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作者：張文達(dá)、郭于瑋、魯政委（魯政委為中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事,，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家） 2022年3月4日,，銀保監(jiān)會(huì)、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》,，強(qiáng)調(diào)為新市民提供多方位金融服務(wù),，并明確了新市民的范圍。要加強(qiáng)新市民服務(wù)保障,，就有必要厘清新市民的分布情況,。 本文從城市視角出發(fā)，選取94個(gè)城市進(jìn)行新市民人口估算,。結(jié)果顯示,，超一線（北上廣深）、一線城市三年內(nèi)新市民平均落戶人數(shù)最多,，二,、三線城市對(duì)人才的吸引力相對(duì)薄弱；省會(huì)城市和珠三角城市吸納新市民落戶數(shù)量相對(duì)較好,。但三線城市平均吸納落戶新市民數(shù)量為-4萬(wàn)人,。從新市民的地域分布來(lái)看，東部地區(qū)規(guī)模達(dá)到1.3億人,。西南地區(qū)三線及以上城市新市民規(guī)?？偭俊⒊鞘衅骄率忻褚?guī)模均超過(guò)中部地區(qū),，成為吸納流動(dòng)人口的新去向,。成都、重慶新市民規(guī)模要高于同能級(jí)的武漢,、長(zhǎng)沙,。貴陽(yáng)、昆明等城市的新市民規(guī)模則要高于合肥,、南昌,。 從新市民群體帶動(dòng)的住房需求來(lái)看，在租賃房方面,，城市能級(jí)越高,，對(duì)應(yīng)的新市民數(shù)量越多，城市擬建設(shè)的保障性租賃住房數(shù)量越多,，對(duì)新市民群體租賃需求覆蓋度越高,；新市民占常住人口比例越高，籌建保障性租賃房的數(shù)量往往越高,。從購(gòu)房信貸需求來(lái)看,，我們的估算顯示,，支持新市民購(gòu)房可能商品房銷售面積約3699萬(wàn)平米，拉動(dòng)商品房銷售面積2.1個(gè)百分點(diǎn),，并有望帶動(dòng)購(gòu)房信貸需求增加4974億元,。 2022年3月4日，銀保監(jiān)會(huì),、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，為新市民提供涵蓋創(chuàng)業(yè)、就業(yè),、住房,、教育、醫(yī)療,、養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融服務(wù),。那么究竟何為新市民？新市民主要分布在哪些城市,？新市民群體可帶動(dòng)的購(gòu)房信貸需求有多大,？ 一、新市民群體的概念 新市民這一概念最早出現(xiàn)在2015年12月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上,。會(huì)議提出：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存,，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,，擴(kuò)大有效需求,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?！贝撕?，在多份文件,、會(huì)議中,，均有提及新市民群體，主要是強(qiáng)調(diào)解決好新市民群體的購(gòu)房,、租房需求,。但是此前，針對(duì)新市民這一群體并未有明確的定義,。 
《通知》中對(duì)新市民的范圍進(jìn)行了較為清晰的界定：“新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè),、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住,，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體,，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等,，目前約有三億人,。” 從新市民的定義來(lái)看,，其主要包括兩部分群體：一部分是來(lái)到城鎮(zhèn)常住，但尚未落戶的流動(dòng)人口,；另一部分是落戶不滿三年的城鎮(zhèn)戶籍人口,。我們可以從這兩個(gè)部分分別入手，對(duì)各地新市民的規(guī)模進(jìn)行估算,，進(jìn)而明確新市民的分布情況,。 二、新市民群體規(guī)模測(cè)算 要為新市民提供針對(duì)性的金融服務(wù),，就必須要確定新市民在哪里,。