房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展,，國內(nèi)商品房的數(shù)量可以說足夠多了。根據(jù)央行發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96%,，戶均達(dá)到1.5套，其中擁有2套住房的家庭占比31.0%,，擁有3套及以上住房的家庭占比10.5%,。另外根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約40平方米,，超過發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)居民人均33平方米的住房水平,。另有數(shù)據(jù)顯示，目前我國的商品房足夠10億人居住,，這還不包括大量的小產(chǎn)權(quán)房,、安置房和各種形式的住宅，如果將所有可供住人的房子都計算在內(nèi),，我們目前的住房可供30億人居住,，因此平均住房空置率超過20%并非空穴來風(fēng)。而眾所周知的是,，房子和其它的商品一樣,，一旦達(dá)到了飽和狀態(tài),，其中的優(yōu)劣產(chǎn)品就會很明顯地被區(qū)分出來：好的房子供不應(yīng)求，流動性強,，升值空間也大,；差的房子將會無人問津，流動性差,，只能砸在自己手里,。那么購房者今后在挑選房子的時候，一定要重視房子的品質(zhì)以及它的流動性,，不能再像過去那樣隨隨便便的買了,。而根據(jù)內(nèi)行人的看法，今后有4類房子的貶值速度最快,，現(xiàn)在如果不趕緊置換,，今后再想賣掉就困難了。那么都是哪些房子呢,？建議大家了解下,。

第一，城市遠(yuǎn)郊的別墅,。別墅一直是很多人向往的理想居家場所,，由于建筑面積超大，裝修豪華氣派,，居住體驗舒適,，一直被視為個人身份和財富的象征。但是再好的別墅也要看位置,。比如市區(qū)別墅,，在寸土寸金的城市里可謂是稀缺資源，不管是獨棟,、雙拼還是聯(lián)排都不可多得,，升值空間毫不遜色于商品房。而城市近郊的別墅由于距離城市不遠(yuǎn),，凡是住在城里能夠享受到的資源,，住在郊區(qū)幾乎一樣也不少享受，且交通出行便捷,，基本生活完全有保障,，成為很多中產(chǎn)階層的理想住宅，更是改善型購房者的首選,。遠(yuǎn)郊別墅由于距離城市太遠(yuǎn),，位置過于偏僻，又缺少相應(yīng)的配套，類似購物,、理發(fā),、修車、洗浴等基本生活需求得不到保障,，因此很難有人能長住。比如從入住率情況看,，很多地方的遠(yuǎn)郊別墅群,，最后都成了扔根棍子都打不著人的“鬼城”，房價不僅不能升值,，大幅降價也賣不掉的情況非常普遍,。這類房產(chǎn)只適合少數(shù)不差錢的土豪購買，用來作為度假休閑的臨時居所,，普通人賺錢不容易,，千萬不能一時沖動也去跟風(fēng)，如果已經(jīng)買了,，就要抓緊置換,。

第二，品質(zhì)較差的高層住宅,。眾所周知,，任何一件商品都是有使用年限的，隨著時間的推移,，商品的質(zhì)量和性能也會越來越差,，想讓商品的使用周期更長，在生產(chǎn)的過程中就必須精雕細(xì)琢,，注重工藝流程的每一個細(xì)節(jié),。品質(zhì)較差的高層住宅多數(shù)是在早期建造的，由于當(dāng)時土地價格較為便宜,，銀行利息普遍偏低,，開發(fā)的利潤較為豐厚，因此開發(fā)商借助杠桿的力量,，激進拿低,，瘋狂擴張，高周轉(zhuǎn)被發(fā)揮到了極致,，但是卻導(dǎo)致一些樓房的建造工期縮短,，工程質(zhì)量留下很多的安全隱患。比如經(jīng)過十多年的使用后,，一些房屋出現(xiàn)外墻皮脫落,、頂樓漏水滲水現(xiàn)象；類似電梯、機電故障開始出現(xiàn),，且發(fā)生頻率不斷上升,。另外，小區(qū)物業(yè)管理不到位的,，消防通道時常被亂停亂放的車輛占用,，發(fā)生火災(zāi)事故會耽擱救援時間；多數(shù)小區(qū)沒有實行人車分流,，居住體驗明顯沒有新建小區(qū)舒適,。而對于業(yè)主來說，這些問題都會給居家生活和人身財產(chǎn)安全造成影響,。那么再過10年,，這些房子的質(zhì)量問題只會暴露得更多，而房屋維修基金到時候可能早已用完,，指望向業(yè)主籌集維修資金是非常困難的,，這類房子也不易賣掉。

