論房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓缺乏登記時的效力——析《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條的規(guī)定

劉承韙

【學(xué)科分類】民法總則

【關(guān)鍵詞】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 登記 合同效力 物權(quán)變動

【寫作年份】2005年

【正文】

     論房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓缺乏登記時的效力 

  ——析《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條的規(guī)定 

   

   

  劉承韙? 

   

   

   

   

  長期以來，我國的理論界和實務(wù)界在“土地使用權(quán)的變更登記與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的關(guān)系問題”上存在較大的爭論和分歧,，現(xiàn)實中也沒有有效而明確的法律法規(guī)可以依循,，因此也導(dǎo)致了不少的紛爭。最高人民法院審判委員會第1334次會議通過,、2005年6月18日頒布,、8月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下文簡稱《解釋》）在一定程度上為此種混亂和紛爭劃上了一個圓滿的句號，因為《解釋》第八條明確規(guī)定：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由,，請求確認合同無效的，不予支持,。文章將圍繞該條的規(guī)定對登記與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的關(guān)系做一個總結(jié)性研討。 

   

  一,、對《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條的前提性說明 

   

  （一）針對的問題 

  本款規(guī)定針對的是土地使用權(quán)的變更登記與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的關(guān)系的問題，即土地使用權(quán)的變更登記是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件,。這是因為,，有關(guān)土地使用權(quán)登記與轉(zhuǎn)讓合同生效關(guān)系,，在我國的理論和實踐中存在著完全對立的兩種觀點。一種觀點認為,，土地使用權(quán)登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件,，缺乏登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的。 另一種觀點則認為，土地使用權(quán)登記是土地物權(quán)變動的要件,，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效的要件,，我們不能因為當事人沒有就不動產(chǎn)辦理過戶登記而認定合同無效。 兩種觀點的巨大差別導(dǎo)致法律實踐的混亂和人們在面對此問題時的手足無措,，統(tǒng)一而合理的法律規(guī)則成為人們十分迫切的需求,。本款規(guī)定就是這種需求的一種積極的回應(yīng)。 

  支持第一種觀點的人理由主要在于：以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為諾成性合同而非實踐性合同論證物權(quán)登記不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件,混淆了“合同成立”與“合同生效”這兩個不同的概念;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為諾成性合同只能說明權(quán)利登記不是轉(zhuǎn)讓合同的成立要件,而不能說明權(quán)利登記不是轉(zhuǎn)讓合同的生效要件,；同時,，物權(quán)登記也起到最終確立交易關(guān)系的作用,而不僅僅是一種物權(quán)公示。 

  持第二種觀點的人認為,，由于我國的物權(quán)法還未制定出來,，不動產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見于法律法規(guī)及行政規(guī)章中,，比較混亂,，容易使人形成“要式合同就是登記”,、“不登記就不生效”的模糊認識?，F(xiàn)實中很多法院在有關(guān)土地或房屋等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同中，就是基于此種模糊的認識而做出“因為土地使用權(quán)未登記,，所以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效”的判決的,。但實際上，在目前施行的城市房地產(chǎn)管理法中,，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,，也沒有規(guī)定登記后生效。如果將過戶登記做為買賣合同的生效要件,，其負面效應(yīng)是很大的,，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態(tài)，若一方不按約定履行過戶業(yè)務(wù),，另一方將無法主張對方承擔(dān)違約責(zé)任,，只能要求對方承擔(dān)并不明確的締約過失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無效而隨之無效,，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束,，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰,，交易安全無法保障,。這與民法的一般原則是相悖的。另外,，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行,，而是在合同履行完畢之后才生效，這在學(xué)理上也講不通。 

  （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立與生效關(guān)系模式探究 

  從民法的一般法理和《合同法》第44條至第46條規(guī)定來看,，合同成立與合同生效是有區(qū)別的,。合同成立是指當事人就合同的意思表示達成一致，這是一個事實問題,。合同的生效是指合同必須具備一定的要件后,，才能產(chǎn)生法律上的效力，是國家對合同效力的評價,，是一個價值判斷的問題,。 合同成立并不意味著合同生效。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,，合同的生效要件一般包括：當事人具有相應(yīng)的民事行為能力,，意思表示真實，內(nèi)容合法,。 已成立的合同效力,，有三種不同情況：一是依法成立的合同，成立時即生效,；二是效力待定的合同,；三是無效合同。合同法還規(guī)定一些特殊合同生效的特別要件,，如法律,、法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理批準、登記等手續(xù)的合同,。故合同雖然已經(jīng)成立但卻可能因各種原因而未能生效或自始無效,。。 

