我國不動產(chǎn)交易實踐中一直存在非因買受人自身過錯導(dǎo)致無法完成過戶登記的現(xiàn)實難題,。于此情形下,，買受人通常已支付全部價款，大多已經(jīng)實際占有并居住,。一旦出賣人陷入破產(chǎn)或被第三人申請強制執(zhí)行,，此時買受人將面臨無法取得不動產(chǎn)的交易風(fēng)險。為應(yīng)對該現(xiàn)實問題,，2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》）第17條后段率先規(guī)定,，對于已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，且對未辦理過戶登記無過錯的不動產(chǎn)買受人，人民法院不得查封涉案不動產(chǎn),。該條的規(guī)范要旨為，鑒于登記實踐中存在登記困難等諸多問題,，若嚴(yán)格以過戶登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之標(biāo)準(zhǔn)將有違公平,，故此時宜認(rèn)定該情形下的買受人取得了所有權(quán)，法院不得查封,。隨后,，2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條規(guī)定，不動產(chǎn)買受人在該情形下能夠提起案外人異議之訴排除對涉案不動產(chǎn)的強制執(zhí)行,。本條的規(guī)范意旨與原《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條一脈相承,。對此司法釋義明確指出，“《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條適用的基本社會環(huán)境和制度基礎(chǔ)并未得到根本改變,，社會上仍然存在大量非因買受人原因而未登記的不動產(chǎn)……《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條的基本精神應(yīng)予堅持,。”但在解釋路徑上,，司法釋義轉(zhuǎn)向了“物權(quán)期待權(quán)說”,。該說以德國民法中的期待權(quán)理論為基礎(chǔ),，主張“物權(quán)期待權(quán)”是一種雖非物權(quán)但正在接近物權(quán)的中間型權(quán)利，權(quán)利人處于類似于所有權(quán)人的法律地位,。而實務(wù)中另有部分法院仍然秉持原《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條的規(guī)范思路,，認(rèn)為在此情形下，物權(quán)登記雖未完成,，但物權(quán)已然發(fā)生變動,，不動產(chǎn)買受人事實上處于所有權(quán)人的法律地位。乃至有法院明確指出,，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條屬于《物權(quán)法》第9條第1款中“但法律另有規(guī)定的除外”之情形,。

　　此種觀點交鋒在我國學(xué)界亦有體現(xiàn)。一方面,，有學(xué)者提出動態(tài)物權(quán)理論,，即不動產(chǎn)物權(quán)變動可分解為合同訂立、支付價款,、交付占有與最終的登記過戶四個階段,，其中“價款支付”和“交付占有”構(gòu)成介乎債權(quán)與登記物權(quán)之間的中間要素。該學(xué)者在此基礎(chǔ)上結(jié)合事實物權(quán)理論,，將事實物權(quán)分為繼承型,、約定型和轉(zhuǎn)讓型。文題語境下不動產(chǎn)買受人的法律地位屬于轉(zhuǎn)讓型事實物權(quán),，此種事實物權(quán)系居于債權(quán)與完整物權(quán)之間的中間型權(quán)利,。另一方面，有學(xué)者立足于區(qū)分原則,，借助單獨的“物權(quán)移轉(zhuǎn)合意”,，認(rèn)為在此情形下，房屋交付等其他行為可作為過戶登記的替代形式,，以體現(xiàn)當(dāng)事人之間移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的合意,，進(jìn)而認(rèn)定買受人此時取得了不動產(chǎn)所有權(quán)。

　　綜上,，執(zhí)行程序系實體權(quán)利的實現(xiàn)端口,，民事主體對強制執(zhí)行程序的對抗權(quán)限系其實體法律地位在執(zhí)行階段的反射。此種實體法與程序法之間的體系效應(yīng),，恰為我國目前民法理論和規(guī)范體系化之不足,。尤其是文題所涉的《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條，在長期司法實踐中已然發(fā)展出獨特的不動產(chǎn)買受人之實體法地位,，不宜放任其成為體外循環(huán)的獨立王國?，F(xiàn)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）與修訂后的執(zhí)行法規(guī)范幾乎同時施行，如何在學(xué)理層面串聯(lián)我國實體法規(guī)范和執(zhí)行法規(guī)范即本文意旨所在,。

　?。ㄒ唬┪餀?quán)期待權(quán)說之檢討

　　“物權(quán)期待權(quán)說”源于德國民法的期待權(quán)理論。故首先對德國法中的期待權(quán)理論探賾索隱,。在德國民法中,，首需區(qū)分期待（Anwartschaft）和期待權(quán)（Anwartschaftsrecht），期待是取得某項完整權(quán)的先期階段（Vorstufe）,。同時,，在多數(shù)情形下權(quán)利取得一開始只是呈現(xiàn)出一種法律上不確定的期望（Aussicht），此種期望比期待在權(quán)利取得可能性方面更為微弱,，例如,，《德國民法典》第1587條和《德國供給均衡法》中受供給者對未來社會保障的期望。只有當(dāng)期待達(dá)到法律上受保障的程度時,，才可將此種期待稱為期待權(quán),。具至不動產(chǎn)所有權(quán)取得過程中的期待權(quán)，德國聯(lián)邦法院對此認(rèn)定十分嚴(yán)格,，即除了完成有效的物權(quán)合意之外,，受讓人還須滿足《德國不動產(chǎn)登記簿程序法》第17條的約束效力（Bingdungswirkung）。為了滿足這種法律上的確定性,，德國不動產(chǎn)所有權(quán)變動中的期待權(quán)需要達(dá)到轉(zhuǎn)讓人已然無法阻止受讓人取得權(quán)利,，且最終取得所有權(quán)的結(jié)果僅取決于登記程序進(jìn)展之程度。恰恰因為德國民法對期待權(quán)要件的嚴(yán)格限定,，這種法律地位被喻為“與所有權(quán)本質(zhì)相同的亞種（wesengleiches Minus）”,。

