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編者按：《民法典》物權(quán)編第十四章用6個(gè)條文（第366條—371條）規(guī)定了居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容,，正式確立了我國(guó)的居住權(quán)制度。本文從居住權(quán)合同糾紛案件審判實(shí)踐的角度，歸納,、總結(jié)出居住權(quán)合同的自由與邊界,，并在此基礎(chǔ)上提出居住權(quán)合同糾紛的裁判規(guī)則建議。現(xiàn)予以刊登,，供研究交流,。 一、居住權(quán)合同糾紛案件的實(shí)證透視與困境分析 （一）法律對(duì)居住權(quán)合同規(guī)定不具體 就居住權(quán)的設(shè)立而言,，其基礎(chǔ)法律關(guān)系既可以是居住權(quán)合同關(guān)系,，也可以是基于遺囑、遺贈(zèng)而產(chǎn)生的遺產(chǎn)分配關(guān)系[1],。《民法典》規(guī)定了以居住權(quán)合同方式或遺囑方式設(shè)立居住權(quán),。居住權(quán)合同是設(shè)立居住權(quán)最普遍的方式，它能夠適用的領(lǐng)域不局限于婚姻家庭,，更具靈活性,，能滿足人們對(duì)住房利用形式的多元化需求[2]，且法定居住權(quán)場(chǎng)景中當(dāng)事人也可以居住權(quán)合同形式規(guī)定具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,。借合同自由原則和居住權(quán)合同的個(gè)性化約定,，可以最大限度地發(fā)揮居住權(quán)制度的投資性功能，使其滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,。因此,，采取居住權(quán)合同形式是當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)的最普遍的方式，也是促使居住權(quán)制度發(fā)揮投資性功能的最主要的手段,。 《民法典》將居住權(quán)合同規(guī)定在物權(quán)編而非合同編,，且僅在物權(quán)編第367條第2款對(duì)居住權(quán)合同的一般條款進(jìn)行了規(guī)定。《民法典》合同編第467條第一款雖規(guī)定,，沒(méi)有明文規(guī)定的合同適用合同編通則的規(guī)定，并可以參照適用典型合同或其他法律最相類(lèi)似合同的規(guī)定,。但居住權(quán)合同作為一種創(chuàng)設(shè)物權(quán)的合同,，在參照適用合同編通則和其他典型合同、最相類(lèi)似合同的規(guī)定時(shí),，在締約自由,、類(lèi)型強(qiáng)制與內(nèi)容固定方面受物權(quán)法定原則的規(guī)制，不能僅根據(jù)一般非典型合同的適用規(guī)則參照適用,。由上可知,，民事主體在設(shè)立居住權(quán)時(shí)更傾向采取居住權(quán)合同的形式，但《民法典》對(duì)居住權(quán)合同規(guī)定不具體可能導(dǎo)致法院在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí)法律依據(jù)不足,。 （二）居住權(quán)合同相關(guān)糾紛可參考的判例較少 在《民法典》實(shí)施前,，我國(guó)法律體系中沒(méi)有居住權(quán)制度，自然也沒(méi)有居住權(quán)合同的概念。雖然當(dāng)事人有居住權(quán)方面的相關(guān)訴求或爭(zhēng)議,，但都星零夾雜在其他糾紛案件中,。筆者以“民事案件”、“判決書(shū)”,、“居住權(quán)”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)進(jìn)行檢索,，共檢索到案件46590件[3]，除去2021年的案件后按裁判日期倒序的方式選擇前面的100件案件一一進(jìn)行分析,，涉及居住權(quán)問(wèn)題的案由比較分散,。