  而根據(jù)是否依當事人的意志決定,，合同成立與生效的區(qū)別又可以分為兩類情形：一類是合同依法成立時即生效,，以及當事人對合同的效力約定附生效條件、附生效期限,，在條件成就,、期限屆至?xí)r合同生效。在這類情形下,，合同成立與合同生效都主要是涉及合同當事人的意志,。另一類是合同成立后，還應(yīng)當（法律法規(guī)的規(guī)定）辦理批準,、登記等手續(xù)才生效,。在這類情形下，合同的成立體現(xiàn)了當事人的意志,，合同生效還體現(xiàn)了辦理批準,、登記等手續(xù)的有關(guān)國家管理機關(guān)的意志。 即對合同生效要件有著特殊的要求，包括批準,、登記等手續(xù)的辦理,。 

  但在一般情況下，合同成立后就發(fā)生法律效果,，如我國《合同法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同,，自成立時生效?！?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雖說是一種特殊的合同,，但其特殊只在于其標的物和權(quán)利變動方式的特殊，而不是合同有特殊的生效要件（如要求登記才能使合同生效）,。因此,，合同法有關(guān)合同成立與生效的一般理論也適用于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的情形。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效就應(yīng)當按照《合同法》第44條第1款：“依法成立的合同,，自成立時生效,。”的規(guī)定,，自土地轉(zhuǎn)讓合同成立之日起,，就發(fā)生法律效力，其生效不需要登記等特別要件,。于是,，本解釋便明確地將登記排除在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效的要件之外,，也就是說,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不屬于合同法規(guī)定的經(jīng)登記才生效的合同。 

   

  二,、本條規(guī)定立法理由之詳解 

   

  （一） 物權(quán)變動的區(qū)分原則——法律制度設(shè)計合理化的理論基礎(chǔ) 

  “所謂區(qū)分原則,，即在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實,，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則,。這一原則來源于德國民法，即德國法中的‘Trennungsprinzip’,，或稱分離原則,。”在中國,，這一原則最早是由孫憲忠先生提出來的,。 區(qū)分原則的建立不但符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請求權(quán)的基本法理，而且被民法實踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍,、區(qū)分當事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則,。故中國臺灣地區(qū)民法、瑞士法等采納了這一原則。 本款規(guī)定將登記與合同效力分開,，實際上也遵循了區(qū)分原則的基本要求,。 

  1、請求權(quán)與支配權(quán)的劃分是區(qū)分原則的基本前提 

  民法上的權(quán)利說到底,，無非就是請求權(quán)和支配權(quán)的問題,，其他權(quán)利都是附屬性權(quán)利或者說是附屬于請求權(quán)或支配權(quán)之上的權(quán)利。例如,，抗辯權(quán)就是附屬于請求權(quán)的一項權(quán)利,，是針對請求要么履行、要么不履行的抗辯,，所以抗辯權(quán)不是一項獨立的權(quán)利,。能夠成為獨立性權(quán)利的只有請求權(quán)和支配權(quán)。 從淵源上講,，請求權(quán)與支配權(quán)的劃分承繼自羅馬法中的對人權(quán)與對物權(quán)的分類,，并在潘德克頓學(xué)派編纂羅馬法過程中，利用其慣于抽象思維的優(yōu)勢,，發(fā)現(xiàn)了請求權(quán)和支配權(quán)的區(qū)別,，為近現(xiàn)代民法做出了巨大的貢獻。請求權(quán)是指要求特定人為特定行為（作為,，不作為）的權(quán)利,，在權(quán)利體系中居于樞紐的地位。 請求權(quán)本身意味著,，在權(quán)利目的實現(xiàn)的過程中,，除了權(quán)利人之外，還必須有一個相對人,，而且這個相對人只有具有積極配合的意思的時候,，權(quán)利的目的才能夠?qū)崿F(xiàn)。請求權(quán)的這一本質(zhì),，決定了這種權(quán)利是一種相對權(quán),、對人權(quán)，即只能在相對人之間產(chǎn)生約束力,、而不能對第三人產(chǎn)生排他性效力的權(quán)利類型,，因此，一般來說債權(quán)便不需要以登記或交付等形式予以公示以保護交易的安全,。請求權(quán)對于第三人沒有排斥性效力,，所以在一個標的物上，可以同時存在多個請求權(quán),，這一點也被稱為請求權(quán)的平等性或者包容性,。與此相反,，支配權(quán)的實現(xiàn)僅僅有權(quán)利人自己的意思即可，這也就是說,，權(quán)利人實現(xiàn)自己的權(quán)利的時候,，是否行使自己的權(quán)利以及如何行使自己權(quán)利，都由權(quán)利人自己決定,。正因為如此,，支配權(quán)也被稱為絕對權(quán)、對物權(quán),、對世權(quán),、排他權(quán)。 

  支配權(quán)最為典型的形態(tài)是物權(quán),，請求權(quán)最為典型的權(quán)利形態(tài)是合同債權(quán),。于是，根據(jù)民法基本理論,，我們看到,，債權(quán)為相對權(quán)、對人權(quán),，具有相容性和平等性,，就同一標的可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的優(yōu)先與劣后之分,。物權(quán)為絕對權(quán),、對世權(quán)，具有優(yōu)先效力,，就同一標的可設(shè)立內(nèi)容不相沖突的數(shù)個物權(quán),，其間依其設(shè)立的先后確定行使的優(yōu)先順序。同時,，因物權(quán)具有對世性,，其設(shè)立、變更和廢止必須采取可以使社會公眾了解的方式,，方能客觀公正的產(chǎn)生對世性。此種方式,，在不動產(chǎn)為登記,，在動產(chǎn)為占有。 

