提到海淀2021年熱門板塊，不少人首先會(huì)想到萬柳中關(guān)村,，提到萬柳中關(guān)村大家不由想到學(xué)區(qū)房,，但殊不知，在北京2021年年度二手房成交榜單上位居前列的并沒有學(xué)區(qū)房的身影,。一方面沾邊學(xué)區(qū)屬性的房子價(jià)格屬于塔尖上的存在,，中關(guān)村14-15w的單價(jià),，萬柳動(dòng)輒千萬才能買個(gè)夠住的房子，不是每個(gè)家庭都能承受的,，另一方面學(xué)位緊缺,，多校劃片的嚴(yán)格執(zhí)行，上學(xué)不再穩(wěn)了,，大家在2021年下半年購買學(xué)區(qū)房時(shí)的熱情較往年明顯下降,，成交量大幅回落,，價(jià)格也出現(xiàn)明顯回落,。

2021年海淀流通前三的小區(qū)為保利西山林語,，凱盛家園和育新花園，可以說是既在意料之外又在預(yù)料之中,，意外的是育新花園這種地段,，產(chǎn)業(yè)，學(xué)區(qū),，房齡等都算不上太突出的二手房,，標(biāo)準(zhǔn)的老舊小社區(qū),，成交依然活躍。預(yù)料之中的是西山林語,，凱盛家園已連續(xù)霸榜海淀成交榜多年,。

其實(shí)海淀強(qiáng)流通小區(qū)有這么幾個(gè)特點(diǎn)：

1.都位于北五環(huán)外，被互聯(lián)網(wǎng)大廠扎堆的中關(guān)村,，后廠村輻射,，這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)造福了昌平二手房市場的同時(shí),，也造福了海淀的樓市；

2.相比東西城,，五六百萬在這些小區(qū)能買一個(gè)夠住,，房齡，品質(zhì),，賣相等還可以的房子,，即使像育新花園這種老小區(qū),，院落環(huán)境,，規(guī)模,，活動(dòng)空間也要比市區(qū)很多老小區(qū)好一些。

3.除了上車門檻低一些,，三個(gè)小區(qū)要么地處或臨近山后板塊,，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ彩呛芏噘彿咳岁P(guān)注的，畢竟海淀除了五環(huán)外也沒有更多的土地可供開發(fā)了,。

再來看看幾個(gè)小區(qū)的踩盤信息和購房建議,。

1.保利西山林語

這個(gè)小區(qū)其實(shí)夏天被大雨淹了之后我做過評(píng)測,，具體可翻翻當(dāng)時(shí)的文章,，標(biāo)題為：《下雨對(duì)二手房成交的影響有多大？》

西山林語為整個(gè)海淀北部片區(qū)成交量最高的小區(qū),，共分為三期開發(fā),，3500多戶的體量，7-8層板樓為主,，一期（林語公館）以140平左右改善3居為主，二期主力戶型為80多平的雙通透2居,，三期戶型更多樣一些,，1-3居戶型都有，小戶型多,，所以成交量最高的是三期,。從價(jià)格來看1居總價(jià)340萬起，南,，東南，北向戶型都有,，選擇多,，2居總價(jià)500-700萬，價(jià)格差異主要在面積和戶型格局,，90平左右小3居570萬左右,，107平的正規(guī)3居在700萬左右,，如果買140-150平的大三居，根據(jù)房源具體情況,，900-1000萬的價(jià)格都有,，另外小區(qū)還有少量四居及別墅房源。

2居的話二期價(jià)格要比三期貴一些,，主要是因?yàn)閼粜痛嬖诓町?，三期兩居戶型差點(diǎn)意思，大部分客廳朝北帶一個(gè)落地飄窗,，南北各一個(gè)臥室，但賣的最好,；二期戶型更好,，南北雙通透，客廳主臥朝南，1梯2戶,，這兩種戶型面積一樣,，但客廳朝南比朝北的房子貴出去近50萬的價(jià)格,。

缺點(diǎn)：

1） 地勢(shì)低，大雨積水影響出行和生活,，市政和物業(yè)對(duì)小區(qū)周邊排水做升級(jí)改造，將來還會(huì)不會(huì)受到雨水影響,，只能今年雨季再看了,；

2） 三區(qū)戶型，私密性一般,，樓密，臥室客廳空間,，會(huì)看到鄰居的屋子,，采光也會(huì)受到影響；

3） 半人車分流,；

4） 小區(qū)距離地鐵比較遠(yuǎn),，距離16號(hào)線站點(diǎn)4公里左右的。

2.凱盛家園

凱盛嘉園位于北五環(huán)外溫泉鎮(zhèn),，2013年的限價(jià)房商品房，上市交易需要繳納35%的土地出讓金,，即用現(xiàn)在的價(jià)格和原值作差,，再乘以35%,。