雖然當(dāng)事人主張或辯稱(chēng)中涉及到居住權(quán)問(wèn)題，但法院在審理此類(lèi)案件時(shí)大多從所涉具體案由相關(guān)的法律關(guān)系上進(jìn)行審理,，對(duì)居住權(quán)少有論述（無(wú)一件涉及到居住權(quán)合同）,，因此能夠得出的裁判規(guī)則也較為零散、有限,。 《民法典》創(chuàng)設(shè)居住權(quán)后,，《民事案件案由規(guī)定》也對(duì)此進(jìn)行了相應(yīng)的修改，關(guān)于居住權(quán)案件的案由有兩個(gè),，分別是用益物權(quán)糾紛案由下的“居住權(quán)糾紛”和合同糾紛案由下的“居住權(quán)合同”糾紛,。對(duì)于二者的區(qū)別，《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的<民事案件案由規(guī)定>的通知》也有明確的規(guī)定[4],。《民法典》實(shí)施后居住權(quán)案件只能以居住權(quán)糾紛或居住權(quán)合同糾紛出現(xiàn),，二者在居住權(quán)案件的審理中同等重要、不分伯仲,。可以預(yù)測(cè),，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，居住權(quán)案件數(shù)量會(huì)持續(xù)增加,，相當(dāng)一部分居住權(quán)案件涉及到居住權(quán)合同糾紛,。 （三）關(guān)于居住權(quán)合同理論研究不足 一方面，居住權(quán)合同遵循的是合同自由原則,，當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行約定,，如對(duì)設(shè)立居住的價(jià)款、期限,、條件,、要求、各種費(fèi)用的負(fù)擔(dān),、消滅事由等進(jìn)行個(gè)性化的約定,。但居住權(quán)合同又不能以合同約定突破居住權(quán)物權(quán)法定原則，因此對(duì)居住權(quán)人,、居住權(quán)設(shè)立人,、設(shè)立居住權(quán)的住宅、居住權(quán)設(shè)立目的等有明確的限制。另外,，居住權(quán)合同在參照適用合同編通則,、其他典型合同、相類(lèi)似合同或《民法典》其他各編相應(yīng)規(guī)定時(shí),，能否適用以及如何適用,，也非簡(jiǎn)單一言兩語(yǔ)可以概括、厘清,。因此,，居住權(quán)合同糾紛本身的多樣性、復(fù)雜性造成法院在審理居住權(quán)案件的難度非同小可,。 另一方面,，理論界和司法界目前關(guān)注的方向主要集中在居住權(quán)的性質(zhì)、功能,、類(lèi)型,、主客體等居住權(quán)制度本身的相關(guān)問(wèn)題上，而對(duì)居住權(quán)合同方面的研究少有涉獵,。筆者在中國(guó)知網(wǎng)上進(jìn)行搜索[5],，在“題名”處以“居住權(quán)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索共得到491條結(jié)果，再以“居住權(quán)合同”為關(guān)鍵字進(jìn)行檢索,，只得到2條結(jié)果,。目前學(xué)術(shù)界對(duì)居住權(quán)合同的研究力度不夠，研究成果也較為匱乏,。 二,、居住權(quán)合同糾紛案件的裁判原則和審理路徑探析 居住權(quán)合同糾紛案件就是對(duì)居住權(quán)合同是否成立、是否有效,、是否履行,、有無(wú)違約、違約后如何進(jìn)行補(bǔ)救或賠償?shù)葐?wèn)題進(jìn)行審理的,，居住權(quán)合同是審理居住權(quán)合同糾紛案件的關(guān)鍵證據(jù)和核心要素,。從這個(gè)角度來(lái)看，居住權(quán)合同能夠自由約定的范圍,，就是法院在審理居住權(quán)合同糾紛中將予以積極肯定的范疇，居住權(quán)合同不能自由約定的內(nèi)容,，就是法院在審理居住權(quán)合同糾紛中將予以消極否認(rèn)的部分,。因此，居住權(quán)合同的自由與邊界,，就是確定居住權(quán)合同糾紛案件裁判原則和審理路徑的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),。以下筆者即以居住權(quán)合同的自由與邊界為分析視角，對(duì)居住權(quán)合同糾紛的裁判規(guī)則進(jìn)行探析。 （一）裁判的目的：用居住權(quán)合同的自由約定促進(jìn)居住權(quán)制度投資性價(jià)值的最大發(fā)揮 居住權(quán)制度的功能不僅可以解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題,，實(shí)現(xiàn)我國(guó)住房政策由“居住有其屋”向“住有所居”的轉(zhuǎn)變,，還可以更好地體現(xiàn)所有權(quán)人的意志，豐富用益物權(quán)的體系,，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)變遷提供法律管道[6],。但從《民法典》對(duì)居住權(quán)的定義來(lái)看，我國(guó)法律側(cè)重強(qiáng)調(diào)居住權(quán)制度的第一項(xiàng)功能,。這一立法選擇難以滿足實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)主體的現(xiàn)實(shí)需要[7],。要緩解居住權(quán)法律條文的僵化與保守，擴(kuò)大居住權(quán)的適用場(chǎng)景,，讓居住權(quán)制度發(fā)揮更大的價(jià)值和作用,，就要充分利用合同自由原則對(duì)居住權(quán)的定義重新進(jìn)行解釋。在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí),，就要把握這一裁判的目的,，避免不合理限制居住權(quán)合同自由的范圍，將居住權(quán)合同自由約定的個(gè)性化內(nèi)容作為違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形并對(duì)其作出否定性評(píng)價(jià),。 （二）裁判的制約：恪守物權(quán)法定原則依法界定居住權(quán)合同的邊界 在我國(guó)的用益物權(quán)體系中,，多數(shù)的用益物權(quán)不是通過(guò)合同設(shè)定的，只有居住權(quán)和地役權(quán)的內(nèi)容中有“合同約定”的要素,。但與地役權(quán)合同不同,，雖然居住權(quán)可以源于“合同約定”，但居住權(quán)合同中的意思自治不是完全的意思自治,。這是因?yàn)榈匾蹤?quán)的種類(lèi)多樣,、靈活，地役權(quán)合同內(nèi)容上給予當(dāng)事人最大的意思自治,，而居住權(quán)最基礎(chǔ)的內(nèi)容已經(jīng)由法律進(jìn)行了規(guī)定,，這些內(nèi)容不由居住權(quán)合同當(dāng)事人自由決定或變更，否則就會(huì)違反物權(quán)法定原則,，架空其他相關(guān)法律制度,，甚至成為規(guī)避法律的非法行為。《民法典》居住權(quán)制度規(guī)定的合同約定,，就是居住權(quán)合同的邊界,。因此，在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí),，若居住權(quán)合同的形式或約定的內(nèi)容突破了居住權(quán)合同邊界之一,，將不按照當(dāng)事人的意思發(fā)生法律效果，而是根據(jù)法院裁判結(jié)果發(fā)生效力,。 （三）裁判的路徑：尋找全面,、精準(zhǔn)的準(zhǔn)據(jù)法為居住權(quán)合同裁判規(guī)則提供法律支持 居住權(quán)合同可以參照適用《民法典》合同編通則和最相類(lèi)似的其他典型合同的有關(guān)規(guī)定,。“參照適用”一般沒(méi)有直接納入法律調(diào)整范圍內(nèi)，但是又屬于該范圍邏輯內(nèi)涵自然延伸的事項(xiàng),，實(shí)質(zhì)上是一種法律明文規(guī)定或明文授權(quán)式的類(lèi)推適用,。法院在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí)，在秉持最大限度地發(fā)揮居住權(quán)制度價(jià)值的目的,，及恪守物權(quán)法定原則底線的基礎(chǔ)上,，最關(guān)鍵的就是要全面、精準(zhǔn)地找出與居住權(quán)合同有關(guān)的其他準(zhǔn)據(jù)法,，并依據(jù)準(zhǔn)據(jù)法的相關(guān)規(guī)定及精神構(gòu)造居住權(quán)合同糾紛的裁判規(guī)則,。 