　　值得強調(diào)的是，期待權(quán)理論盡管在德國學(xué)說和判例中已然成型,，但其致命缺陷在于法律上判定期待向期待權(quán)跨越的確定性標(biāo)準(zhǔn),。首先，何種程度受保障的法律地位可被稱為期待權(quán),，本身便極難確定,。德國學(xué)者梅迪庫斯指出，“除期待權(quán)概念之外沒有任何概念讓人如此炫目,。”這首先體現(xiàn)在方法上的瑕疵,。具言之,，在適用過程中，我們首先要找出具體的法律規(guī)范來確保受讓人這種法律地位值得保護,。但一旦找到相應(yīng)的法律規(guī)范,，便無必要再認(rèn)定是否存在期待權(quán)。唯涉及違反計劃的漏洞時,，可能需要構(gòu)建期待權(quán)概念,，并尋求其他視角來確定這種值得保護的受讓人法律地位是否與某項權(quán)利較為接近,。由此導(dǎo)致在判例中法官將期待權(quán)稱之為“與所有權(quán)本質(zhì)相同的亞種”。事實上,，“這種稱謂是錯誤的,，因為諸多期待權(quán)中明顯存在債之元素，這導(dǎo)致了方法論上對本質(zhì)相同性的明顯偏離,?！崩纾谒袡?quán)保留情形下的動產(chǎn)買賣交易中,，買受人此種“期待權(quán)人”地位取決于債之關(guān)系中價款支付債務(wù)的履行,；依據(jù)德國通說，此時買受人對標(biāo)的物占有權(quán)之權(quán)原并非來自所謂“期待權(quán)”,，而是基于買賣合同本身,。另可佐證的是，期待權(quán)不受物權(quán)法定原則的約束,，所謂“與所有權(quán)本質(zhì)相同的亞種”名不符實,，期待權(quán)屬于完整權(quán)之外單獨的法律地位。

　　其次,，僅從概念上我們無法從期待權(quán)中推導(dǎo)出相應(yīng)的法律后果,，但一旦涉及法律后果，便在邏輯上存在循環(huán)論證（Zirkelschluss）之危險,。申言之,，在判斷某種期待能夠被稱為期待權(quán)時，首先需要確定這種法律地位是否具有確定性,。反之,，受讓人這種法律地位確定性得以肯認(rèn)的前提恰恰在于此處存在期待權(quán)。此外,，期待權(quán)概念的引入還會導(dǎo)致制度層面本不具有的內(nèi)容擴張,，典型體現(xiàn)在對預(yù)告登記制度的侵蝕。判例指出,，受讓人只要滿足有效的物權(quán)合意并經(jīng)過預(yù)告登記,，則同樣存在期待權(quán)的法律地位。根據(jù)德國聯(lián)邦法院的觀點,，一旦土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)之預(yù)告登記完成,，其不僅具有法定的預(yù)告登記效力，而且預(yù)告登記之上還附著期待權(quán),，由此導(dǎo)致預(yù)告登記附加了超出自身制度范疇的法律后果,。總之,，當(dāng)期待權(quán)認(rèn)定的確定性標(biāo)準(zhǔn)制定過低,，則會導(dǎo)致不確定的期待乃至期望納入保護范圍,，造成體系膨脹；而一旦將期待權(quán)植入某項具體制度,，又會對該制度造成不必要的內(nèi)容擴張,，此種方法上的危險不可不察。

　　在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條情形下,，“支付價款”和“交付（占有）”系物權(quán)期待權(quán)的確定性標(biāo)準(zhǔn),。此種將物權(quán)取得的終局結(jié)果取決于買賣合同自身履行程度之設(shè)計，明顯不符合德式“出讓人無法再干預(yù)權(quán)利取得進(jìn)程而權(quán)系于登記流程本身”之高標(biāo)準(zhǔn),。況且,，我國不動產(chǎn)登記程序亦與德國登記程序大相徑庭。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14和第15條規(guī)定,，我國不動產(chǎn)登記須由雙方共同申請,，且申請人在登記事項記載于登記簿之前可以撤回申請，故而存在出賣人通過撤回申請來影響買受人的法律地位,。此外,，我國登記程序也缺乏與《德國不動產(chǎn)登記簿程序法》第17條相類的登記優(yōu)先順位保障功能之規(guī)定。是以,，我國司法釋義中“物權(quán)期待權(quán)”所用語境與德式“期待權(quán)”存在巨大差異,，僅僅借用德國民法理論中“期待權(quán)”的概念空殼來指代《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條情形下買受人這種特殊的中間型法律地位，此種“拿來主義”不免存疑,。

　?。ǘ┺D(zhuǎn)讓型事實物權(quán)說之批判

　　事實物權(quán)與法律物權(quán)相對應(yīng)，前者指真正權(quán)利人實際享有的物權(quán),，后者指法定公示方式表征的物權(quán),。事實物權(quán)的形成系因事實層面的真實物權(quán)歸屬者與登記層面的表見物權(quán)歸屬者出現(xiàn)錯位,，基于“一物之上只得有一個所有權(quán)”原則和實質(zhì)正義考量，該物之上的物權(quán)理應(yīng)歸于事實物權(quán)人,。對此,，根據(jù)2015年《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱原《物權(quán)法解釋一》）第2條規(guī)定,，法律物權(quán)人僅僅是基于登記公信的權(quán)利推定效力享有舉證責(zé)任之優(yōu)待,，而事實物權(quán)人則須承擔(dān)證明其為真正物權(quán)人之舉證責(zé)任,，登記與否與真正的物權(quán)歸屬并無必然關(guān)系。顯然,，事實物權(quán)在理論與實務(wù)中的通用語境和本質(zhì)特征并非某種從債權(quán)人向物權(quán)人轉(zhuǎn)化過程中的中間型法律地位,。相反，事實物權(quán)理論源于對物權(quán)歸屬的正確性判斷,，旨在闡明在某種可能的非正義情形下完整物權(quán)理應(yīng)歸屬于誰。故而在事實物權(quán)理論之下,，只有完整物權(quán)歸屬何人之判斷,，而不涉及對權(quán)利人取得的所有權(quán)的量化,。一旦當(dāng)事人完成相應(yīng)的舉證責(zé)任，事實物權(quán)人便系完整權(quán)利人,。

