問：工業(yè)用地能做商業(yè)經(jīng)營使用嗎？答：也不是不可以,，太難,！以下是二者的區(qū)別和聯(lián)系,。

一、首先識別城市建設(shè)用地分類：

     《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB50137-2011中,，城市建設(shè)用地指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內(nèi)的居住用地,、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地,、工業(yè)用地,、物流倉儲用地、交通設(shè)施用地,、公用設(shè)施用地,、綠地。

以下是城市建設(shè)用地的八大類別：

以下商業(yè)用地的所有中類和小類

以下是工業(yè)用地的所有中類和小類

二,、商業(yè)與工業(yè)用地的區(qū)別：

1,、定義不同：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年,。工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠,、車間、手工業(yè)作坊,、建筑安裝的生產(chǎn)場地,、排渣（灰）場地等用地。

2,、使用年限不同:工業(yè)３０年,、商業(yè)４０年；

3,、地價不同:工業(yè)用土地價格低,、商業(yè)用地價格高；

（補充知識點：我國早期一些招商引資入駐的企業(yè),，可能通過劃撥方式無償取得工業(yè)用地的使用權(quán),，其轉(zhuǎn)讓、出租等應(yīng)符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條和第四十五條的規(guī)定,，本文最后有此條款內(nèi)容,。）

4、區(qū)位不同:商業(yè)在市區(qū)內(nèi),、工業(yè)在市郊或接近市郊,。        

三、工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地的法律依據(jù)

1,、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國務(wù)院55號令第18條;

2《城市房地產(chǎn)管理法》第27條;

3,、《土地管理法》第56條；

4、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》64條,；

5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條,、第45條。（原土地使用權(quán)取得方式為劃撥取得的情況下）

 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計,、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,。

《土地管理法》第五十六條     建設(shè)單位使用國有土地的,，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意,，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的,，在報批前,，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè),；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正,，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款,；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除,，不能拆除的,，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款,。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán),，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押?！?/span>

第四十五條　符合下列條件的,，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

(二)領(lǐng)有國有土地使用證,；

(三)具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金,。

轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的,，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理,。

四,、綜上

工業(yè)用地和商業(yè)用地有嚴(yán)格的區(qū)別，任何單位和個人不得擅自改變其使用性質(zhì),，二者之間的轉(zhuǎn)化需要滿足相當(dāng)苛刻的條件,，且審批流程十分復(fù)雜。

通俗來講,，想只繳納工業(yè)用地使用權(quán)出讓金的錢來辦商業(yè)經(jīng)營的事兒,，是違法的。正規(guī)途徑,，需要補交的土地出讓金差價何止百萬,，且還要符合相關(guān)法律法規(guī)的各項規(guī)定，這事兒,，不好整,！