一,、業(yè)績摘要：

營業(yè)收入4528億元，同比增長8%,，扣非歸母凈利潤224億元,，同比下降44%。作為國內(nèi)最穩(wěn)健的地產(chǎn)商,，這個數(shù)據(jù)很一般,，尤其是跟保利發(fā)展對比，保利發(fā)展收入2850億元,，同比增長17%,，歸母凈利潤276億元,，同比下降僅5%。

下降原因分析：一是毛利率下降7個百分點(diǎn),，這是核心原因,，2021年毛利率僅為21.82%，這個毛利率絕對值也比較低,；二是投資收益減少69億,；三是減值，資產(chǎn)減值35億,。

資產(chǎn)負(fù)債表方面,，經(jīng)營現(xiàn)金流僅為41億，去年同期532億元,。主要原因是應(yīng)收款大幅增加127億,，應(yīng)付賬款增加僅為132億，去年同期為318億元,。通俗的解釋就是2021年公司對上游供應(yīng)商比較慷慨,，沒有像恒大那樣長期不付錢。

同時萬科打算分紅113億元,，股利支付率約為50%,，股息率居然有5%。

整體評價：在2021年全市場都在暴雷的情況下,，同比腰斬可以理解,，奈何一直自詡穩(wěn)健的萬科遇到了業(yè)績更牛的保利發(fā)展，把保利擠出地產(chǎn)圈,，萬科依然是最優(yōu)秀的（管理層傲嬌臉）,。

二、經(jīng)營數(shù)據(jù)

拋開數(shù)據(jù),，萬科的年報(bào)看起來還是一如既往地舒服,，數(shù)據(jù)非常清晰。

2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積 3,807.8 萬平方米,，銷售金額 6,277.8 億元,，分別下降 18.4%和 10.8%。作為對比,，全國商品房銷售面積17.9億平方米,，同比增長1.9%；銷售金額18.2萬億元,，同比增長4.8%,。

2021年公司開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約 3,265.3 萬平方米， 同比下降 17.6%；開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約3,571.4萬平方米,，同比增長 5.6%,。作為對比，全國房屋新開工面積 19.9 億平方米,，同比下降11.4%,。

萬科的銷售金額跟新開工面積均沒有跑贏全國平均，當(dāng)然我更覺得這是管理層戰(zhàn)略問題,，雖然我沒有什么證據(jù),。這塊業(yè)務(wù)可能會制約公司未來的發(fā)展，有可能也不會,，畢竟現(xiàn)在的國內(nèi)市場環(huán)境,，接下來可能會有很多并購，萬科是那個有余力并購的公司,。

新業(yè)務(wù)方面,，大部分都表現(xiàn)不錯。當(dāng)然,，整體規(guī)模太小了,，對公司整體貢獻(xiàn)不大,。

其他數(shù)據(jù)也沒什么看點(diǎn),，整體評價中規(guī)中矩。

比較惡心人的是萬科的回購和增持,，回購金額20億-25億,，價格不超過18.27元，回購用途是未來出售,。這樣子的回購A股第一次見：回購價格低于現(xiàn)在股價,，回購目的是為了出售。希望管理層耗子為之,，修改價格上限,。

三、股價與估值

其實(shí)股價也沒什么說的,，萬科屬于一眼就明顯低估的公司,。