　　準(zhǔn)此,，將所謂“轉(zhuǎn)讓型事實物權(quán)”認(rèn)定為中間型法律地位便值商榷。從方法上而言,，將某特定對象歸入某種既定類型時,，重要的并非個別特征的逐一吻合，關(guān)鍵在于其“整體形象”,。若該待歸類對象的“整體形象”嚴(yán)重偏離“通常類型”,，則一般將其歸為“特殊類型”或“非典型的形成”。若偏離更甚,，則只得另作他論,。循此，“轉(zhuǎn)讓型事實物權(quán)說”背離了事實物權(quán)理論的通用語境和本質(zhì)特征,，切中了規(guī)范現(xiàn)象但錯搭了學(xué)理工具,。結(jié)合“轉(zhuǎn)讓型事實物權(quán)說”的整體闡述，此說實際上滑向了“不完全所有權(quán)說”,。

　　但是,，“不完全所有權(quán)說”同樣有其弊端。首先,，“不完全所有權(quán)說”會導(dǎo)致制定法出現(xiàn)程度各異的“所有權(quán)”概念,。參酌域外殷鑒，法國民法采“意思主義 登記對抗主義”之物權(quán)變動模式,，由此導(dǎo)致在“一物二賣”情形下,，買受人在未取得登記之前依據(jù)《法國民法典》第1138條所取得的“所有權(quán)”并非《法國民法典》第544條意義上的完整所有權(quán)。由于法國民法本就不區(qū)分債權(quán)和物權(quán),，故就其本國法制而言,，其無須顧及是否與債物二分體系相抵觸。但日本民法則不同,，其不動產(chǎn)物權(quán)變動既采法國立法例,，又受德國民法制度與理論的影響，以至于日本學(xué)界對《日本民法典》第176條和第177條之爭議異常激烈,，難有信論,。于此紛紜眾說之中，“不完全所有權(quán)說”的學(xué)理硬傷盡顯無疑,。例言之,，日本學(xué)者鈴木彌祿認(rèn)為，“一物二賣”情形下，兩位買受人均獲得了所有權(quán),，二人中誰率先完成了登記,，便成為完整的所有權(quán)人，另一方相應(yīng)喪失其所有權(quán),。此種觀點明顯違反一物一權(quán)原則,，實不足取。另外,，學(xué)者加藤雅信創(chuàng)設(shè)了一種介乎于債權(quán)與物權(quán)之間的中間性格的“萌芽性物權(quán)”,。依此說，作為萌芽性物權(quán)人,，其雖保有物權(quán)的內(nèi)容,，但其主張對象僅限于出賣人，而無法對其他第三人主張,。對于其他對物不法侵奪者的物權(quán)請求權(quán),，其權(quán)原在于債權(quán)人之代位權(quán)，而非基于其自身所謂的物權(quán)人身份,。加氏試圖恪守德式的債物二分,，以區(qū)分相對效力和絕對效力為進(jìn)路，借用債權(quán)人之代位權(quán)回避了《日本民法典》第177條中物權(quán)層面的對抗問題,。但實際上所謂萌芽性物權(quán)仍是以債權(quán)性格展開,，這種債權(quán)人之代位權(quán)以“債權(quán)關(guān)系的連鎖”為抗辯要件，而無須以“債權(quán)人的無資力”為要件,。要言之,，加氏同樣指出了此種未經(jīng)登記的買受人之中間地位，但其所創(chuàng)“萌芽性物權(quán)”本質(zhì)上（也只能）是一種債權(quán)構(gòu)造,，在未移轉(zhuǎn)登記之前,，絕對的所有權(quán)始終在出賣人手中，事實上滑向了日本學(xué)界已遭淘汰的“債權(quán)效果說”,。該說明顯違反《日本民法典》第176條之文義,，也與第177條中“不登記不得對抗的第三人范圍”相矛盾。

　　除此之外,，“不完全所有權(quán)說”的另一疑竇在于,，若依此說對《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條情形下買受人的法律地位予以闡釋，不免生出如下詰問：此時究竟是不動產(chǎn)買受人已然取得了所有權(quán),，但該所有權(quán)并不完整,；還是此時不動產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生變動，不動產(chǎn)買受人享有的只是趨近于所有權(quán)人的中間型法律地位,？顯然,，此種圍繞完整所有權(quán)左右搖擺的解釋路徑最終只得陷入修辭化的描述,，難當(dāng)概念分析之工具。

　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)物權(quán)變動過程中獨立的中間型權(quán)利之證偽

　　我國通說認(rèn)為,，基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動采債權(quán)形式主義（《民法典》第208條和第209條第1款），登記原則上系不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件,。同時，《民法典》第215條確立了中國法語境下的區(qū)分原則,，即區(qū)分作為物權(quán)變動的原因行為——合同的效力與登記的效力,。因此，在不動產(chǎn)買賣交易中,，不動產(chǎn)所有權(quán)變動原則上需要作為原因行為的有效買賣合同和移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)登記,。“支付價款”和“交付（占有）”只是分別作為不動產(chǎn)買賣合同中不動產(chǎn)買受人和出賣人的債務(wù)履行,。是故,，依據(jù)債物二分原理和我國不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，無論合同當(dāng)事人之債務(wù)履行完成至何種程度,，只要未能完成過戶登記這“臨門一腳”,，不動產(chǎn)買受人便無法完成向所有權(quán)人身份之跨越。此種債物二分的形式邏輯承繼于德國民法原理,。只是德國民法規(guī)范和理論更為徹底,，其通過債權(quán)行為（負(fù)擔(dān)行為）和物權(quán)行為（處分行為）之二分，并且貫徹物權(quán)行為的獨立性和無因性,，將債之履行和物權(quán)變動徹底隔離開來,。亦即，在德國民法中,，欲實現(xiàn)不動產(chǎn)所有權(quán)變動,，除了以買賣合同作為原因行為外，還另須單獨的所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意（Auflassung）和履行登記手續(xù)（《德國民法典》第873條第1款和第925條第1款）,。

