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馨苑小區(qū)是霸州市（華油）京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司所轄的一個(gè)小區(qū)，初建于七十年代末,；位于河北霸州西北12公里,、距離北京80公里。小區(qū)占地面積37.7萬平方米,，分東,、南、西三個(gè)居民區(qū),；現(xiàn)有居民住宅樓42棟,，建筑面積12.72萬平方米，住戶2083戶,，總?cè)丝?290人,。小區(qū)設(shè)有醫(yī)院、中小學(xué)校,、幼兒園,、文化活動(dòng)中心、圖書館,、歌舞廳,、籃球場、公園,、游泳池,、商貿(mào)街等完備的社區(qū)配套設(shè)施，為居民提供便利的服務(wù),。近年來,，通過公司全體員工的努力創(chuàng)建，馨苑小區(qū)先后被評(píng)為“全國部門造林綠化400佳”,、“河北省園林式單位”,，“中國石油天然氣集團(tuán)公司花園式單位”，1998年被評(píng)為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年又榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號(hào),。我們的主要做法是：一,、立足老區(qū)改造，扎實(shí)抓好基礎(chǔ)工作 馨苑小區(qū)從1976年開始建設(shè),，是已使用20多年的老居民區(qū),，絕大多數(shù)居民樓和公用設(shè)施比較陳舊，小區(qū)的“硬件”比較落后,，并且由于歷史的原因,，小區(qū)管理不夠規(guī)范，一度出現(xiàn)居民私搭亂建,、私自開墾荒地種菜等現(xiàn)象,。實(shí)行物業(yè)管理以來,，我們按照“示范住宅小區(qū)”要求，對馨苑小區(qū)逐步實(shí)施了改造,。 一是徹底清除私搭亂建,。小區(qū)規(guī)劃的整齊劃一是“示范住宅小區(qū)”的基本要求。為了徹底消除私搭亂建,，我們在廣泛宣傳的同時(shí),，首先從拆除京茂物業(yè)公司職工住戶私搭的小房做起，并挨家逐戶做其它住戶的工作,，有的是10多次入戶做工作,，直到做通、拆除為止,。通過我們耐心,、細(xì)致的工作,，使廣大居民統(tǒng)一了認(rèn)識(shí),，主動(dòng)配合，共計(jì)拆除私搭小房238處,，使小區(qū)恢復(fù)了整齊劃一的原貌,。 二是抓好環(huán)衛(wèi)與綠化工作。環(huán)境衛(wèi)生是小區(qū)的“臉面”,，也是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本工作,。為了保持小區(qū)整潔，我們首先明確了小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任人,。把馨苑小區(qū)劃分為18個(gè)衛(wèi)生責(zé)任區(qū),，規(guī)定了責(zé)任人的衛(wèi)生職責(zé)范圍，定期進(jìn)行檢查評(píng)比,。保潔員每天清掃垃圾不少于三次,，徹底清除了衛(wèi)生死角，確保小區(qū)內(nèi)生活垃圾日產(chǎn)日清,、環(huán)境整潔,。其次加大對亂扔亂倒垃圾與毀壞花草樹木等現(xiàn)象的治理力度，采取實(shí)施處罰與教育相結(jié)合的措施,，督促居民自覺保持衛(wèi)生,，愛護(hù)環(huán)境。 小區(qū)的綠化美化是創(chuàng)建“示范小區(qū)”的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,。我們每年都要投入10萬元以上綠化資金,，組織員工種草植樹，對馨苑小區(qū)進(jìn)行綠化美化,。1997年以來,，馨苑小區(qū)共計(jì)種植喬木13000株,，灌木58000株，成活率達(dá)到92%以上,；種植綠蘺16000延長米,、草坪70000多平方米，使轄區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到了37%,。居民人均綠化面積達(dá)25萬平方米,，并建成了小型公園、草坪鐘等9個(gè)綠化景點(diǎn),。小區(qū)內(nèi)三季有花,、四季常青，居民樓之間亭臺(tái)廊榭齊備,，花草樹木相間,，形成了多層次，立體化的綠化美化格局,。 三是狠抓“硬件”改造,。