債權(quán)人要求抵押人將抵押權(quán)登記在受托的第三人名下,，不影響債權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)

??作者：李舒 唐青林 王塵山 (北京云亭律師事務(wù)所)

閱讀提示：在很長的一段時期內(nèi)，由于我國不動產(chǎn)登記制度的不健全,，各地不動產(chǎn)登記部門對擔保權(quán)人的身份施加了諸多不合理限制（如限制擔保權(quán)人必須為金融機構(gòu)、自然人,，否則不予登記），出現(xiàn)了實際債權(quán)人的擔保物權(quán)無法設(shè)立的情況,。為此,，債權(quán)人常常通過委托第三人出借款項、委托第三人接受抵押權(quán)的形式完成交易,。而近年來,，隨著在金融交易模式的不斷創(chuàng)新，債權(quán)管理人統(tǒng)一行使多個債權(quán)人的權(quán)利（例如債券交易）,，亦對傳統(tǒng)的擔保物權(quán)登記制度提出了挑戰(zhàn),。

債權(quán)人能否委托第三人接受債務(wù)人的抵押權(quán)？該交易結(jié)構(gòu)應(yīng)當如何設(shè)計,？債權(quán)與擔保物權(quán)的分離又將存在何種法律風險,？本文通過最高人民法院2021年的一則案例，對這一問題進行深入探討,。

擔保人根據(jù)債權(quán)人的要求將抵押權(quán)登記在受債權(quán)人委托的第三人名下,，債權(quán)到期后，債權(quán)人有權(quán)對登記在第三人名下的抵押財產(chǎn)拍賣,、變賣所得價款行使優(yōu)先受償權(quán),。

一、2017年10月9日,，智祥公司擬向嘉恒公司提供融資支持,，并要求嘉恒公司提供相應(yīng)擔保，因鄭州市國土及房地產(chǎn)主管部門僅辦理針對自然人或金融機構(gòu)的抵押登記業(yè)務(wù),，嘉恒公司為滿足不動產(chǎn)登記要求,，于當日與智祥公司員工袁泉簽訂《借款合同》，約定袁泉提供借款1.3億元給嘉恒公司,，家豐公司以名下位于鄭州市的某處房屋（下稱“案涉房產(chǎn)”）為該債務(wù)的清償提供抵押擔保,，并為袁泉辦理了抵押登記手續(xù),。

二、2017年10月11日,，智祥公司,、袁泉、嘉恒公司三方正式簽訂《協(xié)議書》,，約定智祥公司向嘉恒公司提供借款1.5億元,。各方明確,，嘉恒公司應(yīng)將案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)登記在袁泉名下。

三,、協(xié)議簽訂后，智祥公司按照協(xié)議約定向嘉恒公司指定的第三方實際出借資金1.3億元,。隨后,，嘉恒公司未按約清償借款，智祥公司遂訴至法院要求嘉恒公司還款,，并要求家豐公司承擔抵押擔保責任,。

四、人民法院一審認為,，《協(xié)議書》未經(jīng)家豐公司簽署,，嘉恒公司不能證明2017年10月9日《借款合同》與2017年10月11日《協(xié)議書》是同一債權(quán)債務(wù)關(guān)系，遂判決家豐公司不承擔擔保責任,。智祥公司不服,，上訴至廣東省高級人民法院。

五,、廣東高院二審認為,，袁泉為智祥公司員工，接受智祥公司委托簽訂借款合同并將抵押權(quán)登記在自己名下,。家豐公司對該委托關(guān)系明知,，其真實意思是為嘉恒公司的借款提供擔保,，故改判家豐公司承擔擔保責任,。

六,、家豐公司不服,，請求最高人民法院再審本案,，最高人民法院裁定駁回家豐公司的再審申請,。

本案的核心爭議在于家豐公司是否應(yīng)當承擔擔保責任，對此,，最高人民法院認為：

首先,，關(guān)于當事人的真實意思表示。案涉《協(xié)議書》明確約定,，因抵押物所在地的河南省鄭州市國土及房地產(chǎn)主管部門僅辦理針對自然人或金融機構(gòu)作為抵押權(quán)人的抵押登記業(yè)務(wù),，故智祥公司委托袁泉簽訂借款合同、辦理抵押手續(xù),，智祥公司是實際權(quán)利人,，袁泉作為智祥公司的員工，既沒有放款能力,，也無放款義務(wù),，家豐公司應(yīng)當對此知情。