　　拓言之,，基于債物二分原理，對于不動產(chǎn)所有權(quán)變動之結(jié)果考察,，邏輯上只存在所有權(quán)變動與否的回答,，即上文所述的完整所有權(quán)歸于何人之判定。此種獨立的中間型權(quán)利之嘗試,，實質(zhì)上是對債權(quán)物權(quán)的中間地帶或混合形態(tài)的誤讀,。具言之，債權(quán)物權(quán)區(qū)分首先是效力層面的區(qū)別,。通常情形下債權(quán)為隱蔽的相對權(quán),，而物權(quán)為公示的絕對權(quán),。但債權(quán)基于占有或登記同樣具有對世效力，典型如租賃權(quán)物權(quán)化（《民法典》第725條）或經(jīng)預(yù)告登記之債權(quán)（《民法典》第221條）,。相反,，我國土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)變動采登記對抗主義（《民法典》第335條和第374條）。在當(dāng)事人合意設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)或地役權(quán)之后,，未登記之前,，囿于公示技術(shù)闕如，其權(quán)利對世效力虛化,，名為“用益物權(quán)”實則與一般債權(quán)的效力無異,。循此，債權(quán)借助占有或登記之公示手段獲得絕對效力,，而物權(quán)恰因闕如而失之,，債權(quán)和物權(quán)在效力層面存在中間地帶。其次,，在共有,、地役權(quán)和相鄰關(guān)系等物權(quán)關(guān)系上可以設(shè)立債之約定，在此種“物上之債（Realobligation）”理論模型中,，物權(quán)要素和債權(quán)要素相互結(jié)合,，呈現(xiàn)出一體化形態(tài)。與之相類的是,，期待權(quán)的法律性質(zhì)難以界定,，但考慮到期待權(quán)兼具債權(quán)要素與物權(quán)要素，故期待權(quán)在德國學(xué)界亦被稱為“混合形態(tài)”,。

　　但是,，債權(quán)物權(quán)的中間地帶或混合形態(tài)與物權(quán)變動過程中的中間型權(quán)利并不等同。所謂債權(quán)物權(quán)的中間地帶系由債權(quán)物權(quán)區(qū)分的不周延性所致,，而債權(quán)物權(quán)的混合形態(tài)源于債權(quán)和物權(quán)在互動時所生的關(guān)聯(lián),，二者本質(zhì)上屬于對規(guī)范現(xiàn)象的學(xué)理描述，其無法構(gòu)成文題所討論的不動產(chǎn)買受人享有中間型權(quán)利之理據(jù),。根本原因在于,，基于法律行為之不動產(chǎn)物權(quán)變動系由債之合同引導(dǎo)、借助登記技術(shù)發(fā)揮公示公信功能,，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)所有權(quán)變動的目的,。鑒于權(quán)利尤其是物權(quán)生成的終極目的在于實現(xiàn)主體對特定利益的支配，在文題語境下這種特定利益具化為不動產(chǎn),。一旦嘗試將買受人取得不動產(chǎn)所有權(quán)的中間階段進(jìn)行獨立化的權(quán)利構(gòu)造,，便不可避免地會導(dǎo)致此種所欲建構(gòu)的中間型權(quán)利與所有權(quán)產(chǎn)生功能重合。正因如此,，以上無論是所謂“類似于所有權(quán)人的地位”“與所有權(quán)本質(zhì)相同的亞種”抑或“不完全所有權(quán)”,，都不得不陷入與完整所有權(quán)“似它非它”的修辭化表述,。另一方面，從典型案例的裁判觀點來看,，司法實務(wù)亦將物權(quán)期待權(quán)定性為不同于一般債權(quán)的特別債權(quán),。可見,，中間型權(quán)利看似形象,，卻如前文加氏所稱的“萌芽性物權(quán)”一般，債權(quán)和物權(quán)兩邊都能靠,，無法在技術(shù)層面落成獨立的規(guī)范構(gòu)造,。恰如拉倫茨所言，“如若想在法律本身尋得作為獨立權(quán)利類型——期待權(quán)的話,，其努力將歸于徒然?！彼^的中間型權(quán)利無從證立,。

　?。ㄒ唬┱?dāng)性緣起：“登記不能”與事實物權(quán)理論的因應(yīng)

　　我國一直存在不動產(chǎn)“登記不能”的現(xiàn)實困境,。此種“登記不能”大致可以分為兩種類型：其一，城鄉(xiāng)變遷背景下的“登記不能”,，即在城區(qū)擴張或農(nóng)村建設(shè)過程中,，在不動產(chǎn)權(quán)屬登記制度尚未覆蓋之處，不動產(chǎn)交易根本無從登記,。此種“登記不能”系事實上的“登記不能”,，隨著不動產(chǎn)權(quán)屬登記制度的普及能夠被逐漸克服。其二,，在商品房預(yù)售交易實踐中,，出于政策限制、公權(quán)力執(zhí)行或出賣人一方過錯等因素導(dǎo)致不動產(chǎn)所有權(quán)無法及時辦理過戶登記,，有的甚至耽誤長達(dá)數(shù)年之久,。此種“登記不能”系法律上的“登記不能”，即初始登記已在開發(fā)商名下,，但因開發(fā)商未取得土地使用權(quán)證等原因?qū)е聼o法在法律層面完成過戶登記,。對于事實上的“登記不能”，當(dāng)事人根本無法意識到登記對于完成不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要性,，自無認(rèn)定買受人一方過錯的可能性,。而關(guān)于法律上的“登記不能”情形下買受人是否具有過錯的認(rèn)定，主要在于考察買受人在自身能力范圍內(nèi)是否已經(jīng)盡到合理的勤勉義務(wù)和注意義務(wù),，前者包括是否有向不動產(chǎn)登記機關(guān)遞交過戶材料,，是否有向出賣人請求辦理過戶登記,；后者則是指買受人在購房時是否應(yīng)當(dāng)意識到相關(guān)的房屋限購政策或查封情況。在該情形下,，只要買受人符合對“登記不能”并無過錯的法律評價,，便可認(rèn)定買受人符合法律預(yù)設(shè)的謹(jǐn)慎、誠信的行為人標(biāo)準(zhǔn),。只要買受人符合法律預(yù)設(shè)的謹(jǐn)慎,、誠信的行為人標(biāo)準(zhǔn)，那么便可評價此種情形下的買受人是善意的,，此種善意背后的法理基礎(chǔ)在于買受人對市場標(biāo)準(zhǔn)化不動產(chǎn)交易機制的信賴,。應(yīng)法律對標(biāo)準(zhǔn)化交易機制的信賴要求，買受人須盡到上述合理的勤勉義務(wù)和注意義務(wù),。加之該情形下買受人已履行自己的主給付義務(wù),，由此保護勤勉守信之買受人的法政策考量顯得更為必要。要言之,，從某種程度而言,，該情形下不動產(chǎn)買受人同樣屬于“善意地”取得，其背后的法理基礎(chǔ)與善意取得制度頗為相類,，能夠為買受人取得不動產(chǎn)所有權(quán)提供正當(dāng)性,。

