來源：最高法民一庭編《民事審判指導(dǎo)與參考》(2019)年卷第672頁(yè)

涉及買受人接收未竣工驗(yàn)收合格房屋情形下的開發(fā)商逾期交房責(zé)任案件的裁判思路如下∶

首先,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商交付未驗(yàn)收合格房屋的行為不能構(gòu)成有效交付，開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任,。其次,，在開發(fā)商不構(gòu)成有效交付情形下，須對(duì)買受人是否明知房屋未驗(yàn)收合格之事實(shí)予以查明,。若買受人明知且同意接收房屋的,，視為買受人放棄對(duì)開發(fā)商逾期交房責(zé)任的承擔(dān)，故其再以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的,，法院應(yīng)不予支持;反之,，若買受人并非明知,，則開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。最后，對(duì)買受人是否明知之舉證責(zé)任,，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

地方司法文件

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答（2017）

★33,、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)如何確定,？

如果地方政府對(duì)于商品房交付有相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照地方政府的規(guī)定執(zhí)行,。如果地方政府對(duì)此沒有規(guī)定,，當(dāng)事人選擇了經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，該交付標(biāo)準(zhǔn)只需設(shè)計(jì),、建設(shè),、監(jiān)理、施工四方驗(yàn)收合格即可,，無需經(jīng)過驗(yàn)收備案,。

34、商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的如何處理,？

出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件,，或出賣人不出示竣工驗(yàn)收備案等法定交付證明文件的，買受人拒收,，并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)遲延交房責(zé)任的,，應(yīng)予支持。

買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件,，仍然接受房屋,，買受人要求出賣人承擔(dān)遲延交付責(zé)任的,，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件,，給買受人造成其他損失的,，應(yīng)予賠償

江西省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引的通知

三,、商品房交付與接收

開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的,，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。開發(fā)商以購(gòu)房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,，不予支持,，但購(gòu)房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購(gòu)房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任,，由開發(fā)商承擔(dān),。

開發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的,，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收,。購(gòu)房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,，不予支持,。

開發(fā)商通知購(gòu)房人接收房屋，購(gòu)房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題,，影響到正常使用的,，可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致遲延交付的,，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,。

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要

十二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房,，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù),，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收,，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人,，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。

買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后,，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的,，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件,，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失,。

廣東省高級(jí)人民法院印發(fā)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》的通知（已廢止）

三十二、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的,不予支持。但買受人可以請(qǐng)求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件,并賠償因此造成的實(shí)際損失,。

相關(guān)案例

(2021)粵18民終4247號(hào)

案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方當(dāng)事人在自愿平等的基礎(chǔ)上簽訂,，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的合同,，對(duì)雙方均有約束力,，雙方應(yīng)恪守合同，全面履行合同義務(wù),。合同第八條約定,，潤(rùn)華公司應(yīng)于2017年3月18日前將竣工驗(yàn)收備案的商品房交付給買受人,。根據(jù)查明的事實(shí),，買受人于2019年3月1日辦理收樓手續(xù)，潤(rùn)華公司于2020年11月18日向建設(shè)部門提交案涉房屋所屬于工程竣工驗(yàn)收備案文件,?？梢姡?strong>潤(rùn)華公司沒有在合同約定的時(shí)間向買受人交付房屋,，其行為構(gòu)成違約,。買受人在房屋竣工驗(yàn)收備案前接收房屋，是對(duì)自己民事權(quán)利的處分,，但不影響買受人向潤(rùn)華公司主張其收樓前潤(rùn)華公司逾期交房的違約責(zé)任,。

涉案合同約定，潤(rùn)華公司逾期交付房屋,，從交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日,，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金。本案中,，雙方約定交付日期為2017年3月18日,，實(shí)際交付時(shí)間為2019年3月1日。為此本案逾期交房天數(shù)應(yīng)從雙方約定的房屋交付之次日（即2017年7月19日）起計(jì)算至實(shí)際交樓之日的前一日（即2019年2月28日）,，由于違約金天數(shù)按日累計(jì)（即每逾期一日,，則構(gòu)成一日違約，產(chǎn)生一日的違約金）,，故按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)分別按其各自的天數(shù)單獨(dú)計(jì)算,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法總則＞訴訟時(shí)效制度若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“民法總則施行之日，訴訟時(shí)效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年,，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的,，人民法院應(yīng)予支持?！备鶕?jù)上述司法解釋的規(guī)定,，本案適用三年訴訟時(shí)效期間。嚴(yán)啟龍、黃嬋慧未提交證據(jù)證明潤(rùn)華公司逾期交房之次日起至其起訴之日止存在訴訟時(shí)效中止,、中斷之情形,，故本案逾期交房違約金訴訟時(shí)效期間保護(hù)范圍應(yīng)為當(dāng)事人向人民法院法院起訴之日（即2021年4月29日）向前推算三年（即2018年4月29日）。一審判決認(rèn)定2017年3月19日至2018年4月28日期間產(chǎn)生的逾期交房違約金已超過三年的訴訟時(shí)效不予保護(hù),，2018年4月29日至2019年2月28日期間產(chǎn)生的逾期交房違約金未過訴訟時(shí)效,，潤(rùn)華公司應(yīng)按約定支付違約金，理由充分,，本院予以認(rèn)可,。潤(rùn)華公司的上訴理由依據(jù)不足，本院不予支持,。