其次,，關(guān)于兩筆主債務(wù)的同一性,。本案中，當事人間共簽訂兩份借款合同,，10月9日的借款合同以袁泉為借款人，10月11日《協(xié)議書》以智祥公司為借款人,。從履行的情況來看,，債務(wù)人嘉恒公司只得到了來自智祥公司的一筆借款，且家豐公司為袁泉辦理抵押登記是智祥公司的放款前提,。因此,，《借款合同》與《協(xié)議書》中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系具有同一性。

最后,，關(guān)于智祥公司直接行使登記在袁泉名下的抵押權(quán)的依據(jù),。本案中，智祥公司與袁泉構(gòu)成委托關(guān)系,，袁泉接受抵押權(quán)的實際上是為了完成智祥公司的委托事項,。本案的隱名代理關(guān)系已經(jīng)顯名化，智祥公司作為隱名代理的委托人可以行使委托人的介入權(quán),，直接向家豐公司主張行使抵押權(quán),。

因此，最高院認定,，智祥公司有權(quán)直接在嘉恒公司未清償?shù)膫鶆?wù)范圍內(nèi),，直接向家豐公司主張抵押權(quán)。

前事不忘后事之師，結(jié)合《民法典》及民法典擔保制度的相關(guān)司法解釋,，為避免未來發(fā)生本案類似敗訴,，我們總結(jié)實務(wù)中的要點如下：

1. 原則上抵押權(quán)不能與主債權(quán)分離，在沒有委托關(guān)系的情況下,，債權(quán)人的抵押權(quán)不能被登記在第三人名下,。從屬性是擔保的基本屬性，其含義是：擔保權(quán)是從屬于主合同的從權(quán)利,，根據(jù)“從隨主”規(guī)則,，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外,，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,，因此原則上同一項債務(wù)的債權(quán)人與擔保權(quán)人應(yīng)當為同一主體?！睹穹ǖ洹返谒陌倭闫邨l規(guī)定：“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保,。”因此一般情況下,，抵押權(quán)應(yīng)當隨著主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,，債權(quán)人應(yīng)當是抵押物的抵押權(quán)人。

2. 債權(quán)人行使登記在受托人名下的抵押權(quán),，需滿足一定條件,。《民法典擔保制度解釋》第四條規(guī)定：“有下列情形之一，當事人將擔保物權(quán)登記在他人名下,，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形,，債權(quán)人或者其受托人主張就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ阂婪ㄓ枰灾С郑骸ǘ槲匈J款人提供的擔保物權(quán)登記在受托人名下”,?？梢姡瑐鶛?quán)人行使登記在第三人名下的抵押權(quán)，其關(guān)鍵在于該第三人與債權(quán)人之間存在委托關(guān)系,，且擔保人明確知道該關(guān)系的存在,。因此，作為債權(quán)人,，如需通過將擔保物權(quán)登記在第三人名下的方式設(shè)置擔保,，在簽訂借款及擔保合同時，應(yīng)當明確各方之間的法律關(guān)系,。

3. 避免為辦理抵押登記之便簽訂虛假的借款合同和抵押合同,。實踐中，在辦理抵押登記時,，房屋不動產(chǎn)登記部門存有借款,、抵押合同的各類模板，部分地方的不動產(chǎn)登記部門甚至要求當事人在按照模板填寫借款,、抵押合同后才予以辦理抵押登記,。本案中，袁泉受智祥公司委托接受抵押的意思表示原本十分清晰,，但正是因為不動產(chǎn)登記部門要求抵押權(quán)必須登記在債權(quán)人名下,，才有了10月9日版本的《借款合同》。這一合同與當事人之間在《協(xié)議書》項下真實的意思表示不一致,，極大地干擾了一審法院對當事人之間真實交易模式的判斷,，造成了智祥公司一審的敗訴結(jié)果。