　　另須指出的是，受“登記不能”等因素的影響,，物權(quán)歸屬惟登記論開始松動,，事實物權(quán)理論在司法實踐中逐漸流行。2015年《全國民事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱《八民紀(jì)要》）指出,，不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷,，不能唯登記論，應(yīng)當(dāng)倚賴于物權(quán)變動原因的法律事實的審查,。同年原《物權(quán)法解釋一》第2條進(jìn)一步為真實物權(quán)人主張真正的物權(quán)歸屬提供了請求權(quán)基礎(chǔ),。隨后，2018年《最高人民法院關(guān)于股權(quán)強制執(zhí)行若干問題的規(guī)定（征求意見稿）》第23條的立法范式更是與《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條如出一轍,。該條旨在糾正《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第25條第1款第4項根據(jù)工商管理登記或企業(yè)信用信息系統(tǒng)公示來確認(rèn)股權(quán)權(quán)利人的機械做法,，對于此類已簽訂有效的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并滿足付款要求和實際行使股東權(quán)利,，且非案外人自身原因未辦理變更登記的情形,，該條實質(zhì)上承認(rèn)了受讓人真正股權(quán)權(quán)利人的法律地位。2019年《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱《九民紀(jì)要》）再次提出：“實際權(quán)利人與名義權(quán)利人的關(guān)系,，應(yīng)注重財產(chǎn)的實質(zhì)歸屬,，而不單純地取決于公示外觀?！笨梢?，登記絕對主義理念在我國司法實務(wù)中已然瓦解,。

　　更為關(guān)鍵的是，在以買賣合同取得不動產(chǎn)所有權(quán)的情形下,，依《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第23條第1款規(guī)定,，即使不動產(chǎn)登記機關(guān)已經(jīng)受理不動產(chǎn)所有權(quán)過戶登記申請，但只要未完成過戶登記,，其仍應(yīng)受理法院的查封協(xié)助通知書,。亦即，哪怕是即將成為不動產(chǎn)所有權(quán)人的買受人,，其仍然無法對抗法院的查封措施,，惟買受人成為法律意義上的完整所有權(quán)人后，方可對抗,。在此基礎(chǔ)上對比《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條的前后半句可知,，在不動產(chǎn)買受人已支付全部價款且實際占有不動產(chǎn)的情形下，買受人對無法完成過戶登記沒有過錯,，就成為買受人能夠?qū)狗ㄔ翰榉獯胧┲P(guān)鍵,。在此情形下，買受人在合法范圍內(nèi)幾乎盡到了其所能做到的一切,，若將制度供給方面的既有瑕疵沉降為交易當(dāng)事人一方的不利益，顯然有違法的基本價值和功能,。因此,，宜認(rèn)定《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條承繼了原《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條的規(guī)范思路，此時買受人居于事實所有權(quán)人的法律地位,，由此方可與《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第23條第1款保持法律評價上的一致性,。

　　（二）可行性路徑：《民法典》第209條第1款的“但書”規(guī)定

　　依《民法典》第209條第1款規(guī)定,，“登記生效主義”系我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則,，“但是法律另有規(guī)定的除外”構(gòu)成“登記生效主義”之例外。查立法釋義,，《民法典》第209條第1款中的“但書”條款主要包括三類情形：其一,，本條第2款中的國有自然資源可免于登記；其二,，本章第三節(jié)之下非基于法律行為的物權(quán)變動情形（《民法典》第229231條）,；其三，考慮到農(nóng)村實際情況,，土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)采“登記對抗主義”（《民法典》第335條和第374條）,。其中就農(nóng)村領(lǐng)域基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，此種放棄登記生效主義而轉(zhuǎn)采登記對抗主義的做法并非法技術(shù)的刻意偏離,，而恰恰系基于農(nóng)村土地權(quán)屬登記尚不完善等實際考量所作的法政策調(diào)整,。而由上文可知,，此種相類的現(xiàn)實登記困境，不僅構(gòu)成《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條回應(yīng)現(xiàn)實,、貫徹實質(zhì)正義的出臺背景,，亦是事實物權(quán)理論于我國民法仍具現(xiàn)實意義的重要成因。既然相類現(xiàn)實登記困境促成的民法規(guī)范已被納入《民法典》第209條第1款的“但書”情形,，基于同類事物同等處遇,，《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條所涉的不動產(chǎn)買受人法律地位亦應(yīng)納入考量范圍，否則將違反立法計劃的圓滿性,，構(gòu)成法律規(guī)整上的漏洞,。對此，最高人民法院在關(guān)于《民法典》第209條第1款的理解與適用中明確提及,，在我國商品房預(yù)售制度之下,，商品房初始登記在開發(fā)商名下，開發(fā)商因負(fù)債導(dǎo)致全部財產(chǎn)被查封,，但商品房實際已由非因自身過錯未辦理過戶登記的買受人占有,、使用，此時存在典型的“名”“實”不符問題,。此種問題在案外人異議之訴等執(zhí)行程序中體現(xiàn)得尤為突出,，實務(wù)需要進(jìn)一步探索完善、正確理解公示生效制度,。由此可見,，最高人民法院已然注意到在《民法典》適用過程中，如果對此類不動產(chǎn)買受人依然固守“登記生效主義”將導(dǎo)致非正義的結(jié)果出現(xiàn),，此時理應(yīng)借由該條中的“但書”規(guī)定予以彌補,。

