13

業(yè)主辦理入戶時，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用,？

答：業(yè)主辦理入戶時,，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費：

業(yè)主購買期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日（按住宅局簽發(fā)的住宅交付費用許可證為準）起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)付款,；

業(yè)主購買現(xiàn)房,，應(yīng)交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費預(yù)付款。業(yè)主入戶后,，預(yù)付不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費,。

業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。業(yè)主入戶時不需要再交付裝修保證金,。

物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的,，業(yè)主或者使用人可以不支付。其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費的,，應(yīng)經(jīng)物業(yè)部門認可,。業(yè)主在交付時，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗看代辦委托的物價部門認可的有關(guān)證明,。

開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設(shè)施,，應(yīng)按規(guī)定計入房屋轉(zhuǎn)讓總價格中，不應(yīng)在業(yè)主入戶時,，另增收費項目,。

14

居住物業(yè)報修和維修有哪些規(guī)定？

答：物業(yè)報修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定,。合同沒有約定或約定不明確的,，按下列規(guī)定執(zhí)行：

(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。業(yè)主和使用人可用電話報修,，也可直接到報修點報修,。

(2)業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目,。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的,，應(yīng)在24小時內(nèi)修理；接到一般項目報修的,，應(yīng)在72小時內(nèi)修理,。物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的,，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任,。

1)急修項目分為：

A、物業(yè)共用部位,、共用設(shè)備,、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險；

B,、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電,；

C、因水泵故障和進水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水,；

D,、水落管、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水,；

E,、電梯故障，不能正常行駛,；

F,、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺,、曬臺,、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞,；

G,、其他屬于危險性急修項目。

2)一般項目分為：

A,、各類鋼,、木們窗損壞；

B,、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞,；

C,、屋面滲漏水；

D,、其他屬于小修養(yǎng)護和便民服務(wù)范圍的項目,。

(3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修,，也可以向其他維修單位報修,。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理,。

(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用,，由報修人認可簽字后，按規(guī)定列支,；除此以外,，共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的,，需經(jīng)業(yè)主小組認可后予以維修,，費用按規(guī)定列支。

(5)物業(yè)維修項目實行質(zhì)量保修制度,，保修期一般為三個月,。修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中,，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準,，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費,。

15

業(yè)主,、使用人在使用物業(yè)時哪些屬法律禁止的行為？違者將承擔(dān)什么責(zé)任,？

答：業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：

(1)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,；

(2)占用、損壞住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

(3)在天井,、庭院,、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；

(4)侵占綠地、毀壞綠化,；

(5)亂設(shè)攤,、亂設(shè)集貿(mào)市場,；

(6)亂倒垃圾、雜物,；

(7)在建筑屋,、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫,、亂刻畫,；

(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲,；

(9)法律,、法規(guī)禁止的其他行為。

違反上述(1),、(2),、(3)禁止行為，由區(qū),、縣房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正,，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款,。違反上述規(guī)定(4),、(5)、(6),、(7),、(8)禁止行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)和相關(guān)的法律,、法規(guī)處罰,。

對上述禁止行為，上海市房屋土地管理局作了進一步具體應(yīng)用的解釋：

(1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為,；

(2)上述第(8)項所禁止的行為,，是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、有害物質(zhì)和發(fā)出的噪聲,。

(3)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，晚間（22點至清晨7點）不得進行有噪音的房屋施工。

16

改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定,？

答：住宅不得改變使用性質(zhì),。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求,，其業(yè)主應(yīng)當征得相鄰業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū),、縣地產(chǎn)管理部門審批,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施,，不得改變使用性質(zhì)。

違反上述第一款規(guī)定,，由區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀,，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款,。違反上述第二款規(guī)定，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。

17

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,，有什么規(guī)定,？

答：任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議,，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

除執(zhí)行任務(wù)的治安,、消防,、搶險、救護,、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外,，機動車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費的規(guī)定,，由業(yè)主委員會決定,。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行,。車輛停放的收益應(yīng)當納入物業(yè)維修基金,，用于公共設(shè)施的維修、更新,。

違反上述第一條規(guī)定,，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其期限改正,，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款,。

18

利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施,，有什么規(guī)定,？

答：利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后,，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的,，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽定協(xié)議,，并支付設(shè)置費用。

按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費用應(yīng)當納入物業(yè)維修基金,。利用物業(yè)設(shè)置的公益性設(shè)施,，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

違反上述第一條規(guī)定,，由區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀,，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款,。

19

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當如何對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督？

答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督,，如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為,，應(yīng)當勸阻制止，并督促改正,；對拒不改正的,，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定,，由市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款,。