考慮到新市民的管理,、服務(wù)多以城市為主體進(jìn)行,，我們從城市層面出發(fā)來(lái)進(jìn)行規(guī)模測(cè)算。我們參考第一財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2021年城市商業(yè)魅力排行榜》[1],，選取其中的超一線（北上廣深）,、一線、二線和三線共120個(gè)城市進(jìn)行分析,。從超一線城市至三線城市,，城市人口規(guī)模、GDP水平逐步減少,，能級(jí)逐漸下降,。 從這120個(gè)城市的分布來(lái)看，除四個(gè)直轄市之外,，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展越高的省份,，省內(nèi)高層級(jí)城市數(shù)量就越多。以福建和河北為例,，兩省擁有三線及以上城市的數(shù)量分別為7個(gè)和8個(gè),。其中，福建有3個(gè)二線城市,，4個(gè)三線城市,；而河北則僅有1個(gè)二線城市，其余7個(gè)城市均為三線城市,。與河北相比,，福建經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，城市的發(fā)展水平也相對(duì)更高,。城市發(fā)展越好,，能級(jí)越高，對(duì)于人才的吸引力更強(qiáng),，或許意味著其擁有更為龐大的新市民群體,。 考慮到部分三線城市存在相關(guān)人口數(shù)據(jù)缺失問(wèn)題,，我們剔除部分城市，最終選取94個(gè)城市展開(kāi)分析（具體城市請(qǐng)參見(jiàn)文末附錄）,。 
1,、估算方法 對(duì)于常住城鎮(zhèn)但尚未落戶的這部分新市民，我們可以用七普數(shù)據(jù)中公布的各地流動(dòng)人口數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行估算,。根據(jù)第七次人口普查公報(bào)的定義,，流動(dòng)人口計(jì)算方式如下： 流動(dòng)人口=人戶分離人口-市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口 其中，人戶分離人口是指居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開(kāi)戶口登記地半年以上的人口,。市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口是指一個(gè)直轄市或地級(jí)市所轄的區(qū)內(nèi)和區(qū)與區(qū)之間,，居住地和戶口登記地不在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的人口。 因此,，流動(dòng)人口的定義與常住城鎮(zhèn)但尚未落戶的這部分新市民群體較為接近,。 不過(guò)，仍有部分城市的第七次人口普查公報(bào)并未就該項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行披露,。對(duì)此我們有幾種處理方法： - 部分城市公布過(guò)往流動(dòng)人口占比：假設(shè)這一比例不變,。
- 部分城市公布過(guò)往年份流動(dòng)人口總量：假設(shè)流動(dòng)人口占常住人口比重不變。
- 部分重點(diǎn)城市未公布過(guò)往年份流動(dòng)人口數(shù)據(jù)：參考地區(qū)相近,、同能級(jí)城市的流動(dòng)人口數(shù)據(jù),。
- 部分能級(jí)較低的城市無(wú)法查到流動(dòng)人口數(shù)據(jù)：剔除出樣本。
對(duì)于落戶不滿三年的新市民,，我們可以用三年內(nèi)城鎮(zhèn)戶籍人口變化量減去三年內(nèi)城鎮(zhèn)戶籍人口的自然增長(zhǎng)量來(lái)估算,。 我們假設(shè)該城市戶籍人口的出生人口均落戶該城市，由此,，城市戶籍人口增量扣除掉自然增長(zhǎng)的這部分戶籍,，即為新落戶群體數(shù)量。因?yàn)椴糠殖鞘猩形垂?020年戶籍人口,、出生人口,、死亡人口數(shù)據(jù)，故本文采用年鑒數(shù)據(jù)來(lái)估算2017-2019年落戶新市民規(guī)模以保證數(shù)據(jù)可比,。具體計(jì)算公式如下：考慮到數(shù)據(jù)可得性的問(wèn)題,，上述對(duì)于兩部分群體規(guī)模的估算均存在一定程度的高估,。按照新市民的定義,，其并不包括各階段的學(xué)生。而現(xiàn)有數(shù)據(jù)無(wú)法將其進(jìn)行剔除,。