　　最后的關(guān)鍵問題在于，《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條作為司法解釋能否為《民法典》第209條第1款“但書”規(guī)定中的“法律”所涵蓋,？這涉及民法法源及其位階問題,。體系上該款中的“法律”應(yīng)結(jié)合《民法典》第10條中的“法律”加以解釋。對此首值參照的是,，原《中華人民共和國民法總則》第10條系《民法典》第10條的前身,，關(guān)于該條中“法律”之解釋，學(xué)界和實務(wù)界普遍采廣義理解,，其中司法解釋赫然在列,。在審判實踐中，依《最高人民法院關(guān)于裁判文書引用法律,、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》第4條規(guī)定,，“司法解釋”在民事裁判法源層面與“狹義法律”和“法律解釋”處于同一位階。盡管近年來為了理順立法權(quán)與司法權(quán)之間的分立關(guān)系，學(xué)界試圖弱化司法解釋的“準(zhǔn)立法”特性,，使其回歸司法權(quán)之本位,。但是，司法解釋若要退出大法律規(guī)范體系,，首須對我國目前已然龐雜的司法解釋群加以清理和整合,。對此，即使是集眾賢之智的《民法典》也未盡此功,。不難懸揣,，司法解釋的民法法源地位仍將延續(xù)，乃至長期存在,。另須指出的是,，物權(quán)法定原則僅限于物權(quán)的種類和內(nèi)容（《民法典》第116條），物權(quán)變動并不屬于物權(quán)法定原則的適用對象,。而哪怕對物權(quán)法定中的“法”采狹義理解,，亦不影響在有正當(dāng)且有充足理由時，對不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則創(chuàng)設(shè)例外,。因此,，《民法典》第209條第1款“但書”規(guī)定中“法律”，不宜局限于狹義法律,。對于現(xiàn)實困境下諸多可能的非正義情形之矯正,，我國民法仍然需要依賴司法解釋來回應(yīng)現(xiàn)實關(guān)切，捍衛(wèi)實質(zhì)正義,。將《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條借助事實物權(quán)理論釋入《民法典》第209第1款中的“但書”情形,，恰恰能夠填補法律漏洞，實現(xiàn)法律評價上的一致性,。

　　論之于此,，本文僅解決了文題語境下的買受人理應(yīng)取得不動產(chǎn)所有權(quán)的正當(dāng)性與可行性,，但在技術(shù)上如何構(gòu)造使買受人在“登記不能”情形下取得所有權(quán)，仍待申說,。在《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條所設(shè)的構(gòu)成要件中,，單純的價款支付僅是買受人主給付義務(wù)之履行，自不可作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之憑據(jù),，否則有違債物二分原理,。其次，買受人對“登記不能”沒有過錯,，則是側(cè)重于為謹(jǐn)慎,、誠信的買受人取得所有權(quán)提供正當(dāng)性。另外,，前已述及,，有學(xué)者從不動產(chǎn)交付行為中提煉出單獨的所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意,，以此作為買受人取得所有權(quán)的依據(jù)。須加指出的是,，單獨的所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意須以承認(rèn)物權(quán)行為理論為前提,，且不說我國民法是否承認(rèn)物權(quán)行為理論仍存爭議，關(guān)鍵在于,，該說僅強調(diào)所有權(quán)移轉(zhuǎn)意思對所有權(quán)變動的決定性作用,，并未考慮公示機制的配合，難以與我國“債權(quán)形式主義”的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則相恰,。退一步而言,，即算承認(rèn)單獨的所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意，在我國法語境下仍須配合相應(yīng)的公示媒介方可完成不動產(chǎn)所有權(quán)變動,。而在“登記不能”情形下,，買受人完成過戶登記無望，此時僅得考慮“占有”得否作為替代性的公示媒介,。由此問題轉(zhuǎn)化為,，在“登記不能”情形下，“有效買賣合同 占有”能否替代“有效買賣合同 登記”進(jìn)而產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動之效力,？

　　1.“占有”作為“登記”首要替補的實踐品格

　　在“一物數(shù)賣”情形下,，“占有”作為不動產(chǎn)物權(quán)競爭中“登記”的首要替補要素在我國司法實踐中具有清晰的時間軸：2005年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《國有土地使用權(quán)解釋》）第10條第1款成為首條規(guī)定“一地數(shù)賣”情形下國有土地使用權(quán)競爭的決勝規(guī)則，其中“占有”便系位于“登記”之后的第二考量要素,。設(shè)立理由在于,，占有具有公示力和公信力及相應(yīng)的權(quán)利推定功能，善意,、合法的占有人應(yīng)受法律保護,。隨后，2007年《重慶市高級人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》第38條和2010年《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第13條第1款在設(shè)立“一房數(shù)賣”情形下所有權(quán)取得的決勝規(guī)則時采相同處理,。爾后,，2011年《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第16條第1款和2015年《八民紀(jì)要》第15條繼續(xù)強調(diào)在全國審判實務(wù)中“一房數(shù)賣”情形下占有要素作為登記要素的首要替補順位。其中,，《八民紀(jì)要》第15條選擇將“占有”作為“未登記”情形下首要順位之原因有三：占有可表彰和強化本權(quán),；不動產(chǎn)占有人相對其他買受人而言與物權(quán)變動最為接近，契合效率原則,；若因客觀原因無法登記,，此時不動產(chǎn)買受人可基于占有取得事實物權(quán)。

　　另可佐證的是,，2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第1條第2款規(guī)定,，“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但未進(jìn)行所有權(quán)登記的人,，可以認(rèn)定為業(yè)主,。”司法釋義明確指出,，本應(yīng)在用語上采“視為業(yè)主”,，但考慮到此種表述具有立法色彩，而另擇“可以認(rèn)定為業(yè)主”予以緩和,。從法技術(shù)層面而言,，“視為”系將不同法律事實等同視之，賦予相同的法律后果,，通常屬于法律擬制,。由此不難懸揣，原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第9條第1款中“登記生效主義”仍是司法解釋制定者的首要選擇,，只是囿于現(xiàn)實登記困境,，不得不給予本不符合不動產(chǎn)所有權(quán)變動要件的合法占有人等同保護，以維護業(yè)主的合法權(quán)益,?？梢姡F(xiàn)實登記困境并不能使法官拒絕裁判,，司法實踐仍須對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬問題作出合乎倫理的解答,。占有在傳統(tǒng)民法理論中本就具有一定程度的表彰本權(quán)的功能，經(jīng)過司法實踐的不斷強化,，進(jìn)而形成了占有作為登記的首要替補考量要素的局面,。

