我國相關(guān)法律法規(guī)并沒有“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”這一權(quán)利,。但最高人民法院在2003年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào),，下稱“最高院7號(hào)解釋”）中，明確了在房屋拆遷過程中被拆遷人對(duì)于安置房的權(quán)益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先獲得保護(hù),。最高院7號(hào)解釋第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持”。根據(jù)該項(xiàng)司法解釋的規(guī)定,，被拆遷人對(duì)于在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的補(bǔ)償安置房屋擁有“優(yōu)先取得”的權(quán)利,。

此外，有些地方的高級(jí)人民法院也參照“最高院7號(hào)解釋”的規(guī)定制定了適用于本區(qū)域的案件審理指南,，規(guī)定被拆遷人享有補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán),。比如，江蘇省高級(jí)人民法院的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》（2015）第十七點(diǎn)解答中規(guī)定：“案外人系被拆遷人,，其針對(duì)登記在被執(zhí)行人（拆遷人）名下的房屋提起執(zhí)行異議之訴的,，如何處理？答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定,，在拆遷人作為被執(zhí)行人的案件中,，對(duì)尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的拆遷安置房進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的，已經(jīng)簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人（案外人）在執(zhí)行異議被駁回后,，可以提起執(zhí)行異議之訴,。經(jīng)審理確認(rèn)拆遷人與被拆遷人在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并且在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定了拆遷用房的具體位置,、用途,，能夠明確指向執(zhí)行標(biāo)的的，因其已享有足以對(duì)抗第三人的特殊債權(quán),，對(duì)被拆遷人停止執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持,。”

從上述最高人民法院的司法解釋和地方高院的案件審理指南可以看出,，被拆遷人對(duì)于補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于第三方的普通債權(quán)。而在某些情況下,，拆遷人可能在補(bǔ)償安置房屋上設(shè)立了抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán),。顯然擔(dān)保物權(quán)在保護(hù)力度上優(yōu)于普通債權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)相比較于“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”孰優(yōu)孰劣,，上述規(guī)定并沒有進(jìn)行明確的規(guī)定,。

關(guān)于這一問題，筆者查詢到,，最高人民法院（下稱“最高院”）在其作出的（2017）最高法民申691號(hào)民事裁定書中認(rèn)為：“案涉產(chǎn)權(quán)調(diào)換屬于拆遷補(bǔ)償安置,，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為補(bǔ)償方式的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為以物易物的互易合同。案涉《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中不僅對(duì)房屋的補(bǔ)償方式,、安置房屋面積,、過渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定,，而且對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即安置用房的位置、用途也作了明確,、特別約定的情況下,，該標(biāo)的物具有了特定性。結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特殊性,，按照對(duì)被拆遷人利益的側(cè)重保護(hù)原則,，《解釋》（“最高院7號(hào)解釋”）將此種情況下被拆遷人對(duì)該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力,，稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán),，也就是債權(quán)物權(quán)化。”根據(jù)最高院的表述,，最高院認(rèn)可被拆遷人對(duì)于安置房的優(yōu)先權(quán)作為特種債權(quán),，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力。但在該案中最高院也并未明確說明拆遷安置補(bǔ)償優(yōu)先權(quán)可優(yōu)先于抵押權(quán),。

有地方高院法院在判例中明確主張,，被拆遷人享有對(duì)于安置房屋的優(yōu)先權(quán)，且該優(yōu)先權(quán)要優(yōu)于擔(dān)保物權(quán),。比如,，甘肅省高級(jí)人民法院在其（2015）甘民二終字第74號(hào)判決書中認(rèn)為：“被拆遷人根據(jù)“最高院7號(hào)解釋”所享有的拆遷安置優(yōu)先權(quán)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)其已被拆遷房屋所有權(quán)保護(hù)的一種延伸,。被拆遷人據(jù)此享有的所有權(quán)要優(yōu)先于銀行享有的擔(dān)保物權(quán),?！?/span>

此外,，江蘇省高級(jí)人民法院的法官亦曾撰文[1]表示：“應(yīng)當(dāng)賦予被拆遷人的權(quán)利以絕對(duì)的優(yōu)先性，作為第一順位保護(hù)”,。其理論依據(jù)包括：一是拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件,；二是房屋拆遷涉及社會(huì)公共利益，被拆遷人服從公益理應(yīng)獲得特別保護(hù),；三是被拆遷人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議,，早于土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押，物保債權(quán)人通過審查及相應(yīng)安排,，完全可以防控被拆遷人權(quán)利優(yōu)先性帶來的信用風(fēng)險(xiǎn),；四是依據(jù)“最高院7號(hào)解釋”的規(guī)定，可以印證最高司法機(jī)關(guān)持有被拆遷人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的立場,。