  如果我們繼續(xù)沿著支配權(quán)與請求權(quán)基本分析出發(fā),，從權(quán)利變動的角度看,，即把堅持這兩種基本權(quán)利的本質(zhì)區(qū)別當作我們最基本的分析手段時，我們會清晰地看到,，這兩種權(quán)利發(fā)生變動的法律根據(jù)也應(yīng)該有本質(zhì)的不同,。請求權(quán)因為只在當事人之間產(chǎn)生法律上的約束力,，對當事人之外的第三人沒有效力，所以請求權(quán)的生效,，并不以第三人知曉為必要條件——只要當事人之間達成協(xié)議即可,。因此，一項請求權(quán)的變動生效,，只需要當事人之間達成協(xié)議,，當事人之間意思表示一致時，就會在當事人之間產(chǎn)生請求權(quán)性質(zhì)的約束力,。而不以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的交付等公示為必要條件,。因為，買賣合同只是在當事人之間產(chǎn)生約束力,，而且合同成立時可能沒有物,、也可能沒有物的處分權(quán)，所以不能進行不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付,，即物權(quán)公示,。這種發(fā)生請求權(quán)、債權(quán)效力的合同,，在法學(xué)上被稱為“負擔(dān)行為”或者“義務(wù)行為”,。 而那種與負擔(dān)行為相區(qū)別的產(chǎn)生支配權(quán)、發(fā)生物權(quán)變動的行為則為法學(xué)上的“處分行為”,。由此可見,，請求權(quán)和支配權(quán)的劃分是負擔(dān)行為－處分行為的二元區(qū)分原則的前提與基礎(chǔ)。 

  2,、負擔(dān)行為與處分行為的劃分是區(qū)分原則的實質(zhì)內(nèi)容 

  如上所述,，沿著請求權(quán)和支配權(quán)的權(quán)利劃分模式，我們在權(quán)利變動中得到的是負擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分,。所謂負擔(dān)行為(Verflichtung sgeschaft),，又稱為債權(quán)行為，是指在權(quán)利上設(shè)定義務(wù)的行為,，其中的意思表示僅是設(shè)定債權(quán)債務(wù)的意思,，其結(jié)果僅是債權(quán)債務(wù)的變動，并不發(fā)生物權(quán)變動的效力,。負擔(dān)行為可為雙方行為,，如買賣契約的訂立出賣人負交付標的物的義務(wù)，買受人享有請求對方交付標的物的權(quán)利,；負擔(dān)行為亦可為單方行為,，如遺贈財產(chǎn)之遺贈行為。而處分行為（Verfügungen）就與負擔(dān)行為不同,，它并不以產(chǎn)生請求權(quán)的方式,，為作用于某項既存的權(quán)利作準備,，而是直接完成這種作用行為。 

  一般認為,，負擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分來自于物權(quán)行為理論,。該理論認為：在一項以移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)為目的的買賣合同中，存在著兩種性質(zhì)不同的行為：一是負擔(dān)行為,，二是處分行為,。確定各自的效力時，物權(quán)行為理論貫徹三個原則：一是分離原則(Trennungsprinaip)，即在此類合同中，負擔(dān)行為和處分行為為兩個法律行為,，前者為原因行為，后者為物權(quán)行為,，各具有獨立的意思表示和成立方式；二是抽象原則(Abstraktionsprinaip),，即兩個法律行為均依據(jù)其自身要件生效并發(fā)生各自的結(jié)果,，原因行為的無效或撤銷并不導(dǎo)致物權(quán)行為的無效，物權(quán)行為的無效亦不導(dǎo)致原因行為的無效,；三是形式主義原則,，即以公示的形式體現(xiàn)物權(quán)行為中的合意，以公示作為物權(quán)行為生效要件之一,，并以公示作為對抗第三人和保護交易安全的方式,。 據(jù)此，負擔(dān)行為和處分行為各自有其獨立的生效要件而相互區(qū)分,。在負擔(dān)行為,，其要件有三：一是當事人有相應(yīng)的民事行為能力，二是意思表示真實,，三是不違反公序良俗原則,；在處分行為，其要件為：一是處分人有處分權(quán),，二是有移轉(zhuǎn)物權(quán)之合意,，三是登記。就其效力而言 ,，負擔(dān)行為有效僅設(shè)立債權(quán)債務(wù),，處分行為生效發(fā)生物權(quán)變動的效力，而且,，兩個行為的效力并不相互聯(lián)結(jié)。負擔(dān)行為之無效不導(dǎo)致處分行為的無效,，處分行為之無效亦不導(dǎo)致負擔(dān)行為的無效,。 