　　2.不動產(chǎn)占有的特質(zhì)及其限縮解釋

　　占有和登記相類，同樣具有使人“知”的公示功能,，但占有本質(zhì)上只是一項某人對特定物的管控事實,，相對于借助文字載體來清晰、準(zhǔn)確表達(dá)物權(quán)歸屬的登記技術(shù)而言,，公示效能確有遜色,。更有學(xué)者指出，在動產(chǎn)領(lǐng)域,，占有本就存在多種形式,，哪怕是直接占有這一事實之上亦可對應(yīng)若干物權(quán)或債權(quán)的觀念形態(tài),，加之間接占有和占有輔助人在現(xiàn)實生活中的常態(tài)化,，故而占有無法準(zhǔn)確表征事實背后實際的法律關(guān)系，難以作為動產(chǎn)公示,、公信之技術(shù)手段,。

　　但是，不動產(chǎn)占有不同于動產(chǎn)占有。首先,，不動產(chǎn)自身“不動”的自然屬性使其無法如動產(chǎn)一般發(fā)生物理意義上的自由流動,，此種固定于一處和壽命綿長的自然特征使其具有如登記一般穩(wěn)定的察知可能性。其次,，基于不動產(chǎn)的自然屬性和高昂的財產(chǎn)屬性,，在公示力方面，不動產(chǎn)相對動產(chǎn)而言具有較為豐富的關(guān)聯(lián)性輔助考察方式,。換言之,，除不動產(chǎn)權(quán)屬登記之外，物業(yè)管理登記,、工商登記,、鑰匙歸屬、水電繳費憑證等事實皆可作為關(guān)聯(lián)性因素補強不動產(chǎn)占有的公示力,。事實上,，出于交易安全考量，民法上的不動產(chǎn)占有也必須借助這些關(guān)聯(lián)性因素加以體現(xiàn),。例如,，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條中的“占有”便要求不動產(chǎn)買受人取得鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù),。

　　拓言之,，在規(guī)范設(shè)置上，不動產(chǎn)占有并不如傳統(tǒng)民法理論中的占有一般可以無限制地進(jìn)行類型擴展,?！秶型恋厥褂脵?quán)解釋》第10條第1款中的“合法占有投資開發(fā)”要求占有人須對所涉土地進(jìn)行直接或間接的開發(fā)投入，例如將土地圈起進(jìn)行項目施工,?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第1條第2款中“占有”系指基于買賣合同的自主、公然的事實支配,，包括直接占有和具有間接管領(lǐng)力的間接占有,，但明確排除占有輔助人以及暴力強占人。更須強調(diào)的是,，近年來司法實踐對于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條中的“占有”要件限縮得尤為嚴(yán)格,。《九民紀(jì)要》第127條再次強調(diào)了《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條在審判實務(wù)中的準(zhǔn)確適用,。其中,，“占有”要件以買受人實際控制不動產(chǎn)為準(zhǔn)。至于如何證明“買受人實際控制不動產(chǎn)”,，首先可以要求買受人通過提交房屋交接單等入住證明或保安,、物業(yè)或鄰居的書面證明,。若上述證明依然存疑，法院可繼續(xù)要求買受人提供更多證明材料,；對于保安,、物業(yè)或鄰居的書面證明，應(yīng)當(dāng)要求證明人到庭陳述事實,。

　　限縮后《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條中的“占有”顯非傳統(tǒng)民法理論中短暫,、臨時的占有，同時剔除了占有理論中紛繁復(fù)雜的占有形式,，通常限于直接占有,，至多包括新設(shè)的間接占有（如將房屋出租他人），且須輔以相關(guān)事實予以證明,。此種嚴(yán)格限縮后的“占有”與審判實務(wù)中法院認(rèn)定事實物權(quán)人的占有極為相類,，通常體現(xiàn)為長期、穩(wěn)定,、持續(xù)地居住或使用,，多數(shù)個案中事實物權(quán)人至少占有、使用訴爭房屋十年以上,。不僅如此,，法官還另行結(jié)合出資事實、證人證言,、常理推斷等其他證據(jù)或方法,，支撐該不動產(chǎn)買受人屬于事實物權(quán)人之結(jié)論。因此,，唯有將“占有”限于此種狹義框架,，才能克服傳統(tǒng)意義上占有的公示軟肋，重塑不動產(chǎn)占有的公示力和公信力,。

　　3.狹義不動產(chǎn)占有的公信力

　　公信力系指某種公示方法能使不特定第三人信賴,，其所表征的權(quán)利狀態(tài)即為真實的權(quán)利狀態(tài)，由此保護第三人的善意取得,。此種公示媒介的公信力,，勢必會在技術(shù)層面對不特定的民事交易主體課以相應(yīng)的注意義務(wù)，進(jìn)而構(gòu)成該主體是否屬于“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn),。具言之,，“善意”系指受讓人“無重大過失不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”（《物權(quán)編解釋一》第14條第1款）。其中“無重大過失不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”的隱含前提在于,，法律已然確立了以登記制度為典型的標(biāo)準(zhǔn)化公示媒介,，為了保障此項公示媒介的公信力，必須苛以不動產(chǎn)交易中受讓人適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù),。此種注意義務(wù)毋寧是一項不真正義務(wù),。亦即，受讓人若未盡此項注意義務(wù),，則可視為其未能滿足公認(rèn)的社會性交易的基本要求,，以至于在善意取得范疇內(nèi)需要承擔(dān)法律上“重大過失”的不利益。

