大噶下午好哇,,今天在線營業(yè)的是“干貨壯”,。 最近有很小伙伴在向我們咨詢“二手房交易費(fèi)用”的相關(guān)問題: 滿五滿二有什么區(qū)別? 契稅,、個稅,、增值稅怎么算? 評估價,、成交價又是啥,? 一頓操作猛如虎,一看問題多得搞不清楚,,把壯壯都給整懵逼了,。 所以,今天這篇「成都二手房交易費(fèi)用指南」應(yīng)運(yùn)而生,。 首先大噶要了解的是,,在成都購買二手房,需要的資格和新房是一樣滴,。 二手房買賣的稅費(fèi)較為復(fù)雜,,從大的分類來講,,主要分為住宅和非住宅兩類。 下文講的,,主要都是買方在交易時要承擔(dān)的費(fèi)用,。 (注:例如個人所得稅、增值稅等本應(yīng)該是賣方付的,,但在實(shí)際情況中,,幾乎都是買房承擔(dān),你說慘不慘) 住宅類稅費(fèi) 住宅的分類,,包括我們常見的住宅,、別墅以及70年產(chǎn)權(quán)的公寓。 常見的稅費(fèi)中,,契稅,、增值稅、個人所得稅,、中介費(fèi)這4個是大頭,,其余的都是小錢錢,基本可以忽略不計(jì),。 1.契稅 主要看買方以家庭為單位是第幾套房,,注意的是,要看全國范圍內(nèi)(港澳臺除外)辦理了房產(chǎn)證的住宅,。 稅費(fèi)類別如下↓ 計(jì)算方法是用核稅總價×契稅,。 例如壯壯作為剛需首套,買一套90㎡的房子,,房屋單價為10000元/㎡,。 要交的契稅則是90×10000×1%=9000元 2.個人所得稅 看賣方在四川省內(nèi)以家庭為單位是否是唯一的住宅,且滿五年,。 如果是滿五且唯一,,則免征個人所得稅。 除此之外,,個人所得稅算法均為:核稅總價×1% 若為贈與/繼承取得的住宅,,則為(成交價-上次合同總價)×20% 3.增值稅 看房屋契稅票日期或產(chǎn)權(quán)證是否滿兩年,兩個時間不一樣,,哪個時間靠前算哪個,。 若滿5年,免收增值稅,; 若未滿5年,,增值稅計(jì)算方法均為:核稅總價×5.3% 例如,壯壯準(zhǔn)備買東哥家的房子,,東哥家房屋契稅票日期是2016年3月10日,;產(chǎn)權(quán)證時間是2017年5月10日,。 以靠前的時間來算,稅票已經(jīng)滿了5年,,壯壯就不用繳納這5.3%的稅費(fèi)啦 4.中介費(fèi) 據(jù)了解,,成都的中介公司一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是買方2%、賣方1%,。 當(dāng)然也有賣方不愿意出這個錢,,讓買方承擔(dān),這就看你們怎么溝通啦,。 一般來講,,賣房都是不愿意出這部分錢嘞 5.維修基金 如果房子有電梯,繳納基金為27.5元/㎡ 沒有電梯,,繳納基金為22元/㎡ 6.轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 相當(dāng)便宜,,只要80元/套,跟其他的相比,,四舍五入仿佛不要錢! (嗚嗚嗚,,我差的難道是這80塊嗎) 7.交易手續(xù)費(fèi) 產(chǎn)權(quán)面積×4元/㎡ 8.土地出讓金 一般商品房都不用繳納,,只有經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等需要繳納,。 認(rèn)定方法是看國土證上土地的性質(zhì)是劃撥還是出讓,,出讓的話,不收??;劃撥的話,就要繳納,。 2環(huán)內(nèi):核稅總價×1.5%+辦證費(fèi)用20元 2環(huán)外:核稅總價×1%+辦證費(fèi)用20元 6.貸款費(fèi)用 評估費(fèi):商貸免征,;公積金/組合貸款為成交總價×1%(最高不超過800元) 貸款服務(wù)費(fèi):2000元/單 抵押登記費(fèi):商貸免征;公積金/組合貸款為80元,。 ps:住宅部分的稅費(fèi)是不是挺復(fù)雜,?表急,后文手把手教你算 非住宅類 非住宅類,,常見的有40年產(chǎn)權(quán)的公寓,、車位、辦公類等,。 同樣的,,有契稅、個稅,、增值稅,、登記費(fèi)等,,不同的是,增加了土地增值稅,,這個稅可不便宜吶,! 1.契稅:核稅總價×3% 2.個稅:核稅總價×1% 若提供不動產(chǎn)發(fā)票:(成交價-上次合同總價)×20% 3.增值稅:(成交價-上次合同總價)×5.6% 3.土地增值稅: 除車位以外的非住宅:核稅價×8% (若提供不動產(chǎn)發(fā)票,可申請階段性差額30-60%) 車位:評估總價×5%(若提供不動產(chǎn)發(fā)票,,則階段差額增收30-60%) 4.