凱盛家園分為南北兩區(qū)，一區(qū)為北區(qū),，密度比南區(qū)低一些,，1000戶出頭的體量，但能上市交易的房源（主要是兩居）少一些,，因?yàn)榛齑盍艘恍┕夥?；而二區(qū)是南區(qū)，南區(qū)居住密度大一些,，2000多戶的規(guī)模，但他活動(dòng)空間更充足一些,，凱盛家園的成交房源也主要集中在南區(qū),。

凱盛家園的戶型特別好記,，因?yàn)榫蛢煞N，60平左右的純南1居,，77-80平的北廳,，主臥朝南的2居,，80平2居比77平2居客廳多出一個(gè)3平米的空間，踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主有當(dāng)餐廳支個(gè)飯桌的,，也有改成儲(chǔ)物間的,。該小區(qū)1居的今年夏天成交價(jià)360-390萬，2居的成交價(jià)是450-490萬之間,，去年同期1居的成交價(jià)含稅費(fèi)的話總價(jià)在300萬以內(nèi),，2居成交價(jià)含稅費(fèi)是在400萬以內(nèi),，去年全年凱盛賣掉了300多套二手房,，但因?yàn)閱蝺r(jià)過高,，大中介已于10月下架了該小區(qū)所有掛牌房源，年底價(jià)格有所回調(diào),，只能踩盤去中介門店了解房源信息,，目前存在3-5%的議價(jià)空間。

缺點(diǎn)：

1.每個(gè)臥室的空間比較小,，兩居的格局一般,。

2.地鐵距離遠(yuǎn)；

3.大型生活配套缺失,，平常想去商場吃個(gè)飯，逛街,，目前無法滿足,；

4.畢竟作為保障房，小區(qū)的房子品質(zhì),，社區(qū)環(huán)境,，物業(yè)管理尚可,，但對(duì)品質(zhì)有更高要求,，這里顯然達(dá)不到你的預(yù)期。

3.育新花園

再來說說育新花園,，西三旗流通大戶，97年的房子,，70棟樓,，一萬戶居民，三分之一是高校教師,，大部分為6層無電梯板樓,，北側(cè)為大塔樓，首師大附屬育新學(xué)校本部在小區(qū)里,，這邊是小學(xué)校區(qū)，中學(xué)在新康園一區(qū),，育新的錄取要求還是非常嚴(yán)格的,，1911前購房人同樣需要北京戶口,，落戶且下本滿3年子女才能就讀,，另外四老上學(xué)需要老人有高校教師住宅證否則沒戲,，現(xiàn)在1911和2211來了,，九年一貫制的學(xué)校屬于九年一學(xué)位,，而且多校劃片政策下，這種高換手率小區(qū),，存在上不了目標(biāo)學(xué)校的風(fēng)險(xiǎn),，家長朋友需要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。除了學(xué)校在海淀屬于二流一類,，九年一貫制,，直升初中也是很多家長選擇這里的原因，跟這邊家長聊了聊,，孩子上完初中上本部高中的也不少，當(dāng)然還得看孩子的考學(xué)成績,。

小區(qū)之前拆了地鎖,，還是比較輕松能找到停車位的，不知道晚上是不是也如此,，物業(yè)費(fèi)1塊多,，這么大規(guī)模的小區(qū)，小區(qū)環(huán)境整潔度要比之前看過的慧忠里，芍藥居北里,，永泰東西里這些小區(qū)要好很多。雖然不是人車分流,，但中心有大花園和幼兒園,，內(nèi)部還有醫(yī)院，餐廳,，體育館,，活動(dòng)中心，小區(qū)北側(cè)有一些商業(yè),，東門出來不到600米就是地鐵8號(hào)線育新站，樓道門我看到的都是完好的,，樓道比大部分老小區(qū)要干凈,，但石灰地面還是看出了這個(gè)小區(qū)歲月的痕跡。

小區(qū)1911后19年8月巔峰掛牌房源量達(dá)到100套以上,，目前掛牌只有12套，而且相對(duì)便宜的6層小板樓幾乎無房在售,，也側(cè)面反映了小區(qū)的關(guān)注度和成交情況,。

價(jià)格的話450萬左右四五十平的1居，老小區(qū)帶客廳就不錯(cuò)了,，別指望格局太好，小區(qū)也有很多把邊東西向的戶型,，兩居的話,，500-600萬能買到板樓60多平的2居，要么板樓樓層不好,，要么塔樓朝向一般,，小區(qū)還有七八十平，600-700萬的大2居或3居,，如果純?yōu)樯蠈W(xué)，我覺得就沒必要了,，除非是內(nèi)部置換,，否則買老小區(qū)這預(yù)算我是覺得有點(diǎn)不值當(dāng)。

和新康園相比,，這邊貴在是海淀的房子上,，不得不說整體社區(qū)居住感也要比前者好一些,，但單純圖上學(xué),，同預(yù)算在新康能買個(gè)80-100平2居，這里只能看看60平的小2居,。