　　在我國不動產(chǎn)交易實踐中,，受讓人的注意義務(wù)除了登記權(quán)屬狀況查看義務(wù)之外,，還包括實地調(diào)查義務(wù)。早在《物權(quán)法》立法時期便有觀點指出,，農(nóng)村房屋權(quán)屬變動情況復(fù)雜,，且缺乏登記公示制度，此時應(yīng)考慮善意取得制度的準(zhǔn)用,，允許善意受讓人根據(jù)房產(chǎn)占有人來判斷房屋權(quán)屬,。當(dāng)然，受讓人在進(jìn)行交易前,，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查工作……若未盡此項調(diào)查義務(wù),，便可認(rèn)定其具有重大過失，無法準(zhǔn)用善意取得,。事實上,，無論在農(nóng)村還是城市，房屋交易中買受人的實地調(diào)查義務(wù)已成為交易習(xí)慣,，若未盡此項義務(wù)將排除買受人的善意,。該觀點在最高人民法院司法觀點集成中得到了明確肯認(rèn)：“日常生活中的房屋買賣，交易相對人往往出于了解房屋的自然屬性而進(jìn)行實地查看,，若未履行此項基本的調(diào)查義務(wù),，有違一般交易習(xí)慣，對于轉(zhuǎn)讓人是否有權(quán)處分該房屋屬于明顯的放任狀態(tài),，有違一般人在進(jìn)行同類交易時應(yīng)有的謹(jǐn)慎和注意態(tài)度,，故受讓人非屬善意?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸陉P(guān)于善意取得（《民法典》第311條）的解釋與適用進(jìn)一步明確了這一點,。

　　當(dāng)然，鑒于狹義不動產(chǎn)占有系在“登記不能”情形下作為公示媒介的次優(yōu)選項,，因此在被公示權(quán)利的推定力層面與登記有所差異,。細(xì)言之，通常情形下,，登記系不動產(chǎn)物權(quán)表征正確性的標(biāo)準(zhǔn)化公示媒介（《民法典》第216條第1款）,。登記的推定力源于登記公信功能之下登記物權(quán)與事實物權(quán)吻合的高度蓋然性?；诖隧棥敖?jīng)驗法則”,，登記的推定力系對權(quán)利狀態(tài)的推定,，即不動產(chǎn)登記簿上所載的所有權(quán)人推定為該不動產(chǎn)的所有權(quán)人。相應(yīng)的,，若質(zhì)疑者欲推翻此項推定,，其須提出關(guān)于推定不正確的所有主張，并在有爭議情形下悉數(shù)證明,。而在“登記不能”情形下,，法律設(shè)定的首要標(biāo)準(zhǔn)化公示媒介缺位，即算以此種狹義“占有”代而行之,，其在公信力方面亦遜于登記,。為兼顧推定受益者和質(zhì)疑者的利益衡量計，不動產(chǎn)占有之推定力并非對權(quán)利狀態(tài)之推定,，而是對權(quán)利取得之推定,。亦即，受益于推定規(guī)則的占有人需要對其如何獲得不動產(chǎn)所有權(quán)之狀況作出說明,。當(dāng)質(zhì)疑者舉證提出占有人并非不動產(chǎn)所有權(quán)人后,，此時質(zhì)疑者完成了證明任務(wù)，轉(zhuǎn)而占有人要負(fù)責(zé)進(jìn)一步證明自己為真正的所有權(quán)人,。此種權(quán)利取得推定對應(yīng)的證明責(zé)任恰與事實物權(quán)語境下的審判實務(wù)如出一轍,。示例而言，在一起所有權(quán)確認(rèn)糾紛案中,，原告首先陳述了自己對訴爭房屋出資建造,、裝修并居住六年多的事實，而被告卻以房屋登記在其名下否認(rèn)原告的所有權(quán),。隨后,，一審法院進(jìn)一步結(jié)合證人證言以及現(xiàn)場勘驗，同時認(rèn)定原告與被告本系手足,，總屬一戶,，二人自幼喪父、母親改嫁,，集體土地使用權(quán)證登記在兄長名下之事實亦合常理,，進(jìn)而綜合判定原告屬于對訴爭房屋的事實所有權(quán)人。二審法院予以認(rèn)可,。

　　綜上,，狹義不動產(chǎn)占有作為“登記不能”情形下公示媒介的次優(yōu)之選，同樣具備相當(dāng)程度的公示力和公信力,。將《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條情形下的不動產(chǎn)買受人認(rèn)定為事實所有權(quán)人,，并未打破“債權(quán)形式主義”的一般規(guī)則，只是公示媒介被迫降格,，但可通過重新調(diào)整舉證責(zé)任實現(xiàn)利益平衡,。正因如此,，在后續(xù)“登記不能”情形解除時，不動產(chǎn)買受人請求相對人履行辦理過戶登記義務(wù)具有物權(quán)請求權(quán)屬性,，不適用訴訟時效規(guī)定,。

　　事實物權(quán)系對完整法律地位之指代,，所謂“物權(quán)期待權(quán)說”“轉(zhuǎn)讓型事實物權(quán)說”和“不完全所有權(quán)說”系對中間型權(quán)利的學(xué)理描述,。結(jié)合債物二分原理和我國現(xiàn)行規(guī)范,，此種中間型權(quán)利無從證立,。相反，基于現(xiàn)實困境和實質(zhì)正義考量,，在“登記不能”的過渡時期,，將不動產(chǎn)占有作為登記的替代性公示媒介具有深厚,、廣泛的司法實踐經(jīng)驗，本質(zhì)上亦未脫離“債權(quán)形式主義”的不動產(chǎn)所有權(quán)變動規(guī)則,。在事實物權(quán)語境下,，不動產(chǎn)占有應(yīng)限縮為直接占有,，至多包括新設(shè)的間接占有，且在審判實務(wù)中通常還須結(jié)合其他事實加以輔證,。此種狹義不動產(chǎn)占有的公信力與善意取得中的實地調(diào)查義務(wù)相呼應(yīng)，亦與權(quán)利取得之推定力相承接,。因此,，宜認(rèn)定《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第15條后段和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條情形下的不動產(chǎn)買受人居于完整的事實所有權(quán)人地位。