  因此,，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，也存在負擔(dān)行為（債權(quán)合同行為）和處分行為（物權(quán)行為）的劃分,，而這兩種行為的生效要件是不同的,。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)合同的生效只需符合合同法和民法通則所規(guī)定的一般生效要件即可，而無需具備土地物權(quán)變動這一處分行為的要件：登記,、有處分權(quán),、物權(quán)合意。土地使用權(quán)未辦理變更登記并不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力,，登記不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件,。 最高院司法解釋的本款規(guī)定得到了精當而深刻的物權(quán)變動的區(qū)分原則的支持，蘊含豐富的法理元素,，值得稱道,。因為，不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致,，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為,，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷,。因此,，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動,，而不能否認有效成立的合同的效力,。那種將登記作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效要件的觀點顯然混淆了負擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，違背了請求權(quán)與支配權(quán)的劃分和物權(quán)變動區(qū)分原則的基本要求,。沒有區(qū)分原則的理論支持,，要在中國建立合理的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度和物權(quán)制度，本身就是一種奢望,。 

  （二）利益衡量的結(jié)果——兩種模式優(yōu)劣之實證考察 

  拋開以上精深的理論劃分模型不論,，單從實踐出發(fā)，我們也可以將不動產(chǎn)登記與債權(quán)合同生效的關(guān)系模式作一個簡單的歸類：登記為合同生效要件的模式和登記非為合同生效要件的模式兩種,。而后者又可以根據(jù)采“區(qū)分原則”還是采“合一原則” 具體分為登記為物權(quán)變動的要件和登記為對抗第三人的要件兩類,。但不管是采法國和日本的債權(quán)意思主義（登記對抗），還是采德國的物權(quán)意思主義（登記生效）,，都不意味著將登記作為合同生效的要件,；而只有債權(quán)形式主義這一非驢非馬的模式，才要求合同的生效以登記為必要,。當然,，中國有理由采取德法等模式之外的立法模式，將登記作為債權(quán)合同的生效要件,，但必須要有充足理由的支持,，例如,，這樣做符合公平原則并能促進大多數(shù)人的利益和形成良好的社會秩序。因為,，我們始終認為,，社會公平與利益平衡是決定法律制度如何設(shè)計的最終標準。因此,，我們將在下文對登記是否為合同生效要件的模式進行利益的對比與衡量,，以期得出有益于立法參考之結(jié)論。但由于法日的債權(quán)意思主義（登記對抗）模式已基本為中國的立法和司法實踐所拋棄,，對其分析便不具有典型意義,，因此，下文只就登記為合同生效要件和登記為物權(quán)變動的要件（德國物權(quán)意思主義）的不同模式的相關(guān)利益進行對比衡量,。 

  1,、登記為合同生效要件和為物權(quán)變動要件的利益對比 

  （1）、登記作為債權(quán)合同生效要件的情形,。如果登記為合同生效的要件,，則合同雙方當事人依法所達成的意思表示一致的協(xié)議，就不能在正常成立后發(fā)生有效合同的效力,。A損害合同的理論基礎(chǔ),。合同無效的后果是，合同不能正常履行,，合同當事人的合理期待落空,，而期待是整個合同法的立足之本，不保護當事人的合理期待也就是使人們對合同法的價值產(chǎn)生懷疑,。B對賣方來說,，在后果方面，無效導(dǎo)致合同自始無效,，賣方應(yīng)返還財產(chǎn),，但不承擔(dān)違約責(zé)任。此優(yōu)先保護了賣方的利益,，但同時也（a）過分放松了對賣方的要求,，合同無效使其可輕松脫身（導(dǎo)致賣方經(jīng)常惡意不予登記使合同無效），并產(chǎn)生惡性循環(huán),，賣方故意不登記或阻撓登記的可能性增大,。(b)并且，合同無效的后果也可能對出賣人不利,。因為,，買受人同樣也可以主張因合同未予登記而無效，從而損害出賣人的信賴及利益。 C對買方來說,，未為登記的合同無效的事實,，使其合理的信賴落空,。無效就意味著他不能通過追究賣方的違約責(zé)任獲得救濟,，而根據(jù)合同法的規(guī)定，我國對違約責(zé)任采取無過錯責(zé)任原則,，因此違約責(zé)任的救濟是最為方便和快捷的,，因此，無效就使買受人喪失了此種對買受人來說最為有效的救濟途徑,，不符合社會正義的原則,。買受人只能在出賣人有過錯的情況下，通過追究出賣人的締約過失責(zé)任（在此為導(dǎo)致合同無效的責(zé)任）以獲得救濟,，但締約過失責(zé)任是一種過錯責(zé)任,，要求原告主張者就其主張舉證，這無疑加重了買受人的責(zé)任,，并為其利益的救濟增加了重重困難,。 

