條款中(或清單中)對灌木種植的配置標準有專門條款明確約束,不許超過標準和數(shù)量,。在工程實施中對需要新增加的灌木品種及數(shù)量,事前必須經(jīng)設計師同意，報苗木采購師核價,并由造價師計算增加成本金額后方可增加,。
2.2.7 硬景工程施工過程的成本控制：在景觀施工過程中因總包單位,、綜合管網(wǎng)施工單位、水電氣施工單位等到因場地,、工序原因造成苗木損失和增加景觀工程成本等也不可忽視,，此部分是簽證量最多的。
2.2.8 竣工資料過程準備：施工過程變更資料及時完善,對施工單位竣工圖電子版本過程資料定期進度檢查,以保證資料的真實性,，不能完工后再算總帳做回憶錄,。工程師對竣工圖的審查重點是對有變更部分如材料變化、增加項目,、減少或取消項目的檢查核對。目前在施工合同中已有專門條款對竣工圖的質量要求,。
2.3 景觀工程竣工后成本控制及總結
2.3.1 竣工結算：工程竣工后工程結算最主要的依據(jù)是合同及竣工資料,合同是事前已簽訂的,而竣工資料卻是由施工單位在過程積累后完工后匯總編制和相關工程師審核后形成的,。因此竣工資料的準確性、完整性直接影響工程結算的的準確及速度,。
造價師收到竣工資料和結算資料(在合同附表中有表格要求),，依據(jù)資料首先進行工程內容和工程量審核。對于資料不完整,、不清楚,、有疑問的內容及數(shù)量景觀工程師應予配合,或共同到現(xiàn)場查實后確定。完成工程內容和數(shù)量審核后,再依據(jù)合同確定的單價依據(jù)(如合同清單價格表,認質認價通知書等)完成結算金額審定,，最后辦理財務結算,。
2.3.2 竣工結算分析、數(shù)據(jù)沉淀：工程結算辦理完畢后,要對照目標成本費項進行比較,對超支的費項進行重點分析找出原因,、尋找對策,。同時對結算的各種子項內容的單方造價進行整理形成數(shù)據(jù)進入知識沉淀，作為公司今后相同工程成本測算的基礎數(shù)據(jù)依據(jù),。
2.3.3 工程總結：工程竣工后要按項目組織工程總結,這個總結分二部分進行,一是組織景觀工程施工單位進行總結,，二是內部景觀專業(yè)進行總結，總結內容按工程部的管理辦法進行,。通過總結提練出需要沉淀的知識,以指導今后的工作,。
2.3.4 后續(xù)成本總結：工程竣工移交后會因各種原因發(fā)生一些整改、維修,、返工等,此時發(fā)生不僅成本高,、對利潤有影響,尤其是因工程質量問題發(fā)生的整改,、維修、返工會對公司的形象,、聲譽造成負面影響,。因此要對竣工后發(fā)生的后續(xù)成本進行總結形成案例。