前言

在房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)熬過(guò)2021年漫長(zhǎng)的冬夜后,，終于迎來(lái)了一絲曙光，政策陸續(xù)釋放救市信號(hào),，尤其在資金端和資產(chǎn)端,，持續(xù)鼓勵(lì)通過(guò)收并購(gòu)的方式重新配置資源、盤(pán)活現(xiàn)金,、重組重整,。在這個(gè)特殊的階段，不論是為了快速回籠現(xiàn)金流也好,，還是為了“騰籠換鳥(niǎo)”重新配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也好,，房企們不約而同的進(jìn)行著高頻的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或者合作退出。

以往談到收并購(gòu),，大部分的視角聚焦于收購(gòu)一方,，由此衍生的專(zhuān)業(yè)文章也偏向于指導(dǎo)如何更好、更安全的收購(gòu),。但作為轉(zhuǎn)讓方,，是否只要談好價(jià)格、配合盡調(diào),，就能高效,、安全的獲取轉(zhuǎn)讓價(jià)款并且不留隱患呢？事實(shí)上,，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及退出,，存在著交易對(duì)價(jià)陷阱、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遺留,、品牌影響處理,、稅務(wù)遺留問(wèn)題、股東間關(guān)系處理等等多方面的問(wèn)題,，復(fù)雜程度不亞于項(xiàng)目收購(gòu),，從轉(zhuǎn)讓方的視角，亦需提前厘清項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn),，逐項(xiàng)制定應(yīng)對(duì)方案,，并且談判落實(shí)到協(xié)議中，最終跟蹤履約落地，才能安心的將應(yīng)得的交易價(jià)款“落袋為安”,，并且不留隱患,。

匯業(yè)陳旋律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合為各類(lèi)房企處理過(guò)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及合作退出的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性思考及整合,，形成《房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及退出法律實(shí)務(wù)》系列文章,，為各房企在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目及合作退出過(guò)程中，提供全過(guò)程的實(shí)務(wù)操作建議,，以期能為所需企業(yè)提供些許啟發(fā)和幫助,。

何為交易對(duì)價(jià)

要厘清交易對(duì)價(jià)，首先轉(zhuǎn)讓方要問(wèn)自己第一個(gè)問(wèn)題——“交易對(duì)價(jià)是什么,？”,。所謂交易對(duì)價(jià)，在法律和財(cái)務(wù)上沒(méi)有一個(gè)官方的概念,，而是在項(xiàng)目交易慣例中形成的一個(gè)商業(yè)概念,，通常是指轉(zhuǎn)讓方向買(mǎi)受人出賣(mài)標(biāo)的資產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)向轉(zhuǎn)讓方支付的代價(jià),。在不同的交易模式下,，交易對(duì)價(jià)的指向有所不同：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式間接轉(zhuǎn)讓/退出項(xiàng)目時(shí)，一般為“股+債”模式,，即同時(shí)轉(zhuǎn)讓對(duì)項(xiàng)目公司持有的股權(quán)及債權(quán),，交易對(duì)價(jià)包括“股權(quán)交易對(duì)價(jià)+債權(quán)交易對(duì)價(jià)”：

（1）股權(quán)交易對(duì)價(jià)，即買(mǎi)受人為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)而支付的代價(jià),，交易合同一般表述為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”,。一般由兩部分組成：一是該股權(quán)對(duì)應(yīng)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值，二是股權(quán)溢價(jià)（即交易雙方認(rèn)可的股權(quán)增值的部分）,。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下,，通常出現(xiàn)交易雙方認(rèn)可的股權(quán)價(jià)值低于股權(quán)的賬面價(jià)值的情形（即股權(quán)折價(jià)），在此情況下,，股權(quán)交易對(duì)價(jià)即為交易雙方認(rèn)可的折價(jià)后的股權(quán)價(jià)值,。

（2）債權(quán)交易對(duì)價(jià)，即買(mǎi)受人為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方（債權(quán)持有人）持有的項(xiàng)目公司債權(quán)而支付的代價(jià),，交易合同一般表述為“債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”。債權(quán)交易對(duì)價(jià)絕大多數(shù)情況為平價(jià)交易（即債權(quán)本金+合同約定利息）或折價(jià)交易（即債權(quán)的交易價(jià)格低于債權(quán)本息）,。

2. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方直接轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),，交易對(duì)價(jià)為買(mǎi)受人為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方持有的土地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房屋所有權(quán)而支付的對(duì)價(jià)，此時(shí)的交易對(duì)價(jià)即為交易雙方認(rèn)可的該資產(chǎn)具備的價(jià)值（即：該資產(chǎn)的賬面總價(jià)值+雙方認(rèn)可的該資產(chǎn)增值部分）,。常見(jiàn)的情形為收購(gòu)在建工程,，交易合同中表述為“在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)款”，另外還有可能為收購(gòu)已竣工備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，交易合同中表述為“XX資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”,。

