前 言

重整程序相較于破產(chǎn)清算和破產(chǎn)和解，對(duì)企業(yè)而言是一種積極的拯救程序,，既不像破產(chǎn)清算程序,，將債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)公平分配給債權(quán)人，從而使其從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中消滅,；也不像和解程序,，只是消極的避免債務(wù)人受破產(chǎn)宣告。破產(chǎn)重整對(duì)于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)而言是第二次重生的機(jī)會(huì),。

破產(chǎn)重整程序,，是一門(mén)綜合技藝，之所這么說(shuō)是因?yàn)橹卣绦虻膶?shí)際操作十分繁雜,，涉及的領(lǐng)域也繁多,。

本文是對(duì)本所在北京地區(qū)代理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)重整案件實(shí)務(wù)過(guò)程遇到的問(wèn)題進(jìn)行的總結(jié)和分析，從而積極探索對(duì)于具有重整價(jià)值和重整可能的困境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，快速,、有效申請(qǐng)破產(chǎn)重整的方式和方法。

一,、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的概述

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整,，相較于其他的行業(yè)來(lái)說(shuō)有自己獨(dú)有的特點(diǎn)和難點(diǎn)。

（一）特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，不但企業(yè)的注冊(cè)資金規(guī)模普遍較大,，而且涉及融資金額也普遍偏高,，因此導(dǎo)致申請(qǐng)破產(chǎn)重整的公司涉及的債權(quán)債務(wù)金額偏大，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,，社會(huì)影響較大且政府介入深等特點(diǎn),。

（二）難點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及數(shù)量龐大的消費(fèi)者群體，材料供應(yīng)商,、建設(shè)工程施工人,、被拆遷戶(hù)等眾多的利益主體，因此面臨維穩(wěn)壓力較大,，民生安全保障難等問(wèn)題,。

房地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)破產(chǎn)重整過(guò)程中，還會(huì)涉及已建工程后續(xù)處理,、以及在建工程復(fù)工,、爛尾工程后續(xù)處理等問(wèn)題，而要解決上述問(wèn)題最關(guān)鍵的因素在于外來(lái)資金的注入,，因此巨額融資也是房地產(chǎn)企業(yè)重整過(guò)程中的難點(diǎn),。

二、申請(qǐng)條件

（一）企業(yè)在什么情況下提重整

1.基本要求：

不僅包括因債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù),，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù),，或債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力,，還包括債務(wù)人有明顯喪失清償能力的可能,。

2.法院審查的依據(jù)：

具體依據(jù)以下幾個(gè)方面：（1）已經(jīng)資不抵債且難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)；（2）即將因清償大額到期債務(wù),、接受強(qiáng)制執(zhí)行等原因出現(xiàn)持續(xù)無(wú)法清償債務(wù)情形,；（3）由于市場(chǎng)、政策,、人員等原因,，經(jīng)營(yíng)即將發(fā)生困難且不通過(guò)重整程序無(wú)法脫困；（4）有明顯喪失清償能力的其他合理可能,。以上四個(gè)方面存在任何一點(diǎn),，法院就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合。

3.審查要點(diǎn)：

法院對(duì)于債務(wù)人“有明顯喪失清償能力的可能”的認(rèn)定主要從以下幾個(gè)方面：債務(wù)人已經(jīng)資不抵債且難以自行持續(xù)經(jīng)營(yíng),；債務(wù)人已經(jīng)難以清償?shù)狡趥鶆?wù),，或者在近期內(nèi)（如半年內(nèi)）將出現(xiàn)持續(xù)無(wú)法清償債務(wù)的情況；債務(wù)人不通過(guò)重整程序無(wú)法解決債務(wù)與經(jīng)營(yíng)困難等,。