  （2）、登記作為物權(quán)變動要件的情形,。相反,，如果登記為物權(quán)變動的要件，而非合同生效的要件,，則不登記合同還是有效的,，只是合同標的物的物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。則此時,，A保護合同的理論基礎(chǔ)－合理信賴和期待的問題,。合同是基于當事人的信賴或信用產(chǎn)生的，合同法是對人們預(yù)期利益的承認和保護的法律規(guī)則,。 因此,，承認債權(quán)合同只因當事人的意思一致而成立生效，而否認登記對合同效力的影響,，本身就是在保護合同法的基本的理論前提,。況且，買受人（如果出現(xiàn)第三方,，則他很可能成為第三人）是整個合同交易秩序的核心,，保護買受人的期待也就是保護了整個交易的秩序。B買受人的利益可得到最有效的保護,。買受人可以通過要求出賣人為登記的物權(quán)行為（物權(quán)請求權(quán)）,，從而完全實現(xiàn)合同的履行。或者在出賣人違反合同,，如一物二賣的情況下,，直接要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，由于違約責(zé)任的無過錯歸則性,，買受人可以獲得最充分的保護和救濟,。同時，由于在一般情況下,，物權(quán)的出讓人常常在物權(quán)變動中居于經(jīng)濟的優(yōu)勢,，而物權(quán)的受讓人常常居于劣勢，物權(quán)出讓人的違約可能性較高,；物權(quán)的受讓人包括大量的消費者,，故采納物權(quán)變動與合同生效的區(qū)分，將登記排除在合同的生效要件之外,，也符合實踐公正,。 

  可見，說到底,，本規(guī)定還是關(guān)系到利益平衡和保護取向的問題,，到底是優(yōu)先保護出賣人的利益還是優(yōu)先保護買受人的利益。當然,，現(xiàn)代國家一般在合同關(guān)系中都保護買受人的合理期待（expectation）,，這是合同法的理論基礎(chǔ)問題。將登記視為物權(quán)變動的要件而不視為合同生效的要件,，對當事人權(quán)利義務(wù)的平衡更為合理,，優(yōu)先保護了合同相對人的利益，因為買受人作為合同的相對人是整個交易秩序的重要組成部分,，應(yīng)當對其期待和信賴加以保護,，以維護通過合同建立起來的交易秩序的安全。 

  （三）結(jié)論 

  因此,，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件,，而不是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。我們應(yīng)當明確登記的物權(quán)制度屬性,，正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件,。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動的效力,，同時也不能對抗善意第三人,。最高院的本項司法解釋就是嚴格貫徹物權(quán)變動的區(qū)分原則的結(jié)果，將登記排除在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件之外,。建議將來在制定物權(quán)法時,，也應(yīng)規(guī)定：如果當事人未就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時辦理登記手續(xù)的,，只要合同合法有效，應(yīng)當允許當事人繼續(xù)補辦登記,；如果出賣人違反合同規(guī)定,，“一物二賣”，并辦理了不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的,，買受人則不能要求繼續(xù)補辦登記,，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。 

  其實,，我國最近的立法文件已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向,。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二的規(guī)定,，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù),，或者辦理批準登記手續(xù)才生效,，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，或者仍未辦理批準,、登記等手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移,。”可見,，《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)登記不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效要件的規(guī)定,，也是對過去有益立法的承繼。 

   

  三,、關(guān)于該條規(guī)定的比較分析 

   

  （一）本解釋通過前的相關(guān)立法規(guī)定 

  中國此前的現(xiàn)行法的規(guī)定基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件,，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為,，并形成惡性循環(huán),。 

  1、《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、抵押,，當事人應(yīng)當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“…… 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時,，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù),。”言下之意是,，不動產(chǎn)交易要以登記為要件,，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”,，因此,，如果當事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效,。 

  2,、我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售,、交換和贈與,。”第25條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)當按照規(guī)定辦理過戶登記?！薄巴恋厥褂脵?quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)過市,、縣人民政府土地管理部門批準,，并依照規(guī)定辦理過戶登記?！币虼?，如果采用文義解釋和體系解釋方法，應(yīng)當做出上述債權(quán)行為的生效必須以登記為要件的解釋,。 與物權(quán)變動的區(qū)分原則相背離,。 

  3、《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的,，應(yīng)當辦理抵押物登記,，抵押合同自登記之日起生效?！倍鴵?dān)保法第42條所規(guī)定的財產(chǎn)包括：土地上定著物的土地使用權(quán),、城市房地產(chǎn)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）,、村企業(yè)的廠房等建筑物,、林木、航空器,、船舶,、車輛,、企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)。也就是說,，在這類財產(chǎn)的抵押中,，抵押合同這種債權(quán)行為以登記為其生效要件。如果沒有登記,，則抵押合同不生效,。近年來，隨著我國學(xué)者對大陸國家民法理論日益深入的精研和繼受,，這一法律規(guī)定便受到愈來愈多的批評,。 當然，“抵押合不登記不生效”法律規(guī)則也不是沒有支持者,，法律實踐的大量律師便因其“守法”本性而將該規(guī)則視為定規(guī),，尊為成理。 