同時(shí),，我們注意到，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào),，下稱“最高院16號(hào)批復(fù)”）規(guī)定：“一,、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。二,、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人,。”按照這一邏輯,，在一定條件下，消費(fèi)者購買商品房后其對(duì)于商品房所主張的權(quán)利優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),、抵押權(quán)和其他債權(quán),。我們理解，就選擇實(shí)物回遷安置的被拆遷人而言,，由于被拆遷人原有的房屋已拆遷,，在一定程度上可以理解為其已經(jīng)支付了獲得拆遷安置用房的對(duì)價(jià)，地位應(yīng)等同于“已交付全部或大部分款項(xiàng)”的買受人,，其“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”在滿足一定條件下應(yīng)可以優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán),。 

在某些特殊情況下，拆遷人在交付安置房之前即因經(jīng)營不善而進(jìn)入了破產(chǎn)程序,。那么在這種情況下,，安置房是否會(huì)被認(rèn)定為破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)而被破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人們分配？對(duì)此,，江蘇省高級(jí)人民法院在其（2015）蘇民再提字第00154號(hào)民事判決書中認(rèn)定：“根據(jù)“最高院7號(hào)解釋”,，……被拆遷人對(duì)安置房享有優(yōu)先權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定,，下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物,。本案中拆遷房屋產(chǎn)權(quán)雖未登記到被拆遷人名下,，亦未交付被拆遷人占有，但被拆遷人已按《拆遷補(bǔ)充協(xié)議》支付了該房屋的全部對(duì)價(jià)（在該案中被拆遷人支付拆遷房屋對(duì)價(jià)的方式為一部分面積以被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)換,，其余的部分按市場價(jià)購買）,，……故該房屋屬于上述法律規(guī)定的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),?！卑凑战K省高院在該案中的表述，被拆遷人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)（被拆遷人的房屋已被拆除屬于已支付對(duì)價(jià)）的安置房應(yīng)屬于“尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物”,，不應(yīng)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),。

但需要注意的是，如果被拆遷地塊的安置房尚未建設(shè)完成,，仍屬于在建工程,，或者被拆遷人與拆遷人簽署的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》中,，沒有鎖定具體的、位置特定的安置房,，那么如果拆遷人宣告破產(chǎn),，被拆遷人是否能依照“最高院7號(hào)解釋”的規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)，安置房是否會(huì)被認(rèn)定為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)則均存在一定的不確定性,。

依據(jù)“最高院7號(hào)解釋”以及目前支持“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”的觀點(diǎn),，我們認(rèn)為被拆遷人主張“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”應(yīng)滿足以下條件：

合法有效的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是拆遷人主張拆遷安置優(yōu)先權(quán)的必備前提條件。具體而言,，就拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽署主體問題,，拆遷人和被拆遷人均應(yīng)是適格的主體，同時(shí),，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中不應(yīng)存在違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議可能被法院以違反《合同法》第五十二條的規(guī)定而被認(rèn)定無效,。

“最高院7號(hào)解釋”明確要求拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置的房屋需要“位置,、用途特定”,。因此被拆遷人與拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中，應(yīng)已明確約定清楚被拆遷人應(yīng)獲得安置房的樓號(hào),、單元號(hào),、層號(hào)和房號(hào)，被拆遷人的安置房應(yīng)能夠得到明確的鎖定,；并且房屋應(yīng)確認(rèn)無疑地用作被拆遷人的安置用途,。

此外需注意的是,，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)簽署于安置房出賣于第三人之前,，及安置房被查封、抵押之前,。如果拆遷人與被拆遷人在簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議之前，拆遷人已將安置房出售于或抵押于第三人,，被拆遷人則不能依據(jù)最高院7號(hào)解釋的規(guī)定獲得安置房的優(yōu)先權(quán),。