但是,，實(shí)務(wù)中債權(quán)人往往無(wú)法證明債務(wù)人是否具有破產(chǎn)的可能性,。因此，有明顯喪失清償能力的可能這一重整原因,，更大意義在于債務(wù)人自申請(qǐng)破產(chǎn)重整時(shí),，其雖并未出現(xiàn)破產(chǎn)原因，但如能舉證證明其有明顯喪失清償能力的可能,，也符合破產(chǎn)重整的條件,。

（二）誰(shuí)可以提出重整：申請(qǐng)的主體

1.債權(quán)人

債權(quán)人可以向人民法院提出對(duì)債務(wù)人進(jìn)行重整的申請(qǐng),。

2.債務(wù)人

債務(wù)人具備重整原因的,，可以自行向人民法院提出重整申請(qǐng)。

3.出資人

出資額占債務(wù)人注冊(cè)資本十分之一以上的出資人可以向人民法院申請(qǐng)對(duì)公司進(jìn)行重整,。

三,、申請(qǐng)重整前重點(diǎn)準(zhǔn)備工作

具有重整價(jià)值、重整可能的證明材料以及涉眾問(wèn)題是申請(qǐng)重整前的重點(diǎn)和難點(diǎn),，特別是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為一個(gè)比較有自身特點(diǎn)的企業(yè)類(lèi)型，此部分材料準(zhǔn)備起來(lái)更為繁雜,。以下我們針對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性去整體分析如何準(zhǔn)備相關(guān)材料才能為申請(qǐng)并順利進(jìn)入破產(chǎn)重整程序打好基礎(chǔ)。

對(duì)于申請(qǐng)人是否具有重整價(jià)值和重整可能,，法院一般是通過(guò)審查材料,、調(diào)查詢(xún)問(wèn),、組織聽(tīng)證等方式進(jìn)行判斷,，也可以通過(guò)掌握專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí),、了解行業(yè)市場(chǎng)情況、具備商業(yè)判斷能力的專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員等第三方出具的有關(guān)意見(jiàn)進(jìn)行判斷,。經(jīng)過(guò)預(yù)重整的，還可以通過(guò)預(yù)重整管理人提交的預(yù)重整工作報(bào)告進(jìn)行判斷,。

（一）重整價(jià)值

重整價(jià)值，是指在債務(wù)人在重整程序中,，通過(guò)各方努力使債務(wù)人在市場(chǎng)上體現(xiàn)的整體價(jià)值（包括營(yíng)運(yùn)價(jià)值、資產(chǎn)價(jià)值等）。

判斷債務(wù)人是否具有重整價(jià)值主要有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是社會(huì)效果,，也即破產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重整程序化解社會(huì)矛盾,，提高社會(huì)效益；二是市場(chǎng)效果,，也即重整狀態(tài)下的債權(quán)清償率大于清算狀態(tài)的下的債權(quán)清償率,。其中，市場(chǎng)效果是最核心的評(píng)價(jià)指標(biāo),。

實(shí)務(wù)過(guò)程中：

1.法院認(rèn)定企業(yè)是否具備重整價(jià)值的考量

法院對(duì)于企業(yè)是否具有重整價(jià)值于的認(rèn)定主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考量：（1）是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)政策,，是否具有發(fā)展前景。（2）主要債權(quán)人是否同意債務(wù)人重整,。（3）是否有具有意向的投資者,。（4）債務(wù)人是否具有相當(dāng)價(jià)值的無(wú)形資產(chǎn),。（重整中的無(wú)形資產(chǎn)，既可以使是企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景,、企業(yè)的商譽(yù),、企業(yè)的商業(yè)秘密、上市公司的“殼”資源,，還可以是企業(yè)已經(jīng)取得的非物質(zhì)性質(zhì)稀缺資源,，如與項(xiàng)目相關(guān)的行政審批手續(xù)等）。（5）債務(wù)人自身的財(cái)務(wù)狀況是否有通過(guò)重整獲得新生的可能,。如企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比,、現(xiàn)有資產(chǎn)是否能夠有效變現(xiàn)、經(jīng)重組是否能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流等,。