   

  4,、最高人民法院審判委員會第777次會議討論通過1995年12月27日法發(fā)（1996）2號文件印發(fā)的《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中盡管有第12條：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，雙方當事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持,，應(yīng)責(zé)令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！焙偷?3條：“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同,，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的,，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。”的規(guī)定,，使人認為其將債權(quán)行為和物權(quán)行為分開,，并排除了登記在債權(quán)合同生效中的作用。但第14條卻又明確規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,，一般應(yīng)當認定各合同無效?！币虼?，在《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定中,，登記為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效要件的觀點并沒有得到實質(zhì)改變。 

  顯然,，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當?shù)財U大了登記的效力范圍,，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性,，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別,，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別” ，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求,，導(dǎo)致當事人利益的不平衡和社會秩序的不穩(wěn)定,。與物權(quán)變動的區(qū)分原則相悖。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同,，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同,，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式,、主體適格,、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力,，即發(fā)生債權(quán)，當事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán),。依據(jù)合同的規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù),，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款,，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機關(guān)進行登記,。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致,，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動,，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷,。因此，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記,，只是未能發(fā)生物權(quán)變動,，而不能否認有效成立的合同的效力。 

  （二）與德國法,、法國法,、日本法的比較 

  由于登記與債權(quán)合同的生效問題直接關(guān)系到物權(quán)變動的模式問題，因此,，我們對“登記是否為債權(quán)合同生效要件”的比較法考察就涉及到了世界范圍內(nèi)的物權(quán)變動的立法模式問題,。從大陸法各國的規(guī)定來看,，在物權(quán)變動的模式上存在三種不同的立法模式，即物權(quán)意思主義,、債權(quán)意思主義和折衷主義（債權(quán)形式主義）三種模式,。 

  1、法國法和日本法中的債權(quán)意思主義 

  所謂債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式,，是指除了當事人的債權(quán)意思之外,，物權(quán)變動無需其他要件的物權(quán)變動模式。以買賣合同為例,，標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,，以當事人之間的買賣合同為根據(jù)，純粹取決于當事人的自由意志,，既不需要交付或登記行為,，也不需要獨立于買賣合同的物權(quán)行為。該模式為法國和日本所采納,。如《法國民法典》第711條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán),，因繼承、生前贈與,、遺贈以及債的效果而取得護移轉(zhuǎn),。”第938條規(guī)定：“經(jīng)正式承諾的贈與依當事人間的合意而即完成,；贈與物的所有權(quán)因此即移轉(zhuǎn)于受贈人,，無須再經(jīng)現(xiàn)實交付的手續(xù)?！钡?583條規(guī)定：“當事人雙方就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付,，價金尚未支付,，買賣即告成立，而標的物的所有權(quán)也于此時在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人,?！背怂袡?quán)的變動外，就他物權(quán)的設(shè)定,，也都僅以當事人的債權(quán)意思為根據(jù),，即使是不動產(chǎn)物權(quán)變動，登記也僅是對抗第三人的要件,，并非不動產(chǎn)物權(quán)變動得以發(fā)生的要件,。而《日本民法典》第176規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)定即移轉(zhuǎn)，只因當事人的意思表示而發(fā)生效力,?！币约暗?77條和178條有關(guān)登記對抗的規(guī)定,。這些規(guī)定都是公認的日本民法采債權(quán)意思主義物權(quán)變動立法模式的證據(jù)。 

  當然,，正是由于法國物權(quán)交易法建構(gòu)的基礎(chǔ)是特定物交易,，所以才有了“特定物買賣合同，標的物的所有權(quán)在合同生效時轉(zhuǎn)移”的法律規(guī)定,，并從此確立了物權(quán)變動的債權(quán)意思主義模式,。在這種模式下，不承認物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分,，不承認物權(quán)變動與債權(quán)變動的法律根據(jù)的區(qū)分,，它以一個廣義的“泛法律行為”作為根據(jù)，來支持“廣義財產(chǎn)權(quán)利”的轉(zhuǎn)移,。這種立法,，也就是所說的“合一原則”(Konsensprinzip)或者“合一主義”的立法模式。 登記在其中所起的作用是對抗第三人的要件,，而不是物權(quán)變動的要件,，也不是債權(quán)合同生效的要件。 