第三,，無區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市的房子,。李嘉誠有句名言被大家廣泛接受，那就是“買房除了位置,，還是位置”,。因此決定房價升值空間大小的，位置因素至關(guān)重要,。而目前的很多的三四線城市,，要經(jīng)濟沒經(jīng)濟，要人口沒人口,，已經(jīng)成為制約房價上漲的最大“硬傷”,。關(guān)鍵是，這些城市再遠(yuǎn)離都市圈,、城市群,，無法受到大城市輻射傳導(dǎo)的影響，優(yōu)質(zhì)資源還要被大城市吸掉,，而且房屋空置率普遍在30%左右,，今后多余的房子是很難賣掉的。如果說,，過去還有城鎮(zhèn)化建設(shè)等利好政策托底,、農(nóng)民進城可以幫助消化掉一部分庫存的話，現(xiàn)在看起來也不太可能了,。一方面,，如今我們國家的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%的較高水平,，與發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率比較接近，后期的推進肯定要放緩,。關(guān)鍵是,，三四線城市的房價收入比與一二線城市一樣，都存在嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象,。而動輒百萬起步的一套房子,，與每月只有區(qū)區(qū)三千元左右的收入極不對稱，不僅城里有穩(wěn)定工作的群體買不起房,，指望農(nóng)民那點微薄的收入,，就更難為高房價接盤了。那么今后10年,，這些沒有經(jīng)濟和人口支撐，也沒有區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市的房子,，大概率會租不出去,，也賣不掉。

第四,，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn),。商業(yè)地產(chǎn)主要指商鋪、寫字樓,、商住公寓等,。這類房子有一個共性特點就是功能比較單一，只能用于經(jīng)商,，不能改做他用,，更不能遷入戶口，子女無法享受學(xué)區(qū)房政策,。且貸款的最長年限不能超過10年,、利率比普通住宅要高出很多、首付款不得低于房屋總價的50%,、交易稅費是評估總價的20%～30%,，因此由于入手門檻高、轉(zhuǎn)讓稅費多,，導(dǎo)致受眾面小,、流通性差。關(guān)鍵是,，如今的營商環(huán)境大不如從前,，特別是深受網(wǎng)店沖擊的商鋪，由于大眾購物習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,，以及很多商業(yè)活動被轉(zhuǎn)移到了線上,，實體店鋪的利潤已經(jīng)越來越薄，房東的租金也在逐年下降，目前除了少數(shù)位置特別好,、人口密集的一二線城市的商鋪尚有一些利潤,，其它城市絕大多數(shù)的商鋪年租金回報率一般都不會超過3%，連銀行大額存單的收益都達(dá)不到,，實際上這些店鋪每年都在虧錢,。公寓雖說總價比較便宜，但大多數(shù)房型南北不通透,，且居住人員復(fù)雜,，居住場所私密性差，安全隱患較多,。而旅游地產(chǎn)指的是依托旅游資源而建造,，融旅游、休閑,、度假,、居住為一體的商業(yè)綜合體，這類地產(chǎn)主要存在周邊生活配套不全,、醫(yī)療資源嚴(yán)重短缺,、交通出行極為不便等缺陷，且隨著旅游產(chǎn)業(yè)的季節(jié)性波動,，多數(shù)時間都因租不出去而空置,，購房者自己又不可能長住，導(dǎo)致買了旅游地產(chǎn)的人幾乎都砸在了自己手里,。另外還有海景房的境況也類同于旅游地產(chǎn),，有人買了以后半價轉(zhuǎn)讓都賣不掉，同樣也是未來貶值速度最快的地產(chǎn),。

因此,，從今后10年的發(fā)展趨勢看，以上4類房產(chǎn)都屬于房產(chǎn)中的劣質(zhì)產(chǎn)品,，不僅不能保值升值,，房價下跌的概率倒是很大，很容易成為“燙手山芋”,，不論是投資還是自住,，都需要謹(jǐn)慎入手，如果已經(jīng)持有這類房產(chǎn),，按照內(nèi)行人的建議,，還是盡快置換成優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)為好，否則賣晚了會更難出手,。畢竟如今家庭買一套房子非常的困難,，需要綜合考慮方方面面的因素,。