買賣合同被法院判決無(wú)效,，已登記的不動(dòng)產(chǎn)怎么辦

本文發(fā)表于《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2021年第9期

地方有個(gè)咨詢：自然人甲向乙購(gòu)買房屋，簽訂商品房買賣合同并到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,，后買賣合同被法院判決無(wú)效,。乙持法院判決及生效證明向不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)將商品房轉(zhuǎn)移登記到自己名下。登記人員認(rèn)為這種情況不屬于單方申請(qǐng)的情形,，法院判決購(gòu)房合同無(wú)效,，不能直接發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不予受理,。乙向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹦姓V訟,。實(shí)務(wù)中這種情形比較多見(jiàn)，法院判決不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,、贈(zèng)與合同等無(wú)效或撤銷,，但沒(méi)有判決撤銷登記。此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力如何,，該采用何種登記類型,，存在諸多爭(zhēng)議。筆者試從民法原理和登記實(shí)務(wù)出發(fā)探討買賣合同無(wú)效的后果及登記機(jī)構(gòu)的處理方式,。

一,、合同無(wú)效的后果有溯及力

近代民法以私法自治為基本原則，依法成立的合同,，法律保護(hù)其按照當(dāng)事人意愿發(fā)生法律效果,。但現(xiàn)實(shí)生活千變?nèi)f化，可能出現(xiàn)合同當(dāng)事人欠缺行為能力,、意思表示不真實(shí),、合同內(nèi)容違反法律法規(guī)規(guī)定等情形，對(duì)此法律作出否定性評(píng)價(jià),，當(dāng)事人可以主張合同無(wú)效或撤銷該合同,。無(wú)效或被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力，即當(dāng)事人之間的法律關(guān)系應(yīng)回復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài),，視為自始沒(méi)有簽訂過(guò)合同,。合同解除則無(wú)溯及力，《民法典》規(guī)定合同解除,，合同權(quán)利義務(wù)終止,。自合同解除時(shí)之日當(dāng)事人不再履行原合同約定的權(quán)利義務(wù)，但原已履行的部分繼續(xù)有效。

因此《民法典》對(duì)合同解除和無(wú)效等情形的規(guī)定不同：合同解除后已經(jīng)履行的,，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,。而合同無(wú)效、被撤銷的,，行為人因該行為取得財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還。最高法院在關(guān)于《民法典》物權(quán)編司法解釋也改變了原先《物權(quán)法》司法解釋的觀點(diǎn),，不再將“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被解除”作為“債權(quán)消滅”的情形,。買賣合同解除后一方不能直接取得買賣之物的物權(quán)，而僅享有請(qǐng)求相對(duì)方轉(zhuǎn)移權(quán)屬的權(quán)利,。合同無(wú)效或被撤銷的后果則視物權(quán)變動(dòng)模式而定,。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力取決于物權(quán)變動(dòng)模式

天上不會(huì)無(wú)緣無(wú)故掉餡餅,。在現(xiàn)實(shí)世界,，權(quán)利的發(fā)生、變更及消滅,，必有一定的原因,，即稱為法律原因。物權(quán)變動(dòng)也不例外,。物權(quán)變動(dòng)的原因,，就是引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，包括民事法律行為,、事實(shí)行為和法律的直接規(guī)定,。國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的原因證明文件，實(shí)際上就是指可以證明物權(quán)變動(dòng)的原因行為發(fā)生的文件,。準(zhǔn)此而言,，權(quán)屬來(lái)源材料實(shí)際上也是一種原因證明文件,。

在英美法系和法國(guó)法中,，引起物權(quán)變動(dòng)的法律行為，是買賣合同,、贈(zèng)與合同等債權(quán)行為,。在德國(guó)法中，則是由德國(guó)法學(xué)家薩維尼從債權(quán)行為抽象出來(lái)的處分物權(quán)的物權(quán)行為,。我國(guó)現(xiàn)行法未承認(rèn)物權(quán)行為理論,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，指的是買賣,、贈(zèng)與等合同,、遺囑等引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為、引起物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)行為，包括無(wú)主物的先占（發(fā)生占有效力）,、依法建造建筑物,、以及法律的直接規(guī)定，包括繼承,、善意取得,、行政征收決定、形成性法律文書等,。

