一,、建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅。

最高法院民一庭傾向認為：建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預售合同網(wǎng)簽而消滅,，如符合建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件,，承包人仍有權(quán)就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

主要理由：《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的,，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款,。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價,、拍賣外,，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣,。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償,?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進一步明確了行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的條件,。由此可見，建設工程價款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利,，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時,，建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。

商品房預售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預售而采用的行政管理手段,，并非法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)設立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式,，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力,，亦不導致承包人原本享有的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。

如承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)時與房屋買受人之間發(fā)生權(quán)利沖突的,，屬于權(quán)利順位問題,，可另行解決。

二,、《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實際施工人,。

最高法院民一庭法官會議討論認為：可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對性原則請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的實際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實際施工人，即《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實際施工人,。

主要理由為：本條解釋涉及三方當事人兩個法律關(guān)系,。一是發(fā)包人與承包人之間的建設工程施工合同關(guān)系；二是承包人與實際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關(guān)系,。原則上,，當事人應當依據(jù)各自的法律關(guān)系，請求各自的債務人承擔責任。

本條解釋為保護農(nóng)民工等建筑工人的利益,，突破合同相對性原則,，允許實際施工人請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任。對該條解釋的適用應當從嚴把握,。

該條解釋只規(guī)范轉(zhuǎn)包和違法分包兩種關(guān)系,，未規(guī)定借用資質(zhì)的實際施工人以及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實際施工人有權(quán)請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任。

因此,，可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對性原則請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的實際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實際施工人,。

三、借用資質(zhì)的實際施工人與發(fā)包人形成事實上的建設工程施工合同關(guān)系且工程驗收合格的,，可以請求發(fā)包人參照合同約定折價補償,。

最高法院民一庭法官會議討論認為：沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂建設工程施工合同，在發(fā)包人知道或者應當知道系借用資質(zhì)的實際施工人進行施工的情況下,，發(fā)包人與借用資質(zhì)的實際施工人之間形成事實上的建設工程施工合同關(guān)系,。該建設工程施工合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。

《中華人民共和國民法典》第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設工程施工合同無效,，但是建設工程經(jīng)驗收合格的,，可以參照合同關(guān)于工程價款的約定折價補償承包人?！币虼?，在借用資質(zhì)的實際施工人與發(fā)包人之間形成事實上的建設工程施工合同關(guān)系且建設工程經(jīng)驗收合格的情況下，借用資質(zhì)的實際施工人有權(quán)請求發(fā)包人參照合同關(guān)于工程價款的約定折價補償,。

四,、實際施工人不享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

最高法院民一庭2021年第21次法官會議討論認為：實際施工人不享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán),。

建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后合理期限內(nèi)仍未支付工程款時,，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五之規(guī)定,，只有與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人才享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。實際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人”,，不享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán),。

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唐青林律師、李舒律師  北京云亭律師事務所合伙人,，均從事法律職業(yè)多年,，實務經(jīng)驗豐富。專業(yè)論文曾發(fā)表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等,。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難復雜案件并成功獲得勝訴,，參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領(lǐng)銜的律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難復雜案件，團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位,，全部畢業(yè)于清華大學,、北京大學、中國人民大學,、中國政法大學等著名高校,，均取得法學專業(yè)博士或碩士學位，理論功底深厚,，實踐經(jīng)驗豐富,。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟法律實務精解與百案評析》《公司并購法律實務精解與百案評析》《企業(yè)家刑事法律風險防范》《公司保衛(wèi)戰(zhàn)》《公司法司法解釋四裁判綜述及訴訟指南》等法律專業(yè)著作十余部,。團隊深度耕耘的業(yè)務領(lǐng)域：公司法（含公司并購及公司控制權(quán)）,、合同法,、擔保法、金融,、土地與礦產(chǎn)資源法,、工程建設與房地產(chǎn)法,、高端婚姻家事糾紛,、重大財產(chǎn)保全與執(zhí)行,。

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