  2,、德國法和我國臺灣地區(qū)法中的物權(quán)意思主義 

  所謂物權(quán)意思主義,，是指債權(quán)合同只能發(fā)生債權(quán)法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而要發(fā)生物權(quán)的變動,，還必須需要獨立的物權(quán)合同和物權(quán)意思,，當然，這種物權(quán)意思通常是通過一定的形式表現(xiàn)出來的,。在不動產(chǎn),，此形式為登記；在動產(chǎn),，此形式為交付,。物權(quán)意思主義物權(quán)變動模式始于德國，我國臺灣立法也已將其全面繼受,。如《德國民法典》第873條規(guī)定：“為轉(zhuǎn)讓一項地產(chǎn)的所有權(quán),，為在地產(chǎn)上設(shè)立一項物權(quán)以及轉(zhuǎn)讓該項物權(quán)或者在該物權(quán)上更設(shè)立其他權(quán)利，如法律沒有另行規(guī)定時,，必須有權(quán)利人和因該權(quán)利變更而涉及的其他人的合意,，以及權(quán)利變更在不動產(chǎn)登記簿上的登記?！钡?29條第1款規(guī)定：“為轉(zhuǎn)讓一項動產(chǎn)的所有權(quán),，必須由物的所有人將物交付于受讓人，以及雙方就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)達成合意?！倍覈_灣地區(qū)的民法典第758條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán),，依法律行為而取得、設(shè)定,、喪失及變更者,，非經(jīng)登記，不生效力,?！钡?61條第1項規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)之讓于，非將動產(chǎn)交付,，不生效力,。但受讓人已占有動產(chǎn)者，于讓于合意時,，即生效力,。”這就是大陸法國家中采物權(quán)意思主義模式的立法例,。 

  由于物權(quán)意思主義的立法模式把一個交易區(qū)分為物權(quán)變動和債權(quán)變動,，并為它們建立不同的法律根據(jù)的原則，因此,，它也被稱為“區(qū)分主義”(Trennungsprinzip)或區(qū)分原則的調(diào)整模式,。 一般認為，這種立法模式是比較符合法理科學(xué)的,，其實踐的結(jié)果能夠得到各個方面的承認,。但是，由于我國法學(xué)界長期以來對這種理論不切實際的批評,，人們不了解這種理論,，以為它既難以理解又不公平，其實這完全是誤解,。 

  3,、所謂債權(quán)形式主義的模式 

  所謂“債權(quán)形式主義”的立法模式，又被稱作“折衷主義”的立法模式,，是指遵循“不動產(chǎn)合同不登記不生效，動產(chǎn)合同不交付不生效”規(guī)則的立法模式,。一般來說,，債權(quán)形式主義并非一種嚴格的物權(quán)變動的模式，因為其所遵循的“不動產(chǎn)合同不登記不生效,，動產(chǎn)合同不交付者不生效”的規(guī)則,，旨在直接確定登記和交付是否為債權(quán)合同的生效要件問題，其對物權(quán)變動的規(guī)定和影響都是間接的,。在世界上只有中國現(xiàn)行立法承認,，大陸法系沒有其他國家承認,。但是為什么我們的立法采納了這一規(guī)則？原來,，這一規(guī)則是日本學(xué)者創(chuàng)造的,。日本民法制定之初，采納的是法國民法的“合一主義”規(guī)則,，依據(jù)一種統(tǒng)一意思表示或者法律行為統(tǒng)一地達到債權(quán)變動和物權(quán)變動的目的,。雖然日本民法在形式上也采納了物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分，但是在這兩種有本質(zhì)區(qū)別的基本民法權(quán)利變動的法律根據(jù)方面卻沒有區(qū)分,。 因此,，日本法在法理上和實踐上是有重大漏洞的。日本學(xué)者后來看到了這一點,，他們大約在20世紀早期的時候提出,，將“合一主義”與“區(qū)分主義”相折中的理論，既采納法國法統(tǒng)一意思表示達到統(tǒng)一財產(chǎn)權(quán)利變動的做法（他們以為這種做法具有增強法律親民性的優(yōu)點）,，又采納德國法物權(quán)變動以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付作為要件的做法（這樣做來保障交易安全）,。所以，這種觀點被稱為“折衷主義”,，也被稱為“債權(quán)意思的形式主義”,，即“統(tǒng)一地依據(jù)債權(quán)的意思、同時又使這種意思依據(jù)不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付的形式而生效的立法理論”,。 但是,，這種理論尚沒有被日本法采納，卻由于日本法學(xué)界某些學(xué)者的大力推崇和我國一些學(xué)者欠缺精深的法理思考的緣故,，我國擔(dān)保法,、房地產(chǎn)法以及最高法院的司法解釋采納了這種理論（我國某些法學(xué)研究人員認為瑞士和奧地利民法也是采納這種模式的觀點，也不是事實,。 ）,。所以，在我國擔(dān)保法中,，出現(xiàn)了“抵押合同不登記不生效”的規(guī)則（另外質(zhì)押權(quán)部分也采納了“不交付不生效”的規(guī)則）,。擔(dān)保法的這一規(guī)定，在實踐中產(chǎn)生了十分消極的后果,。所以,，世界上在大陸法系內(nèi)，只有我們中國立法采納了這種有重大缺陷的理論,。這一點實在是十分遺憾的,。 