20

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當如何履行自己的職責(zé),？

答：物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美,、公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便、安全,，并按照下列要求實施：

(1)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃,，實施管理服務(wù)；

(2)在業(yè)主,、使用人使用房屋前,，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用,、維護的方法,、要求,、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主,、使用人,；

(3)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查,，定期對住宅的共用部位,、共用設(shè)施進行養(yǎng)護；

(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時,，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修,；

(5)接到物業(yè)損壞報修時,，限時進行維修和處理；

(6)做好物業(yè)維修,、更新及其費用收支的各項記錄,，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

(7)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修,、更新費用的收支帳目,，接受審核；

(8)定期聽取業(yè)主委員會,、業(yè)主,、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù),；

(9)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為,，立即進行勸阻、制止,，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告,；

(10)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會,、業(yè)主,、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。

除上述規(guī)定外,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合居民委員會會做好社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。

物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定,，由市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

21

物業(yè)維修基金如何設(shè)立和使用,？

答：公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時應(yīng)當設(shè)立物業(yè)維修基金,。

新建高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設(shè)立物業(yè)維修基金,。

物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標準和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價局,、市房地局聯(lián)合規(guī)定：內(nèi)銷商品住宅出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%,，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價的2%,，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金,。開發(fā)單位自用或出租的房屋，也應(yīng)同時繳納上述兩項費用,。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價,，如1996年度的成本價為1198元。

住宅出售單位應(yīng)當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構(gòu),，設(shè)立專門帳戶,，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定,，由市或區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款,。

物業(yè)維修基金應(yīng)當用于住宅的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新,，不得挪作他用,。

業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督,。

22

物業(yè)維修,、更新費用的承擔(dān)有什么規(guī)定？

答：物業(yè)維修,、更新費用根據(jù)不同的維修,、更新內(nèi)容或責(zé)任按下列規(guī)定承擔(dān)：

(1)住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用,，由業(yè)主承擔(dān),；

(2)住宅共用部位和共同設(shè)備的維修、更新費用,，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān),；依照《上海市居住物業(yè)管理條例》設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支；

(3)公共設(shè)施的維修,、更新費用,，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；依照《上海市居住物業(yè)管理條例》設(shè)立物業(yè)維修基金的,，在物業(yè)維修基金中列支,；

住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的,，其維修,、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞,，影響業(yè)主和使用人安全時,，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當督促限期維修,。

物業(yè)維修基金不足時,，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金,。已售公有住宅的公共設(shè)施維修,、更新費用,，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行,。

23

住宅的共有部位、共有設(shè)備維修時,，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)如何配合,？

答：住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時,，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主,、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主,、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)賠償,。

因物業(yè)維修,、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位,、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)或者賠償。

24

物業(yè)管理服務(wù)具體事項包括哪些,？

答：各項物業(yè)管理服務(wù)包括的具體內(nèi)容是：

(1)房屋設(shè)備運行服務(wù)是指電梯,、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對講系統(tǒng),、電視接受系統(tǒng),、避雷、消防,、污水處理系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務(wù),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、方式,、時間和要求進行服務(wù),，定期對房屋設(shè)備進行保養(yǎng)，保證設(shè)備的完好和正常運行,。電梯維修保養(yǎng)時，應(yīng)保證每幢房屋有一臺電梯正常運行,。

(2)保潔服務(wù)是指為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和公共場,、綠地的整潔而進行的管理服務(wù)。一般包括樓道,、走道,、門廳、屋頂,、天臺等部位的定時清掃,，內(nèi)墻壁的除塵，公共門窗的擦洗,，綠化,、園地、街坊路面的清掃,，生活垃圾和建筑垃圾的管理,，滅害灑藥等服務(wù)。合同中的保潔服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保潔要求,，明確保潔內(nèi)容,、要求及收費標準。

(3)保安服務(wù)是指為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序而進行的防范性巡視,、值班,。物業(yè)管理服務(wù)合同中的保安服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保安要求，明確保安的內(nèi)容及收費標準,。

(4)物業(yè)維修,、更新費用的帳務(wù)管理，是指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所涉及的物業(yè)維修,、更新費用按幢立帳,、按戶核算的帳務(wù)管理。

(5)物業(yè)檔案資料的保管，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類物業(yè),、設(shè)施的驗收,、接管檔案（圖、卡,、冊）,，物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊，租賃清冊,，業(yè)主,、使用人情況表，共用設(shè)備,、公共設(shè)施運行,、保養(yǎng)、維修記錄,，帳務(wù)等資料的保管,。