為改善居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量,，我們改造了馨苑小區(qū)內(nèi)的旱廁,，將公共廁所全部改造為水沖廁所；修復(fù)了11棟墻皮剝落的樓房,，定期對居民樓樓道進(jìn)行粉刷,，以保持轄區(qū)樓房完好整潔的面貌；在小區(qū)北大門口,，設(shè)計(jì)安裝了美觀精致的馨苑小區(qū)平面示意圖,；將小區(qū)主干道“九格磚”統(tǒng)一更換為彩磚，在小區(qū)文化活動(dòng)中心廣場安裝了4盞禮花燈,；對小區(qū)5條主干道進(jìn)行了命名,，制作了26塊不銹鋼公益廣告牌以及路標(biāo)和公共設(shè)施標(biāo)示牌，為馨苑小區(qū)增添了城市化的格調(diào),。 四是努力提高設(shè)備管理水平,。水、電,、暖,、氣的正常供應(yīng)是小區(qū)管理的一項(xiàng)日常工作，也是居民正常生活的基本要求,。這些設(shè)備管理的好壞,，直接影響到服務(wù)質(zhì)量。為此,，我們除了組織專業(yè)技術(shù)人員定期保養(yǎng)維修,、確保設(shè)備正常運(yùn)行以外,，還逐步改造老化設(shè)備，確保水,、電,、氣、暖的正常供應(yīng),，為提高供水質(zhì)量,，我們對馨苑小區(qū)供水系統(tǒng)進(jìn)行了變頻調(diào)速技術(shù)改造，改變了以往分段定時(shí)供水的做法,，實(shí)現(xiàn)了全天不間斷供水,；維修人員定期檢修小區(qū)內(nèi)道路、路燈等設(shè)施,，確保道路通暢,、路燈明亮；對小區(qū)地下供水管線進(jìn)行區(qū)域控制改造,，將整個(gè)小區(qū)分為11個(gè)區(qū)域,，小區(qū)內(nèi)即便出現(xiàn)一處管漏維修，仍能保證90%以上的居民正常用水,；對小區(qū)供暖管網(wǎng)進(jìn)行改造,，確保了小區(qū)冬暖保供率達(dá)到100%，居民溫室保持在16℃以上,。二、健全管理體系,，不斷提高管理和服務(wù)水平 為了提高馨苑小區(qū)的物業(yè)管理水平,，我們按照物業(yè)管理的要求，組建了霸州京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司,，設(shè)立了董事會(huì),、監(jiān)事會(huì)、財(cái)務(wù)部,、房管部等機(jī)構(gòu)及環(huán)衛(wèi),、綠化、治安,、房管,、水電暖供應(yīng)與維修等專業(yè)隊(duì)伍，并成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，健全了物業(yè)管理體系,。并對公司管理人員進(jìn)行了物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)；堅(jiān)持每半年舉行一次技術(shù)比賽,，每季度組織一次崗位練兵,，對司爐工,、供水工、綠化員等關(guān)鍵崗位員工,，采取“走出去”,、“請進(jìn)來”的辦法加以培訓(xùn)，不斷提高崗位員工的整體技能,。公司對馨苑小區(qū)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,，建房單位與公司按規(guī)定簽訂了物業(yè)管理合同；購房居民同公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與公司簽訂了管理合同,，明確了雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；每半年召開一次會(huì)議,，聽取有關(guān)小區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃,、環(huán)境治理等方面的工作匯報(bào)；建立了樓房分級(jí)管理網(wǎng)絡(luò),，實(shí)行棟長,、單元長負(fù)責(zé)制。公司經(jīng)營管理層每季度研究馨苑小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營管理狀況,，考核馨苑小區(qū)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo),，定時(shí)公布成本支出情況。小區(qū)服務(wù)站積極拓展家政服務(wù)領(lǐng)域,，增設(shè)了冷庫,、菜店、送餐送面上門等有償便民服務(wù),。