  可見，從世界發(fā)達國家的立法模式來看，沒有哪個國家是采取債權(quán)形式主義的折衷立法模式的,，因為此種模式存在巨大的缺陷,。不管是采取債權(quán)意思主義的法國法、日本法還是采取物權(quán)意思主義的德國法,，它們在登記對合同的效力影響上,，規(guī)定是一致的，即都不承認合同會因為未予登記而無效,。而只是在所有權(quán)轉(zhuǎn)移,、物權(quán)變動上的差異。因此,，無論我們采何種主義,，在沒有登記的情況下，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同都是有效的,。所以,，我國采取以登記為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效要件的立法模式也是一種錯誤。 

   

  四,、典型案例分析 

  本部分主要通過對現(xiàn)實中發(fā)生的兩個判決結(jié)果完全相反的案例來分析最高院的本條司法解釋采取物權(quán)變動的區(qū)分原則和將登記排除在債權(quán)合同生效要件之外的重大意義,。 

  （一）將登記作為土地使用權(quán)（房屋）等不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件的案例及其分析 

  本案是2002年8月中央電視臺財經(jīng)欄目報道的發(fā)生在武漢的“一房多賣”的案件。武漢一個房地產(chǎn)開發(fā)商僅開發(fā)了139套商品房,，結(jié)果這個開發(fā)商對外簽訂了175套商品房的買賣合同,。當然這175份買賣合同中至少有36個買受人最終沒有得到房子。但是在這36個買受人將開發(fā)商告到法院后,，法院卻判定這36份買賣合同無效,。我們學(xué)習(xí)法律的人都知道合同無效的意義，就是不能產(chǎn)生當事人所期待的結(jié)果,，當事人不受合同的約束,。因此，按法院的判決,，該案中的開發(fā)商并不受合同的約束,。結(jié)果這36個買受人不僅未得到合同約定的房屋，而且其依照合同具有的其他保護性權(quán)利也喪失了,。法院的判決引起這36個買受人的強烈不滿,。這36個老百姓搞不懂，為什么我們簽訂的合同和其他買受人簽訂的合同,，不管是內(nèi)容和訂立合同的方式都是一樣的,，而人家的有效，我們的卻無效,？我們?yōu)槭裁床荒苤鲝埡贤瑱?quán)利？法院給這些老百姓的答復(fù)是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋以及我國房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,，不動產(chǎn)的買賣合同不經(jīng)登記者不生效,，所以這些合同當然無效。 

  如前所述,，“合同不登記不生效”的規(guī)則普遍存在于我國的《城市房地產(chǎn)管理法》,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《擔(dān)保法》和《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的司法解釋中,，從而對我國的司法實踐產(chǎn)生了大而不利的影響,。因為，從民法法理上看,，這個案件的處理涉及到物權(quán)和債權(quán)兩個民法上的基本概念,，根據(jù)債權(quán)作為請求權(quán)、相對權(quán)的性質(zhì),，債權(quán)行為不需要公示,，因此買賣合同并不需要登記。且依物權(quán)變動的區(qū)分原則的要求,，債權(quán)負擔(dān)行為并不需要登記等公示方式,，只要當事人就合同的內(nèi)容達成一致，債權(quán)合同便發(fā)生法律約束力,，當事人就應(yīng)當遵守?，F(xiàn)在法院要求債權(quán)行為也要公示，要求債權(quán)合同的生效必須以登記等公示方式的具備為要件,，將物權(quán)變動的根據(jù)與債權(quán)變動的根據(jù)混在一起,，導(dǎo)致交易規(guī)則的混亂和不公正，這便違背了物權(quán)變動中區(qū)分原則的基本法理,，損害了債權(quán)關(guān)系中遵守合同的當事人的正當利益,，并不適當?shù)乇Ｗo了任意撕毀合同一方的不當利益。 

  （二）不將登記作為債權(quán)合同生效要件的案例分析 

  2002年12月8日,，原,、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告,，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢,，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元,，在12月15日前房款兩清,，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元,。在原告要交納房價給被告時被告反悔,，不同意將該房屋出賣給原告,。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù),，要求被告雙倍返還定金,，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元,，被告雖然在買房合約上簽名的,，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù),，而不是房屋買賣的書面合同,，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同,，我只同意返還定金人民幣10000元,。一審法院經(jīng)審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告,，且收取后原告的交納的證約定金10000元,，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約,，該合約是原,、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的,。雖然原告,、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立,。后被告提出反悔,，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約,，被告應(yīng)當承擔(dān)違約的民事責(zé)任,。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。 

  與本部分第一個案例相反,，本案中的法院并沒有受到我國既有的不當法律文本和司法實踐的影響,，而是依據(jù)債權(quán)合同的特性和其一般的生效要件來判斷房地產(chǎn)買賣合同的效力問題，從理論上說是與物權(quán)變動中的區(qū)分原則相暗合,，從實踐角度來看,，則十分有效地保護了此類買賣合同中買受人的利益，為在中國實現(xiàn)合理而公正的法律規(guī)則與制度做出應(yīng)有的貢獻,。 

   

   

   

  參考文獻