轉(zhuǎn)移登記費(fèi):550元/戶 5.印花稅:核稅總價×0.025%+2.5元/本 6.交易手續(xù)費(fèi):核稅總價×1%+5元/戶 7.中介費(fèi):買方2%,、賣方1% 8.貸款費(fèi)用:2000元/單 都說商辦類產(chǎn)品出手困難,光從稅費(fèi)這一點(diǎn)就能瞬間把你擊垮,。 我們來簡單算個賬,,如果你50萬買入一套公寓,2年后評估價約為80萬,,此時賣掉,,按照上述要點(diǎn)粗略計(jì)算,稅費(fèi)大約要20萬,! 約40%的利潤都沒了,,你敢想嗎?就這價格,,又有誰敢買 掛牌價,、成交價、評估價,、指導(dǎo)價 4個價格如何區(qū)分,? 上面一堆數(shù)字,是不是把你搞得有點(diǎn)暈,。 哈哈哈,,別急啊,還有更暈的,,買二手房之前,,你還要了解4個價格。 1.掛牌價: 這算是一個比較虛的概念,,是依據(jù)賣方想法可隨時變動的價格,,劃重點(diǎn),也就是可以講價哈 比如壯壯在二手房APP上看到一套中意的房子,掛牌價300萬。 哎呦,,太貴了噻,找到賣主,,先砍20萬再說。 2.成交價: 也就是你買這套房,,最終要付給賣方的錢,。 還是剛剛那套掛牌300萬的房子,,壯壯跟賣方講價。 最后只先講下來10萬,,最終我要付給賣方290萬,,這290萬就是成交價。 3.評估價: 這個跟貸款銀行有關(guān),,如果你選擇全款,,當(dāng)我沒說哈。 貸款的金額多少,,依據(jù)評估價格來定,。 比如,還是剛剛那套房,,成交價290萬,,壯壯準(zhǔn)備首付三成,剩下7成貸款,,一共向銀行貸203萬,。 但銀行評估了一下,覺得這套房只值280萬,,哦豁,,貸款7成就只有196萬。 相當(dāng)于原計(jì)劃首付87萬,,現(xiàn)在首付要94萬,肉痛啊 4.指導(dǎo)價: 也指核稅價,,這是房管局定的價格,,也是你繳納稅費(fèi)時拿來參考的價格。 一般來講,,如果評估價>指導(dǎo)價,,就以評估價為準(zhǔn)。 一套成交價135萬的住宅 首付+交易費(fèi)要多少錢,? 哎呀,,終于寫得差不多了,是時候?qū)嶋H運(yùn)用下,,我們那最常見的住宅給大家舉栗子,。 來來來,一起跟我做一道計(jì)算題: 壯壯準(zhǔn)備買首套房,,看上了東哥家的房子,。 該房90㎡,普通商品房,,有電梯,,房子滿5年,,黑心東哥要賣15000元/㎡,還要我付所有中介費(fèi) 成交價135萬,,銀行評估價120萬,,評估價大于指導(dǎo)價/核稅價。 求問,,壯壯買這套房,,首付三成,一共要準(zhǔn)備多少錢,? 開始大展身手啦: 契稅:120萬×1%=1.2萬 個人所得稅:120萬×1%=1.2萬 增值稅:無 中介費(fèi):135萬×3%=4.05萬 維修基金:90㎡×27.5元/㎡=2475元 轉(zhuǎn)移登記費(fèi):80元 交易手續(xù)費(fèi):90㎡×4=360元 貸款服務(wù)費(fèi):約3000元 以上各類雜七雜八的費(fèi)用,,總計(jì)約7萬。 由于評估價為120萬,,貸款7成為84萬,,所以首付要給51萬。 SO,,一共要準(zhǔn)備首付款51萬+稅費(fèi)7萬=58萬,。 太慘了,一套135萬的房子,,首付款要準(zhǔn)備58萬,,約等于總價的4成多。 所以,,你可以大概估算下自己買套二手房要準(zhǔn)備多少錢了 看完上面內(nèi)容,,對二手房的交易稅費(fèi)應(yīng)該了解得差不多了吧? 如果還是覺得一臉懵逼,,或者某些疑難雜癥無法解決,,壯壯給你推薦兩個更撇脫的方法。 第一,,某寶一對一咨詢服務(wù),。 直接搜索關(guān)鍵詞,購買后把你的問題給客服一個個甩過去,,等待解答就好,。 第二,尋求二手房中介的幫助,。 你買二手房肯定是要找中介噻,,基本都要付上萬的中介費(fèi),這個錢不能白花了,。 選擇一個靠譜的中介公司,,簽合同前,把各項(xiàng)問題咨詢清楚,放心,,為了賺你的錢,,肯定給你回答得巴巴適適嘞~ 聲明:以上數(shù)據(jù)均為手工收集,可能與實(shí)際有誤差,,僅供參考噢,,如有計(jì)算錯誤的,記得在評論區(qū)告訴我哇~ 1,、本文為成都搖號助手原創(chuàng)稿件,! |
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