某年，阿達購買了A公司開發(fā)的xx家園x幢xxx號房屋一套，與A公司簽訂了《商品房買賣合同》,，約定了房屋總價為130萬元,，簽約后五日內(nèi)一次性付清全款。

 合同還約定,，A公司應當在簽約后的15個月內(nèi),，將經(jīng)驗收合格的商品房交付阿達。否則,，若逾期不超過60日,，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，A公司按日向阿達支付已交付房價款萬分之三的違約金,，合同繼續(xù)履行,。逾期超過60日后，阿達有權解除合同,。阿達解除合同的,，A公司應退還全部已付款,，并按阿達累計已付款的3％向阿達支付違約金,。阿達要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行,，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,，A公司按日向阿達支付已交付房價款萬分之三的違約金。

 簽約當日,，阿達便一次性將購房款130萬支付給了A公司,。但很快合同約定的15個月過去了，A公司卻始終未能將房屋交付阿達,。又是幾個月過去,，阿達等得心焦，主動聯(lián)系A公司工作人員詢問情況,。誰知過了幾天,，該司銷售部領導致電阿達，稱因房屋銷售許可證的辦理出現(xiàn)了問題,，他們希望與阿達解除售房合同,。阿達震驚之后表示解除可以，但是要A公司痛快把購房款退給他,，并按照合同約定支付違約金,，阿達的要求被A公司一口拒絕。

 面對市場上飛漲的房價,，深覺自己被耽誤了購房良機的阿達訴至人民法院,，表示在簽約之前，A公司對外打廣告宣傳時，多次聲稱本公司開發(fā)項目“五證”齊全,、是本市大產(chǎn)權房,，讓人放心?；贏公司的宣傳,，阿達產(chǎn)生了錯誤認知，才與A公司簽了合同并一次性全額支付了房款?，F(xiàn)在A公司卻反口表示自己沒有預售許可證,，故阿達請求人民法院判令：1、解除其與A公司之間的《商品房買賣合同》,；2,、判令A公司返還購房款130萬元并支付自其付購房款之日起到返還房款之日止，按照LPR計算的利息,；3,、判令A公司依據(jù)合同約定，支付其已付購房款3％的違約金3.9萬元,。

 A公司收到訴狀副本后,，提起了反訴，請求確認合同無效,。A公司表示,，所售房屋的銷售許可證直至起訴之時，還是不能辦理下來,，按照商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定,，合同應該被確認無效而不是被判令解除。既然合同無效,，那么阿達無權主張合同約定的違約金,。

 人民法院認為：

 首先，商品房預售許可證解決的是市場準入問題,，是一種政府管理行為,，未取得商品房預售許可證即簽訂《商品房買賣合同》，雖然違反了有關規(guī)定,，但其行為直接導致的后果為開發(fā)商應當被給予行政處罰,，并不當然導致合同無效。

 其次,，本案中的合同繼續(xù)有效,，只會對雙方當事人的利益產(chǎn)生影響，并不會損害國家利益和社會公共利益,。學界認為,，若與合同有關的行為損害了是特定人的利益,，則應當屬于相對無效的合同，此時只能由該受害人主張無效,，而合同另一方無權主張,。

 最后，A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的,，對自身不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的。阿達在簽約當日即全額支付了購房款,，A公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)的情形下,，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲和合同約定的違約責任，反而提起反訴主張合同無效,，顯然違背誠實信用原則,。此時若認可A公司的主張，將會縱容其違法行為,，也違背了合同無效制度設立的目的和宗旨,。

 故A公司反訴請求確認合同無效，本院不予支持,。

 鑒于A公司請求確認合同無效,，阿達則要求解除合同，由此可見雙方均不愿繼續(xù)履行所簽《商品房買賣合同》,，據(jù)此本院尊重雙方的真實意思,，對該合同予以解除,。

 在合同解除后,，A公司向阿達收取的房價款應返還，相應利息也應支付,。A公司未能按合同約定交付房屋,，且無證據(jù)表明存在不可抗力因素，因此A公司應依約承擔違約責任,，即支付已付購房款3％的違約金3.9萬元,。

 綜上，人民法院判決如下：一,、解除A公司與阿達簽訂的《商品房買賣合同》,；二、A公司于本判決生效后十日內(nèi)返還阿達購房款130萬元,，并支付利息（利息按LPR計算,，計算期限為自阿達付購房款之日起到A公司返還房款之日止）；三,、A公司于本判決生效后十日內(nèi)支付阿達違約金3.9萬元,。

《中華人民共和國民法典》

 第五百六十二條 當事人協(xié)商一致,，可以解除合同,。

 當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時,，解除權人可以解除合同,。

 第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的,，終止履行,；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施,，并有權請求賠償損失。

 合同因違約解除的,，解除權人可以請求違約方承擔違約責任,，但是當事人另有約定的除外,。

 主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任,，但是擔保合同另有約定的除外,。

 第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》

 第二條　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同,，應當認定無效,，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效,。

《城市商品房預售管理辦法(2004修正)》

 第六條　商品房預售實行許可制度,。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,，取得《商品房預售許可證》,。

 未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售,。

 第九條　開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號,。

 第十三條　開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的,，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020第二次修訂)》

 第二十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,，應當符合下列條件：

 (一)已交付全部土地使用權出讓金,，取得土地使用權證書；

 (二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；

 (三)按提供的預售商品房計算,，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,，并已確定施工進度和竣工交付日期,；

 (四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明,。

 第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

 第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時,，應當向預購人出示商品房預售許可證明,。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案,。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

 第四十五條　商品房預售,，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金,，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證,；

（三）按提供預售的商品房計算,，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得商品房預售許可證明。

 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。

 商品房預售所得款項,，必須用于有關的工程建設。