三、居住權(quán)合同糾紛裁判規(guī)則的歸納與生成 如前所述,，審理居住權(quán)合同糾紛案件就是對(duì)居住權(quán)合同的相關(guān)情況及約定內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià),。因此要確定居住權(quán)合同糾紛案件的裁判規(guī)定，就應(yīng)對(duì)居住權(quán)合同的自由和邊界進(jìn)行清晰的歸納和總結(jié),。 1.居住權(quán)合同當(dāng)事人的自由與邊界 （1）居住權(quán)人,。法人和非法人組織沒(méi)有生活居住的需要，因此居住權(quán)人僅限于自然人,，不包括法人和非法人組織,。自然人作為居住權(quán)人則無(wú)限制：一是居住權(quán)人數(shù)量不受限制。居住權(quán)合同可以約定數(shù)人同時(shí)享有居住權(quán),。數(shù)人享有居住權(quán),，其中有的居住人死亡但其他居住人未死亡時(shí)，以最后死亡的自然人的生存期限為居住權(quán)的存續(xù)期限,。二是居住權(quán)人是否另有住宅不受限制,。只要設(shè)立居住權(quán)的目的是為了生活需要，不論居住權(quán)人是否有住宅,，都可對(duì)他人的住宅享有居住權(quán),。三是居住權(quán)人與居住權(quán)設(shè)立人之間是否有特定的人身關(guān)系不受限制。有觀點(diǎn)認(rèn)為,，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)與設(shè)立人或所有權(quán)人具有一定的人身關(guān)系,。筆者不贊成這種觀點(diǎn)。限定居住權(quán)人必須與居住權(quán)設(shè)立人之間有特定的人身關(guān)系,，實(shí)際上是將居住權(quán)制度限制在婚姻家庭領(lǐng)域,，限制了居住權(quán)制度功能的發(fā)揮。四是居住權(quán)人可能不是居住權(quán)合同的當(dāng)事人,。居住權(quán)合同當(dāng)事人可以為第三人設(shè)立居住權(quán),，此時(shí)居住權(quán)人并非居住權(quán)合同當(dāng)事人,，而系第三人。值得注意的是,，與居住權(quán)人有密切關(guān)系的家庭成員,、護(hù)理人員和保姆是居住權(quán)人的同住人,，不是居住權(quán)合同當(dāng)事人或居住權(quán)人,。前述人員雖實(shí)際居住在房屋內(nèi),，但其實(shí)際居住的權(quán)益是依附于居住權(quán)人的,，居住權(quán)人喪失居住權(quán)利后,，實(shí)際居住人亦無(wú)法在繼續(xù)居住在房屋內(nèi),，且居住權(quán)人的家屬范圍是可變化的，因此居住權(quán)人的家屬以及提供醫(yī)務(wù)或家務(wù)等服務(wù)的人員作為實(shí)際居住人,，是居住權(quán)的間接受益人,，而不得直接將其認(rèn)定為居住權(quán)人。 （2）居住權(quán)設(shè)立人,。法人,、非法人組織雖不能成為居住權(quán)人，但可成為居住權(quán)設(shè)立人,，這從《民法典》對(duì)居住權(quán)合同一般條款的規(guī)定就能看出,。司法實(shí)踐中法人或非法人組織設(shè)立居住權(quán)的情形并不少見(jiàn)，如單位采取設(shè)立居住權(quán)的方式為員工提供住宿,，地方政府為引進(jìn)人才提供其一定年限內(nèi)可供居住的住房,，養(yǎng)老營(yíng)利機(jī)構(gòu)在購(gòu)買(mǎi)房屋后為出賣(mài)人設(shè)立居住權(quán)等。居住權(quán)設(shè)立人的限制更少：一是居住權(quán)設(shè)立人數(shù)量不受限制,。如在共有住宅上設(shè)立居住權(quán),，此時(shí)全體共有人為居住權(quán)設(shè)立人。二是居住權(quán)設(shè)立人設(shè)立居住權(quán)后自己是否還有自有住處不受限制,，即可約定在自己唯一的住宅上設(shè)立居住權(quán),。三是居住權(quán)設(shè)立后居住權(quán)設(shè)立人狀況發(fā)生變化，如自然人死亡,、公司注銷(xiāo),、公司變更名稱(chēng)等均不影響居住權(quán)的效力。