最高人民法院《全國(guó)法院破產(chǎn)審判工作會(huì)議紀(jì)要》第14條規(guī)定：“人民法院在審查重整申請(qǐng)時(shí)，根據(jù)債務(wù)人的資產(chǎn)狀況,、技術(shù)工藝,、生產(chǎn)銷(xiāo)售,、行業(yè)前景等因素,，能夠認(rèn)定債務(wù)人明顯不具備重整價(jià)值以及拯救可能性的,，應(yīng)裁定不予受理”,。因此重整價(jià)值對(duì)于申請(qǐng)企業(yè)是否能夠申請(qǐng)成功起著至關(guān)重要的作用,。

一般情況下,，如果債務(wù)人的繼續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值仍然大于清算價(jià)值，可以認(rèn)定債務(wù)人具有重整價(jià)值,。

2.哪些情況下會(huì)被認(rèn)定為不具有重整價(jià)值

債務(wù)人具有下列情形之一的,，可以認(rèn)定其不具有重整價(jià)值：（1）根據(jù)市場(chǎng),、資源,、社會(huì)公共功能等,，可以合理判斷債務(wù)人已經(jīng)喪失經(jīng)營(yíng)價(jià)值或繼續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值極低,；（2）重整成本明顯過(guò)高,；（3）重整后債務(wù)人的所屬行業(yè)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策或首都區(qū)位功能等需要,，屬于應(yīng)當(dāng)淘汰,、疏解的產(chǎn)能,、產(chǎn)業(yè),；（4）其他不具有重整價(jià)值的情形。

（二）重整可能

1.重整可能性證明材料有哪些？應(yīng)當(dāng)如何去整理或者操作呢,？

首先我們要清楚什么是重整可能？

所謂重整可能,，就是債務(wù)人的重整難度,，挽救可能性,。

影響房地產(chǎn)企業(yè)重整可行性的主要因素有：房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政府的支持力度,、債務(wù)人的配合力度,、投資人的實(shí)力,、 債權(quán)人的協(xié)調(diào)和溝通,、 管理人的工作水平等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情受政治,、經(jīng)濟(jì)周期,、金融政策影響較大,，且在不同的區(qū)域也有不同的情況。市場(chǎng)行情的的好壞,，直接影響房企的重整預(yù)期,。好的市場(chǎng)行情，更能獲得政府,、債權(quán)人,、債務(wù)人和投資人的支持,。正因?yàn)槭袌?chǎng)行情受多方面的因素影響,，所以重整前期的市場(chǎng)深度調(diào)研和時(shí)機(jī)把控是關(guān)鍵,。

政府的支持力度（涉眾問(wèn)題的解決）

房地產(chǎn)破產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)利益影響較大，房企所涉及的項(xiàng)目也會(huì)與多個(gè)政府部分和機(jī)構(gòu)存在相關(guān)的報(bào)批手續(xù),，比如涉及土地、規(guī)劃,、環(huán)評(píng),、稅務(wù)等等。房企同時(shí)也涉及到眾多的購(gòu)房者權(quán)益,，因此很容易引發(fā)涉眾風(fēng)險(xiǎn),，而后期房企想要順利的重整成功,，政府的支持起著至關(guān)重要的作用。

債務(wù)人的配合力度

破產(chǎn)重整是一個(gè)綜合性整體,，而決定這個(gè)整體最終是否可以順利轉(zhuǎn)型或者說(shuō)再生，債務(wù)人自身便是決定性的因素,。因?yàn)闆](méi)有比債務(wù)人自己更了解自己的企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況,、債權(quán)債務(wù),、相關(guān)資源等內(nèi)容,。因此如果債務(wù)人可以將自己的上述信息積極主動(dòng)如實(shí)的提供,，并可以全面協(xié)助配合,，以及積極與各有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，那么最終所制定出來(lái)的重整計(jì)劃草案,，將可以很大程度上有效提高重整的效率,。