對(duì)于辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記后,，買賣合同等登記原因證明文件無(wú)效或被撤銷的，原不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬及原權(quán)利人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì),，依據(jù)不同的物權(quán)變動(dòng)模式而不同,。

所謂物權(quán)變動(dòng)模式，通俗的說(shuō),，就是物權(quán)什么時(shí)候發(fā)生變動(dòng)效力,。主要有三種模式：債權(quán)意思主義、債權(quán)形式主義,、物權(quán)形式主義,。債權(quán)意思主義，指僅憑當(dāng)事人的意思表示即買賣,、贈(zèng)與登記等債權(quán)合同生效即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,。英美法系和法國(guó)、日本等國(guó)采用這種模式,。我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)變動(dòng),，也采用這種模式。不動(dòng)產(chǎn)登記僅有對(duì)抗第三人的效力,。

物權(quán)形式主義,，指要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，需要由當(dāng)事人做出處分物權(quán)的意思表示（即物權(quán)行為）,，并按照法定方式（登記）進(jìn)行后方可,。物權(quán)行為是德國(guó)法學(xué)家薩維尼的偉大創(chuàng)新，他創(chuàng)造性的認(rèn)為在買賣物權(quán)的行為中,，除了簽訂買賣合同的合意外,，尚需一個(gè)獨(dú)立的轉(zhuǎn)移物權(quán)的意思表示，前者是買賣合同,，后者是物權(quán)行為,，前者是物權(quán)轉(zhuǎn)移的原因行為，后者是轉(zhuǎn)移物權(quán)的結(jié)果行為,，兩者各有獨(dú)立的意思表示和成立方式,，是相分離的兩個(gè)不同的法律事實(shí)。僅有作為原因的債權(quán)行為如買賣合同不能直接導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)，只能使當(dāng)事人承擔(dān)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)和支付價(jià)款的義務(wù),。在簽訂買賣合同的同時(shí),，還有一個(gè)直接以物權(quán)變動(dòng)為目的并產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的法律行為，該物權(quán)行為獨(dú)立于作為變動(dòng)原因的債權(quán)合同而存在,，具有獨(dú)立性,。

德國(guó)民法、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采納這種模式,，并認(rèn)為物權(quán)行為是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的原因,，排除了債權(quán)合同的因素，也叫無(wú)因性原理,。因此債權(quán)合同是否有效不影響物權(quán)行為的效力,，乃至不影響物權(quán)變動(dòng)的效力。即即使買賣合同無(wú)效或被撤銷,，也不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)效力當(dāng)然無(wú)效或者被撤銷,，物權(quán)行為仍可基于本身的效力有效成立，并且經(jīng)過(guò)登記依然具有物權(quán)變動(dòng)效力,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人依然享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式為物權(quán)行為+登記，即物權(quán)在其效力和結(jié)果上不依賴債權(quán)行為而獨(dú)立存在,，另一方僅可主張不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)請(qǐng)求返還,。

物權(quán)形式主義實(shí)際上類似合同解除的法律后果。買賣合同解除后,，已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)解除合同的判決或者協(xié)議再次辦理轉(zhuǎn)移登記，將不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶到原權(quán)利人名下,。這種做法可能導(dǎo)致權(quán)利人需要繳納兩次契稅而發(fā)生恢復(fù)原狀的結(jié)果,，群眾可能不理解。財(cái)政部稅務(wù)總局2021年《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》改變了原先辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的,，不予退還已納契稅的規(guī)定,，明確因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效,、被撤銷或者被解除,，且土地,、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的,，可申請(qǐng)退稅。該規(guī)定將無(wú)效,、被撤銷與被解除并列,，在法律上并不合適，但在減稅便民上無(wú)疑值得稱道。