但與居住權(quán)人不同的是,，居住權(quán)設(shè)立人必須是居住權(quán)合同的一方當(dāng)事人,，否則相當(dāng)于居住權(quán)合同當(dāng)事人約定居住權(quán)人對(duì)合同外第三人的住宅享有占有、使用的權(quán)利,，這種合同屬于客觀履行不能的合同,，自然無(wú)法設(shè)立居住權(quán)。 2.居住權(quán)合同標(biāo)的（住宅）的自由與邊界 （1）住宅性質(zhì),。雖實(shí)踐中非住宅性質(zhì)的房屋可改為住宅使用,，但根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)是對(duì)他人住宅享有占有,、使用的權(quán)利,，因此非住宅上不得設(shè)立居住權(quán),。設(shè)立居住權(quán)的住宅無(wú)需及于住宅全部，可及于其中一部分,。當(dāng)事人可以約定在住宅的某一部分或數(shù)部分上設(shè)立一個(gè)居住權(quán)或數(shù)個(gè)居住權(quán),，該一個(gè)或數(shù)個(gè)居住權(quán)可由一個(gè)居住權(quán)人或數(shù)個(gè)居住權(quán)人享有。居住權(quán)合同約定設(shè)立居住權(quán)的住宅在性質(zhì)上沒(méi)有限制,，包括商品房,，也包括享有所有權(quán)的其他性質(zhì)的房屋，如可約定在經(jīng)濟(jì)適用房,、兩限房,、已購(gòu)公房等政策性房屋上設(shè)立居住權(quán)，也包括共有房屋,。 （2）住宅權(quán)屬,。《民法典》規(guī)定居住權(quán)設(shè)立在他人住宅之上。“他人住宅”的第一層含義是指非居住權(quán)人自己的住宅,，但當(dāng)事人可以約定居住權(quán)人在目前屬于自己的住宅,、將來(lái)屬于他人的住宅上設(shè)立居住權(quán)。如所有權(quán)人在出售房屋前為自己或第三人設(shè)立居住權(quán),。所有權(quán)人在自己的房屋上設(shè)立居住權(quán)的目的不是為了滿足現(xiàn)時(shí)的生活居住需要,，而是為了滿足將來(lái)生活居住需要。“他人住宅”的第二層含義是指居住權(quán)設(shè)立人所有的住宅,，而非第三人所有的住宅,，如租賃、借用,、無(wú)權(quán)占有的房屋,、公租房、廉租房等,，系第三人或國(guó)家所有的住宅,，因此不能在這些住宅上設(shè)立居住權(quán)。“他人住宅”的第三層含義是指被法律認(rèn)可,、依法進(jìn)行登記并享有所有權(quán)的住宅,，包括在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的住宅，但未取得所有權(quán)證或宅基地使用權(quán)證的房屋,，如小產(chǎn)權(quán)房,、違法建筑等上不能設(shè)立居住權(quán)。這里的享有所有權(quán)可以是已經(jīng)取得了所有權(quán),，也可以是將來(lái)取得所有權(quán)的住宅,。約定在后者上設(shè)立居住權(quán)的，可以參照《民法典》第221條規(guī)定的預(yù)告登記規(guī)定保障居住權(quán)人的權(quán)益,。“他人住宅”的第四次含義是住宅的權(quán)屬是確定的,、無(wú)爭(zhēng)議的,，如住宅權(quán)屬處于訴訟糾紛中，則不得在以居住權(quán)合同形式在其上設(shè)立居住權(quán),。 （3）住宅狀態(tài),。首先，設(shè)有擔(dān)保物權(quán)的住宅上可以設(shè)立居住權(quán),。居住權(quán)設(shè)立在先的，擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不能排除居住權(quán),。擔(dān)保物權(quán)設(shè)立在先的,，在設(shè)立居住權(quán)時(shí)需要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，看住宅上設(shè)立居住權(quán)后其價(jià)值是否仍可滿足擔(dān)保物權(quán)的的實(shí)現(xiàn),，因設(shè)立居住權(quán)而不足以擔(dān)保原債務(wù)的,，由居住權(quán)設(shè)立人提供其他相等價(jià)值的擔(dān)保或由居住權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任,。