1997年以來,，馨苑小區(qū)經(jīng)營管理保持了良好狀況。 結(jié)合馨苑小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際,，我們修訂,、完善了小區(qū)各項(xiàng)管理制度43項(xiàng)，制定了崗位職責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)42項(xiàng),；實(shí)現(xiàn)了微機(jī)化管理,，完善了住房登記數(shù)據(jù)庫，規(guī)范了各類報(bào)表,、臺(tái)帳,。在物業(yè)收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理等方面,，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定,，每半年向職工、居民公開一次服務(wù)費(fèi)用收支情況,。與此同時(shí),，我們還與居民簽訂了“業(yè)主公約”,，明確了居民需要履行的11條24款義務(wù)，對小區(qū)內(nèi)不得亂貼廣告,、窗戶貼紙,、飼養(yǎng)家畜寵物、樓道堆放雜物等,，作了具體規(guī)定,。為了規(guī)范居民居室裝修，小區(qū)服務(wù)站做出了專門規(guī)定,，要求進(jìn)行裝修的居民,，都要到小區(qū)房管部報(bào)批。管理人員不定期檢查“業(yè)主公約”執(zhí)行情況,，從而規(guī)范了業(yè)主行為,。 在實(shí)施行業(yè)管理的同時(shí)，我們堅(jiān)持向居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),。小區(qū)服務(wù)站每季度向居民發(fā)放“意見征求單”,，及時(shí)集中并采納居民的合理化建議；同時(shí),，向轄區(qū)居民推行了15項(xiàng)服務(wù)承諾制度,。特別是針對公共管網(wǎng)及居民室內(nèi)外設(shè)施時(shí)有損壞的情況，我們推行了上門維修服務(wù)承諾制：開通了24小時(shí)維修服務(wù)電話和監(jiān)督電話,，在居民樓墻頭釘掛了服務(wù)熱線牌,，維修人員接到求助電話后，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,，及時(shí)處理居民求助,；制定了維修服務(wù)文明施工制度，職工自帶拖鞋,、帆布、抹布入戶維修,，完畢及時(shí)清掃現(xiàn)場,，恢復(fù)戶主居室原貌，員工入戶維修堅(jiān)持填寫施工質(zhì)量認(rèn)定單,，維修后三天內(nèi)進(jìn)行質(zhì)量回訪,，存在問題及時(shí)整改，直到用戶滿意為止,。1998年以來,，馨苑小區(qū)維修服務(wù)回訪率100%，服務(wù)滿意率保持在95%以上,。三,、狠抓綜合治理,，創(chuàng)造文明有序環(huán)境 在實(shí)施物業(yè)管理過程中，我們堅(jiān)持把“創(chuàng)建安全文明小區(qū)”作為爭創(chuàng)“示范住宅小區(qū)”的主要工作,。 一是組建了保安隊(duì)伍,。為了加強(qiáng)馨苑小區(qū)的治安管理，公司專門組建了馨苑小區(qū)保安隊(duì),，擠出資金,，為保安隊(duì)員配置了統(tǒng)一服裝，為各門衛(wèi),、各部門配齊了所需電話,、警械,、微機(jī)、三輪摩托車等，并健全了保安隊(duì)工作制度,，明確了保安人員的崗位職責(zé)。 二是實(shí)行封閉管理,。近年來,，我們改建了馨苑小區(qū)北大門，安裝了不銹鋼自動(dòng)關(guān)閉門,。各大門都設(shè)立了值班人員,，對小區(qū)實(shí)行了封閉管理。各門衛(wèi)分4班3倒24小時(shí)輪流值勤,；車輛進(jìn)出嚴(yán)格執(zhí)行登記制度,，要求司機(jī)辦理進(jìn)出手續(xù)，領(lǐng)取通行證方可通行,，為確保小區(qū)治安設(shè)立了第一道防線,。 三是治理交通秩序。馨苑小區(qū)內(nèi)車輛超速行駛,，隨意停放的交通問題,，曾是干擾小區(qū)秩序、影響居民安全的隱患,。從1998年起,，我們出臺(tái)了《礦區(qū)交通安全管理規(guī)定》，召集轄區(qū)內(nèi)300多名司機(jī)深入學(xué)習(xí),、廣泛宣傳,；同時(shí)，安排專人負(fù)責(zé)礦區(qū)交通治理工作,，及時(shí)糾正,、處理違規(guī)事件。