（我國并不是判例法國家,，本文所引述分析的判例也不是指導性案例,，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時,，尤其需要注意的是，司法實踐中,，每個案例的細節(jié)千差萬別,，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究,，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角,，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時,，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當援引或參照,。）

《民法典》

第四百零七條　抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第九百二十五條 受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,，該合同直接約束委托人和第三人；但是,，有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外,。

第九百二十六條　受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù),，受托人應(yīng)當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利,。但是,，第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。

受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù),，受托人應(yīng)當向第三人披露委托人,，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權(quán)利，但是第三人不得變更選定的相對人,。

委托人行使受托人對第三人的權(quán)利的,，第三人可以向委托人主張其對受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對人的,，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯以及受托人對第三人的抗辯,。

第九百二十七條　受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當轉(zhuǎn)交給委托人,。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）

第四條　有下列情形之一,，當事人將擔保物權(quán)登記在他人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形,，債權(quán)人或者其受托人主張就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院依法予以支持?/span>

（一）為債券持有人提供的擔保物權(quán)登記在債券受托管理人名下；

（二）為委托貸款人提供的擔保物權(quán)登記在受托人名下,；

（三）擔保人知道債權(quán)人與他人之間存在委托關(guān)系的其他情形,。

關(guān)于家豐公司是否應(yīng)承擔抵押擔保責任的問題。根據(jù)原審法院查明的事實,，案涉《協(xié)議書》明確約定,，因抵押物所在地的河南省鄭州市國土及房地產(chǎn)主管部門僅辦理針對自然人或金融機構(gòu)作為抵押權(quán)人的抵押登記業(yè)務(wù)，故智祥公司委托袁泉簽訂借款合同,、辦理抵押手續(xù),。智祥公司是實際權(quán)利人。二審法院據(jù)此認為,，前述約定可以合理解釋為何簽訂2017年10月9日借款合同與抵押合同的出借人是袁泉,，登記的抵押權(quán)人亦為袁泉等問題，理據(jù)充分，并無不當,。而根據(jù)案涉相關(guān)協(xié)議約定,，首次借款1.3億元的放款條件是，家豐公司已與智祥公司指定的第三方(即袁泉)簽署抵押合同,，并辦理完成抵押登記手續(xù),。顯然，家豐公司與智祥公司之后的履約行為與該放款條件相互吻合,；二審法院遂認為,，從合同約定及履行看，可以合理解釋為何案涉借款合同原約定借款1.5億元,，但智祥公司僅出借1.3億元的問題,，理據(jù)充分，并無不當,；特別是如認為家豐公司僅為2017年10月9日的借款合同提供抵押擔保,，則意味智祥公司在未獲抵押擔保的情況下，在簽訂案涉借款合同的第二天即將案涉款項出借給嘉恒公司,，顯然有違常理,。因此，二審法院綜合考慮全部案件事實以及案涉借款合同,，借款人均是嘉恒公司,，借款數(shù)額均為1.3億元，借款期限均為12個月,，家豐公司為嘉恒公司的借款提供抵押擔保的意思表示是真實,、明確的，不論出借人是袁泉還是智祥公司,，均不會加重家豐公司承擔的擔保責任等情況后作出家豐公司應(yīng)當為案涉借款承擔抵押擔保責任的處理意見,，符合本案實際情況，亦較為公允,，本院予以認可,。

河南家豐物業(yè)服務(wù)有限公司、廣州智祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等企業(yè)借貸糾紛民事裁定書【(2021)最高法民申4446號】

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上,，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

裁判觀點一：債權(quán)人無法證明擔保人知道債權(quán)人與接受抵押的第三人委托關(guān)系的,，不能對登記在第三人名下的抵押權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán),。