其次,，已經(jīng)出租的房屋上可以設(shè)立居住權(quán)，但居住權(quán)合同約定的居住權(quán)的期限與租期不能重合,。居住權(quán)能否對(duì)抗租賃權(quán),？筆者認(rèn)為根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則，所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力,，舉重以明輕,，作為用益物權(quán)的居住權(quán)自然也不能對(duì)抗在先的租賃關(guān)系。第三,，住宅處于保全,、執(zhí)行狀態(tài)的，不得以居住權(quán)合同形式設(shè)立居住權(quán),。《民法典》出臺(tái)后債務(wù)人可能會(huì)選擇具有對(duì)世性和排他性的居住權(quán)來(lái)對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行,。在未來(lái)的執(zhí)行程序中，當(dāng)執(zhí)行行為前進(jìn)的步伐“路遇”居住權(quán)時(shí),，可能會(huì)因沒(méi)有具體的裁判規(guī)則,，而使這類(lèi)案件“迷失方向”。因此從居住權(quán)合同角度來(lái)看,，住宅已經(jīng)處于保全,、執(zhí)行狀態(tài)的，不能在以合同形式設(shè)立居住權(quán),。 3.居住權(quán)合同約定內(nèi)容的自由與邊界 （1）合同目的,。居住權(quán)設(shè)立的目的是為了生活居住的需要，因此居住權(quán)合同訂立的目的就是為了滿足居住權(quán)人的生活居住,。對(duì)生活居住含義的理解要堅(jiān)守本質(zhì)特征,，將住宅作為睡眠休息之地是生活居住,，將住宅作為個(gè)人繪畫(huà)、寫(xiě)作,、運(yùn)動(dòng),、冥想等之地也是生活居住，但生活居住不包括將住宅作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用,。實(shí)踐中在生活居住的同時(shí),，也在住宅內(nèi)存在一些經(jīng)營(yíng)行為的，也視為符合居住權(quán)設(shè)立的目的,。 （2）居住權(quán)期限,。理論上，居住權(quán)合同當(dāng)事人可自由約定所設(shè)居住權(quán)的期限范圍,。如雙方可約定居住權(quán)人終身享用居住權(quán),，居住權(quán)人享有居住權(quán)的起止時(shí)間，居住權(quán)人每年享有居住權(quán)的固定時(shí)間或固定天數(shù)等,。但當(dāng)事人約定的居住權(quán)期限過(guò)長(zhǎng),，比如在居住權(quán)人死亡后約定的居住權(quán)期限尚未屆滿的，居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時(shí)消滅,，若居住權(quán)系有償設(shè)立的,，居住權(quán)人的繼承人有權(quán)要求居住權(quán)設(shè)立人退還剩余居住權(quán)期限的相應(yīng)價(jià)款。對(duì)于既沒(méi)有約定也未登記居住權(quán)期限的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身,，確保能夠滿足居住權(quán)人長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的需要。 （3）居住權(quán)價(jià)款,。居住權(quán)合同必須以書(shū)面形式訂立,。《民法典》規(guī)定居住權(quán)合同當(dāng)事人另有約定可以有償設(shè)立居住權(quán)，這里的“另有約定”并非必須在書(shū)面的居住權(quán)合同中約定,，也可以是當(dāng)事人以口頭形式,、行為習(xí)慣等方式進(jìn)行約定。