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面對波及整個行業(yè)的流動性緊張，地產上市公司不得不早做準備,。11月14日晚,，中國奧園集團股份有限公司（03883.HK 以下簡稱“中國奧園”）發(fā)布了一則資產出售公告，透露將以9億港元的代價轉讓香港一個項目,，預計錄得約1.77億港元的虧損,。該公司在公告中表示，這筆交易所獲資金將用于償還貸款融資,，有利于提高流動性,。今年下半年以來，國際評級機構突然大面積下調上市房企的評級,，令不少房企措手不及,，償債壓力陡然上升。按照惠譽的測算,，到2022年底,，中國奧園有88億元的公開資本市場債務到期或可回售。穆迪認為,，在當前融資條件緊張的情況下,，該公司將不得不使用內部現(xiàn)金償還部分即將到期的債務。此前,，中國奧園已經公布了近10億港元的配股計劃,，旗下物業(yè)上市公司——奧園健康也已在洽談資產出售。11月14日,，該公司轉讓了廣州市東塱村舊村項目公司49%的股權給世紀金源,。知情人士透露，其位于黃埔區(qū)的舊改項目也有計劃轉售股權,，目前正在跟接盤方協(xié)商,。據香港業(yè)內消息,，中國奧園計劃出售總額為8億美元到10億美元的資產，以緩解流動性壓力,。公告顯示,，11月12日，中國奧園與新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議,，轉讓包括名萬投資、雙福,、?？翟趦鹊娜夜救抗煞菁肮蓶|貸款，總代價為9億港元,。這三家公司主要從事投資控股,，旗下持有位于香港羅便臣道63號、65號,、67號的物業(yè)資產,。這些物業(yè)均為香港豪宅樓盤——燕貽大廈的住宅單位及車位。據了解,，燕貽大廈建于1967年,，樓高8層，共有32套房,，占地面積約1012平方米,，可重建的建筑面積約5063平方米。2018年3月,，中國奧園花了約8000萬港元購入燕貽大廈的三個單位,，隨后分幾次不斷購入，用了不到一年時間就拿到了超過85%的業(yè)權,。為了重新改造發(fā)展,，2019年3月，中國奧園向香港土地審裁處申請強拍燕貽大廈,，預計2022年2月可獲審理,。9億港元的交易對價分為兩次支付，首筆款項5000萬港元,，自訂立協(xié)議日期起45日內或雙方共同約定的其他日期,，買方再向中國奧園支付另外8.5億港元。這筆資金將被該公司用于償還貸款融資及一般營運用途,。出售燕貽大廈的相關資產將錄得約1.77億港元的虧損,，但中國奧園認為，考慮到當下的市況,，資產變現(xiàn)對增加營運資金,、提升流動性有幫助,。除了這個已經落地的項目，中國奧園還有不少資產在變現(xiàn)的途中,。奧園健康在11月4日的公告中透露,，計劃出售提供物業(yè)管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益。據了解,，目前這筆交易正在推進中,。被列入轉讓名單的還有中國奧園在廣州的一些開發(fā)項目。今年9月份,，位于廣州市番禺區(qū)的廣州奧園恒基學苑壹號進入銷售階段,，開盤當天2個小時就賣了10億元，這是中國奧園與恒基（中國）投資有限公司合作開發(fā)的項目,，各自持有50%的股權,。根據業(yè)內消息，中國奧園有意出售奧園恒基學苑壹號的股權,，作價10億元,。11月14日，奧園集團有限公司在廣州奧譽荔塱置業(yè)有限公司的持股比例由100%下降為51%,，認繳資本從1億元減少至5100萬元,，承接其49%股權的是世紀金源旗下的廣州金源鴻大置業(yè)有限公司。廣州奧譽荔塱置業(yè)有限公司持有廣州市東塱村改造項目,，這是中國奧園儲備的一個大型舊改項目,，總貨值約402億元。此外,，一位知情人士告訴中國房地產報記者,，中國奧園位于廣州市黃埔區(qū)的部分舊改項目也有轉讓股權的計劃。中期業(yè)績報告顯示,，該公司在黃埔區(qū)共有4個舊改項目,，其中文沖項目有約506億元貨值，新田村項目約261億元貨值,，旺村項目127億元貨值,，嘉利碼頭項目已轉化可售資源140億元。資產的變現(xiàn)源于償債的需求和流動性壓力,。今年上半年,，中國奧園已經有意識的開始收縮投資、加快銷售回款,，新增土地的權益地價僅為42億元,，全年也計劃控制在當年合同銷售額的20%以內。截至2021年6月底,，該公司的總借貸為1113億元,，其中境內占比67% ,，境外占比33%。凈負債率為80.7%,，剔除預收款后的資產負債率為78.5%,，現(xiàn)金短債比為1.3倍，“三道紅線”踩了一道,。上半年,，中國奧園還能從公開市場獲得融資支持，公開發(fā)行合共7.38億美元境外債及18.2億元境內公司債,，獲得12家商業(yè)銀行提供境外銀團貸款超21億港元,。但細心的投資者發(fā)現(xiàn)，融資通道正在收窄,，上半年中國奧園的籌資活動現(xiàn)金流量凈流出122.37億元。下半年以來,，融資環(huán)境更是急劇惡化,，幾家民營房企的連續(xù)暴雷引發(fā)了國際評級機構的擔憂，進而導致了民營上市房企的大面積評級下調,，疊加境內金融機構對開發(fā)貸及預售資金監(jiān)管賬戶等的嚴監(jiān)管,，最終形成了全行業(yè)的流動性緊張。中國奧園也受到了波及,，標普,、惠譽、穆迪均下調了該公司評級,。惠譽估計,，到2022年底，中國奧園有88億元的公開資本市場債務到期或可回售,，包括2022年1月到期的6.88億美元高級票據和2022年6月可回售的2億美元高級票據,，以及2022年9月到期的2.5億美元債券和15億元債券。在惠譽看來,，該公司略高于1倍的現(xiàn)金短債比可能不足以緩沖當前動蕩的市場環(huán)境,。近期，雖然開發(fā)貸及按揭貸款有了放松的信號,，但仍難以扭轉行業(yè)基本面,。長江證券認為，雖然按揭恢復正常導致回款率改善,，但主要還是解決此前的積壓問題,，而銷售額同比仍顯著下降，回款并沒有改善,。并且,，各地基于保交付和防風險的考慮,，趨勢上仍在從嚴執(zhí)行預售資金監(jiān)管標準，回款并不能流暢地轉化為自由現(xiàn)金,。銀行和債券市場風險偏好的修復也還需要一個過程,，所以部分房企信用風險的暴露并未根本性消除，基本面在未來一段時間內下行壓力仍較大,。在此背景下,，出售資產、為上市公司輸血成為了房企們補充流動性,、應對短債壓力的主要手段,。中國奧園已經公布了將近10億港元的配股計劃，有消息指,，該公司還計劃出售總額為8億美元到10億美元的資產,。融創(chuàng)中國在過去的幾個月里也賣掉了貝殼5591.7萬股，雖然年內要錄得27.2億元的虧損,，但獲得了38億元的現(xiàn)金,。11月14日，該公司還宣布要配股融資73.43億港元,，一半用于償債,。“我們沒有海外債務，但壓力同樣很大,?！币患疑鲜蟹科髮χ袊康禺a報記者表示，今年該公司已經凍結了40%的預算,，明年的預算到現(xiàn)在都不知道怎么做,。“無法預測明年的行情是會轉好還是更差,，當務之急,，還是要加快銷售，降價也要賣,?！?/section> 責任編輯：李紅梅 劉亞 審讀：戴士潮
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