關(guān)于被拆遷人是否可依據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》提起確權(quán)之訴[2]以確認(rèn)對(duì)于安置房的產(chǎn)權(quán)的問題，最高院在（2017）最高法民申2942號(hào)民事裁定書中認(rèn)定：“'最高院7號(hào)解釋’第七條規(guī)定,，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持。該條規(guī)定并未直接賦予當(dāng)事人享有對(duì)房屋的所有權(quán),。”根據(jù)最高院該份裁定書中的表述以及最高院在相類似案件中的裁判觀點(diǎn)[3],，最高院認(rèn)為“最高院7號(hào)解釋”賦予了被拆遷人對(duì)于安置房類物權(quán)的優(yōu)先權(quán)，但并沒有直接賦予被拆遷人對(duì)安置房的所有權(quán)（物權(quán)）,。因此,，我們理解，在被拆遷人的安置房被“另行出賣給第三人”或第三人主張所有權(quán)時(shí),，被拆遷人可就安置房向法院主張優(yōu)先權(quán),，但依據(jù)最高院的司法判例，被拆遷人通過提起確權(quán)之訴的方式擬直接確認(rèn)對(duì)于目標(biāo)地塊上安置房的所有權(quán)應(yīng)難以獲得支持,。 

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》（2016）第二十七條的規(guī)定：“人民法院對(duì)訴訟爭議標(biāo)的以外的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，案外人對(duì)保全裁定或者保全裁定實(shí)施過程中的執(zhí)行行為不服,，基于實(shí)體權(quán)利對(duì)被保全財(cái)產(chǎn)提出書面異議的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理并作出裁定。案外人,、申請(qǐng)保全人對(duì)該裁定不服的,，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起執(zhí)行異議之訴。人民法院裁定案外人異議成立后,，申請(qǐng)保全人在法律規(guī)定的期間內(nèi)未提起執(zhí)行異議之訴的,，人民法院應(yīng)當(dāng)自起訴期限屆滿之日起七日內(nèi)對(duì)該被保全財(cái)產(chǎn)解除保全?！薄睹袷略V訟法》第二百二十七條規(guī)定：“執(zhí)行過程中,，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查,，理由成立的,，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回,。案外人,、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決,、裁定錯(cuò)誤的,，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關(guān)的,，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟,。”

按照上述法律規(guī)定,，如果被拆遷人的安置房因各種原因（安置房被拆遷人出售于第三方,，或被抵押于第三方）而被法院進(jìn)行保全或進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序,，此時(shí)被拆遷人可基于“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”向法院提起執(zhí)行異議。如果被拆遷人的執(zhí)行異議被法院裁定駁回,，拆遷人還可以進(jìn)而提起執(zhí)行異議之訴來確認(rèn)對(duì)安置房的優(yōu)先權(quán),。對(duì)于被拆遷戶的此種主張拆遷安置優(yōu)先權(quán)的方式，最高人民法院亦在相關(guān)案例中進(jìn)行了確認(rèn),。[4] 

如上文所述,，“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”并非一種法定優(yōu)先權(quán)，目前被拆遷人享有的對(duì)于安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)是由最高人民法院司法解釋所創(chuàng)設(shè),，最高人民法院以及各地法院相關(guān)司法判例予以補(bǔ)充,。最高院7號(hào)解釋”對(duì)于被拆遷人的“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”僅提供了初步的依據(jù)，相對(duì)比較簡化,，難以涵蓋司法實(shí)踐中很可能出現(xiàn)各種復(fù)雜情況,。例如，被拆遷人簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí),，往往安置房尚未開始建設(shè),，因此協(xié)議中很可能只確定了安置面積以及安置地塊，具體的安置房的位置,、樓層,、房號(hào)等往往需要后續(xù)簽署選房確認(rèn)書確認(rèn)。那么,，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽署后,、安置房位置、樓層,、房號(hào)等尚未確定之前,，是否滿足“位置、用途特定”的要求,？此時(shí)安置房被抵押或被查封,，被拆遷人能否單獨(dú)主張“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”或能否聯(lián)合全體被拆遷人主張對(duì)規(guī)劃用于安置房的整棟樓享有“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”而對(duì)抗第三人的抵押權(quán)和/或法院的查封措施？這些疑問可能基于各地法院對(duì)于“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”的不同理解,，客觀上導(dǎo)致對(duì)于被拆遷人所主張“拆遷安置優(yōu)先權(quán)”能否被支持存在相當(dāng)?shù)牟淮_定性,。

注：