筆者認(rèn)為,，司法實(shí)踐中法院在認(rèn)定當(dāng)事人是否系有償設(shè)立居住權(quán)時(shí),，應(yīng)將當(dāng)事人之間是否具有某種人身關(guān)系作為重要的依據(jù)，如當(dāng)事人之間不具有某種人身關(guān)系,，應(yīng)由居住權(quán)人舉證證明雙方約定居住權(quán)系無(wú)償設(shè)立,，反之亦然。 （4）居住條件和居住要求,。居住的條件是居住權(quán)設(shè)立人對(duì)居住權(quán)人的義務(wù),，居住權(quán)設(shè)立人應(yīng)保障居住權(quán)人對(duì)住宅能夠滿足一般生活居住的需求，因所有權(quán)人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋滅失或被第三人善意取得時(shí)，所有權(quán)人負(fù)有賠償義務(wù),。除此之外雙方還可以對(duì)住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn),、家居家電、生活設(shè)備等進(jìn)行特殊約定,；居住的要求是居住權(quán)人對(duì)居住權(quán)設(shè)立人的義務(wù),。居住權(quán)人除了合理、善意地占有使用,、妥善維護(hù)住宅外,，當(dāng)事人還可以對(duì)住宅、附屬設(shè)施及家居家電的自然損耗負(fù)擔(dān),、維修費(fèi)用,、裝修費(fèi)用、水電物業(yè)熱力費(fèi)用等進(jìn)行約定,。另外，當(dāng)事人還可以約定居住權(quán)人在共同管理權(quán)利上享有對(duì)涉及自身利益部分發(fā)表意見(jiàn)的權(quán)利,。但是否可以約定居住權(quán)人同住人的范圍,？筆者認(rèn)為，對(duì)居住權(quán)人的同住人的范圍進(jìn)行約定不能影響居住權(quán)人正常的居住需求,，否則該約定不產(chǎn)生法律效力,。如約定僅能居住權(quán)人一人在住宅內(nèi)居住，按照常理理解,，居住權(quán)人肯定要與其共居親屬共同居住的生活需求,，屬于該約定就屬于影響了居住權(quán)人的正常居住需求，不能對(duì)居住權(quán)人產(chǎn)生拘束力,。 （5）居住權(quán)行使方式,。《民法典》規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承,，除另有約定外不得出租,。有學(xué)者認(rèn)為，此種立法限制了居住權(quán)的移轉(zhuǎn),，強(qiáng)調(diào)了居住權(quán)的人役權(quán)屬性,，但此種立法選擇的利弊得失殊值檢討。首先,，在能否出租的問(wèn)題上,，“另有約定”包括當(dāng)事人以居住權(quán)合同形式進(jìn)行約定，也包括口頭形式,、簽訂補(bǔ)充協(xié)議,、事后追認(rèn)、知道或應(yīng)當(dāng)知道出租后默認(rèn)等其他約定的形式。其次,，在居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題上,，雖然《民法典》規(guī)定禁止居住權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)罐D(zhuǎn)讓無(wú)法實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的交換價(jià)值，房屋的整體效用也因此受到減損,。因此,，可否借鑒理論界觀點(diǎn)，用益物權(quán)雖不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)靡嫖餀?quán)的行使可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瓤梢杂杀救藢?duì)用益物實(shí)現(xiàn)收益,，亦可以通過(guò)債權(quán)性合同讓與給他人收益,。如約定居住權(quán)人可以與他人簽訂居住權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將居住權(quán)的行使而非居住權(quán)本身轉(zhuǎn)讓給他人,。再次,，不能約定居住權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵笇?dǎo)致居住權(quán)人發(fā)生變更的所有情形，如約定居住權(quán)可以買(mǎi)賣(mài),、質(zhì)押,、出資、入股,、贈(zèng)與,、互換，這些形式可能導(dǎo)致居住權(quán)人變更,，故不得約定居住權(quán)可以以前述形式行使,。