案例一：陳小龍與齊長存民間借貸糾紛再審案【(2020)最高法民申528號】最高人民法院認為：

陳小龍再審申請中以《抵押擔保》作為證據(jù),，認為隴原房產(chǎn)公司對案涉的2015年6月30日借款200萬元提供了抵押擔保,，此申請再審理由不能成立。《抵押擔?！酚涊d隴原房產(chǎn)公司為陜西宏星建筑勞務(wù)有限公司向甘肅德盛昌典當有限公司借款200萬元提供抵押擔保,，陳小龍認為該抵押擔保實際上是對本案2015年6月30日借款200萬元的擔保，與《抵押擔?！酚涊d內(nèi)容明顯不符,。陳小龍雖稱甘肅德盛昌典當有限公司由其妻子擔任法定代表人，陜西宏星建筑勞務(wù)有限公司系齊長存擔任法定代表人的萬世房產(chǎn)公司的施工方,，但各方均屬于不同的民事主體,，該《抵押擔保》不能證明隴原房產(chǎn)公司對陳小龍出借給齊長存的200萬元借款提供抵押擔保,。

裁判觀點二：因登記制度不健全,，債權(quán)人要求抵押人將抵押權(quán)登記在受托第三人名下的，債權(quán)人仍享有抵押權(quán)

案例二：王福海等訴安徽省陽光半島文化發(fā)展有限公司民間借貸糾紛上訴案【（2015）民一終字第107號】最高人民法院認為：

本院認為,，首先,，根據(jù)本案查明的事實，陽光半島公司與王福海簽訂《借款合同》后,，因為當?shù)氐盅旱怯洸块T不準許將土地使用權(quán)抵押登記在自然人名下,，雙方為了履行《借款合同》關(guān)于“由借款人提供其名下不低于500畝土地使用權(quán)作為還款的擔保并進行抵押登記，另行簽訂《土地抵押合同》”的約定,，同意由陽光半島公司與國瑞公司簽訂《土地抵押合同》,，將案涉土地使用權(quán)抵押登記在國瑞公司名下，并明確載明為《借款合同》的債權(quán)人王福海的債權(quán)提供抵押擔保,。在抵押登記制度不健全,，抵押登記部門不準予將土地使用權(quán)抵押登記在自然人名下的情形下，陽光半島公司和王福海同意由國瑞公司與陽光半島公司簽訂《土地抵押合同》,，以國瑞公司名義辦理抵押登記,，為陽光半島公司與王福海之間的《借款合同》提供抵押擔保，實質(zhì)是陽光半島公司與王福海為了履行雙方之間的《借款合同》而作的一種交易安排,。這樣的交易安排體現(xiàn)了陽光半島公司與王福海以案涉土地使用權(quán)為雙方之間的借款提供抵押擔保的真實意思表示,，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。故案涉《借款合同》,、《土地抵押合同》均屬合法有效。其次,，陽光半島公司與國瑞公司之間的《土地抵押合同》明確載明：為擔保主合同即陽光半島公司與王福海之間《借款合同》項下債務(wù)的履行,，陽光半島公司自愿將登記在其名下的土地使用權(quán)為主合同即《借款合同》出借人王福海的債權(quán)設(shè)立抵押擔保。陽光半島公司與國瑞公司簽訂《土地抵押合同》的目的并非將案涉土地使用權(quán)抵押給國瑞公司,，而是以案涉土地使用權(quán)為陽光半島公司向王福海的借款提供抵押擔保,。即陽光半島公司是將案涉土地使用權(quán)抵押給《借款合同》的債權(quán)人王福海,，以履行其與王福海之間的《借款合同》，實現(xiàn)向王福海借款的合同目的,。由此可見,，陽光半島公司與國瑞公司之間的《土地抵押合同》并非獨立存在的合同，而是附屬于陽光半島公司與王福海之間《借款合同》存在的從合同,，亦即沒有陽光半島公司與王福海之間《借款合同》,，就沒有陽光半島公司與國瑞公司之間的《土地抵押合同》。故本案抵押權(quán)設(shè)立沒有突破抵押權(quán)的從屬性,，也不存在脫離債權(quán)的獨立抵押,。案涉土地使用權(quán)的抵押符合《物權(quán)法》第一百七十二條關(guān)于擔保物權(quán)從屬性的規(guī)定。再次,，陽光半島公司與王福海安排國瑞公司簽訂《土地抵押合同》,，并以國瑞公司名義辦理抵押登記，符合《物權(quán)法》第一百八十七條關(guān)于以建設(shè)用地使用權(quán)等財產(chǎn)進行抵押,，應(yīng)當辦理抵押登記,，抵押權(quán)自登記時設(shè)立的規(guī)定。案涉土地使用權(quán)經(jīng)抵押登記,，表明在案涉土地使用權(quán)上面存在擔保物權(quán)的權(quán)利負擔,，對外具有公示公信作用。而陽光半島公司與國瑞公司之間《土地抵押合同》關(guān)于案涉土地使用權(quán)為王福海債權(quán)提供抵押擔保的約定,，對于陽光半島公司,、國瑞公司和王福海內(nèi)部之間具有約束力。在沒有信賴登記的善意第三人主張權(quán)利的情形下,，應(yīng)依據(jù)當事人約定來確定權(quán)利歸屬,。根據(jù)陽光半島公司與國瑞公司簽訂的《土地抵押合同》約定，王福海對案涉土地使用權(quán)享有實際抵押權(quán),，為案涉土地使用權(quán)的實際抵押權(quán)人,；國瑞公司只是《土地抵押合同》約定的名義上抵押權(quán)人，對案涉土地使用權(quán)不享有抵押權(quán),，且國瑞公司在訴訟中也未主張任何權(quán)利,。因登記制度不健全、登記部門不準予將土地使用權(quán)抵押登記在自然人名下原因,，導致本案債權(quán)人與登記上的抵押權(quán)人不一致,，只是債權(quán)人和抵押權(quán)人形式上不一致，實質(zhì)上債權(quán)人和抵押權(quán)人仍為同一,，并不產(chǎn)生抵押權(quán)與債權(quán)實質(zhì)上分離,。王福海既是《借款合同》的債權(quán)人，也是《土地抵押合同》約定的案涉土地使用權(quán)的實際抵押權(quán)人,，王福海對陽光半島公司享有的債權(quán)實質(zhì)上就是抵押擔保的主債權(quán),。故王福海作為本案債權(quán)人享有案涉土地使用權(quán)的抵押權(quán)，符合《物權(quán)法》第一百七十九條關(guān)于抵押權(quán)的一般規(guī)定,。

