本報記者 王思文

首批9只公募REITs試點產(chǎn)品上市近五個月后,，第二批2只公募REITs產(chǎn)品率先“登場”,。《證券日報》記者從多位渠道人士處獲悉,，近日獲批的2只公募REITs產(chǎn)品計劃于11月23日發(fā)布發(fā)售公告,，并有望于11月26日至29日期間正式發(fā)售，最快于12月6日成立,。

“目前投資者結(jié)構(gòu)完善,、類型多樣、覆蓋廣泛,，包括社保,、年金、銀行保險等專戶客戶,，以及海外客戶等,，這些都將為華夏越秀高速公路REIT在存續(xù)期內(nèi)的高效平穩(wěn)運行提供強有力的保障?！比A夏基金相關(guān)人士對《證券日報》記者表示,。

值得注意的是，在上述兩只公募REITs網(wǎng)下投資者提交核查文件的當天,，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》,，同意保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。由此可見,，市場各方正齊心協(xié)力,，引導長線資金入市，扎實推動公募REITs市場行穩(wěn)致遠,。

搭建基礎(chǔ)設(shè)施投研體系

????確保底層資產(chǎn)平穩(wěn)運行

對于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目,，公眾投資者關(guān)注重點是其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

《證券日報》記者從建信基金處獲悉,，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括中關(guān)村軟件園內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目,、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目。截至2021年上半年,，標的資產(chǎn)出租率分別達90%,、100%、99%，租金收入表現(xiàn)較好,。

華夏越秀高速公路封閉式REIT底層資產(chǎn)則為漢孝高速公路,，項目收入包括項目公司收取的車輛通行費、廣告費,、與服務(wù)設(shè)施等相關(guān)的租賃費用等,。據(jù)悉，2021年上半年,，其營業(yè)收入約為1.12億元,、2020年約為1.58億元，2015-2020年交通量年均增長率達9.70%,。

相比首批9只公募REITs,，此次2只公募REITs項目的特點在于：建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT是首只由銀行系基金公司發(fā)行的公募REIT；華夏越秀高速公路封閉式REIT的原始權(quán)益人為越秀（中國）交通基建投資有限公司,，持有約30%的公募基金份額,。

項目管理團隊對公募REITs平穩(wěn)運行至關(guān)重要。建信基金向《證券日報》記者透露,，“目前公司已設(shè)立專門基礎(chǔ)設(shè)施投資部,，負責建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項目的日常管理。同時,，也設(shè)置投資決策委員會,，在制度上做好相關(guān)準備?！?/p>

“華夏基金2015年組建REITs團隊,，在房地產(chǎn)、物流,、水務(wù),、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域已配備專門行業(yè)研究員。自2014年至2020年6月份,，華夏基金累計投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)合計超百億元,。”華夏基金對《證券日報》記者表示,。

據(jù)悉,，華夏越秀高速公路REIT將由馬兆良、林偉鑫,、孫少鵬3人共同管理,；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的擬任基金經(jīng)理則為張湜、史宏艷和李元利,。

“目前的發(fā)售時間還沒有最終敲定,，具體發(fā)售時間發(fā)售公告為準,。”一位公募REITs相關(guān)人士對《證券日報》記者表示,。

二級市場溢價,、基金分紅

????影響投資者獲取收益

目前投資者通過公募REITs獲取收益的來源大致有兩方面：一是基金上市后可在二級市場交易，以賺取買賣差價,；二是基金現(xiàn)金分紅，在滿足分紅條件前提下,，基金一般設(shè)定每年至少分配一次收益,。

從首批公募REITs的收益情況來看，大部分產(chǎn)品在二級市場表現(xiàn)十分優(yōu)異,。截至11月18日,，中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT,、中金普洛斯倉儲物流REIT,、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT等4只產(chǎn)品漲幅均超過20%，分別為28.55%,、28.03%,、24.29%、22.96%,。

據(jù)《證券日報》記者觀察,，中航首鋼綠能REIT、浙江杭徽REIT,、東吳蘇園REIT這三只REITs曾連續(xù)7個交易日強勢收漲,。

不過，也有1只產(chǎn)品收益率為負,。中航基金相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示,，“建議廣大投資者理性對待價格波動，充分認識此類基金的風險收益特征和產(chǎn)品特性,，了解清楚自身風險偏好,，關(guān)注長期投資價值?！?/p>

分紅方面,，首批公募REITs中已有2只產(chǎn)品進行2021年第一次分紅。其中,，中金普洛斯REIT以累計可供分配金額8241.4萬元計算,，此次分紅應(yīng)分配金額約為7830萬元；中航首鋼生物質(zhì)REIT以累計可供分配金額1.22億元計算,，此次分紅應(yīng)分配金額約為5154.1萬元,。

建信基金表示,，“中國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別賽道,。近年來,，我國圍繞打通投融資渠道、解決公租房融資,、盤活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺,，REITs的發(fā)展受到社會各界的期待。若參考美國,、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP總量5%-15%的比例測算,，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億元-12萬億元?！?/p>