但約定居住權(quán)人可將住宅與他人住宅互換居住，或?qū)⒆≌瑫簳r(shí)出借他人居住等則不受限制,，原因是這些方式不會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)人變更,。 （6）居住權(quán)消滅事由。除居住權(quán)人死亡導(dǎo)致居住權(quán)消滅外,，居住權(quán)合同還可以對(duì)居住權(quán)的消滅事由進(jìn)行約定,，合同約定的消滅事由發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人可辦理居住權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)或請(qǐng)求法院確認(rèn)居住權(quán)消滅,。居住權(quán)合同標(biāo)的滅失是否導(dǎo)致居住權(quán)消滅,？筆者認(rèn)為，居住權(quán)的客體是他人的房屋,，如果該房屋滅失,，居住權(quán)將無(wú)所依托，也應(yīng)當(dāng)消滅,。雖雙方當(dāng)事人可約定住宅滅失后居住權(quán)設(shè)立人另行提供住宅供居住權(quán)人居住,，但這屬于新設(shè)居住權(quán)，與之前的居住權(quán)并非同一個(gè),。 （二）生成：居住權(quán)合同糾紛裁判規(guī)則的構(gòu)造與建議從以上對(duì)居住權(quán)合同自由與邊界的歸納和總結(jié),，可以從是否成立,、若成立是否有約定、若有約定如何發(fā)生效力三個(gè)層面對(duì)居住權(quán)合同糾紛案件裁判規(guī)則進(jìn)行構(gòu)造： 1.先判斷居住權(quán)合同是否成立,。居住權(quán)合同采取口頭形式訂立的,，或一方當(dāng)事人尚未簽字或蓋章的，居住權(quán)合同未成立,，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，比如住宅已經(jīng)被居住權(quán)實(shí)際占有、使用的,，居住權(quán)合同成立,；居住權(quán)合同對(duì)住宅未進(jìn)行明確，視為當(dāng)事人未進(jìn)行有效的要約,、承諾,，居住權(quán)合同未成立。 2.居住權(quán)合同成立的,，對(duì)居住權(quán)合同沒(méi)有約定或約定不明的內(nèi)容進(jìn)行確定,。對(duì)于既沒(méi)有約定也未登記居住權(quán)期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身,，確保能夠滿足居住權(quán)人長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的需要,；當(dāng)事人約定有償設(shè)立居住權(quán)，但約定的具體價(jià)款不明時(shí),，可以根據(jù)《民法典》第510、511條的規(guī)定確定,，但在具體案件中應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人之間的人身關(guān)系,、居住權(quán)人的經(jīng)濟(jì)條件等綜合進(jìn)行考慮;對(duì)于居住條件和居住要求沒(méi)有進(jìn)行約定的，居住權(quán)設(shè)立人應(yīng)提供可供正常生活居住的住宅,，居住權(quán)人應(yīng)合理,、善意占用、使用住宅,。 3.居住權(quán)合同有約定的,，對(duì)約定內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合前述居住權(quán)合同自由的范圍的約定內(nèi)容,，按照合同約定發(fā)生法律效力,。約定超出了前述居住權(quán)合同邊界的，不按照當(dāng)事人的約定而是按照司法解釋規(guī)定和法院裁判結(jié)果發(fā)生法律效力,。 （作者單位：河北省邯鄲市中級(jí)人民法院 北京市第一中級(jí)人民法院） 注：本文轉(zhuǎn)自“北京審判”
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