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買賣在不可分割轉讓的土地上建造的不動產的合同是否有效,？是否有過錯,？是否可以依據《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條排除普通金錢債權的執(zhí)行,？本節(jié)以工業(yè)廠房分割銷售為例,。

一,、工業(yè)廠房分割銷售合同的效力

工業(yè)廠房分割銷售合同效力，在不同地區(qū)的法院有不同的認定,。

《民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外,。違背公序良俗的民事法律行為無效?！?/span>

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條第二款規(guī)定：“土地使用權和地上建筑物,、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市,、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,，并依照規(guī)定辦理過戶登記?！?/span>

上海市規(guī)劃國土資源局制訂的《關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》【府辦（2016）23號】第十六條第一款規(guī)定：“按照工業(yè)用地全生命周期管理要求,，切實加強房屋土地登記管理。各類工業(yè)用地應當以出讓合同約定的用地范圍進行土地登記,，不得分割辦理登記,。”

工業(yè)廠房分割銷售是否違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,？是否違反公序良俗？這個問題仁者見仁智者見智,。

二,、因買受人自身原因而未辦理過戶登記

不論工業(yè)廠房分割銷售合同是否有效，工業(yè)廠房分割銷售肯定是被禁止的,。工業(yè)廠房分割銷售的買受人,，明知工業(yè)廠房不可分割銷售還購買即有過錯，不符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這個要件,，不可依據《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條排除執(zhí)行,。【我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫了很多關于執(zhí)行異議之訴的文章,，分享了很多經典案例,，有興趣的朋友可以找出來看看】

附：湯某鳳與工商銀行松柏支行、閩聯(lián)公司,、泉季酒店公司,、陳某琪,、李某、英特華公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案情簡介：2010年8月7日,，湯某鳳與英特華公司簽訂二份《房屋使用權轉讓協(xié)議書》,，約定：英特華公司擁有位于廈門市閩聯(lián)綜合樓的土地房屋100%的使用權益，湯某鳳受讓閩聯(lián)綜合樓第11樓01號及第12樓08號具有使用權的房屋,，建筑面積分別為49.095平方米及50.559平方米,，協(xié)議并對房屋交易的其他事宜做了約定。簽約當日,，湯某鳳與英特華公司就前述協(xié)議在廈門市鷺江公證處辦理公證,，廈門市鷺江公證處出具（2010）廈鷺證內字第07196號、07199號公證書,，其中載明：閩聯(lián)綜合樓項目所在地塊為劃撥用地,，批準土地用途為工業(yè)，工業(yè)用地的土地使用年限五十年（以房地產管理部門審批的年限為準）,，地上建筑物的使用年限與土地使用年限一致,，若需改變土地用途須經審批，未經批準不得擅自改變土地用途,；根據《城市房地產管理法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定,，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府土地房產管理部門申請辦理變更登記,；鑒于英特華公司轉讓的房產目前尚不具備房地產買賣的條件,，為確保雙方所期待的物權變動目的的實現，交易雙方應在有關條件成就之時,，及時到房地產管理部門補辦房地產權屬登記及相應的變更登記手續(xù),，并按政府有關規(guī)定繳納相關稅費。雙方當事人對以上告知表示清楚知悉,、理解,。閩聯(lián)綜合樓項目原用地性質為工業(yè)劃撥用地。2013年6月25日,，閩聯(lián)公司取得該項目的土地房屋權證,，土地用途為酒店，土地使用權類型為出讓,，并備注：“本宗地使用權應整體轉讓,、整體抵押、整體或部分出租”,。工商銀行松柏支行與閩聯(lián)公司,、泉季酒店公司、陳某琪,、李某借款合同糾紛一案執(zhí)行中,，法院開始執(zhí)行包括涉案房屋在內的房產（抵押物）,，湯某鳳提出執(zhí)行異議。

裁判觀點【案號：最高法院（2019）最高法民申2827號】：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定,，金錢債權執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款,，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。本案中,，湯某鳳在簽訂《房屋使用權轉讓協(xié)議書》時明知案涉房產所有權并未登記在英特華公司名下，尚不具備房地產買賣的條件,，無法進行所有權轉讓登記,。雖然案涉房產土地性質于2013年變更為出讓酒店用地，但仍登記于閩聯(lián)公司名下,，且土地使用權證明確記載該宗地使用權應整體轉讓,、整體抵押、整體或部分出租,，湯某鳳主張案涉房產可以分割出售,，證據不足，不能成立,。因此,，湯某鳳對于案涉房產未取得房屋所有權登記，應當歸責于自身原因所致,，其對案涉房產的民事權益不足以排除強制執(zhí)行,。