案例三：深圳市思道科投資有限公司與北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融借款合同糾紛一審民事判決書【（2018）粵民初31號】廣東省高級人民法院認為：

被告主張《委托貸款抵押合同》是第三人與被告簽訂,，且抵押權(quán)登記在第三人名下，原告對抵押物不享有優(yōu)先受讓權(quán),。本院認為,，從本案《委托貸款委托合同》《委托貸款借款合同》《委托貸款抵押合同》的簽訂情況及內(nèi)容看，被告對于《委托貸款借款合同》的存在及原告與第三人之間的代理關(guān)系明知的,，其是在對原告為案涉借款實際權(quán)利人有清楚認知的基礎(chǔ)上簽訂案涉《委托貸款抵押合同》,。如前所述，《委托貸款借款合同》約束原告與被告,，抵押關(guān)系作為委托貸款關(guān)系的從法律關(guān)系其應(yīng)與主合同約束同樣的當事人,，因此原告作為借款及抵押權(quán)的實際權(quán)利人，有權(quán)一并向被告主張抵押權(quán),。此外,，雖然抵押權(quán)登記在第三人名下，但本案第三人作為原告的代理人,，以自己的名義簽訂抵押合同,，辦理抵押登記，法律后果應(yīng)歸于原告,，且第三人對原告向被告直接主張抵押權(quán)不持異議,，因此原告可以自己的名義直接向被告主張以第三人名義設(shè)立的抵押權(quán)。案涉《委托貸款抵押合同》約定被告以其位于北京市通州區(qū)在建工程及土地使用權(quán)作為抵押物,，為《委托貸款借款合同》項下的借款提供抵押擔保,；抵押擔保的范圍包括但不限于《委托貸款借款合同》項下的債務(wù)本金及相應(yīng)利息、罰息,、復息,、違約金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押物已經(jīng)辦理抵押登記,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條第一款的規(guī)定,，原告有權(quán)于被告不履行到期債務(wù)時，在被告提供抵押擔保的范圍內(nèi),，就案涉已辦理抵押登記的抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán),。被告的抗辯理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納,。

本期執(zhí)行主編：趙躍文律師 北京云亭律師事務(wù)所

責任編輯：李文雪 微信號：17310145421