小區(qū)車輛實(shí)現(xiàn)了有序進(jìn)出、定點(diǎn)停放,，交通秩序?qū)崿F(xiàn)了根本好轉(zhuǎn),。 四是堅(jiān)持24小時(shí)巡邏。針對治安形勢的變化,，保安隊(duì)采取人巡與車巡相結(jié)合的辦法,，在小區(qū)內(nèi)實(shí)行了全天24小時(shí)值班巡邏制。步行巡邏小組和摩托車巡邏小組每天24小時(shí)不間斷在小區(qū)巡邏,，監(jiān)督盤查可疑情況,，同時(shí)還承擔(dān)小區(qū)居民的緊急求助任務(wù)。近年來,，小區(qū)內(nèi)沒有發(fā)生一起入室盜竊,、火災(zāi)、交通及其它刑事案件,，確保了一方平安,。四、積極培育社區(qū)文化,，促進(jìn)兩個(gè)文明協(xié)調(diào)發(fā)展 為了豐富居民文化生活,，引導(dǎo)居民提高文明素質(zhì)。我們堅(jiān)持在小區(qū)內(nèi)開展文體活動(dòng),，不斷豐富社區(qū)文化,。 從1998年起，公司印發(fā)并實(shí)施了《關(guān)于提高居民文明素質(zhì)的活動(dòng)方案》,，活動(dòng)方案共分“開展示范物業(yè)小區(qū)義務(wù)監(jiān)督”,、“向不文明行為告別”等10項(xiàng)內(nèi)容；1999年,，我們在馨苑小區(qū)成功舉辦了首屆文化節(jié),，把居民社會(huì)公德與要求、礦區(qū)管理制度等內(nèi)容融進(jìn)活動(dòng)之中,，精心設(shè)計(jì)并組織了“愛護(hù)美好家園”——小區(qū)故事演講賽,、礦區(qū)管理知識(shí)家庭賽等活動(dòng)；2000年,，又組織開展了以引導(dǎo)員工,、居民講社會(huì)公德、職業(yè)道德,、家庭美德，講社會(huì)主義,、愛國主義,、集體主義為主題的“'三德’、'三義’”素質(zhì)教育系列活動(dòng)。 與開展活動(dòng),、加強(qiáng)教育相匹配,，我們還積極建設(shè)健康向上的社區(qū)文化，連續(xù)4年舉辦了菊花展覽,，堅(jiān)持開展一年一度的文明居民,、文明家庭評(píng)選活動(dòng)；圖書閱覽室,、游泳池,、歌舞廳等活動(dòng)場所定期開放；堅(jiān)持舉辦冬,、夏季越罷,、球、棋,、牌等各類群眾性文化比賽,；文化活動(dòng)中心禮堂每月播放電影10次以上，有線電視每周自辦節(jié)目開播三次,，有線廣播每周開播五次,。 豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，有效提高了居民的文明素質(zhì),，也促進(jìn)了馨苑小區(qū)創(chuàng)建水平的提高,。經(jīng)過全體員工和居民的共同努力，小區(qū)內(nèi)房屋完好率達(dá)到100%,；房屋維修及時(shí)率與合格率100%,；綠化覆蓋率37%；環(huán)衛(wèi)保潔率100%,；公用設(shè)施完好率96%,；冬季居民室溫合格率100%；火災(zāi),、刑事和交通事故發(fā)生率為0,；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98.5%；住戶評(píng)議滿意率保持在95%以上,。小區(qū)實(shí)現(xiàn)了無損壞花草樹木和水,、電、暖,、氣,、訊等公共設(shè)施現(xiàn)象；無私搭亂建,、開荒種菜現(xiàn)象,；無酗酒滋事、斗毆擾民現(xiàn)象；無飼養(yǎng)家禽,、家畜現(xiàn)象,；無亂設(shè)攤點(diǎn)、叫買叫賣現(xiàn)象,；無衛(wèi)生死角,、亂貼亂掛現(xiàn)象；公共場所,、居民樓道無雜物堆放現(xiàn)象,；無欺行霸市、濫占強(qiáng)賣現(xiàn)象,；無黃,、賭、毒,、嫖現(xiàn)象,；無非法宗教和封建迷信現(xiàn)象共“十無目標(biāo)”。 通過努力,，我們在物業(yè)管理上取得了一定成績,，但仍有不足之處，主要是按照物業(yè)管理的要求,，在管理體制,、運(yùn)行機(jī)制等方面還存在一定差距。今后,，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)和做法,，不斷提高馨苑小區(qū)的各項(xiàng)管理水平，把馨苑小區(qū)建設(shè)和管理得更加優(yōu)美,、更加舒適,、更加文明。
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