但是考慮到這部分群體同樣帶來(lái)可觀的教育,、醫(yī)療等消費(fèi)需求，學(xué)生擇校選擇背后也是對(duì)城市吸引力的肯定,，將其納入其中有著一定的合理性,。首先，從三年內(nèi)新落戶新市民的人數(shù)來(lái)看,，超一線,、一線城市平均落戶人數(shù)最多。 超一線城市中,，深圳一城憑借著相對(duì)寬松的落戶政策,，2017-2019年間吸納落戶新市民人數(shù)便達(dá)到134萬(wàn)人；廣州也達(dá)到了49萬(wàn)人,；北京,、上海政策則相對(duì)克制，吸納人數(shù)分別為26和29萬(wàn)人,。一線城市三年吸納落戶新市民人數(shù)均值為41.5萬(wàn)人,，其中西安（106萬(wàn)）、成都（93萬(wàn)）,、天津（65萬(wàn)）,、武漢（55萬(wàn)）吸納的落戶人數(shù)最多；而重慶（-10.3萬(wàn)）則成為唯一一座戶籍人口負(fù)增長(zhǎng)的一線城市,。相較之下,，二、三線城市對(duì)人才的吸引力相對(duì)薄弱,，近三年平均吸納落戶新市民數(shù)量分別為10萬(wàn)和-4萬(wàn)人 ,。就二線城市來(lái)看，省會(huì)城市和珠三角城市吸納新市民落戶數(shù)量較多,，其他城市存在戶籍人口流失問(wèn)題,。這一問(wèn)題在三線城市的表現(xiàn)更為嚴(yán)重，76%的三線城市存在戶籍人口流失問(wèn)題,。
從新市民總體數(shù)量來(lái)看,，城市規(guī)模越大、能級(jí)越高,，新市民的數(shù)量也相對(duì)越大,。 城市規(guī)模越大，意味著就業(yè)機(jī)會(huì)越多,，能夠?yàn)樾率忻裉峁└嗟墓ぷ鲘徫?。同時(shí)，城市越大,，教育醫(yī)療資源也更為豐富,，會(huì)吸引更多的新市民為求學(xué)求醫(yī)而來(lái)到城市發(fā)展。超一線城市新市民數(shù)量最多,，深圳新市民數(shù)量達(dá)到1378萬(wàn)人,，上海則以1077萬(wàn)人緊隨其后,。一線城市新市民規(guī)模多為400-500萬(wàn)左右的水平。部分城市如成都,、杭州,、東莞等城市新市民規(guī)模則達(dá)到了939、737和835萬(wàn)人,，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的城市吸引力,。二線城市新市民規(guī)模則多為200-300萬(wàn)之間，而三線城市新市民規(guī)模則多在100萬(wàn)以內(nèi),。城市新市民規(guī)模的梯度分層較為明顯,。同時(shí)，各個(gè)省份的省會(huì)城市和計(jì)劃單列市在同能級(jí)城市中往往有著更高的新市民規(guī)模 ,。因?yàn)槭?huì)城市,、計(jì)劃單列市能夠得到更多政策支持，發(fā)展優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出,。省內(nèi)流動(dòng)人口往往會(huì)優(yōu)先向省會(huì)城市集中,。
從新市民的地域分布來(lái)看，東部地區(qū)的城市能級(jí)高,、數(shù)量多,，新市民規(guī)模也最大，達(dá)到了1.3億人,，而排在第二位的華北東北地區(qū)也僅為4729萬(wàn)人,。此外，我們可以發(fā)現(xiàn),，西南地區(qū)三線以上城市新市民規(guī)?？偭俊⒊鞘衅骄率忻褚?guī)模均超過(guò)中部地區(qū),，成為吸納流動(dòng)人口的新去向,。其中成都（939萬(wàn)）、重慶（471萬(wàn)）新市民規(guī)模明顯高于中部能級(jí)相同的武漢（450萬(wàn)）,、長(zhǎng)沙（270萬(wàn)）等城市,。西南地區(qū)的二線城市貴陽(yáng)、昆明等城市新市民規(guī)模分別達(dá)到346萬(wàn)和274萬(wàn),，也明顯高出中部地區(qū)合肥（279萬(wàn)）,、南昌（222萬(wàn)）等城市。
滿足新市民合理的租房,、購(gòu)房需求是保證新市民在城市穩(wěn)定發(fā)展的重中之重。有鑒于此,，當(dāng)前相關(guān)政策亦致力于改善新市民的住房需求,，從具體政策來(lái)看，主要包括提供保障性租賃住房和加強(qiáng)對(duì)新市民購(gòu)房按揭貸款的支持與服務(wù),。自2021年以來(lái)，全國(guó)多地陸續(xù)發(fā)布了相關(guān)文件,，明確了“十四五”期間保障性租賃住房的籌建規(guī)模,。我們可以通過(guò)各地?cái)M籌建保障性租賃住房數(shù)量與新市民的數(shù)量之比，來(lái)衡量各地保障性租賃住房對(duì)新市民群體的覆蓋程度,。整體來(lái)看,，城市能級(jí)越高，對(duì)應(yīng)的新市民數(shù)量越多,，城市擬建設(shè)的保障性租賃住房數(shù)量越多,。