債權(quán)形式主義,，是指物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生,，需要當(dāng)事人做出生效的買賣、贈(zèng)與合同等債權(quán)行為,，并進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或交付（動(dòng)產(chǎn)）,。瑞士等國(guó)批判性采納德國(guó)的物權(quán)行為理論，沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為,，登記申請(qǐng)同時(shí)具有物權(quán)行為的意義,。雖然承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性，但不認(rèn)可物權(quán)行為無(wú)因性,，債權(quán)合同是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)效力的重要組成部分,，物權(quán)轉(zhuǎn)移的模式是：債權(quán)合同+物權(quán)行為+不動(dòng)產(chǎn)登記。瑞士民法典第974條第2款明確規(guī)定“無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記,，為不正當(dāng),。”明確否定了物權(quán)行為無(wú)因性,。在債權(quán)形式主義模式下,，作為登記原因的債權(quán)合同無(wú)效，則原不動(dòng)產(chǎn)登記也沒(méi)有法律效力,。而按照德國(guó)的物權(quán)行為無(wú)因性原則,，原因行為無(wú)效，登記依然有效,。

通說(shuō)認(rèn)為我國(guó)《民法典》關(guān)于建筑物所有權(quán),、建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式是采用債權(quán)形式主義。作為物權(quán)變動(dòng)原因的買賣合同無(wú)效或被撤銷的,，具有溯及力,，即使已經(jīng)辦理了轉(zhuǎn)移登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)回復(fù)到原權(quán)利人,，登記簿記載與實(shí)際權(quán)利人不一致,，此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記僅有形式上的效力，,。因此合同無(wú)效,，原權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的是物權(quán)，依然是物權(quán)人,，可以單方申請(qǐng),，無(wú)需另一方配合。而合同解除,，原權(quán)利人享有的是債權(quán),，一般認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán),。但如果已經(jīng)第三人善意取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，由于第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是基于法律的直接規(guī)定,，效力上大于原權(quán)利人,，因此原權(quán)利人無(wú)法取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

三,、建議采用單方申請(qǐng)撤銷登記的方式

對(duì)于未經(jīng)第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，買賣合同無(wú)效或被撤銷的，如何登記到原權(quán)利人名下,，有撤銷登記和更正登記兩種做法,。

兩者有很大的不同，更正登記則是直接對(duì)登記簿記載的權(quán)利人等事項(xiàng)進(jìn)行變動(dòng),，將錯(cuò)誤登記更正為正確的登記,。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)更正登記有明確規(guī)定,。權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)更正登記。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤,，通知當(dāng)事人逾期不辦理的,，也可以依職權(quán)予以更正。而買賣合同無(wú)效或被撤銷,，乃是基于轉(zhuǎn)移登記后確定的情形,，登記人員并無(wú)過(guò)錯(cuò)。筆者遇到一宗案件,，一審判決買賣合同無(wú)效,，二審判決有效，再審則判決合同無(wú)效,。登記人員只能跟在法院判決后亦步亦趨,。另一方面，由于登記人員并無(wú)審查合同效力和合法性的權(quán)力和能力,。鑒于目前各地法院對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查范圍和賠償責(zé)任的尺度并不一致,，如果將買賣合同無(wú)效或被撤銷后的登記定義為更正登記，不但登記人員無(wú)辜受牽連,，甚至可能啟動(dòng)《民法典》第222條登記錯(cuò)誤條款,，涉及登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因此作為登記原因的買賣合同被判決無(wú)效或撤銷的,，建議創(chuàng)設(shè)撤銷登記的類型,，申請(qǐng)人可以持生效判決單方申請(qǐng)撤銷物權(quán)登記。目前對(duì)撤銷登記沒(méi)有明確的規(guī)定,，可以參照原《房屋登記辦法》規(guī)定,，對(duì)登記原因證明文件（買賣合同等）被認(rèn)定虛假,、無(wú)效或被撤銷的情形進(jìn)行撤銷登記,，注銷現(xiàn)有登記簿記載事項(xiàng)并回復(fù)到上一手登記狀態(tài),。需要注意的是，合同當(dāng)事人單方行使撤銷權(quán)的,，可能被法院判決無(wú)效,，合同被撤銷單方申請(qǐng)撤銷登記的也應(yīng)有法院生效判決方可進(jìn)行撤銷登記。