同樣房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下,，出現(xiàn)交易雙方認(rèn)可的資產(chǎn)價(jià)值低于賬面價(jià)值的情形（即資產(chǎn)折價(jià)），在此情況下,，交易對(duì)價(jià)即為交易雙方認(rèn)可的折價(jià)后的資產(chǎn)價(jià)值,。

為什么要厘清交易對(duì)價(jià)

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方了解交易對(duì)價(jià)是什么后，要問(wèn)自己第二個(gè)問(wèn)題——“為什么要厘清交易對(duì)價(jià)”,，即厘清交易對(duì)價(jià)有什么意義,。筆者認(rèn)為，厘清交易對(duì)價(jià)的意義為以下兩個(gè)方面：

1. 在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí),，明確交易對(duì)價(jià)所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物,，避免將股權(quán)與債權(quán)混為一談導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓虧損

筆者曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)案例，買(mǎi)受人擬向轉(zhuǎn)讓方收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方所持項(xiàng)目公司的90%股權(quán),，從而與買(mǎi)受人聯(lián)合開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊,。目標(biāo)地塊的土地款為10億元，地塊尚未開(kāi)發(fā),，項(xiàng)目公司支付土地款的全部資金都來(lái)自于轉(zhuǎn)讓方以股東借款形式的投入資金,，因此，轉(zhuǎn)讓方除了持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)外,，還持有項(xiàng)目公司10億元債權(quán),。雙方商定，目標(biāo)地塊按市場(chǎng)行情價(jià)值12億元,，因此,，買(mǎi)受人愿意在10億元基礎(chǔ)上溢價(jià)2億元收購(gòu)，因此,，買(mǎi)受人收購(gòu)90%股權(quán),，總需支付的交易對(duì)價(jià)金額為12億*90%=10.8億元，該10.8億元=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款1.8億元（2億元溢價(jià)*90%）+債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款9億元（10億元債權(quán)*90%）

但買(mǎi)受人提出,，該10.8億元分為：①以10億元收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司持有的10億元債權(quán),；②以0.8億元收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方持有的項(xiàng)目公司的90%股權(quán)。請(qǐng)問(wèn),，轉(zhuǎn)讓方能否答應(yīng),？

答案是，轉(zhuǎn)讓方不能答應(yīng),，不然其將損失1億元,。轉(zhuǎn)讓方雖然前后收到的款項(xiàng)都為10.8億元，但交易對(duì)象卻不同,，如果按買(mǎi)受人提出的方案,，轉(zhuǎn)讓方同樣收到的是10.8億元,，但轉(zhuǎn)讓出的債權(quán)卻達(dá)到了100%，而不是90%,，相當(dāng)價(jià)格不變,，但多轉(zhuǎn)讓了10%債權(quán)，由此將損失1億元的債權(quán)權(quán)益,。

上述問(wèn)題的核心,，是要明白交易對(duì)價(jià)所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的資產(chǎn)到底是什么？是股權(quán)還是債權(quán),？是多少比例的股權(quán),？是多少比例的債權(quán)？不然,，將會(huì)轉(zhuǎn)讓方帶來(lái)巨大的損失,。

2. 可促進(jìn)交易對(duì)價(jià)支付方式的創(chuàng)新，從而撮合交易

對(duì)于交易對(duì)價(jià)的支付方式,，最通常的方式便是現(xiàn)金支付,。該方式的特點(diǎn)是簡(jiǎn)單、直接,、快速,。但對(duì)于買(mǎi)受人而言，現(xiàn)金支付將會(huì)使其在收購(gòu)前期支付大量現(xiàn)金,，承擔(dān)巨大的現(xiàn)金流壓力,，這也使得很多交易難以成交。出于促進(jìn)交易的考慮,，筆者認(rèn)為,，在轉(zhuǎn)讓方與買(mǎi)受人商談交易對(duì)價(jià)時(shí)，對(duì)支付形式可進(jìn)行以下創(chuàng)新,，例如：

（1）通過(guò)換股收購(gòu),，即兩筆股權(quán)交易對(duì)價(jià)的債務(wù)互抵，可同時(shí)減少雙方的大量收購(gòu)現(xiàn)金支出,，另外通過(guò)互相參股,，也可使雙方的利益更加綁定，有利于雙方的后期合作,。

（2）通過(guò)以房抵債,，以資產(chǎn)作為支付交易價(jià)款的方式，從而降低現(xiàn)金支付的壓力,。

以上,，是在開(kāi)始計(jì)算轉(zhuǎn)讓交易對(duì)價(jià)之前，需要重點(diǎn)掌握的兩項(xiàng)內(nèi)容,，我們將在下篇文章中，具體詳述如何厘清交易對(duì)價(jià)以及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算，敬請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注,。