投資人的實(shí)力

投資人的實(shí)力是影響重整計(jì)劃能否順利執(zhí)行的重要因素,。資金和資深的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,。很多房地產(chǎn)企業(yè)之所以面臨重整的情況,，大多是因?yàn)橘Y金鏈短缺造成的。而光有資金沒(méi)有自身的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),，依然也會(huì)造成公司運(yùn)營(yíng)不良的情況發(fā)生,。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果僅是因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題,，可以招募資金雄厚的金融機(jī)構(gòu)作為可招募的投資人,；如果是自身經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)比較有經(jīng)驗(yàn),，可以招募財(cái)務(wù)投資人,；若自身經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)水平較差或無(wú)固定團(tuán)隊(duì)，則需招募有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的戰(zhàn)略投資人,。如果上述不利因素均存在可以招募綜合性的投資人。

債權(quán)人的協(xié)調(diào)和溝通

重整計(jì)劃草案能否順利通過(guò),，需要依據(jù)債權(quán)人會(huì)議的表決進(jìn)行進(jìn)行確定。因此,，與債權(quán)人的協(xié)調(diào)和溝通,，從而取得債權(quán)人的支持,，也將會(huì)對(duì)重整工作是否能順利推進(jìn)產(chǎn)生很大的影響,。

管理人的工作水平

房地產(chǎn)破產(chǎn)項(xiàng)目的重整工作,，涉及到多個(gè)領(lǐng)域。比如法律,、財(cái)務(wù),、稅務(wù),、工程、企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等,。因此對(duì)管理人的要求不僅僅是在某一個(gè)領(lǐng)域做到高精尖，而是需要綜合能力很強(qiáng)的管理人才能勝任,，否則將無(wú)法讓已經(jīng)停滯的巨輪再次揚(yáng)帆起航,。

（三）不具有重整可能行

實(shí)務(wù)中有存在以下任何一個(gè)因素都將會(huì)影響法院的認(rèn)定,。

1.具有無(wú)法克服的法律障礙；

2.經(jīng)營(yíng)計(jì)劃不具有明顯的商業(yè)可行性,；

3.其他影響重整可能的情形。

四,、法院受理周期較長(zhǎng)

實(shí)務(wù)中，在為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向法院申請(qǐng)重整時(shí),，都會(huì)有一種感受就是法院受理破產(chǎn)重整的期間相較于其他破產(chǎn)清算申請(qǐng)的時(shí)間較長(zhǎng),。那么是什么原因造成的,，其實(shí)剛才我們已經(jīng)闡述過(guò)了,，首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特性,，涉及的經(jīng)濟(jì)因素,、社會(huì)因素較多,。加上決定重整計(jì)劃是否具可行性的影響因素也眾多,，且各個(gè)因素間相互左右,，而重整計(jì)劃草案又涉及兼法律、商業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)內(nèi)容,。因此,，法院在決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具有重整可行性時(shí)，是十分慎重和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，?huì)綜合各個(gè)方面的因素去判定,，比如通過(guò)與政府部門(mén)的溝通，或者向行業(yè)協(xié)會(huì),、專(zhuān)家,、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)征詢(xún)意見(jiàn)，通過(guò)與主要債權(quán)人,、債務(wù)人的股東或者出資人,、實(shí)際控制人、職工代表大會(huì)及其他厲害關(guān)系人溝通的方式了解債務(wù)人重整的可行性和必要性,，而這一切都需要時(shí)間的,。這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)重整期間相比較其他破產(chǎn)清算申請(qǐng)時(shí)間較長(zhǎng)的原因。

總之,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)重整案件具有很強(qiáng)的自身特色,，在實(shí)務(wù)過(guò)程中遇到和存在的問(wèn)題也不盡相同,，以上僅是對(duì)本所代理相關(guān)案件過(guò)程中遇到問(wèn)題而進(jìn)行的分析。后續(xù)在代理過(guò)程中再遇到新的情形我們將會(huì)持續(xù)進(jìn)行研究和探索。