第一梯隊(duì)的 北上廣深擬籌建數(shù)量均超過(guò)40萬(wàn)套。第二梯隊(duì)的重點(diǎn)一線城市擬籌建規(guī)模則在25-40萬(wàn)套之間,，其他城市則在15萬(wàn)套左右,。同時(shí)，城市房?jī)r(jià)越高,，擬籌建的保障性租賃住房數(shù)量往往也越高,。房?jī)r(jià)越高，意味著新市民中選擇租房的群體比例也更高,，對(duì)于保障性租賃住房的需求越強(qiáng),。我們用擬籌建租賃住房數(shù)量除以城市新市民規(guī)模來(lái)衡量各地保障性租賃住房對(duì)新市民群體的覆蓋程度。從數(shù)據(jù)來(lái)看,，隨著城市能級(jí)降低,，其對(duì)新市民群體租賃需求覆蓋程度有所下降。城市能級(jí)越高,，居住成本相應(yīng)的也就越昂貴,，人均居住面積越低。高昂的房租提升了新市民群體對(duì)保障性租賃住房的需求,。其所能提供的穩(wěn)定租期,、穩(wěn)定租金，有效地解決了新市民群體的住房痛點(diǎn),。同時(shí),，高昂的房?jī)r(jià)延長(zhǎng)了新市民購(gòu)房置業(yè)的時(shí)間，增加了租房群體比例,。
此外,，新市民占常住人口比例越高，籌建保障性租賃房的數(shù)量往往越高。 若城市多以本地居民為主,，城市住房需求相對(duì)穩(wěn)定,，政府對(duì)于保障性租賃房的關(guān)注度也會(huì)弱于其他城市。
除了加大住房租賃市場(chǎng)建設(shè)外,，銀保監(jiān)會(huì)、人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《通知》中指出：“滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求…因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策,，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn),，提升借款和還款便利度…對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民,，合理滿足其購(gòu)房信貸需求,。”當(dāng)前，新市民群體已經(jīng)成為各大城市常住人口的重要組成部分,。部分城市,，新市民群體規(guī)模甚至超過(guò)了50%，深圳更是達(dá)到了78.5%,。支持新市民群體合理的購(gòu)房信貸需求,，既可以滿足新市民群體購(gòu)房需求，也可以有效支撐房地產(chǎn)市場(chǎng),。那么,，新市民群體可以帶動(dòng)多少購(gòu)房信貸需求呢？我們可以用以下公式來(lái)進(jìn)行計(jì)算：新增購(gòu)房信貸需求=Δ居民住房自有率*新市民數(shù)量*房屋總價(jià)*（1-首付比例）房屋總價(jià)=房屋居住面積*房屋單價(jià)由于新市民群體購(gòu)房壓力相對(duì)較大,，我們假設(shè)其購(gòu)房的人均居住面積與保障性租賃住房的規(guī)劃一致,，約為35平/人。在房屋單價(jià)方面,，我們采用wind數(shù)據(jù)庫(kù)中的百城平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),，不同能級(jí)城市對(duì)應(yīng)不同等級(jí)的平均房?jī)r(jià)。在首付比例方面,，我們結(jié)合各地現(xiàn)行政策,，簡(jiǎn)單假設(shè)超一線、一線城市首付比例為25%,；二線,、三線城市比例為20%。在住房自有率方面,，從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，住房自有率的變化通常較為緩慢。即使在次貸危機(jī)爆發(fā)前的2000年至2004年,，即美國(guó)居民快速加杠桿的時(shí)期,，住房自有率的每年上升幅度平均為0.44個(gè)百分點(diǎn),。我們假設(shè)各能級(jí)城市住房自有率上升0.44個(gè)百分點(diǎn)，則樣本城市的商品房增量銷售面積將達(dá)到3699萬(wàn)平米,，拉動(dòng)商品房銷售面積2.1個(gè)百分點(diǎn),；同時(shí)，帶動(dòng)購(gòu)房信貸需求增加4974億元,。
[1] 第一財(cái)經(jīng),，《2021最新一到五線城市排名官宣：“上北深廣”再現(xiàn),，寧波重歸新一線,。（附完整名單）》（2021/5/27）, [2022/3/12]，https://www.yicai.com/news/101063860.html—————
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